北戴河新區(qū)土地成本構(gòu)成1013

1、北戴河新區(qū)土地出讓成本價(jià)格測(cè)算本次秦皇島北戴河新區(qū)土地成本價(jià)格構(gòu)成主要分為以下幾部分,第一部分為新區(qū)政府在征地過(guò)程中支付給被征地方所發(fā)生的征收補(bǔ)償費(fèi)，第二部分為新區(qū)政府在征地過(guò)程中支付的相關(guān)稅費(fèi)，第三部分為新區(qū)政府支付的關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用，第四部分為出讓純收益財(cái)政計(jì)提部分，第五部分為利息。主要構(gòu)成詳見(jiàn)一下計(jì)算過(guò)程：第一部分：支付給被征地方發(fā)生的費(fèi)用（一） 測(cè)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)提供的該地區(qū)征地實(shí)際情況得出土地取得費(fèi)由土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)20

2、0428號(hào)），遵循同地同價(jià)的原則，制定了河北省全省征地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并以河北省人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片價(jià)的通知（冀政2008132號(hào)）文件下發(fā)通知。該區(qū)域位于秦皇島市新區(qū)征地區(qū)片價(jià)北戴河新區(qū)區(qū)片1與區(qū)片2范圍內(nèi)，區(qū)片1為65000元/畝，合計(jì)97.5元/平方米;區(qū)片2為30000元/畝,合計(jì)為45元/平方米。 北戴河新區(qū)征收土地各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)約為17000元/畝； 征地工作經(jīng)費(fèi)1500元/畝；征地區(qū)片1:125.25元/平方米（合計(jì)8.35萬(wàn)元/畝,上限）征地區(qū)片2:72.75元/平方米(合計(jì)4.85萬(wàn)元/畝,下限) （二）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)（不含拆遷補(bǔ)償） 根據(jù)近1年拆遷補(bǔ)償案例及拆遷補(bǔ)償條

3、例實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，該區(qū)域內(nèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)3萬(wàn)/畝（不含拆遷補(bǔ)償）。合計(jì)45元/平方米。第二部分：新區(qū)政府在征地過(guò)程中支付的相關(guān)稅費(fèi)（一）征地管理費(fèi)：根據(jù)國(guó)家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費(fèi)項(xiàng)目于標(biāo)準(zhǔn)的通知（市價(jià)費(fèi)字1992597號(hào)）規(guī)定：一次性征用耕地一千畝以下，其他土地二千畝以下，實(shí)行全包方式的按征地補(bǔ)償費(fèi)用總額的1.5%-4%收取。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，原征地管理費(fèi)按4% 計(jì)。另外根據(jù)河北省人民政府辦公廳關(guān)于公布取消和停止征收108項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知冀政辦函200857號(hào)），規(guī)定征地管理費(fèi)降低50%收取，則本次評(píng)估取征地管理費(fèi)為征地費(fèi)總額的2%。（二）被

4、征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)：根據(jù)河北省人民政府印發(fā)了關(guān)于實(shí)行征地區(qū)片價(jià)的通知（冀政2008132號(hào)），規(guī)定“在征收農(nóng)用地報(bào)批前，市、縣政府要按照不低于征地區(qū)片價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)，確定被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)，劃入本市、縣被征地農(nóng)民社會(huì)保障專用帳戶，?？钣糜诒徽鞯剞r(nóng)民的社會(huì)保障”，本次評(píng)估取證地區(qū)片價(jià)的15%作為被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)。（三）被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金：根據(jù)秦皇島市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施辦法(試行)中第十八條風(fēng)險(xiǎn)基金的籌集，按每征用一畝農(nóng)用地，提取6000元的標(biāo)準(zhǔn)籌集。風(fēng)險(xiǎn)基金由當(dāng)?shù)卣畯耐恋爻鲎尲兪找嬷刑崛　１敬卧u(píng)估取被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金6000元/畝。（四）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)：財(cái)政

5、部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知（財(cái)綜200648號(hào)），昌黎縣為第十三等16元/平方米，撫寧縣為十四等20元/平方米。（五）耕地占用稅：根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第511號(hào)中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例規(guī)定以及河北省人民政府關(guān)于各縣（市、區(qū)）耕地占用稅適用稅額的通知確定北戴河新區(qū)耕地占用稅稅額25元/平方米。（六）：耕地開(kāi)墾費(fèi)或森林植被恢復(fù)費(fèi)：耕地開(kāi)墾費(fèi)：根據(jù)河北省土地管理?xiàng)l例第29條，耕地開(kāi)墾費(fèi)每平方米在10-15元的征收范圍，根據(jù)秦皇島市國(guó)土資源據(jù)文件秦國(guó)土資2010301號(hào)，秦皇島市國(guó)土資源局關(guān)于確定耕地開(kāi)墾費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)的通知，耕地開(kāi)墾費(fèi)一律按每

6、平方米15元標(biāo)準(zhǔn)繳納（2）森林植被恢復(fù)費(fèi)：根據(jù)森林植被恢復(fù)費(fèi)征收使用管理暫行辦法第六條 森林植被恢復(fù)費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)按照恢復(fù)不少于被占用或征用林地面積的森林植被所需要的調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)、造林培育等費(fèi)用核定。本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估取10元/平方米。第三部分為新區(qū)政府支付的關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用出讓土地，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套程度均應(yīng)基本達(dá)到宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整?；A(chǔ)設(shè)施配套成本表如下（單位：萬(wàn)元/畝）：五通一平項(xiàng)目名稱高限低限均值道路6.66672.66674.6667平均70元/平米供水1.66671.00001.3333平均20元/平米排水1.66671.0

