成都(格特)鼎能總部大廈前期策略提案

1、part. 4part. 4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析part. 2 part. 2 成都寫字樓深度剖析成都寫字樓深度剖析part. 1part. 1 成都成都0909年經(jīng)濟(jì)概述年經(jīng)濟(jì)概述part. 3part. 3 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析part. 5part. 5 本項(xiàng)目營(yíng)銷及產(chǎn)品定位建議本項(xiàng)目營(yíng)銷及產(chǎn)品定位建議part. 1 part. 1 成都成都0909年經(jīng)濟(jì)概述年經(jīng)濟(jì)概述 區(qū)生產(chǎn)總值增幅區(qū)生產(chǎn)總值增幅 居第居第1 1位位報(bào)告顯示，2009年前三季度成都市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3164.6億元，同比增長(zhǎng)14.2%，增幅位居榜首，西安和沈陽并列第二，增幅均為14.1%。從總量看，成

2、都市在15個(gè)副省級(jí)城市中居第6位，）。其中，一產(chǎn)業(yè)增加值完成218.2億元，在副省級(jí)城市中位居第1位，二產(chǎn)業(yè)增加值完成1501.3億元，排第8位，三產(chǎn)業(yè)增加值完成1445.1億元，居第7位。而增幅分別排在第9、第1和第8位。規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅 居第居第1 1位位前三季度成都市完成全口徑工業(yè)增加值1211.1億元，在副省級(jí)城市中居第8位，增長(zhǎng)17.9%，居第1位。完成規(guī)模以上工業(yè)增加值1084.8億元，居第9位，增長(zhǎng)20.0%，同樣居第1位。全口徑固定資產(chǎn)投資全口徑固定資產(chǎn)投資 居第居第1 1位位前三季度成都市完成全口徑固定資產(chǎn)投資額2905.8億元，在副省級(jí)城市中居第

3、1位，增長(zhǎng)40.0%，僅低于哈爾濱（44.1%），居第2位。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅 居第居第1 1位位前三季度，成都市完成社會(huì)消費(fèi)品零售額1427.7億元，低于廣州（2646.5億元）、深圳（1885.8億元）、武漢（1530.3億元）、南京（1442.1億元），居第5位；增速為20.6%，居第1位。地方財(cái)政一般預(yù)算收入增幅地方財(cái)政一般預(yù)算收入增幅 居第居第3 3位位前三季度，成都市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入268.5億元，居第7位。深圳以682.8億元的財(cái)政收入高居第一；我市增幅為15.2%，低于西安（19.8%）和長(zhǎng)春（17.2%）居第3位。成都市地方財(cái)政一般預(yù)算支出4

4、12.7億元，居第3位，增長(zhǎng)37.9%，增幅居第1位。城市市區(qū)居民收入增幅城市市區(qū)居民收入增幅 居第居第4 4位位前三季度，成都市城市市區(qū)居民人均可支配收入13862元。從增幅看，全國(guó)副省級(jí)城市中最高的是西安（18.7%），最低的是長(zhǎng)春（6.7%），我市以10.6%的增幅居第4位成都09前三季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)跑西部 2009年，成都市出臺(tái)了關(guān)于鼓勵(lì)境內(nèi)外大型企業(yè)在蓉設(shè)立總部和地區(qū)總部實(shí)施辦法，對(duì)在蓉設(shè)立的總部和地區(qū)總部給予開辦資助和升級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)，在人才引進(jìn)、資金管理、通關(guān)等方面給予優(yōu)惠和便利。在規(guī)劃中將以中心城區(qū)的工業(yè)總部基地為載體，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的管理總部、投資總部、研發(fā)總部等；以東大街金融產(chǎn)業(yè)

5、集聚區(qū)、天府新城金融總部商務(wù)區(qū)、高新區(qū)金融后臺(tái)服務(wù)中心為載體，打造全國(guó)一流、具有國(guó)際影響力的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)聚集中心和金融后臺(tái)服務(wù)中心，引進(jìn)國(guó)際知名企業(yè)。 今年上半年，實(shí)際到位市外內(nèi)資590.4億元，完成目標(biāo)任務(wù)的54.6%，同比增長(zhǎng)35%；實(shí)際使用外資14.5億美元，完成目標(biāo)任務(wù)的52，同比增長(zhǎng)17.9%。世界500強(qiáng)中已有133家落戶成都，外來投資企業(yè)已經(jīng)成為各產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。成都被不少人認(rèn)為是國(guó)內(nèi)僅次于京、滬、廣、深的商務(wù)第五城成都-中國(guó)商務(wù)發(fā)展第五城：500強(qiáng)匯聚之地成都-中國(guó)商務(wù)發(fā)展第五城：西部經(jīng)濟(jì)門戶成都?xì)v來是西南的商貿(mào)中心，市場(chǎng)體系完善，消費(fèi)需求強(qiáng)勁，其市場(chǎng)不僅覆蓋四川8700多

