購(gòu)物中心工程管理實(shí)務(wù)

1、羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄

2、膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿

3、肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃

4、節(jié)荿蒂蚆膈蒈薄袁肄蕆蚆蚄羀蕆莆袀羆蒆薈螞芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂蒂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀葿羃聿膆蟻裊羅膅螄肁芃膄蒃襖腿膄薆聿肅膃蚈袂羈節(jié)螀蚅芀芁蒀袀膆芀薂蚃膂艿螅罿肈羋蒄螁羄羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈芆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄袆莃螅螆芅莂蒅肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞

5、蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿

6、薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃

7、螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿芃螅肆膁葿蟻肅芄芁薇肄羃蕆蒃肅膆芀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀薆螄艿莃薂螃莁蚈袁螂肁蒁螇螁膃蚇蚃螀芅葿蕿蝿莈節(jié)袇袈肇蒈螃袈膀芁蠆袇莂蒆蚅袆肂荿薁裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁蒄羈芃莄袂羀肂蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆 商業(yè)工程管理的前期介入1.商業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用商業(yè)工程管理前期介入自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

8、可行性研究階段到商戶(hù)大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個(gè)階段：早期介入和前期管理。早期介入是指商業(yè)工程的有關(guān)人員參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售和竣工驗(yàn)收的過(guò)程，商業(yè)工程人員從商業(yè)工程管理的專(zhuān)業(yè)角度提出意見(jiàn)和建議，以便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運(yùn)行、維修上的不足，最大限度滿(mǎn)足業(yè)主和使用人的需求。前期管理是指在物業(yè)承接查驗(yàn)、商戶(hù)入住裝修中商業(yè)工程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)、商戶(hù)入住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機(jī)構(gòu)和人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收與接管、主力店、次主力店設(shè)

9、備設(shè)施的進(jìn)入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。2.商業(yè)工程管理前期介入的時(shí)間要點(diǎn)及含義必要性商業(yè)工程管理前期介入的必要性 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)工程管理人員通過(guò)早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的商業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見(jiàn)和建議；就原設(shè)計(jì)圖紙的缺欠或不足，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的選型、配置、運(yùn)行、維修及管理方面的改進(jìn)建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問(wèn)題提出整改建議；在承接查驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測(cè)試、檢驗(yàn)、調(diào)整、試車(chē)和指出前期工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能性和費(fèi)用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為案例

10、；在招商出租階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助項(xiàng)目公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問(wèn)題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問(wèn)題發(fā)生，而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶(hù)利益的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正常投入使用后的正常運(yùn)行。3.商業(yè)工程管理前期介入意義的作用商業(yè)工程管理前期介入的作用 1、優(yōu)化設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀(guān)因素的影響或主觀(guān)因素的認(rèn)識(shí)，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)工程管理人員由于參與了許多商業(yè)工程管理項(xiàng)目的前期介入和日后工程管理工作，積累了豐富的商業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，由于角色的不同

11、，看問(wèn)題的視野不同，對(duì)商業(yè)物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。例如，某商業(yè)管理公司工程人員每年匯集運(yùn)行中新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，定期更新商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件，從源頭上保證所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場(chǎng)需求，便于日后的運(yùn)行管理。2、有助于提高工程質(zhì)量在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，商業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢(shì)協(xié)助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決，避免日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。例如，在某項(xiàng)目建設(shè)中，商業(yè)工程管理人員

12、在商業(yè)步行街裝修期間發(fā)現(xiàn)步行街商鋪內(nèi)許多風(fēng)機(jī)盤(pán)管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題： （1） 空調(diào)的無(wú)效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域，無(wú)形中加大了能耗。（2）格柵吊頂無(wú)法承重，增加了更換回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)的難度，甚至導(dǎo)致過(guò)濾網(wǎng)無(wú)法更換。為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過(guò)多方面努力，終于項(xiàng)目公司同意安排下引，并在開(kāi)業(yè)前完成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運(yùn)行管理。 3、有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況商業(yè)工程管理人員通過(guò)前期介入可以熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)備安裝等情況，對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)隱蔽工程狀況全過(guò)程跟蹤，充分了解所管商業(yè)物業(yè)的情況，從而

13、在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。4、為日后商業(yè)管理作充分準(zhǔn)備可利用前期介入的機(jī)會(huì)，逐步開(kāi)展修訂工程管理方案和各項(xiàng)管理制度、進(jìn)行人員招聘、崗前培訓(xùn)、業(yè)戶(hù)入住裝修管理等準(zhǔn)備工作。同時(shí)通過(guò)前期介入過(guò)程中與各方磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化等部門(mén)之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道，為日后商業(yè)工程的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。4.項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段的介入要點(diǎn)可行性研究階段的介入 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。其涉及到商業(yè)工程管理的所有建筑物的功能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選型等一系列工程項(xiàng)目。工程項(xiàng)目是商業(yè)工程管理人員參與立項(xiàng)決策的主要內(nèi)容，工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容能否滿(mǎn)足今后商業(yè)運(yùn)

