房地產(chǎn)公司管理制度

1、房地產(chǎn)公司管理制度目 錄一、 開發(fā)公司管理制度 二、 經(jīng)濟合同（協(xié)議）管理制度 三、 計劃管理辦法 四、 項目前期工作和建設(shè)管理辦法 五、 設(shè)計招標制度 六、 設(shè)計變更制度 七、 質(zhì)量、工期、費用索賠辦法 八、 隱蔽工程檢查驗收制度 九、 技術(shù)管理辦法 十、 安全生產(chǎn)管理制度 十一、 工程項目管理制度 十二、 工程質(zhì)量管理辦法 一、開發(fā)公司管理制度按照*實業(yè)集團公司品牌戰(zhàn)略的要求，為進一步明確工作目標，落實地產(chǎn)開發(fā)公司各項任務(wù)，更好地開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，制定管理制度：一、認真學(xué)習國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)，執(zhí)行集團有關(guān)規(guī)定、制度，掌握工程驗收規(guī)范、強制性標準條文。二、組織學(xué)習和專業(yè)培訓(xùn)，全面提

2、高自身素質(zhì)和技能，嚴格日常工作程序，牢固品牌房地產(chǎn)戰(zhàn)略要求。三、嚴格工程管理程序，積極組織工作互促活動，樹立優(yōu)管意識，開展創(chuàng)新標新。四、協(xié)調(diào)相關(guān)部門，確保房地產(chǎn)開發(fā)工作流程順利開展，杜絕違規(guī)操作現(xiàn)象發(fā)生。(相關(guān)工作流程附后)。五、按照*集團公司要求負責編制項目整體開發(fā)里程碑計劃、月度劃，分解下達，對開發(fā)公司各部門工作跟蹤管理，落實到位，嚴格考核。六、對工程各類材料嚴把質(zhì)量、數(shù)量關(guān)，協(xié)調(diào)和調(diào)控材料供應(yīng)，確保工程有組織建設(shè)。七、嚴格落實開發(fā)公司薪酬管理，認真核算上報，按照多勞多得，獎優(yōu)罰劣的分配原則，對全體人員進行考核分配。八、加強公司宏觀發(fā)展計劃，積極開展涉外業(yè)務(wù)，了解房地產(chǎn)發(fā)展方向，熟悉消費市

3、場流向。九、嚴肅招投標制度，依照公開、公正、公平的原則開展工作，防止吃、拿、卡、要、抬高造價等有損公司形象和利益的不規(guī)范的行為發(fā)生，一旦發(fā)現(xiàn)，將按其情節(jié)輕重給予處罰，輕者除名，重者可移交司法機關(guān)處理。十、嚴格合同管理，按條款支持和配合相關(guān)單位的工作，對分段撥款實行各級預(yù)審預(yù)控程序，撥款須按公司審批程序辦理簽字，嚴格付款手續(xù)，提高資金利用率。十一、強化設(shè)計變更管理，有效控制工程三大目標，確保營銷市場。十二、加強工程建設(shè)過程控制，組織各參建單位嚴格分部、竣工驗收及備案程序，及時辦理驗收證明，更好服務(wù)于業(yè)主。十三、強化財務(wù)管理，按照財務(wù)分配指標，審查各部門開支情況，嚴格執(zhí)行財務(wù)管理制度，達到日清月結(jié)

4、，帳實相符的要求。十四、搞好預(yù)結(jié)算管理，做好工程撥款計劃。按照程度進行簽發(fā)、登記、存檔。十五、嚴格拆建程序，熟悉文件和主管部門精神，積極有效全面開展工作，杜絕在操作過程中出現(xiàn)差錯和不規(guī)范行為。十六、積極開展有利的涉外開發(fā)業(yè)務(wù)，周密組織各項工作，及時匯總上報集團。二、經(jīng)濟合同（協(xié)議）管理制度為適應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)和建筑市場“重點多、標準高、要求嚴”的新特色，企業(yè)內(nèi)部必須加強項目開發(fā)和建設(shè)管理，落實各項技術(shù)經(jīng)濟指標，建立項目計劃和造價核算體制，降低開發(fā)建設(shè)成本，圍繞提高經(jīng)濟效益，實施以項目開發(fā)建設(shè)成本為中心的目標、經(jīng)濟、合同責任制，為加強經(jīng)濟合同（協(xié)議）管理，使之制度化、規(guī)范化，避免因合同漏洞造成經(jīng)濟損失