6、萬人口，也輻射西南6省市區(qū)2.5億人口，擁有廣闊的市場(chǎng)。目前，成都已初步形成較全面的綜合性工業(yè)體系，完善的產(chǎn)業(yè)配套可以為外來企業(yè)到內(nèi)地發(fā)展提供良好的服務(wù)支撐。成都-中國(guó)商務(wù)發(fā)展第五城：西部金融之都完善的金融服務(wù)為企業(yè)資金流動(dòng)、資本運(yùn)作提供了便利。成都是中國(guó)人民銀行九大區(qū)域分行所在地之一，是四大國(guó)家商業(yè)銀行大區(qū)分行所在地，眾多金融機(jī)構(gòu)在蓉設(shè)立了分行、分公司或后臺(tái)服務(wù)中心。成都的金融交易量和在蓉外資金融機(jī)構(gòu)數(shù)量居西部第一。part. 2 part. 2 成都寫字樓市場(chǎng)深度剖析成都寫字樓市場(chǎng)深度剖析part. 2part. 2（1 1） 成都寫字樓物業(yè)剖析成都寫字樓物業(yè)剖析9成都寫字樓類型產(chǎn)品類型產(chǎn)

7、品特點(diǎn)集中區(qū)域代表項(xiàng)目綜合寫字樓綜合寫字樓1. 建筑立面現(xiàn)代，大多采用玻璃幕墻；2. 采用5a標(biāo)準(zhǔn)，甲級(jí)品質(zhì)3. 中央空調(diào)、高速電梯，智能化配套完善；4. 管理費(fèi)高，集中分布一環(huán)內(nèi)，人南沿線。力寶大廈時(shí)代廣場(chǎng)豐德國(guó)際公寓寫字樓公寓寫字樓1. 70年使用權(quán)，宜商宜住2. 戶式中央空調(diào)3. 戶型較小多200平米下4. 管理費(fèi)用低，一般5元/平米人南沿線；草市街曼哈頓正成財(cái)富 獨(dú)棟寫字樓獨(dú)棟寫字樓1. 低容積率，高50%綠化率；2. 戶式中央空調(diào)，室內(nèi)設(shè)置游戲室、會(huì)議室、休息室，基本為工業(yè)用地3. 形式為總部經(jīng)濟(jì)高新區(qū)，龍?zhí)端绿旄蟮阑鹁鎰?dòng)力港青羊工業(yè)總部 成都寫字樓分類成都寫字樓分類10產(chǎn)品類型產(chǎn)

8、品特點(diǎn)集中區(qū)域代表項(xiàng)目商住樓商住樓1.70年使用權(quán)，宜商宜住2.基本采用住宅供暖方式；3.戶型較小多在200平米以下；4.管理費(fèi)用低，住宅物業(yè)費(fèi)水平，5.租金水平低，30元/平米左右；人南沿線；凱萊蒂景華西美廬軟件園軟件園1.均為工業(yè)用地2.采取孵化政策，政府支持3.大型企業(yè)入駐。4，采取銷售和租賃結(jié)合高新區(qū) 天府軟件園 教育科技園成都寫字樓類型 成都寫字樓分類成都寫字樓分類成都商用寫字樓區(qū)域等級(jí)劃分（僅投入使用項(xiàng)目）第三梯隊(duì)第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)第一梯隊(duì)香格里拉商務(wù)樓香格里拉商務(wù)樓時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)力寶大廈力寶大廈央擴(kuò)匯日廣場(chǎng)央擴(kuò)匯日廣場(chǎng)川信大廈川信大廈建行大廈建行大廈達(dá)義羅浮廣場(chǎng)達(dá)

9、義羅浮廣場(chǎng) 財(cái)富中心財(cái)富中心順城大廈順城大廈世貿(mào)大廈世貿(mào)大廈冠城廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng) 新世紀(jì)廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)溫哥華廣場(chǎng)溫哥華廣場(chǎng)9 9米以上挑高大堂米以上挑高大堂low-elow-e幕墻幕墻高水準(zhǔn)國(guó)際物管高水準(zhǔn)國(guó)際物管進(jìn)口高速電梯進(jìn)口高速電梯建筑規(guī)劃達(dá)到甲級(jí)建筑規(guī)劃達(dá)到甲級(jí)租金高昂租金高昂地理位置絕佳地理位置絕佳基本都建于基本都建于0505年前年前物管一般物管一般規(guī)劃和基本條件一般規(guī)劃和基本條件一般租金一般租金一般電梯陳舊，擁堵電梯陳舊，擁堵建筑規(guī)劃過時(shí)建筑規(guī)劃過時(shí)物管水平一般物管水平一般空間狹小空間狹小租金便宜租金便宜 成都寫字樓分類成都寫字樓分類12成都商用寫字樓案例分析成都商用寫字樓案例分析 總建