14、行后商業(yè)工程管理的要求，是商業(yè)工程管理要考慮的首要問(wèn)題?？尚行匝芯侩A段的介入要點(diǎn)：1、提供已運(yùn)行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面的成功與缺欠。2、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方面提供有參考價(jià)值的意見(jiàn)。正確的建議和重要的信息可對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、降低決策的風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。5.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入要點(diǎn)由于對(duì)商業(yè)建筑特別是城市綜合體類(lèi)型的大型商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因此在設(shè)計(jì)上對(duì)商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè)備設(shè)施的的整體布局，對(duì)商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置及不同業(yè)態(tài)對(duì)工程方面的需求是設(shè)計(jì)介入時(shí)要考慮的主要問(wèn)題。工程設(shè)

15、備既要能滿(mǎn)足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求又能滿(mǎn)足不同的業(yè)態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)工程管理。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)：1、就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；2、設(shè)備設(shè)施配套和水電氣等供應(yīng)容量合理性、適應(yīng)性；3、設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。例如，大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂(lè)公司同在一個(gè)樓宇時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使用問(wèn)題。由于兩種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實(shí)際情況，提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計(jì)方案。6.施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)： 1、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各種建材、

16、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的品牌、型號(hào)、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及施工安裝的質(zhì)量。2、配合監(jiān)理公司重點(diǎn)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線(xiàn)材料的使用安裝過(guò)程中的監(jiān)督檢查。3、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線(xiàn)的鋪設(shè)情況，特別是那些在設(shè)計(jì)資料和常規(guī)竣工資料中無(wú)法反映的內(nèi)容。4、在項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，以便運(yùn)行后的工作聯(lián)系。5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)

17、行質(zhì)量驗(yàn)收，且要有商業(yè)管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗(yàn)收。7.設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)：1、參與重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話(huà)通訊交換系統(tǒng)等)安裝調(diào)試工作，要求施工單位對(duì)商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。2、通過(guò)詳細(xì)查看各專(zhuān)業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)文件，了解掌握各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)要求。3、在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)

18、，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線(xiàn)布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理，各系統(tǒng)的動(dòng)能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。4、參加設(shè)備安裝工程分布、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見(jiàn)和建議。 8.竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn)竣工驗(yàn)收是最后的驗(yàn)收，其介入要點(diǎn)：商業(yè)工程管理人員應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司及有關(guān)人員參與項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀(guān)看驗(yàn)收過(guò)程，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問(wèn)題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對(duì)不符合商業(yè)工程管理要求的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容及缺欠要記錄在案，并提交項(xiàng)目公司整改。9.裝修裝飾階段的介

19、入1、熟悉經(jīng)項(xiàng)目公司審核的主力店二次裝修圖紙。2、審核小商鋪裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。3、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動(dòng)用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的上崗證明。商業(yè)工程新建項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收1.接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1驗(yàn)收的性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，是對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行的全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是商業(yè)管理公司從確保項(xiàng)目日后正常使用和維護(hù)角度出發(fā)，進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。驗(yàn)收目的不同2.竣工驗(yàn)收是

20、為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到了設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，也是開(kāi)發(fā)商為了使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)是否合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以滿(mǎn)足使用功能和物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將管理的物業(yè)質(zhì)量和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗(yàn)收。3.驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿(mǎn)足使用功能。接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。房屋地址編號(hào)已經(jīng)由有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。4交接對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是由商業(yè)管理

21、公司承接開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)，接管驗(yàn)收一旦完成，則標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段或新的管理階段。5商業(yè)管理公司參與的職責(zé)不同竣工驗(yàn)收時(shí)，商業(yè)管理公司只是參與者，無(wú)直接的責(zé)任關(guān)系。接管驗(yàn)收中，商業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是直接的責(zé)任關(guān)系。2.商業(yè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作要點(diǎn)8.2.1建筑結(jié)構(gòu)、空間尺寸及設(shè)備設(shè)施整體布局、配套是否符合設(shè)計(jì)規(guī)定。主要驗(yàn)收部分：變配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)、供暖設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)以及智能化監(jiān)控管理設(shè)備系統(tǒng)。8.2.2檢查驗(yàn)收各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等是否符合設(shè)備（

22、機(jī)組）的技術(shù)要求。8.2.3對(duì)設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收，對(duì)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程質(zhì)量的綜合驗(yàn)收。8.2.4對(duì)所有的建筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。要求收集整理的文件資料主要有：1、設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；2、設(shè)備購(gòu)置合同；3、設(shè)備安裝合同；4、設(shè)備隨機(jī)文件（說(shuō)明書(shū)、合格證、裝箱單等）；5、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄；7、設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書(shū)；8、設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單；9、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件、批件等。這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備前