5、，特制定本制度。1、對外涉及經(jīng)濟往來的業(yè)務(wù)，均應(yīng)采取正規(guī)的、適合本行業(yè)本部門的合同文本簽訂書面合同。2、合同由每項業(yè)務(wù)的具體責任人起草，報部門負責人審核批準后再報律師審核把關(guān)。3、律師修改的合同文本打印校對后，經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核簽字并報集團公司董事長審批后實施。4、經(jīng)審批的合同由授權(quán)委托人簽字后，加蓋公司公章或合同專用章。5、簽約蓋章后的合同文件交檔案室、財務(wù)處、預(yù)算或工程等涉及到的合同具體執(zhí)行部門各存一份。檔案室負責歸檔整理，預(yù)算部負責依據(jù)合同結(jié)算，財務(wù)處負責依據(jù)合同催收或支付相關(guān)款項。6、重要經(jīng)濟合同應(yīng)注意專門保管，并注意保密措施。三、計劃管理辦法為貫徹落實開發(fā)公司全年的經(jīng)營目標；根據(jù)國家

6、的方針政策及有關(guān)規(guī)定，按照基本建設(shè)的程序，制定計劃的管理制度。1、公司各相關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營責任部門，在每年的三月十五日前應(yīng)根據(jù)集團公司下達的生產(chǎn)經(jīng)營總目標，按照本部門的職責范圍分解開發(fā)公司的全年度進到各經(jīng)營責任部門，并報經(jīng)理批準。2、各經(jīng)營責任部門應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目建設(shè)程序及集團公司財務(wù)處的資金使用計劃，每季度第一個月的5日前編制月季度的生產(chǎn)經(jīng)營計劃，計劃應(yīng)切實可行，并報經(jīng)理批準。3、公司下屬各科室及項目部每月應(yīng)編制每月的生產(chǎn)經(jīng)營計劃上報部長及經(jīng)理批準。4、各經(jīng)營責任部門根據(jù)各部門編制的月季度計劃及與開發(fā)公司預(yù)計的費用目標責任書接受開發(fā)公司經(jīng)理及集團人資處考核，并根據(jù)本部門月季度計劃完成情況及考核情況

7、，考核下級各科室項目部的月季度計劃執(zhí)行情況。5、制定計劃的負責人應(yīng)全面監(jiān)督檢查計劃的執(zhí)行情況。及時發(fā)現(xiàn)各項計劃執(zhí)行中的問題，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，提出改進措施，按旬寫出計劃總結(jié)及報告，及時書面報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。6、開發(fā)公司經(jīng)理根據(jù)各經(jīng)營責任部門提出的計劃改進措施及報告，提出計劃的調(diào)整、改進意見。努力提高計劃科學(xué)性、綜合性、嚴肅性和預(yù)見性。堅持持續(xù)改進。四、項目前期工作和建設(shè)施工管理辦法項目前期工作包括項目定位、拿地選址、規(guī)劃設(shè)計、報建和開工建設(shè)。在整個工程建設(shè)項目周期內(nèi)施工工作量較大，投入的人力、物力、財力較多，施工項目管理的難度也較大，所以要加強項目前期管理，為工程的順序開工和

8、竣工驗收創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件，特制定本辦法：一、項目經(jīng)理按企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，對地產(chǎn)項目提出開發(fā)建設(shè)決策后，應(yīng)多方搜集相關(guān)協(xié)作單位、市場、宏觀面和微觀面等諸方面信息，掌握地產(chǎn)項目和相關(guān)合作企業(yè)的詳細情況和動態(tài)。二、與相關(guān)方談判，按合同審批程序依法簽訂項目相關(guān)開發(fā)建設(shè)合同。三、與公司簽訂項目目標責任合同，與項目其它管理人員簽訂責任目標分解合同。四、項目經(jīng)理協(xié)助公司或集團相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)落實開發(fā)建設(shè)計劃，參與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程過程管理和工程竣工驗收等工作。五、項目經(jīng)理會同成本部進行現(xiàn)場工程量的測量，審核簽證工作。六、對已開工的項目，須嚴格按照相關(guān)規(guī)范進行施工，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，將按有關(guān)規(guī)定處罰。七、項目