10、筑面積：71905.71平方米，建筑高度98.8米，地下2層/地上23層，地下建筑面積8881.29平方米，地上建筑面積63204.42平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻筒體結(jié)構(gòu)。地上23層，定位為配套性商業(yè)和寫字間，裙樓1層到3層主要為配套性商業(yè)層，大廈4層至23層為商務(wù)寫字間，主要是提供給發(fā)展良好的中大型企業(yè)，11層至23層為整層銷售樓層?？傉嫉孛娣e6473.15平方米，總建筑面積72252.28平方米，采用全框架筒體墻結(jié)構(gòu)，建筑總高：115米，建筑共25層，地下2層，地上23層，共計(jì)318個(gè)車位； 大廈功能定位：1f-3f：建筑面積10451.88，單層建筑面積約3500平米，為配套

11、性商業(yè)，層高4.8m； 4f：開敞式國(guó)際辦公間，建筑面積約3667平米，層高4.8m； 512f：辦公寫字間，單層建筑面積2902平米，層高3.4m； 13f：國(guó)際商務(wù)會(huì)議中心和寫字間，寫字間層高3.4m； 14f23f：辦公寫字間，單層建筑面積2168平米（a棟、b棟面積分別為1084平米），層高3.4m 力寶大廈 高檔寫字樓關(guān)鍵詞：國(guó)際級(jí)托管服務(wù)，500強(qiáng)入駐 成都香格里拉中心辦公樓由享有盛譽(yù)的香港嘉里集團(tuán)榮譽(yù)推出，坐落在成都的核心區(qū)域，總建筑面積為46,526平方米，總樓層為30層，單層建筑面積為1500平方米，地下2層為停車場(chǎng)，地上1-2層裙樓為商業(yè)專場(chǎng)，面積為3000平方米，而該樓的

12、投資方式為只租不售，統(tǒng)一管理。 擁有無柱網(wǎng)式設(shè)計(jì)。目前推出3至14樓對(duì)外招租,面積最小為166,最大為整層1488,或者更大面積。租金價(jià)格介于130150元/月之間，視樓層、朝向及租用面積而不同。 香格里拉嘉里中心 高檔寫字樓關(guān)鍵詞：五星行政物管，500強(qiáng)入駐 成都來福士由世界頂級(jí)建筑大師steven holl主導(dǎo)設(shè)計(jì)，包括建筑面積75,645平方米的甲級(jí)寫字樓，73,784平方米的商場(chǎng)，43,228平方米的五星級(jí)酒店、13,214平方米的服務(wù)式公寓和27,671平方米的boutique office。 按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)，成都來福士項(xiàng)目中運(yùn)用了地源熱泵供熱和制冷系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng)、冷熱水蓄藏、

13、中水回用、屋頂與裙樓綠化、就地取材、太陽能等可再生能源的利用等節(jié)能環(huán)保措施，并已經(jīng)申請(qǐng)了美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的leed金獎(jiǎng)。 投資商：凱德置地（中國(guó)）投資有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：美國(guó)斯蒂文霍爾建筑師事務(wù)所 來福士廣場(chǎng) 高檔寫字樓關(guān)鍵詞：國(guó)際知名，城市綜合體，綠色建筑仁恒置地廣場(chǎng)建筑面積約21萬平方米，主體建筑包括國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓、酒店服務(wù)式公寓及國(guó)際品牌購(gòu)物中心，具有商務(wù)辦公、國(guó)際會(huì)議、商住、購(gòu)物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能。商業(yè)部分面積約6萬平方米，預(yù)計(jì)2009年底竣工并投入使用。 仁恒地廣場(chǎng)集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店服務(wù)公寓和國(guó)際品牌購(gòu)物中心于一體的綜合性廣場(chǎng),預(yù)計(jì)投資投資26億

14、元人民幣。 仁恒地廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)用地19180平方米，總建筑面積190980平方米。規(guī)劃的辦公樓和商場(chǎng)建筑面積分別為72073和64556平方米。酒店式公寓的規(guī)劃總建筑面積為51415平方米。 該項(xiàng)目已于2006年9月開始興建，計(jì)劃于2009年10月完工。受金融危機(jī)的影響,竣工日期將推遲到2010年下半年完工。新加坡仁恒置地新加坡仁恒置地 仁恒置地廣場(chǎng) 高檔寫字樓關(guān)鍵詞：城市綜合體，國(guó)際知名，仁恒置地廣場(chǎng)建筑面積約21萬平方米，主體建筑包括國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓、酒店服務(wù)式公寓及國(guó)際品牌購(gòu)物中心，具有商務(wù)辦公、國(guó)際會(huì)議、商住、購(gòu)物、餐飲休閑服務(wù)等復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能。商業(yè)部分面積約6萬平方米，預(yù)計(jì)20