23、期技術(shù)資料檔案。3.新建項(xiàng)目的工程設(shè)備驗(yàn)收工作內(nèi)容新建商業(yè)項(xiàng)目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，由于各種客觀(guān)因素往往不會(huì)同時(shí)竣工，為保證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開(kāi)業(yè)，因此新項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收工作比較復(fù)雜也非常重要。新建項(xiàng)目的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。與通常意義上的竣工驗(yàn)收有所不同，下面介紹作為商業(yè)工程管理部門(mén)的工作。商業(yè)工程管理部門(mén)，要掌握新項(xiàng)目各類(lèi)工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時(shí)保證開(kāi)業(yè)第一時(shí)間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)，在新項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前即派相關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)行合署辦公。4.正式接管時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題1、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核。對(duì)尚未完善的事

24、項(xiàng)，要求項(xiàng)目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。 2、項(xiàng)目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的施工（承包）單位名稱(chēng)、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話(huà)、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容列出清單交給商業(yè)管理公司。 3、將項(xiàng)目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用，以減少以后維修費(fèi)用。 4、凡工程施工采用的非市面上常見(jiàn)的建材、設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)由項(xiàng)目公司或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話(huà)和聯(lián)系人。5、驗(yàn)收時(shí)注意和工程管理密切相關(guān)的設(shè)施和管線(xiàn)有無(wú)并按要求做好。 6、設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所、停車(chē)位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。 7、能源計(jì)量的確認(rèn)主力店的能量

25、計(jì)量從進(jìn)場(chǎng)日開(kāi)始，如果項(xiàng)目公司所屬的施工隊(duì)伍在進(jìn)場(chǎng)日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結(jié)算。同時(shí)明確交接日后能源計(jì)量的責(zé)任點(diǎn)，如交接日后仍需完善的施工及調(diào)試能耗需按表計(jì)量，產(chǎn)生的費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。8、遺留工程問(wèn)題的確認(rèn)商業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱讀施工合同，深入現(xiàn)場(chǎng)查找充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，收集整理、同時(shí)要有依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變化有預(yù)見(jiàn)性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。在收集整理基礎(chǔ)上組織項(xiàng)目公司、施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問(wèn)題要進(jìn)行歸類(lèi)劃分：工程質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題及商業(yè)工程優(yōu)化需求等。9、在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，請(qǐng)

26、項(xiàng)目公司（或項(xiàng)目公司委托管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場(chǎng)維修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決，或直接扣除施工方的相應(yīng)維保款予以修復(fù)。商業(yè)工程問(wèn)題的整改與完善1.工程遺留問(wèn)題的一般處理方案開(kāi)業(yè)30天內(nèi)，工程管理人員應(yīng)充分查找、收集、整理工程質(zhì)量問(wèn)題，也可依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件預(yù)見(jiàn)性做出合理推斷并拍照取證，對(duì)所有工程遺留問(wèn)題進(jìn)行分設(shè)三類(lèi)分別處理：規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題、商業(yè)優(yōu)化需求、施工質(zhì)量問(wèn)題。規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及成本預(yù)算中未考慮的項(xiàng)目工程管理部門(mén)要集中整理各項(xiàng)工程遺留問(wèn)題，并在充分聽(tīng)取其他部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于影響商業(yè)活動(dòng)和工程質(zhì)量及品質(zhì)的問(wèn)題及項(xiàng)目，形成“工程質(zhì)量問(wèn)題處理報(bào)告”，闡明情

27、況，明確整改方案及費(fèi)用測(cè)算上報(bào)項(xiàng)目公司，得到處理批復(fù)后組織整改實(shí)施。9.1.2商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項(xiàng)目購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，由經(jīng)營(yíng)部門(mén)提出商業(yè)物業(yè)條件或商業(yè)設(shè)備不能滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要和影響正常經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，工程人員整理分析后，立冊(cè)、分項(xiàng)形成書(shū)面文檔清晰闡明原因及費(fèi)用估算，由項(xiàng)目公司或商業(yè)管理公司工程部門(mén)在項(xiàng)目保證金中或維修基金中支出費(fèi)用進(jìn)行整改。9.1.3施工單位施工質(zhì)量問(wèn)題的項(xiàng)目商業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問(wèn)題列出清單及要求整改期限，上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)施工承包方盡快解決。要求項(xiàng)目公司支付工程質(zhì)保金時(shí)，應(yīng)經(jīng)商業(yè)管理公司審批。如施工單位同一問(wèn)題維修三次后仍未解決，商業(yè)管理公司可在書(shū)面通知項(xiàng)目公司

28、和責(zé)任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費(fèi)用從其質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承擔(dān)。在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由商業(yè)工程管理部門(mén)發(fā)函給施工單位，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目公司要求其進(jìn)場(chǎng)維修，如對(duì)施工單位兩次發(fā)函催促仍不履行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報(bào)項(xiàng)目公司），由項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？畎胃兜缴虡I(yè)管理公司，商業(yè)工程管理部門(mén)可按制度對(duì)上述維保項(xiàng)目做招投標(biāo)，選定外委施工單位完成維修。2.工程問(wèn)題、缺陷產(chǎn)生的原因可行性研究階段考慮不周商業(yè)項(xiàng)目工程問(wèn)題、缺陷有因可行性研究階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問(wèn)題，如層高、設(shè)施設(shè)