9、經(jīng)理要對工程全面建設(shè)情況，工程項目前景分析、項目規(guī)劃、處理方案等提報工程分管領(lǐng)導(dǎo)審查。八、項目前期重點在規(guī)劃和控制，造成以后施工重大經(jīng)濟損失的，將按公司項目經(jīng)理目標責任書有關(guān)規(guī)定處罰。五、設(shè)計招標制度為鼓勵競爭，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，以規(guī)范公司管理制度，健全房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的行為，特制定設(shè)計招標制度。一、招標的項目應(yīng)具備土地建設(shè)使用證、用地條件和項目選址意見書等。二、參加設(shè)計招標的單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，嚴禁設(shè)計資質(zhì)較低的單位來承擔重點建設(shè)項目。三、設(shè)計招標班子，必須要求相符的條件，有審查投標的資質(zhì)，有組織、開標、評標、定標的能力。四、凡公司開發(fā)建設(shè)的項目均實行公開競標的辦法擇優(yōu)選用。五、參加競標的單位

10、，必須按建設(shè)單位規(guī)定的設(shè)計意向和功能進行競標。六、嚴禁通過不正當手段取得中標，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有弄虛作假，取消其中標資格。七、參加招標的工作人員、技術(shù)人員必須是從事相關(guān)工作，敬業(yè)精神強有經(jīng)驗豐富，并具備相關(guān)專業(yè)知識。八、招標工作完成后，應(yīng)在一周內(nèi)發(fā)出中標通知書。六、設(shè)計變更制度設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖和設(shè)計文件表達的設(shè)計標準狀態(tài)做了改變和修正，是工程變更的一部分，它關(guān)系到工程的進度、質(zhì)量、投資效益，所以要加強設(shè)計變更的管理，規(guī)范各單位的參與行為，確保工期、質(zhì)量、控制造價、特制定本制度。一、設(shè)計變更應(yīng)經(jīng)過公司主要領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)單位進行可行性論證，提出變更理由、擬定變更方案，報集團公司董事長審批后實施

11、。設(shè)計變更應(yīng)盡量提前。變更發(fā)生的越早損失越小，加強變更管理，嚴格控制變更，盡可能地把變更控制在初級階段。二、嚴禁通過變更擴大建設(shè)規(guī)模，增加建設(shè)內(nèi)容，提高建設(shè)標準，特別是對工程影響較大的，要先算帳后變更。三、工程變更由實際需要必須變更時，經(jīng)設(shè)計單位同意，出據(jù)變更通知書和圖紙說明，經(jīng)甲方簽字后，方可施工。四、對工程施工中的工程變更，經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位認可，工程部部長審查且報技術(shù)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后再做變更，對不經(jīng)嚴格程序執(zhí)行的變更，建設(shè)單位一律不予承認。五、變更無論哪方提出，均應(yīng)同建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計、施工等方協(xié)商經(jīng)確認后，由設(shè)計部門發(fā)出圖紙說明，辦理簽發(fā)。六、變更必須說明變更發(fā)生的背景、原因、提出單位、

12、時間、參與人員，堅決杜絕內(nèi)容不明確，沒有詳圖，而只是增加材料和工程量的變更。七、對變更產(chǎn)生的效益和可能引起的索賠及違規(guī)罰款應(yīng)加以比較，慎重變更。八、對增減合同中約定的工程量，更改有關(guān)工程性質(zhì)、數(shù)量、規(guī)格、更改部分標高、基線、位置尺寸需要的附加工作，更改有關(guān)工程施工時間和順序?qū)е碌慕?jīng)濟支出和乙方損失，甲方承擔，延誤的工期相應(yīng)順延。九、發(fā)生變更后（建設(shè)單位引起的）由甲乙雙方協(xié)商后，乙方提出變更價格，報甲方批準后調(diào)整價款。十、對經(jīng)市場調(diào)查確認后，影響房地產(chǎn)開發(fā)和銷售前景的變更，須由經(jīng)理和集團總裁認可，方可辦理變更。十一、嚴禁私自變更和責任不明，程序混亂的變更，一旦發(fā)現(xiàn)，建設(shè)單位不予承任、結(jié)算。七、質(zhì)

13、量、工期、費用索賠辦法為保證合同的實施，形成有效的約束，對違者起警戒作用，使雙方緊密合作，有助于目標實現(xiàn)，落實和調(diào)整經(jīng)濟責任關(guān)系，維護責任人正當效益，避免損失，特制定本辦法。一、由于非業(yè)主責任人的原因而導(dǎo)致施工進度延誤，沒有按合同完成工期、費用、質(zhì)量，導(dǎo)致經(jīng)濟損失，為彌補不應(yīng)承擔的經(jīng)濟損失，按合同有關(guān)條款，業(yè)主可以提出索賠。二、在索賠事件發(fā)生后的28天內(nèi)，建設(shè)單位向建筑公司提出索賠意向書，聲明將對此事件提出索賠。三、對乙方等提出的索賠，建設(shè)單位要派專人對事態(tài)進行調(diào)查，了解事件的經(jīng)過，前因后果，掌握事件的詳細情況。四、建設(shè)單位應(yīng)組織成立專家組，全面系統(tǒng)分析這些事件是由誰引起的，它的責任由誰來承擔