15、09年底竣工并投入使用。 仁恒地廣場(chǎng)集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店服務(wù)公寓和國(guó)際品牌購(gòu)物中心于一體的綜合性廣場(chǎng),預(yù)計(jì)投資投資26億元人民幣。 仁恒地廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)用地19180平方米，總建筑面積190980平方米。規(guī)劃的辦公樓和商場(chǎng)建筑面積分別為72073和64556平方米。酒店式公寓的規(guī)劃總建筑面積為51415平方米。 該項(xiàng)目已于2006年9月開始興建，計(jì)劃于2009年10月完工。受金融危機(jī)的影響,竣工日期將推遲到2010年下半年完工。新加坡仁恒置地新加坡仁恒置地 仁恒置地廣場(chǎng) 高檔寫字樓關(guān)鍵詞：城市綜合體，國(guó)際知名，part. 2part. 2（2 2） 成都寫字樓租金水平剖析成都寫字樓租金水

16、平剖析項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)比對(duì)比 名稱名稱內(nèi)容內(nèi)容川信大廈川信大廈冠城廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng)城市之心城市之心威斯頓威斯頓聯(lián)邦大廈聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)棟數(shù)、樓層棟數(shù)、樓層38383326a28層b21層2棟28層公攤率公攤率25%28%26.80%33.80%30%30%樓層高樓層高3.3米凈高:2.3-2.4米2.3米3.4米凈高:2.5米3.015米凈高:2.2米3.4米凈高2.4-2.52.38米面積區(qū)間（面積區(qū)間（m2m2）70-47080-30057-1555136-816車位數(shù)車位數(shù)148500(共享)280個(gè)245400220車位售價(jià)、租金車位售價(jià)、租金450-550元/月400-

17、600元/月800-1000350-500元/月400-600元/月待定電梯電梯6臺(tái)三菱電梯、2臺(tái)lg電梯、2臺(tái)貨梯8部美國(guó)dover電梯，自動(dòng)群控速度從1.75米/秒至3.5米/秒.6部三菱電梯、載重1000、速度2.5米/秒8部otis、載重100012部德國(guó)蒂森電梯，運(yùn)行速度2.5米/秒6臺(tái)日本三菱、載重1150、速度2.5米秒。外立面裝飾外立面裝飾玻璃幕墻大理石、玻璃幕墻玻璃幕墻大理石、玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻大堂裝修大堂裝修大理石、花崗石花崗石、大理石大理石、花崗石大理石、高級(jí)地磚大理石大理石大堂功能大堂功能商務(wù)中心、休息廳商務(wù)中心電梯間接待中心、休息廳商務(wù) 接待、客戶服務(wù)中心商務(wù)

18、咨詢前臺(tái)物業(yè)管物業(yè)管理公司理公司四川川信物業(yè)管理有限責(zé)任公司香港戴德梁行成都奧萊物業(yè)服務(wù)有限公司威斯頓物業(yè)管理（香港）有限公司時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司美國(guó)仲量聯(lián)行 成都寫字樓典型項(xiàng)目租金分析成都寫字樓典型項(xiàng)目租金分析項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)比對(duì)比 名稱名稱內(nèi)容內(nèi)容川信大廈川信大廈冠城廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng)城市之心城市之心威斯頓威斯頓聯(lián)邦大廈聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)地理位置地理位置成都市人民南路二段18號(hào)成都市順城大街308號(hào)成都市人民南路一段18號(hào)領(lǐng)事館路2號(hào)總府路2-4號(hào)、紅星路三段2-44號(hào)鹽市口、順城大街8號(hào)銷售熱線銷售熱線869398898661988886126655869398808667

19、252566333666-813投資商投資商四川信托投資有限公司香港跨國(guó)機(jī)構(gòu)冠城集團(tuán)成都漢天物業(yè)開發(fā)有限公司威斯頓聯(lián)邦公司泰然置業(yè)有限公司爪哇控股有限公司開發(fā)商開發(fā)商四川信托投資有限公司成都青羊可達(dá)房屋發(fā)展有限公司成都漢天物業(yè)開發(fā)有限公司四川怡和置業(yè)有限公司國(guó)嘉地產(chǎn)有限公司成都華商房屋開發(fā)有限公司開盤時(shí)間開盤時(shí)間1998年2000年2003年2003年2006年1月不售竣工時(shí)間竣工時(shí)間1999年2001年2001年2003年2005年122006年租金租金90元/平米70-100元/平米90-160元/平米110元/平米85-120元/平米80-100元/平米售價(jià)售價(jià)13000元均價(jià)9000元