7、0001.3333平均20元/平米電力2.00001.33331.6667平均25元/平米電訊1.33330.66671.0000平均15元/平米場(chǎng)地平整2.33330.33331.3333平均20元/平米第四部分 出讓純收益財(cái)政計(jì)提部分（一）農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金：根據(jù)河北省人民政府關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知（冀政2004第116號(hào) ）中“二、關(guān)于土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例：土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的比例為各市、縣土地出讓平均純收益的，其中上繳省級(jí)，留地方使用。土地出讓平均純收益的具體標(biāo)準(zhǔn)按照財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入管理辦法的通知（

8、財(cái)綜200449號(hào)）規(guī)定執(zhí)行”按照土地平均純收益的15%取農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金。（二）教育資金：根據(jù)土地出讓收益計(jì)提教育資金管理辦法“第二條 從2011年1月1日起，各市、縣（區(qū)）財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一按季度從土地出讓收益中按10%比例計(jì)提教育資金。”按照土地平均純收益的10%計(jì)算教育資金。（三）農(nóng)田水利建設(shè)資金：根據(jù)中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快水利改革發(fā)展的決定（中發(fā)20111號(hào)）的規(guī)定，“為加大農(nóng)田水利建設(shè)投入力度，加速改善農(nóng)田水利的薄弱環(huán)節(jié)，現(xiàn)就從土地出讓收益中提取10用于農(nóng)田水利建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)田水利建設(shè)資金）”（四）保障性安居工程資金：根據(jù)關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)綜201095號(hào)

9、）的規(guī)定，“二、允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房：為切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購(gòu)買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼?！保ㄎ澹┩恋厥找婊穑焊鶕?jù)河北省財(cái)政廳 河北省國(guó)土資源廳關(guān)于明確國(guó)有土地收益基金提取比例等有關(guān)事宜的通知（冀財(cái)綜200747號(hào)）的規(guī)定“一、國(guó)有土地收益基金的提取比例。市、縣財(cái)政部應(yīng)從繳入地方國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的總成交價(jià)

10、款中劃出5%左右，用于建立國(guó)有土地收益基金，實(shí)行分賬核算。具體比例由市、縣財(cái)政部門(mén)商同級(jí)國(guó)土資源部門(mén)確定，并報(bào)省財(cái)政廳、省國(guó)土廳備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備?！蓖恋厥找婊馂榭偝山豢畹?%。（六）鐵路建設(shè)費(fèi)：根據(jù)河北省鐵路建設(shè)費(fèi)征收使用管理辦法冀國(guó)土資發(fā)201111號(hào)“出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的總成交價(jià)款中劃出3%左右，勇于鐵路建設(shè)。（七）出讓土地業(yè)務(wù)費(fèi)：根據(jù)（冀財(cái)綜字19931號(hào)）的規(guī)定收取出讓總價(jià)款的2%作為土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。第五部分：利息根據(jù)土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，設(shè)定土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期為2年，投資利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的短期貸款（1-3年含3 年）利息率

11、6.65%。第一部分土地取得費(fèi)按照土地一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)律與相關(guān)政策按一次性投入積算，第二部分土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入。利息=土地取得費(fèi)開(kāi)發(fā)周期利息率 +開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)周期/2利息率土地成本構(gòu)成詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)下表土地成本構(gòu)成表項(xiàng)目名稱行號(hào)最高最低平均備注萬(wàn)元/畝征收補(bǔ)償征地區(qū)片價(jià)6.50003.00004.7500河北省人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片價(jià)的通知（冀政2008132號(hào)）征收土地獎(jiǎng)勵(lì)1.70001.70001.7000征地工作經(jīng)費(fèi)0.15000.15000.1500地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)3.00003.00003.0000不含拆遷補(bǔ)償征地需交納稅費(fèi)征地管理費(fèi)0.22700.15700.1920+2%,國(guó)家物

12、價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費(fèi)項(xiàng)目于標(biāo)準(zhǔn)的通知（市價(jià)費(fèi)字1992597號(hào)）；河北省人民政府辦公廳關(guān)于公布取消和停止征收108項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知冀政辦函200857號(hào)被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)0.97500.45000.712515%河北省人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片價(jià)的通知（冀政2008132號(hào)）被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)基金0.60000.60000.6000秦皇島市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施辦法(試行)耕地占用稅1.66671.66671.666725元/平米,華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第511號(hào)中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例規(guī)定以及河北省人民政府關(guān)于各縣（市、區(qū)）耕地占用稅適用稅額的通知耕地開(kāi)

13、墾費(fèi)或森林植被恢復(fù)費(fèi)1.00000.66670.833315元/平米,根據(jù)河北省土地管理?xiàng)l例第29條或森林植被恢復(fù)費(fèi)征收使用管理暫行辦法新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)1.33331.06671.2000撫寧20，昌黎16元/平米,財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知征地成本價(jià)(11)24.779017.996221.3876+69.22%五通一平道路(12)6.66672.66674.6667平均70元/平米供水(13)1.66671.00001.3333平均20元/平米排水(14)1.66671.00001.3333平均20元/平米電力(15)2.00001.33331.6667平均25元/平米電訊(16)1.33330.66671.0000平均15元/平米場(chǎng)地平整(17)2.33330.33331.3333平均20元/平米資金利息與投資利潤(rùn)(18)8.67495.71807.1964(11)0.066522+(12)+(17)0.06652出讓純收益財(cái)政計(jì)提部分農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金(19)0.59000.59000.590059元/平米15%(冀政2004第116號(hào))教育資金(20)0.39