14、，索賠的理由是什么，索賠的理由是否具有合法性、是否成立。五、收集、分析索部事件的詳細信息，對此實際和計劃的施工進度，工期成本和費用方面的資料，在此基礎(chǔ)上依法計算索賠額。六、研究、起草索賠報告和資料，及時發(fā)現(xiàn)和避免漏洞和不必要的損失。七、對乙方的索賠要求，必須由公司主要領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門進行認證，按程序?qū)徟筠k理。八、如果對問題處理不滿意，則可以按合同規(guī)定提交仲裁機構(gòu)，也可以按法律程序提出訴訟。八、隱蔽工程檢查驗收制度施工過程控制必須堅持隱蔽工程不經(jīng)檢查驗收就不準隱蔽的原則。每一項工程施工完成后，必須監(jiān)督施工單位自檢、復(fù)檢、交接檢的檢查落實情況，在確認均符合要求后，才能接受施工單位的驗收申請。在每

15、次隱蔽驗收時，由公司主要領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)部門施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員組成項目驗收組進行驗收。對檢查驗收時發(fā)現(xiàn)的問題，施工單位必須徹底整改，不得推委、敷衍、蒙混過關(guān)。一、鋼筋工程的隱蔽施工單位應(yīng)在該項工程完成后，填寫隱蔽工程驗收申請核驗單（kab8），由監(jiān)理工程師與施工單位工程負責人、專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量檢查員、it、班長一同進行全數(shù)隱蔽前檢查驗收，簽字后認可，項目部要對此監(jiān)查，不合格的部位杜絕隱蔽。二、各種管件的預(yù)埋隱蔽隱蔽驗收組織工作由項目總監(jiān)或委派總監(jiān)代與，專業(yè)監(jiān)理師，各專業(yè)監(jiān)理師及相關(guān)參與人員驗收后進行會簽，簽寫工程隱蔽會簽單（kab6），簽字后認可。特別是砼結(jié)構(gòu)的隱驗尤其注意，必須在各專業(yè)驗

16、收會簽后，總監(jiān)才能簽證。施工單位申請隱驗時要提前48小時申報，同時附隱蔽工程驗收記錄表及份項工程質(zhì)量檢查評定表，要求三表齊全，項目部要全程監(jiān)督。九、技術(shù)管理辦法一、工程技術(shù)管理人員必須熟悉國家有關(guān)專業(yè)的規(guī)范、規(guī)程和技術(shù)標準，熟悉強制性標準條文，貫徹技術(shù)規(guī)程、規(guī)范、標準和各項技術(shù)管理制度，協(xié)調(diào)設(shè)計方、督促監(jiān)理方監(jiān)督施工單位，及時處理和解決一般技術(shù)問題和施工中的較為關(guān)鍵問題。二、掌握本專業(yè)的基礎(chǔ)理論知識，及時了解國內(nèi)外有關(guān)本專業(yè)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展動向，熟悉企業(yè)管理知識，加強經(jīng)濟核算合理控制設(shè)計成本。三、做好關(guān)鍵部位的測定，加強技術(shù)復(fù)核工作。如標準軸線、標高、尺寸、預(yù)埋件、強度等，推廣先進施工經(jīng)驗。四、

17、嚴格審批施工單位編制的施工組織設(shè)計，并督促監(jiān)理方監(jiān)督落實。五、嚴格審批監(jiān)理單位編制的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則。并督促監(jiān)理方組織好監(jiān)理工作交底，切實做好四控制（質(zhì)量、進度、造價、安全）二管理（合同、信息）和一協(xié)調(diào)涉及的各項工作。督查監(jiān)理人員的技術(shù)監(jiān)督工作。掌握工程概況、技術(shù)要點、施工工藝和應(yīng)注意的問題，使參建各方做到心中有數(shù)。六、質(zhì)量檢查要按國家驗收規(guī)范設(shè)計要求和合同約定的質(zhì)量標準進行；在施工和制作過程中，對分部分項工程進行檢查驗收，嚴格隱蔽工程驗收程序。七、督查各施工單位的施工技術(shù)資料，確保工程技術(shù)資料的落實、準確、齊全。八、監(jiān)理例會時監(jiān)督監(jiān)理人員及時做出技術(shù)總結(jié)和施工總結(jié)。九、工程竣工后