20、9480-11500110008700不售租售比例租售比例95%98%98%90%95%占地面積占地面積4000平米5500平米4522.26平米5000多平米8787.31平米未知建筑面積建筑面積65794平米83640平米52000平米54191平米105000平米47147平米l本列表主要選取的是目前比較有代表性入住率比較高的寫字樓項(xiàng)目基本為甲級(jí)寫字樓也作為本項(xiàng)目主要的調(diào)研參照對(duì)象。l從列表中可以看出這些入住率高的項(xiàng)目多在05年以前竣工。物業(yè)條件相對(duì)中庸，在配套的科技配套上比低檔寫字樓強(qiáng)，但比08年后面市的寫字樓產(chǎn)品存在些差距。也導(dǎo)致客戶流動(dòng)性比較大。l成都目前甲級(jí)寫字樓租金水平平均在9

21、0-120之間徘徊。l成都目前主流寫字樓效益比較好的多數(shù)是地理位置處于絕佳的核心地帶。區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)。 建筑體量也多在10萬平以下。 成都典型寫字樓市場(chǎng)價(jià)格小結(jié) 成都寫字樓典型項(xiàng)目租金分析成都寫字樓典型項(xiàng)目租金分析part. 2part. 2（3 3） 0909成都寫字樓市場(chǎng)回顧成都寫字樓市場(chǎng)回顧今年前11月，寫字樓銷售平均報(bào)價(jià)7948元/平方米，較2008年成交價(jià)7831元/平方米出現(xiàn)1.5%的微小漲幅。受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，多個(gè)項(xiàng)目從下半年開始上調(diào)銷售價(jià)格，上調(diào)幅度為2001000元/平方米。寫字樓租金基本與2008年持平，甲級(jí)寫字樓租金由2008年平均108元/平方米/月下調(diào)至2009年平均10

22、5元/平方米/月；乙級(jí)寫字樓租金由78元/平方米/月下調(diào)至76元/平方米/月，租金出現(xiàn)微幅下調(diào)。但從第三季度開始，隨著租賃市場(chǎng)的活躍，租金開始回升，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)全年租金與2008年基本持平。09成都寫字樓關(guān)鍵詞：租售雙漲 今年前11月，成都市主城區(qū)總計(jì)有33個(gè)寫字樓項(xiàng)目（不含總部基地）取得預(yù)售許可證， 總供應(yīng)量達(dá)到104.46萬平方米。供應(yīng)量呈井噴狀態(tài)，大大超過2008年77.11萬平方米的供應(yīng)量，突破歷史最高點(diǎn)；其中銷售型寫字樓總供應(yīng)量達(dá)到96.61萬平方米，只租不售經(jīng)營(yíng)模式的寫字樓供應(yīng)量為7.85萬平方米。 成都寫字樓市場(chǎng)09年全年新增甲乙級(jí)寫字樓約26萬平方米，明年寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)預(yù)計(jì)約

23、有70多萬平方米，包括甲乙級(jí)寫字樓，其中甲級(jí)寫字樓有5棟。 10年供應(yīng)的甲級(jí)寫字樓主要集中在人南沿線，天府大道區(qū)域，東大街也有項(xiàng)目面市。 09成都寫字樓關(guān)鍵詞：供應(yīng)量井噴 2009年111月，成都寫字樓市場(chǎng)成交52.55萬平方米，同比2008年增長(zhǎng)34.5%，增長(zhǎng)幅度較大。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，成都寫字樓市場(chǎng)從今年5月開始成交量保持平穩(wěn)上升，月均成交量維持在6萬平方米以上，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)2009年全年寫字樓成交量將突破60萬平方米。 09成都寫字樓關(guān)鍵詞：銷售旺盛26part. 3 part. 3 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析大源組團(tuán)是成都天府新城的核心區(qū)域，四界為繞城高速以南、錦江以西、成昆鐵路

24、以東、高新區(qū)界以北，由會(huì)展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成。 大源組團(tuán)交通便捷，組團(tuán)以北距現(xiàn)有城市中心區(qū)約10公里，通過天府大道、站華路、元華路等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。而規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽，大源與市中心之間的乘車時(shí)間只需約20分鐘。另外，通過地區(qū)北側(cè)的環(huán)城高速公路，可與成都市主要的6條城際高速公路和7個(gè)衛(wèi)星城直接相連。距雙流機(jī)場(chǎng)約12公里，通過環(huán)城高速公路只需10多分鐘即可抵達(dá)。距成昆鐵路白家車站約3公里.區(qū)域圖：大源商務(wù)核心區(qū)域圖：大源商務(wù)核心作為天府新城“商務(wù)城南”的金融載體成都金融后臺(tái)服務(wù)中心已正式擴(kuò)容，以往10001500

