17責(zé)任成本管理制度

1、海爾地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司制度匯編文件編號(hào)版本/修訂試行責(zé)任成本管理制度編制人編制日期審核人簽發(fā)人修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人簽發(fā)人390海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司管理體系文件海爾地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司制度匯編文件編號(hào)版本/修訂試行1. 目的為提高海爾地產(chǎn)集團(tuán)成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，特制定本制度。2. 范圍適用于海爾地產(chǎn)集團(tuán)及各下屬開發(fā)企業(yè)。3. 職責(zé)3.1 海爾地產(chǎn)集團(tuán)成本管理中心負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)。3.2 海爾地產(chǎn)集團(tuán)下屬各公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本制度。4. 方法與過程控制 4.1體系釋義4.1.1 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強(qiáng)的專

2、業(yè)合作過程，各個(gè)專業(yè)過程所確定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。4.1.2 房地產(chǎn)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作,依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。4.1.3 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門和各下屬開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。4.1.4 責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。4.2 組成要素 海爾地產(chǎn)集團(tuán)成本管理中心對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本負(fù)總責(zé)。4.2.1 責(zé)任主體：以集團(tuán)投資發(fā)展、研發(fā)設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、區(qū)域公司、企劃營銷等職能部門及各下屬開發(fā)企業(yè)為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分責(zé)

3、任部門和配合部門。4.2.2 責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。4.2.3 責(zé)任目標(biāo)：按集團(tuán)成本管理宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。4.2.4 反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本合理性。4.2.5 評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。4.2.6 責(zé)任

4、成本體系之要素概括表責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評(píng)價(jià)部門土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi)投資發(fā)展中心財(cái)務(wù)管理中心/成本管理中心建造成本責(zé)任目標(biāo)1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化研發(fā)設(shè)計(jì)中心企劃營銷中心成本管理中心2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量研發(fā)設(shè)計(jì)中心工程管理中心區(qū)域公司成本管理中心3、獲取競(jìng)爭(zhēng)性的合理低價(jià)成本管理中心區(qū)域公司/工程管理中心/成本管理中心招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施工質(zhì)量與效率區(qū)域公司工程管理中心成本管理中心銷售費(fèi)用企劃營銷中心財(cái)務(wù)管理中心/成本管理中心管理費(fèi)用各職能部門財(cái)務(wù)管理中心4.3 責(zé)任成本體系的范例海爾地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任成本體系表成本科目責(zé)任部門配合部門反饋指標(biāo)考核部門土地獲得成本土

5、地費(fèi)投資發(fā)展中心每平米地價(jià)財(cái)務(wù)管理中心土地獲得時(shí)間三通一平費(fèi)區(qū)域公司工程管理中心成本管理中心開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi)區(qū)域公司工程管理中心 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率財(cái)務(wù)管理中心-勘察設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)設(shè)計(jì)中心工程管理中心/區(qū)域公司每平米設(shè)計(jì)費(fèi)成本管理中心 -臨時(shí)設(shè)施費(fèi)區(qū)域公司工程管理中心 成本管理中心主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）:方案規(guī)劃研發(fā)設(shè)計(jì)中心企劃營銷中心設(shè)計(jì)周期成本管理中心擴(kuò)初設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)中心區(qū)域公司每平米鋼筋含量成本管理中心每平米含砼量 招標(biāo)及簽約成本管理中心區(qū)域公司/工程管理中心招標(biāo)結(jié)果符合目標(biāo)成本率成本管理中心