18、，收回施工單位報建設(shè)單位的施工技術(shù)資料，整理歸類、歸檔。十、安全生產(chǎn)管理制度為提高管理水平，實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，防止意外事故的發(fā)生，降低安全隱患；必須堅持以“安全第一、預(yù)防為主”的方針，項目部應(yīng)建立安全管理體系和安全生產(chǎn)責任制，建立施工安全生產(chǎn)教育制度。一、項目安全控制應(yīng)遵循下列程序1、確定施工安全目標2、編制項目安全保證計劃3、項目安全計劃實施4、項目安全保證計劃驗證5、項目安全的改進和完善二、項目部應(yīng)根據(jù)項目施工安全目標的要求配置必要的資源確保安全，保證目標實現(xiàn)。三、項目安全保證計劃的內(nèi)容應(yīng)包括工程概況，安全控制程序，控制目標、組織機構(gòu)、職責權(quán)限、規(guī)章制度、資源配置、安全措施、檢查評價

19、。四、堅持安全管理六項基本原則：生產(chǎn)和安全同時管；明確安全目的性；貫徹預(yù)主為主的方針；堅持動態(tài)管理，堅持安全管理，重在控制；在管理中發(fā)展提高。五、落實安全責任，實施責任管理不定期安全檢查。六、對已發(fā)生事故，采取有效措施，避免同類事故發(fā)生，以嚴肅、科學(xué)的態(tài)度、不隱瞞、不虛報、按實際情況寫出書面報告，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門匯報。十一、工程項目管理制度為提高建設(shè)工程項目管理水平，規(guī)范項目經(jīng)理行為，考核評價項目經(jīng)理，明確企業(yè)各層次與人員職責，促進公司項目管理科學(xué)化、規(guī)范化、適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，著眼公司長遠發(fā)展戰(zhàn)略，特別制定本制度。一、房地產(chǎn)開發(fā)公司所承攬的開發(fā)項目均實行項目管理制度。二、工程項目管理

20、制實行項目經(jīng)理負責制和項目成本核算制。三、工程項目管理的內(nèi)容應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人向項目經(jīng)理下達的“項目管理目標責任書”確定，其他情況下導(dǎo)致的額外施工任務(wù)和工作，均列入項目管理范圍。四、涉及工程項目管理內(nèi)容包括項目進度、成本、安全、合同、質(zhì)量、信息、組織協(xié)調(diào)、材料、技術(shù)、現(xiàn)場、竣工驗收、考核、回訪保修等。五、項目經(jīng)理對進度的控制應(yīng)以實現(xiàn)施工合同約定的竣工日期為最終目標，對質(zhì)量的控制必須實行樣板制，按要求由施工方進行三檢（自檢、互檢、交接檢），隱蔽部位，指定部位和分項工程未經(jīng)監(jiān)理方檢驗或已經(jīng)檢驗確定不合格的，嚴禁施工方轉(zhuǎn)入下道工序施工。六、未經(jīng)檢驗和已經(jīng)檢驗的不合格的材料、半成品、構(gòu)配件和

21、設(shè)備等，不得投入使用，必須按規(guī)定進行檢驗和驗收。七、對已經(jīng)發(fā)生的質(zhì)量問題或不合格的報告提高的問題應(yīng)由項目技術(shù)負責人組織有關(guān)人員制定不合格程度，制定修正措施。八、項目經(jīng)理在實行項目管理期間，必須代表房地產(chǎn)開發(fā)公司利益，站在開發(fā)公司的立場，處理問題著眼大局，統(tǒng)盤兼顧。九、對不能按合同完成的，將以“項目管理責任書”等有關(guān)條款進行獎懲，對提前完成和高標準和高質(zhì)量完成的，將按公司有關(guān)制度予以獎勵和表彰。十二、工程質(zhì)量管理辦法質(zhì)量管理是企業(yè)管理水平的綜合反映，是工程建設(shè)項目從開始施工到工程交付使用的合過程，是保證和提高工程質(zhì)量所進行的各項組織管理工作。其目的在于以最低的成本和最快的工期生產(chǎn)用戶滿意的建筑產(chǎn)品，為了更有效地提高企業(yè)質(zhì)量管理水平，把高企業(yè)的信譽，增強企業(yè)的競爭力，落實企業(yè)的質(zhì)量目標，特制定如下制度：1、各項目部必須健全質(zhì)量管理體制，建