25、畝的載體平臺(tái)將再擴(kuò)大一倍“體量”，總規(guī)模增加到3000畝?！敖鹑诤笈_(tái)是典型的軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，金融后臺(tái)服務(wù)中心第一步將鎖定為國(guó)內(nèi)銀行、保險(xiǎn)、證券提供服務(wù)?！背啥几咝聟^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，目前，建行、工行、農(nóng)行、招行、太平洋保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、泰康人壽、國(guó)華保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)、天平保險(xiǎn)、易方達(dá)基金公司11家金融機(jī)構(gòu)簽約落戶后臺(tái)服務(wù)中心，力爭(zhēng)在今年內(nèi)全部啟動(dòng)建設(shè)。預(yù)計(jì)今后23年內(nèi)，金融后臺(tái)服務(wù)中心將建成一個(gè)投資超過100億元、從業(yè)人員超過10萬人的中國(guó)西部最大的金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。大源商業(yè)核心：金融后臺(tái)，科技研發(fā)大源商務(wù)cbd：現(xiàn)代商業(yè)建筑的盛宴鼎能總部占地面積：占地面積：13333建筑面積：建筑面積：26

26、8000容容 積積 率：率：12建筑密度建筑密度：不小于30%，不大于45%綠綠 地地 率：率：10%建筑性質(zhì)：建筑性質(zhì)：業(yè)金融鼎能總部大廈項(xiàng)目區(qū)位圖鼎能總部大廈項(xiàng)目區(qū)位圖周邊配套：中、小學(xué)：成都七中（初/高中），美視國(guó)際學(xué)校、四中（規(guī)劃中）、九中（規(guī)劃中）、軟件園國(guó)際小學(xué)等商場(chǎng)：歐尚、宜家、富森美家居；規(guī)劃中的有伊藤洋華堂、茂業(yè)百貨、美美力誠(chéng)旗艦店等醫(yī)院：華西婦女兒童醫(yī)院、德國(guó)銳力醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、巴伐利亞國(guó)際醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、市一醫(yī)院其他：餐飲娛樂：天堂海洋樂園、天府大劇院、新會(huì)展中心、極地海洋世界、鉑仕紫荊精品電影城、左岸花都美食街、南草坪等區(qū)域規(guī)劃配套32part. 4part.

27、4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析具體地址：具體地址：人南沿線天府立交左側(cè)（高新管委會(huì)對(duì)面）所屬商圈：所屬商圈：城南中央商務(wù)區(qū)建筑面積：建筑面積： 79700 m2總樓層數(shù)：總樓層數(shù)：20層 裝修情況：裝修情況： 清水吊頂凈高：吊頂凈高：3.8m報(bào)報(bào) 價(jià)：價(jià)：8000 元/m2 物業(yè)公司：物業(yè)公司：戴德梁行物管費(fèi)用：物管費(fèi)用： 0 元/月車位費(fèi)用：車位費(fèi)用：450 元/月車位數(shù)量：車位數(shù)量：350 個(gè)電電 梯：梯：18部otis電梯，其10部2.5米/秒的高速電梯空空 調(diào)：調(diào)：美國(guó)“特靈”中央空調(diào)水水 電：電：市政接入通通 訊：訊：無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋消消 防：防：符合國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)保保 安：安：24

28、小時(shí)值守交通情況：交通情況： 公交6、115、118、501、504、806路等入住客戶：入住客戶：多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)鍵詞： 科技化。建筑風(fēng)格創(chuàng)新科技化。建筑風(fēng)格創(chuàng)新銷售價(jià)格：超過銷售價(jià)格：超過10000/平平具體地址：具體地址： 天府大道1480號(hào)（地鐵孵化園站）所屬商圈：所屬商圈： 城南中央商務(wù)區(qū)建筑面積：建筑面積：90361 m2總樓層數(shù)：總樓層數(shù)： 17 裝修情況：裝修情況：清水吊頂凈高：吊頂凈高： 3.7m報(bào)報(bào) 價(jià)：價(jià)：9800 元/m2 物業(yè)公司：物業(yè)公司： 國(guó)際知名物業(yè)管理公司物管費(fèi)用：物管費(fèi)用：15 元/月車位數(shù)量：車位數(shù)量： 42

29、8 個(gè)電電 梯：梯：12部智能高速品牌電梯，4部扶梯。空空 調(diào)：調(diào)：知名品牌中央空調(diào)。獨(dú)立分戶計(jì)量計(jì)費(fèi)， 水水 電：電： 地下二層設(shè)變配，油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急源。通通 訊：訊：光纖骨干系統(tǒng)直達(dá)每層無線通訊信號(hào)覆蓋消消 防：防：知名品牌消防報(bào)警系統(tǒng)，保保 安：安：監(jiān)控與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，拉德方斯大廈拉德方斯大廈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)鍵詞： 科技化。建筑風(fēng)格創(chuàng)新科技化。建筑風(fēng)格創(chuàng)新銷售價(jià)格：超過銷售價(jià)格：超過10000/10000/平平人民南路南延線天府大道188號(hào)所屬商圈：所屬商圈：高新商圈建筑面積：建筑面積：280000 m2總樓層數(shù)：總樓層數(shù)：裝修情況：裝修情況：清水物業(yè)公司：物業(yè)公司：仲量聯(lián)行物管顧問吊

