西安市房地產(chǎn)抵押登記實(shí)施細(xì)則

1、第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法及建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)抵押登記管理，適用本細(xì)則。第三條 本細(xì)則所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。本細(xì)則所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。本細(xì)則所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)

2、人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。本細(xì)則所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。本細(xì)則所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。本細(xì)則所稱房地產(chǎn)抵押登記，是指房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以依法定程序進(jìn)行登記。第四條 房地產(chǎn)抵押實(shí)行登記制度，依法設(shè)定并登記的房地產(chǎn)抵押，受法律保護(hù)。第五條 市國(guó)土資源和房屋管理局是市房地產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押登

3、記管理工作，并組織實(shí)施本細(xì)則。縣級(jí)市房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)抵押登記工作。第六條 下列房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠海ㄒ唬┑盅喝怂械姆课荩唬ǘ┑盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國(guó)有房屋；（三）抵押人依法預(yù)購(gòu)的商品房屋；（四）抵押人所有的符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的在建工程；（五）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定可以抵押的其他房地產(chǎn)。第七條 以房屋或者在建工程抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押登記；以依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押登記。第八條 下列房地產(chǎn)不得抵押登記：（一）房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)，權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、學(xué)

4、校、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（四）依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體土地征用范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）政府代管的房地產(chǎn)；（七）房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)利人不一致的房地產(chǎn)；（八）國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的在建工程及建成的建筑物。（抵押給原土地使用權(quán)人的除外；（九）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)第九條 抵押人申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)報(bào)相關(guān)的國(guó)有資產(chǎn)管理部門或者授權(quán)投資機(jī)構(gòu)審批；（二）集體所有制企業(yè)以自有房地產(chǎn)抵押的

5、，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該企業(yè)職工大會(huì)或者職工代表大會(huì)通過(guò)，并報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門備案；以上級(jí)調(diào)整使用的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。（三）股份有限公司、有限責(zé)任公司或者外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)股東大會(huì)或者董事會(huì)通過(guò)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定；（四）在合伙企業(yè)存續(xù)期間，以合伙的房地產(chǎn)抵押登記的，必須經(jīng)全體合伙人同意；（五）以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，必須付清土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，由相關(guān)部門核定土地使用權(quán)出讓金，抵押所擔(dān)保的債務(wù)金額不得超過(guò)扣除出讓金后的土地價(jià)值；（六）以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人

6、可以處分和收益的份額比例為限；（七）以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。以按分共有的房地產(chǎn)中所占有部分抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面通知其他共有人；（八）以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證，其預(yù)售合同必須經(jīng)備案登記；（九）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面告之抵押權(quán)人和承租人。原租賃合同繼續(xù)有效第十條 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押登記的，抵押期限不得超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限；以具有土地使用期限的房地產(chǎn)抵押登記的，抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限。第十一條 以未付清房款的預(yù)售商品房和在建工程抵押登記的，抵押

7、權(quán)人必須是金融機(jī)構(gòu)。以在建工程抵押登記的，其投入建設(shè)的資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度、和竣工日期。第十二條 房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押登記后，抵押人以其價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分再次抵押登記的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況事先書面告之首次抵押和再次抵押的抵押權(quán)人。第十三條 因城市建設(shè)需要，以抵押登記的房地產(chǎn)被拆遷的，抵押人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將拆遷補(bǔ)償價(jià)款清償債務(wù)，或者重新設(shè)定抵押。抵押當(dāng)事人也可以重新設(shè)定抵押物和抵押權(quán)，或者依法清理債權(quán)債務(wù)。第十四條 抵押當(dāng)事人在合同中約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押

8、房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。在抵押期間，保險(xiǎn)賠償金作為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押人有優(yōu)先受償權(quán)。第十五條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更的法人享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。第十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（一）抵押人和抵押權(quán)人的名稱、地址或者個(gè)人姓名、身份證號(hào)碼、住所；（二）被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額和債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押的房地產(chǎn)座落、名稱、用途、建筑面積、用地面積、四至情況以及權(quán)屬情況等；（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（五）抵押擔(dān)保的范圍；（六）抵押房地產(chǎn)的占用

9、管理人、管理方式、管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；（七）抵押權(quán)滅失的條件；（八）違約責(zé)任；（九）爭(zhēng)議解決方式；（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（十一）雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押地，抵押合同的內(nèi)容除第一款外，還應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間；（二）最高債權(quán)限額。第十七條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之

10、日起30日內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊?guó)土資源和房屋管理局辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。第十八條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)交驗(yàn)下列文件：（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（二）抵押登記申請(qǐng)書；（三）主合同和抵押合同；（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者經(jīng)登記的預(yù)售合同；屬在建工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，還應(yīng)提交該建設(shè)工程的總承包合同或者施工總承包合同及建審手續(xù)；屬預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，還應(yīng)提交已登記的商品房預(yù)購(gòu)（售）合同。（五）抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的證明；（六）相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的證明資料；（七）依法應(yīng)當(dāng)提供的其他資料。第十九條 持房地產(chǎn)權(quán)屬證書辦理房地產(chǎn)抵押登記的，登記部門

11、應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)屬證書上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由權(quán)利人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。第二十條 持已經(jīng)登記的房地產(chǎn)預(yù)售合同或者國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房或者在建工程抵押登記的，登記部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)預(yù)售合同或者國(guó)有土地使用證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后由抵押人收?qǐng)?zhí)，并向抵押權(quán)人核發(fā)抵押登記證明書。第二十一條 以預(yù)購(gòu)商品房或者在建工程抵押登記的，抵押關(guān)系尚未終止而已核發(fā)房屋所有權(quán)證的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的三十日內(nèi)，申請(qǐng)辦理他項(xiàng)權(quán)利證。第二十二條經(jīng)登記的抵押合同需要變更或終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到登記部門辦理抵押變更或注銷抵押登記手續(xù)。第二十三條登記部門自受理抵

12、押登記之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合抵押登記條件的，應(yīng)當(dāng)核準(zhǔn)抵押登記，發(fā)給房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證或者抵押登記證明書。自受理變更登記、注銷登記申請(qǐng)之日起十日內(nèi)完成變更、注銷登記。對(duì)不符和登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知當(dāng)事人并告之不予登記的理由。登記部門在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不作答復(fù)或者符合條件不予登記的，抵押當(dāng)事人可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟。第二十四條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。第二十五條 抵押當(dāng)事人涂改權(quán)屬證書的，其證書無(wú)效，由登記機(jī)關(guān)沒收。并對(duì)當(dāng)事人處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十六條 未按期進(jìn)行抵押登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并按原登記費(fèi)的三倍以下收取登記費(fèi)。第二十七條 抵押當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的