29、備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐飲、電玩、影院、ktv等）等。因可行性研究階段從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮及論證不充分，造成決策項(xiàng)目存在問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后不適應(yīng)市場(chǎng)要求，不能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要而造成工程問(wèn)題。1、空調(diào)的配置不足某購(gòu)物中心屬組合店，其當(dāng)時(shí)業(yè)態(tài)的配置為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空調(diào)冷量及供熱的設(shè)計(jì)就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié)省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管，其余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計(jì)方案。開(kāi)業(yè)后就發(fā)現(xiàn)空調(diào)余量不足，造成有的區(qū)域一個(gè)風(fēng)柜機(jī)所帶空調(diào)風(fēng)口多達(dá)19個(gè)，從而導(dǎo)致空調(diào)制冷（制熱）高峰期滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行也難以保證效果。同時(shí)空調(diào)主機(jī)的選型也沒(méi)有給增加餐飲、電玩、影院、ktv等特種

30、業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調(diào)整后空調(diào)不足的問(wèn)題更加突出。2、排煙、排污設(shè)施的設(shè)置不足由于項(xiàng)目前期決策對(duì)餐飲業(yè)態(tài)估計(jì)不足，沒(méi)有設(shè)計(jì)充足的排煙、排污設(shè)施，導(dǎo)致后期改造難度很大、成本增加，同時(shí)也存在安全隱患。某購(gòu)物中心首層餐飲戶(hù)從開(kāi)業(yè)時(shí)的9戶(hù)，開(kāi)業(yè)后三年內(nèi)增加到70戶(hù)，雖然先后經(jīng)過(guò)三次較大的排煙、排污改造，但受原設(shè)計(jì)的限制，難以從根本上解決排煙、排污問(wèn)題，給購(gòu)物中心提升品質(zhì)帶來(lái)很大困難。9.2.2 設(shè)計(jì)方面的不足由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)考慮不足及設(shè)計(jì)理念、采用技術(shù)的不當(dāng)選擇，都會(huì)導(dǎo)致后期工程問(wèn)題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)在降低成本管理、提升購(gòu)物中心品質(zhì)的運(yùn)作。1、外墻廣告位的不足組合店在外墻廣告位設(shè)計(jì)上存在對(duì)

31、經(jīng)營(yíng)效益、美化、亮化考慮不足的缺陷。某購(gòu)物中心外墻廣告原設(shè)計(jì)數(shù)量多、面積小，廣告布無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間固定（一個(gè)月后即脫落），且沒(méi)有采用當(dāng)時(shí)已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而導(dǎo)致廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問(wèn)題，不得不進(jìn)行二次改造。從經(jīng)營(yíng)角度講：一些背街面的廣告位可能永遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)價(jià)值，如長(zhǎng)時(shí)間空置又影響廣告形象。因此在廣告位設(shè)計(jì)上要從廣告市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出發(fā)，請(qǐng)廣告公司參與設(shè)計(jì)，同時(shí)盡可能采取最新的光源及先進(jìn)成熟技術(shù)。 2、節(jié)能技術(shù)使用較少大型購(gòu)物中心在前期設(shè)計(jì)理念上缺乏節(jié)能和環(huán)保理念，從而導(dǎo)致各項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后運(yùn)行成本高、環(huán)保污染大，不得不進(jìn)行二次改造、重新植入節(jié)能技術(shù)。水泵變頻技術(shù)、照明節(jié)能技術(shù)、智能化控制技術(shù)、保溫技

32、術(shù)等，均已成熟，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)一步到位，直接采用，不應(yīng)等竣工后再去二次改造加裝。雖然一步到位造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益還是劃算的，同時(shí)采取節(jié)能技術(shù)對(duì)改善租賃經(jīng)營(yíng)條件，減少市場(chǎng)培育周期，對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)都有更大的意義。9.2.3 施工過(guò)程的缺陷因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷，主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。 某商業(yè)外廣場(chǎng)面積達(dá)18000平方米，據(jù)前期施工人員證實(shí)為了搶工期，采取擺積木的方法，將磚擺好后再灑水泥、澆水一夜成型，從而導(dǎo)致基礎(chǔ)未打牢，未留伸縮縫，開(kāi)業(yè)后大面積脫落、起鼓，給日后廣場(chǎng)的使用維修帶來(lái)了很大困難。某購(gòu)物中心屋面保溫防水層施工正值雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層

33、大量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層未做到位，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后頂層大面積漏水，屋面保溫層將會(huì)長(zhǎng)期大量含水，更換維修困難，長(zhǎng)期存在安全隱患。9.2.4 運(yùn)行管理模式方面問(wèn)題單體店和組合店商業(yè)項(xiàng)目，由于采取訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，在給主力店提供了其獨(dú)立使用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理界面，均約定由其自行負(fù)責(zé)。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運(yùn)行中不會(huì)考慮設(shè)施設(shè)備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。某購(gòu)物中心沃爾瑪獨(dú)立使用的電梯、卸貨通道、空調(diào)主機(jī)等就出現(xiàn)了此類(lèi)問(wèn)題。建議在租賃時(shí)按設(shè)備折舊逐年收取成本押金或租賃方支付運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)由商業(yè)管理公司負(fù)