30、頂凈高：吊頂凈高：3.7m車位數(shù)量：車位數(shù)量：1160 個(gè)電電 梯：梯：共10部頂級(jí)品牌鋒速電梯 主樓共8部客梯，速度高達(dá)2.5m/s，2部消防梯。世界名牌電梯三菱配置，鋒速運(yùn)轉(zhuǎn)，空空 調(diào)：調(diào)：分體式空調(diào)水水 電：電：10kv市政電網(wǎng)接入電源，供電量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：辦公區(qū)域按50w/m2用電量進(jìn)行設(shè)計(jì)通通 訊：訊：fttb萬兆光纖數(shù)據(jù)接入、消消 防：防：火災(zāi)報(bào)警自動(dòng)化系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；消火栓系統(tǒng)；氣體滅火系統(tǒng)；水噴霧系統(tǒng)；公共廣播及背靜音樂系統(tǒng)關(guān)鍵詞： 住宅價(jià)格，住宅價(jià)格，5a品質(zhì)，品牌實(shí)力品質(zhì)，品牌實(shí)力價(jià)格： 60008000銷售現(xiàn)狀：百分之80以上新希望國(guó)際新希望國(guó)際b座座項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)鍵詞：

31、 工業(yè)用地工業(yè)用地價(jià)格： 80009000銷售現(xiàn)狀：不明，銷售現(xiàn)場(chǎng)無客戶。可選房源余地大。地址地址 成都天府大道中段大源二支線路口電電 梯梯 主樓14部高速電梯，3米/秒鋒速運(yùn)行，突破效率極限，大大壓縮候梯時(shí)間。空空 調(diào)調(diào) 單戶計(jì)量中央空調(diào)水水 電電 3組電力供應(yīng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，與高新科技龍頭中興通訊共享強(qiáng)大動(dòng)力配置，極速商務(wù)不斷電。通通 訊訊 綜合布線系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、移動(dòng)電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)、數(shù)字電話程控系統(tǒng)。消消 防防 自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)控、自動(dòng)噴淋、氣體滅火系統(tǒng)、消防廣播電話。保保 安安 電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。吊頂凈高吊頂凈高 3.6 米總樓層數(shù)總樓層數(shù) 23

32、 層 開發(fā)商：開發(fā)商： 深圳航天航興國(guó)際航興國(guó)際項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房源數(shù)量：2號(hào)樓共121套售價(jià)：4-7層均價(jià)8200元/平方米。美年廣場(chǎng)總占地255畝,總建面約100萬，是西南首個(gè)亮相的世界級(jí)都市綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于成都國(guó)際城南，天府大道西側(cè)，緊鄰錦江，臨河而建一脈相承。距市中心僅20分鐘車程，緊鄰地鐵一號(hào)線，交通便捷。 loft每層層高5米， 80%以上戶型均有8儲(chǔ)物間贈(zèng)送，大框架剪力墻結(jié)構(gòu)，可以隔成上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，客戶可任意把握上下兩層夾層高度，這樣最大能增加50%的使用面積，業(yè)主可以根據(jù)自己的風(fēng)格來決定裝修風(fēng)格和布局，充分彰顯你的個(gè)性。戶型面積區(qū)間為47260平米，空間內(nèi)部方正實(shí)用，相

33、鄰多個(gè)單位可任意自由組合，內(nèi)部共有31臺(tái)電梯， 美年廣場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)鍵詞： loft，商住綜合房源數(shù)量：1064套售價(jià)：8000元/平方米供應(yīng)量大，供應(yīng)時(shí)間集中：供應(yīng)量大，供應(yīng)時(shí)間集中：未來區(qū)域總供應(yīng)量將超200萬方，預(yù)計(jì)上市時(shí)間集中在2010年下半年到2011年。片區(qū)內(nèi)寫字樓未售項(xiàng)目居多，受08淡市影響，多數(shù)樓盤開發(fā)商前期處于觀望狀態(tài)，開盤時(shí)間一再拖延。結(jié)果09年市場(chǎng)向好集中放量產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：產(chǎn)品都具有光鮮的外立面，除個(gè)別具有特別亮點(diǎn)外，內(nèi)部配置普遍相仿，皆具備國(guó)際甲級(jí)5a智能化標(biāo)準(zhǔn)，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、高檔電梯。區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目市場(chǎng)小結(jié)part. 5part. 5 本項(xiàng)目