6、設(shè)計(jì)變更研發(fā)設(shè)計(jì)中心/工程管理中心 區(qū)域公司變更比率成本管理中心 工程簽證區(qū)域公司工程管理中心簽證比率成本管理中心配套設(shè)施費(fèi)用區(qū)域公司成本管理中心/工程管理中心成本管理中心 工程結(jié)算區(qū)域公司工程管理中心結(jié)算錯(cuò)漏率成本管理中心開發(fā)間接費(fèi) -工程管理費(fèi)區(qū)域公司工程管理中心每平米管理費(fèi)成本管理中心/財(cái)務(wù)管理中心 -資本化利息財(cái)務(wù)管理中心每平米費(fèi)用銷售費(fèi)用企劃營銷中心每平米營銷費(fèi)成本管理中心/ 財(cái)務(wù)管理中心每平米銷售費(fèi)用每平米廣告費(fèi)用人均銷售員面積稅金財(cái)務(wù)管理中心實(shí)際交納稅率物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公司物業(yè)實(shí)際盈虧額財(cái)務(wù)管理中心上表供各區(qū)域公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括上述劃分范

7、圍，但可作更明細(xì)的劃分。4.4 建立程序4.4.1 由集團(tuán)企業(yè)管理中心牽頭，成本管理中心具體組織，按本指引劃分責(zé)任成本范圍，確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)；4.4.2 各區(qū)域公司可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋指標(biāo)的合理區(qū)間。4.4.3 經(jīng)各部門討論、總裁批準(zhǔn)，整理形成適用于本公司的“責(zé)任成本管理辦法”，報(bào)總部企業(yè)管理中心備案； 4.4.4 考核指標(biāo)：（示例） 招標(biāo)金額定價(jià)比例85%以上設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比例5%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修成本1元/平米銷售費(fèi)用占銷售收入比率 2.50%集團(tuán)成本管理中心會(huì)同財(cái)務(wù)管理中心按項(xiàng)目定期公布“責(zé)任成本

8、考核報(bào)告”，并抄報(bào)海爾地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。5. 支持性文件成本指標(biāo)明細(xì)表396 海爾地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司管理體系文件 反饋指標(biāo)單位計(jì)算公式備注土地獲得成本每平米地價(jià)元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積與聽證會(huì)通過時(shí)的指標(biāo)相比較土地獲得時(shí)間天 從購地簽約到土地按約定使用功能落實(shí)到名下時(shí)為止。與聽證會(huì)通過時(shí)的指標(biāo)相比較開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)-報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率% =（按政策應(yīng)繳納報(bào)批報(bào)建費(fèi)-實(shí)際交納報(bào)批報(bào)建費(fèi)）/按政策應(yīng)交納費(fèi)用-設(shè)計(jì)費(fèi)每平米設(shè)計(jì)費(fèi)元/平米 = 設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積可分類計(jì)算每平米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)-臨時(shí)設(shè)施費(fèi)每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi)元/平米 =臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用總額/總建筑面積

9、主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi))社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期天自土地協(xié)議簽署日（或上一期動(dòng)工之日）至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實(shí)施周期 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)每平米鋼筋含量公斤/平米 =鋼筋總用量/總建筑面積可分類計(jì)算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋面的鋼含量每平米含砼量立方/平米 =砼總用量/總建筑面積可分類計(jì)算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋面的砼含量，注明砼標(biāo)號(hào)。招標(biāo)及簽約招標(biāo)比率% =通過招標(biāo)定價(jià)的合約總額/造價(jià)總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計(jì)。招標(biāo)結(jié)果符合目標(biāo)成本率% =符合目標(biāo)成本的招標(biāo)合同總額/招標(biāo)合同總金額 設(shè)計(jì)變更變更比率% =設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造價(jià)總額可分類計(jì)算設(shè)計(jì)錯(cuò)漏、市場(chǎng)變更、客戶要求的變更比率 工程簽證簽證比率% =現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本總額/工程造價(jià)總額 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率% =(區(qū)域公司審核上報(bào)結(jié)算價(jià)格 集團(tuán)審核后結(jié)算價(jià)格)/審核后結(jié)算價(jià)格開發(fā)間接費(fèi) -工程管理費(fèi)每平米管理費(fèi)元/平米 =項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目建設(shè)總面積 -利息管理費(fèi)用人均行政費(fèi)用元/人 =行政費(fèi)用總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù)每平米管理費(fèi)用元/平米 =管理費(fèi)用總額/當(dāng)年結(jié)算面積人均銷售收入元/人 =銷售收入總額/當(dāng)年加權(quán)