34、責(zé)設(shè)備的運(yùn)行管理。3.商業(yè)工程整改與完善的重要意義由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式?jīng)Q定了商場(chǎng)要盡快建成營(yíng)業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原因可能留下缺陷，還有開(kāi)業(yè)后出于經(jīng)營(yíng)性需要要對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了工程的整改和完善。進(jìn)一步提高和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物質(zhì)質(zhì)量及環(huán)境基礎(chǔ)是商業(yè)工程整改與完善的主要內(nèi)容。工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本條件，提升安全運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及滿(mǎn)足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。 從購(gòu)物中心全壽命周期費(fèi)用

35、的角度來(lái)看，整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的： 9.3.1 積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義空調(diào)冷水機(jī)組能耗在商業(yè)項(xiàng)目能耗中占較大比重。某購(gòu)物中心的冷水機(jī)組每年耗電費(fèi)為170萬(wàn)元，占總能耗比例的62%。如果采用某樓宇科技有限公司生產(chǎn)的中央空調(diào)bks系列能源控制系統(tǒng)，采用獨(dú)創(chuàng)的模糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行參數(shù)的動(dòng)態(tài)檢測(cè)和在線(xiàn)調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)的智能控制和高效運(yùn)行，綜合節(jié)能率可達(dá)到25%35%，每年可節(jié)約能源費(fèi)42.5萬(wàn)60萬(wàn)元，4年收回投資，余下36年可節(jié)約1512萬(wàn)2160萬(wàn)。9.3.2 技術(shù)整改的重要意義1、合理采用技術(shù)措施減少地下停車(chē)場(chǎng)照明能

36、耗 某購(gòu)物中心地下停車(chē)場(chǎng)照明總功率101kw，如果實(shí)行分區(qū)域和間隙亮燈，在保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電48480kw.h約4.65萬(wàn)元，合計(jì)每年節(jié)省54.72萬(wàn)元。2、選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少時(shí)能夠大幅度節(jié)約電能某購(gòu)物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一至周五，人流量較少時(shí)可以節(jié)約30以上的能耗。 某商業(yè)中庭設(shè)計(jì)為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)能耗浪費(fèi)巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽(yáng)簾，夏天能夠阻隔7080的熱輻射，理論上可以降低空調(diào)能耗2030，尤其在長(zhǎng)江流域以南，空調(diào)能耗的節(jié)約更為可觀(guān)。9.3.3 能源（水電汽等）計(jì)量完善的重要意義公共能耗計(jì)量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)

37、發(fā)過(guò)程中往往只對(duì)參與計(jì)費(fèi)計(jì)量部分安裝了計(jì)量表，而對(duì)不參與計(jì)費(fèi)的公共區(qū)域能耗部分很少安裝計(jì)量裝置。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)行后，由于管理需要商業(yè)管理公司對(duì)各使用部位安裝二、三級(jí)計(jì)量表進(jìn)行能源計(jì)量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計(jì)。4.商業(yè)管理工程客服體系的人員組成1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位工程部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員；2、建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員；3、購(gòu)物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員；4、商業(yè)管理公司工程部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員。商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用1.常見(jiàn)的建筑材料1、石材、燒結(jié)磚與砌塊（1）天然石材2）建筑陶瓷3）砌塊2、無(wú)機(jī)氣硬

38、性膠凝材料（1）石膏（2） 建筑石灰 （3）水泥（4）建筑砂漿（5）普通混凝土 （6）建筑鋼材 （7）防水材料 （8）保溫絕熱材料 （9）吸音隔聲材料2.各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)10.2.1 中央空調(diào)系統(tǒng)： 1、制冷機(jī)組（換熱器機(jī)組）及能源系統(tǒng)：2、冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)：3、冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)：4、空氣輸送與分配系統(tǒng)：10.2.2給水系統(tǒng) 1、引水管：2、水表結(jié)點(diǎn)： 3、給水管網(wǎng)：4、給水附件：5、配水點(diǎn)：6、升壓和儲(chǔ)水設(shè)備：10.2.3排水系統(tǒng)1、衛(wèi)生器具 2、排水管道系統(tǒng)3、通氣管系統(tǒng)4、清掃設(shè)備5、室外排水管系統(tǒng)10.2.4中央消防系統(tǒng)1、火災(zāi)消防報(bào)警系統(tǒng)2、消防控制中心3、消火栓水系統(tǒng)4、