34、營(yíng)銷功能定位建議本項(xiàng)目營(yíng)銷功能定位建議40地塊swot分析s（優(yōu)勢(shì)）：1、地塊規(guī)則便于規(guī)劃；2、位于f-cbd核心位置；3、交通便利，緊鄰城市主干道以及繞城高速；w（劣勢(shì)）：1、地塊及區(qū)域生活配套不足2、建筑體量比較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大3、；t（威脅）： 1、天府新城寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重。3，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽欠帕烤薮髈（機(jī)會(huì)）： ：1、f-cbd近23年將逐步發(fā)展成熟；2、大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍；3、群體效應(yīng)帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展鼎能總部鼎能總部大廈大廈項(xiàng)目項(xiàng)目概念定位概念定位 具備具備頂級(jí)商務(wù)頂級(jí)商務(wù)與與鼎能總部鼎能總部大廈項(xiàng)目大廈項(xiàng)目總體定位總體定位 成熟的高品質(zhì)國(guó)際化商務(wù)居

35、住聚集區(qū)成熟的高品質(zhì)國(guó)際化商務(wù)居住聚集區(qū)本案所處的區(qū)域目前雖然還不夠成熟，但隨著項(xiàng)目的開發(fā)以及區(qū)域商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，本案將成為最成熟的區(qū)域之一。同時(shí)通過國(guó)際化水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、高品質(zhì)建造質(zhì)量、國(guó)際機(jī)構(gòu)和大型企業(yè)的入駐和完善的后期營(yíng)運(yùn)管理必將成為天府新城的一個(gè)商務(wù)明珠。專為國(guó)際機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)定制的總部商務(wù)生活模式專為國(guó)際機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)定制的總部商務(wù)生活模式本案利用自身的地段、交通和品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，通過以產(chǎn)定銷的先進(jìn)理念，按照國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)以滿足大型國(guó)際企業(yè)的總部辦公要求為目標(biāo)，為國(guó)際機(jī)構(gòu)企業(yè)度身定制的總部型辦公商務(wù)生活一體化模式。擁有多功能商務(wù)配套擁有多功能商務(wù)配套本案的齊全商住配套是本案的亮點(diǎn)之一，其

36、功能需進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以滿足商務(wù)辦公及高端居住客戶的需要，對(duì)外應(yīng)樹立高級(jí)會(huì)員制會(huì)所形象。頂級(jí)商務(wù)管理與服務(wù)頂級(jí)商務(wù)管理與服務(wù)軟件的提供必須要有硬件的支持。規(guī)劃定位中既以“頂級(jí)商務(wù)”為要求，則我們的設(shè)施設(shè)備不僅以此為標(biāo)準(zhǔn)，還須為實(shí)現(xiàn)頂級(jí)的管理與服務(wù)來作為硬件的保障。如服務(wù)總臺(tái)的設(shè)置、秘書中心、票務(wù)中心、會(huì)議中心設(shè)立、樓宇局域網(wǎng)等等。另外，相應(yīng)的安保管理辦法的增設(shè)也是必不可少。鼎能總部鼎能總部大廈項(xiàng)目大廈項(xiàng)目總體定位總體定位 鼎能總部鼎能總部大廈項(xiàng)目大廈項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 低樓區(qū)為大開間靈活分割研發(fā)區(qū)，高區(qū)為規(guī)則辦公樓。這樣可以減少寫字樓的銷售面積分割帶來的建筑規(guī)劃壓力，不同客戶各有選擇。大中客

37、戶可以選擇高樓區(qū)整層或者大面積?？蛻舾蓴_小。附樓采用大開間，大柱距。便于自由分割。a樓樓定位為行政公寓定位為行政公寓戶型以套房為主，戶型配置為精裝行政公寓。這樣既可以與周邊的酒店錯(cuò)位，又能增加居住的功能。可以使產(chǎn)品更具有住宅的屬性。便于順利差異化。b樓樓定位為研發(fā)和辦公定位為研發(fā)和辦公行政公寓：宜行政公寓：宜“嫁嫁”宜居，商住兩用。宜居，商住兩用。戶型以套房為主，為精裝房，增加居住的功能?？梢允巩a(chǎn)品更具有住宅的屬性。便于市場(chǎng)差異化。如酒店市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，就可轉(zhuǎn)為行政公寓，進(jìn)行精裝房銷售。參考項(xiàng)目：北京霄云路8號(hào) 天府大道：會(huì)展經(jīng)濟(jì)。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)是五星酒店，而本區(qū)域酒店多的原因?yàn)槌啥紟缀趺吭露加袝?huì)展在世紀(jì)中心召開。本定位既可以與周邊的酒店錯(cuò)位，成為五星行政酒店。而在項(xiàng)目建設(shè)初期就可以采用招商方式提前尋求投資商整棟投資。參考