39、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)5、防排煙系統(tǒng)6、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7、手提滅火器8、其它滅火系統(tǒng)10.2.5供配電系統(tǒng)1、高低壓配電線(xiàn)路：2、變配電所3、低壓配電柜4、保護(hù)和控制裝置5、電能表10.2.6 弱電及監(jiān)控系統(tǒng)1、保安監(jiān)控系統(tǒng)（1）出入口控制系統(tǒng)（2）防盜報(bào)警系統(tǒng)(3）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)(4）巡更管理系統(tǒng)2、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)3、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)（1）工作區(qū)子系統(tǒng)（2） 水平區(qū)子系統(tǒng)（3） 管理子系統(tǒng)（4） 垂直干線(xiàn)子系統(tǒng)（5）設(shè)備間子系統(tǒng)（6） 建筑群子系統(tǒng)4、廣播音響系統(tǒng)（1）節(jié)目源設(shè)備：（2）信號(hào)放大和處理設(shè)備：（3）傳輸線(xiàn)路：（4）揚(yáng)聲器系統(tǒng)：10.2.7 電梯系統(tǒng)1、曳引系統(tǒng)：2、導(dǎo)向系統(tǒng)：3

40、、轎廂：4、門(mén)系統(tǒng)：5、重量平衡系統(tǒng)：6、電力拖動(dòng)系統(tǒng)：7、電氣控制系統(tǒng)：8、安全保護(hù)系統(tǒng)3.商業(yè)工程設(shè)備管理的主要目的和任務(wù)商業(yè)工程設(shè)備管理的目的和任務(wù)就是采用科學(xué)的管理理念和方法，保障設(shè)備設(shè)施高效率、長(zhǎng)周期、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，并盡量避免他們的使用價(jià)值下降，以獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。具體有如下四點(diǎn)：1、 做好設(shè)備管理的綜合規(guī)劃對(duì)在用和備用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃合理配置，根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合平衡，制定科學(xué)合理的設(shè)備使用、配置、調(diào)整、維修、改造、更新等綜合性計(jì)劃。2、為商業(yè)工程活動(dòng)提供最優(yōu)的技術(shù)裝備應(yīng)用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的原則，為商業(yè)工程活動(dòng)提供最優(yōu)的技術(shù)裝備。3、制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度制

41、定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度，以合理的費(fèi)用保證設(shè)備處于最佳技術(shù)狀態(tài)，提高和完善設(shè)備完好率和設(shè)備利用率。4、研究和掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)規(guī)律運(yùn)用先進(jìn)的監(jiān)控、檢測(cè)、維修手段和方法，靈活有效地采取各種維修方式和措施，搞好設(shè)備設(shè)施的維修，保證設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)按照設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，組織商業(yè)工程管理經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作，有效地采取行政、經(jīng)濟(jì)手段和技術(shù)管理相結(jié)合的辦法，降低能源消耗費(fèi)用和維修費(fèi)用的支出，降低設(shè)備使用的周期費(fèi)用。5、強(qiáng)化技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，培養(yǎng)綜合素質(zhì)高技術(shù)隊(duì)伍。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)狀態(tài)不但在本行業(yè)內(nèi)要精，而且要一專(zhuān)多能，要具有綜合技術(shù)能力。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動(dòng)化

42、和機(jī)電一體化多功能技術(shù)的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。4.商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容10.4.1系統(tǒng)工程理論：設(shè)備管理系統(tǒng)工程理論把設(shè)備管理分解成時(shí)間維、資源維和功能維上的三維立體圖形，時(shí)間維上的任何一點(diǎn)，均可分解為資源維或功能維上的循環(huán)過(guò)程。例如，時(shí)間維上的一個(gè)點(diǎn)“安裝”，投影到資源維上，比如包含“人力、信息、資金、材料、能源”等要素；而投影到功能維上，也離不開(kāi)“認(rèn)識(shí)計(jì)劃組織實(shí)施檢查反饋”這些過(guò)程。也就是說(shuō)，當(dāng)我們要進(jìn)行設(shè)備的安裝時(shí)，就要從資源上作好“人力、信息、資金、材料、能源”等方面的準(zhǔn)備。從管理上和組織上，首先要認(rèn)識(shí)和了解安裝的特性，然后制定計(jì)劃，落實(shí)組織和實(shí)施，對(duì)安裝質(zhì)量進(jìn)

43、行檢查，最后評(píng)估和反饋。了解了設(shè)備管理的系統(tǒng)三維結(jié)構(gòu)，有助于我們從系統(tǒng)空間的角度思考問(wèn)題。5.商業(yè)工程設(shè)備固定資產(chǎn)管理10.5.1 商業(yè)工程設(shè)備的資產(chǎn)管理 商業(yè)工程設(shè)備資產(chǎn)種類(lèi)復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的80%以上，是商業(yè)管理公司賴(lài)以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。設(shè)備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動(dòng)的主要因素之一，更會(huì)影響到商業(yè)管理公司的根本目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備資產(chǎn)的管理，重視對(duì)資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化目標(biāo)的必由之路。固定資產(chǎn)是指公司所擁有的資產(chǎn)中，單位價(jià)值較高，使用期限較長(zhǎng)，并在使用過(guò)程中基本上保持其原有實(shí)物形態(tài)的勞

44、動(dòng)工具、勞動(dòng)設(shè)施和其他物質(zhì)資料。如機(jī)器設(shè)備、工具、房屋、建筑物和車(chē)輛等。按我國(guó)財(cái)務(wù)部門(mén)規(guī)定，固定資產(chǎn)一般應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：（1）使用年限在一年以上；（2）單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以上。否則，列為低值易耗品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)。6.商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理設(shè)備檔案是指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、更新直至報(bào)廢的全過(guò)程所形成的圖紙、文字說(shuō)明、憑證和記錄等文件資料，通過(guò)收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來(lái)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)資料。設(shè)備檔案是設(shè)備制造、使用、修理等項(xiàng)工作的一種信息方式，是設(shè)備管理與維修過(guò)程中不可缺少的基本資料。工程部應(yīng)為每臺(tái)設(shè)備建立設(shè)備檔案，對(duì)電梯、鍋爐等特種設(shè)備，大型、關(guān)鍵、重要

45、的商業(yè)設(shè)備設(shè)施及進(jìn)口設(shè)備等設(shè)備檔案，要重點(diǎn)進(jìn)行管理。商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)1.商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求1、規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。2、標(biāo)準(zhǔn)性：是指設(shè)備設(shè)施的操作、維修按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，設(shè)備設(shè)施的管理要標(biāo)準(zhǔn)化。3、統(tǒng)一性:是指設(shè)備設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)、維修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一類(lèi)型的機(jī)組或設(shè)備的操作、維修按公司要求統(tǒng)一執(zhí)行。4、嚴(yán)、細(xì)、精是指在設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)的過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度、嚴(yán)格執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)是指在設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、維修養(yǎng)護(hù)中要細(xì)心細(xì)致，要細(xì)化工作標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化工作程序、細(xì)化工作要求，精是指在設(shè)備設(shè)施的

46、管理中，要出精品，要精細(xì)工作，精明做事。2.維修的類(lèi)別1、大修工程大修工程是在房屋和設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理方式。需要涉及或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調(diào)、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備和公益性文體設(shè)施的大修，更新、改造。2、中修工程中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要?jiǎng)佑觅Y金達(dá)到該部件15%的，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋

47、完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別不容易界定，一般可以取消中修類(lèi)別，合并到大修。3、小修工程小修工程是指修復(fù)房屋(或設(shè)備)在使用過(guò)程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋(或設(shè)備)原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)（監(jiān)測(cè)）維修的房屋和設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，已恢復(fù)房屋和設(shè)備的正常功能。對(duì)于實(shí)行定期檢修的設(shè)備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。小修工程項(xiàng)目主要包括：屋面補(bǔ)漏，修補(bǔ)面層、泛水、屋脊

48、等。鋼、木門(mén)窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺(tái)腰線(xiàn)等拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁等。抽換個(gè)別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等。下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通，陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等房屋的檢查，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固等。其主要特點(diǎn)：量多面廣、零星分散，且突發(fā)性強(qiáng)，時(shí)間要求緊迫，項(xiàng)目技術(shù)簡(jiǎn)單，用工量較少，修復(fù)費(fèi)用較小。3.工程維修的資金來(lái)源1、公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中其構(gòu)部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修

49、范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔(dān)。2、主力店（租戶(hù)）獨(dú)立使用、經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)和租賃（物業(yè)管理協(xié)議）約定由（主力店）租戶(hù)承擔(dān)的范圍內(nèi)房屋和設(shè)備設(shè)施，由其自行維修。委托管理公司維修的實(shí)行有償原則。3、除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔(dān)。4.房屋和設(shè)備維修的方式、修理周期、維修計(jì)劃的種類(lèi)、維修計(jì)劃的編制依據(jù)、編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題1、 預(yù)防性維修 對(duì)影響設(shè)備正常運(yùn)行的故障，采取“預(yù)防為主”、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費(fèi)用和維修費(fèi)用。主要做法是定期檢查設(shè)備，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修，在故障尚處于萌芽狀態(tài)時(shí)加以控制或采取預(yù)防措施，以避免突發(fā)事故。計(jì)劃性預(yù)防維修：又稱(chēng)定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它

50、是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類(lèi)別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修：是按實(shí)際需要進(jìn)行的預(yù)維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)備設(shè)施劣化的發(fā)展情況，在高度預(yù)知情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性維修。它主要用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備。改善性的預(yù)防維修：為消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合維修提高其可靠性的維修措施。2、 事后維修 對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防性維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿(mǎn)足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。3、 緊急搶修 對(duì)意外事故引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類(lèi)意外事件是偶然發(fā)生的，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由

51、于發(fā)生的緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)行或安全造成重大影響，因此通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序?qū)o急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。（各種緊急事件預(yù)案）。5.房屋和設(shè)備維修前的預(yù)檢、資料準(zhǔn)備、工藝準(zhǔn)備、其他準(zhǔn)備、組織實(shí)施、驗(yàn)收和存檔1、維修前的預(yù)檢 維修前的預(yù)檢是對(duì)房屋、設(shè)施設(shè)備的全面檢查，以掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。修前預(yù)檢的一般步驟有（根據(jù)實(shí)際情況可簡(jiǎn)化）：（1）技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說(shuō)明書(shū)和各類(lèi)圖紙，熟悉維修對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對(duì)象的故障及其修理的歷史情況；（2）使用和維護(hù)人員介紹維修對(duì)象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷;（3）進(jìn)行外觀(guān)檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；（4）進(jìn)行運(yùn)行檢查，開(kāi)動(dòng)

52、設(shè)備，觀(guān)察運(yùn)行情況；（5）按部件解體檢查。將有疑問(wèn)的部件拆開(kāi)細(xì)看是否有問(wèn)題，拆前要做好記錄，以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用；（6）預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問(wèn)題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。2、維修前資料準(zhǔn)備維修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類(lèi)圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術(shù)文件等。3、維修前工藝準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。4、其他準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備包括對(duì)材料及零備件、專(zhuān)用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實(shí)維修日期和時(shí)間、向業(yè)主、租戶(hù)和有關(guān)部門(mén)發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)等房屋、設(shè)施設(shè)備維修前的準(zhǔn)備工作。5、組織

53、實(shí)施要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個(gè)因素：（1） 質(zhì)量的控制對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2） 進(jìn)度的控制商業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給商業(yè)的運(yùn)行造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)商業(yè)運(yùn)行的影響，也有利于降低成本。（3） 成本的控制通過(guò)對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。6、 驗(yàn)收和存檔（1）管理公司應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量，采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)

54、問(wèn)題：維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成？維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能滿(mǎn)足計(jì)劃要求，原因是什么？采取何種補(bǔ)救措施？（2）維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。6.維修服務(wù)質(zhì)量的管理12.11.1 及時(shí)掌握故障信息并排除故障購(gòu)物中心的公共區(qū)域較大、設(shè)施設(shè)備很多，分布十分廣泛。有時(shí)候某個(gè)部位、某臺(tái)設(shè)備有了故障，工程部不一定能馬上掌握，等到租戶(hù)、顧客投訴或造成明顯故障時(shí)才發(fā)現(xiàn)。因此，工程部必須建立多方面的信息渠道和檢測(cè)機(jī)制，以便能在故障發(fā)生后的最短時(shí)間內(nèi)掌握它和排

55、除它，將租戶(hù)、顧客的報(bào)修和投訴降低到最低水平。1、 建立設(shè)備自動(dòng)檢測(cè)系統(tǒng)?，F(xiàn)在購(gòu)物中心大多安裝了設(shè)備的檢測(cè)系統(tǒng)，某處設(shè)備發(fā)生了故障，系統(tǒng)能及時(shí)將信息傳送到監(jiān)控室，監(jiān)控室立即就將情況報(bào)告工程部。例如，空調(diào)、水泵、電梯等重要設(shè)備的自動(dòng)檢測(cè)是十分必要的。2、 加強(qiáng)設(shè)備的巡查。自動(dòng)監(jiān)測(cè)是重要的，但是它不能解決全部的設(shè)備故障問(wèn)題，而且自動(dòng)監(jiān)測(cè)本身也會(huì)發(fā)生故障，因此人工巡視檢查就顯得必不可少。巡查以工程部為主，應(yīng)建立部門(mén)、班組多級(jí)巡查制度，同時(shí)還應(yīng)該依靠其他部門(mén)的配合，如安保巡視、清潔工檢查中發(fā)現(xiàn)情況也應(yīng)及時(shí)向工程部報(bào)告。3、 一旦發(fā)生設(shè)備的故障，就應(yīng)及早排除。12.11.2 建立房屋設(shè)備報(bào)修及服務(wù)的渠道

56、沒(méi)有租戶(hù)、顧客的投訴是最理想的，但是任何管理公司都做不到這一點(diǎn)。所以一方面要減少投訴，另一方面又應(yīng)為租戶(hù)、顧客提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。1、 有關(guān)房屋、設(shè)施設(shè)備方面的投訴一般可向服務(wù)總臺(tái)提出。2、 有的租戶(hù)、顧客也會(huì)將電話(huà)打到總機(jī)、辦公室或別的地方。因此，管理公司要建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度，可以向服務(wù)總臺(tái)提出，也可以向總機(jī)、辦公室或其他任何一個(gè)部門(mén)提出。3、 任何一個(gè)部門(mén)接到報(bào)修或關(guān)于設(shè)施設(shè)備維修的投訴，都應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告服務(wù)總臺(tái)，并記錄備案，認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。4、 一定要杜絕推托現(xiàn)象，如租戶(hù)、顧客向某部門(mén)提出問(wèn)題，某部門(mén)推給另外一個(gè)部門(mén)，讓租戶(hù)、顧客轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去解決不了根本問(wèn)題。5、 工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在規(guī)定之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由領(lǐng)導(dǎo)組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中，許多租戶(hù)有意見(jiàn)并不僅是因?yàn)樵O(shè)備有了故障，而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。故障總是難免的，但是有了故障無(wú)處投訴或投訴多次仍不能解決，這就會(huì)使租戶(hù)感到難以接受。商業(yè)工程能源管理1.商業(yè)工程設(shè)備能源的管理設(shè)備效能評(píng)估與節(jié)能1、空調(diào)系統(tǒng)效能評(píng)估