上海市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)交易深度分析報(bào)告

1、 上海市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)交易深度分析報(bào)告 2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)交易深度分析報(bào)告一2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地交易規(guī)模1、總體規(guī)模2011-2018年，上海市共成交產(chǎn)業(yè)用地2371宗。成交面積達(dá)到121761.65畝，排在全國第55位 。從土地所有權(quán)獲取方式來看，所有的土地均以出讓的形式成交。2019年，上海市共成交產(chǎn)業(yè)用地44宗。成交面積3247.22畝， 排在全國第252位，成交面積同比增長47.04%。 從土地所有權(quán)獲取方式來看，所有的土地均以出讓的形式成交。圖表2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地成交面積及增速數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2、交易結(jié)構(gòu)近幾年來，上海市產(chǎn)業(yè)用地

2、交易以工礦倉儲(chǔ)用地為主。2019年，上海市工礦倉儲(chǔ)用地成交面積為2639.67畝，占比88.61%， 商服用地成交面積為339.42畝，占比11.39%。圖表2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地交易結(jié)構(gòu)走勢(shì)2015年，上海市第二產(chǎn)業(yè)增加值7991億元，占gdp的比重達(dá)到31.81%，占比排在全國第296位。 第三產(chǎn)業(yè)增加值17022.63億元，占gdp的比重達(dá)到67.76%，占比排在全國第6位。目前上海市第三產(chǎn)業(yè)占比高于第二產(chǎn)業(yè)，未來進(jìn)一步發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模將快速提升。圖表2016年上海市三產(chǎn)占gdp的比重二2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)分析1、建設(shè)用地供給2011-2019

3、年，上海市產(chǎn)業(yè)用地交易2415宗中，有1878宗來源為新增建設(shè)用地，占比為77.76%。2011-2019年，上海市產(chǎn)業(yè)新增建設(shè)用地交易面積達(dá)到101115.82畝，占比達(dá)到80.89%。 占比排在全國第89位。近幾年來上海市建設(shè)用地供應(yīng)比較充足。2019年新增建設(shè)用地成交面積占比達(dá)到89%。為近幾年來的最高水平。圖表2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地土地來源結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2、土地歸屬級(jí)別2011-2019年，上海市交易的產(chǎn)業(yè)用地中，市本級(jí)土地交易面積達(dá)到20543.34畝，占比為16.43%，其余歸屬下屬區(qū)縣?？傮w來看，上海市土地出讓權(quán)限較分散，區(qū)縣級(jí)政府的土地出讓權(quán)較大。20

4、19年，上海市歸屬市本級(jí)的產(chǎn)業(yè)用地交易規(guī)模占比達(dá)到0.07%，較前幾年下降16.8個(gè)百分點(diǎn)。圖表2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地所屬行政級(jí)別數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫3、供地方式分供地方式來看，近幾年來上海市產(chǎn)業(yè)用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。2019年，上海市產(chǎn)業(yè)用地招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.74%、0%、90.09%、8.17%、0%。圖表2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地供地結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫三2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格走勢(shì)1、工礦倉儲(chǔ)用地2011-2019年，上海市工礦倉儲(chǔ)用地出讓價(jià)格為53.99萬

5、元/畝。2019年，上海市工礦倉儲(chǔ)用地出讓價(jià)格為174.57萬元/畝，同比增長48.3%?；仡欉^去8年的價(jià)格變化趨勢(shì)，上海市工礦倉儲(chǔ)用地出讓價(jià)格波動(dòng)較大，其中2012年、2016年、2017年年出現(xiàn)了負(fù)增長。2、商服用地2011-2019年，上海市商服用地出讓樓面價(jià)格為22120元/平方米。2019年，上海市商服用地出讓樓面價(jià)格為12533元/平方米，同比減少32.73%?；仡欉^去8年的價(jià)格變化趨勢(shì)，上海市商服用地出讓樓面價(jià)格波動(dòng)較大，其中2014年、2016年、2017年、2018年、2019年年出現(xiàn)了負(fù)增長。圖表2011-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓價(jià)格及增速數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫四上海

6、市所轄各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地交易對(duì)比分析1、交易結(jié)構(gòu)2010年，上海市成交規(guī)模最大的區(qū)域是奉賢區(qū)，成交規(guī)模占比達(dá)到25.81%。到2019年，青浦區(qū)成為成交主力，占比達(dá)到54.25%。幾年里上海市所轄區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了較明顯的變化。圖表2019年上海市所轄各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地交易面積占比數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2、價(jià)格走勢(shì)從價(jià)格走勢(shì)來看，2019年，上海市商服用地出讓樓面價(jià)格區(qū)域排名依次為：長寧區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)、金山區(qū)、黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、南匯區(qū)、奉賢區(qū)、崇明縣。寶山區(qū)近幾年商服用地出讓樓面價(jià)格漲幅最快，2019年價(jià)格達(dá)

7、到7484.59元/平方米，2011-2019年復(fù)合增速為9.43%。圖表2011-2019年上海市所轄各區(qū)商服用地交易樓面價(jià)格走勢(shì)（元/平方米）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫圖表2011-2019年上海市所轄各縣市商服用地交易樓面價(jià)格走勢(shì)（元/平方米）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2019年，上海市工礦倉儲(chǔ)用地出讓價(jià)格區(qū)域排名依次為：黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、南匯區(qū)、奉賢區(qū)、崇明縣。黃浦區(qū)近幾年工礦倉儲(chǔ)用地出讓價(jià)格漲幅最快，2019年出讓價(jià)格達(dá)到0萬元/畝，2011-2019年復(fù)合增速為0%。圖表20

8、11-2019年上海市所轄各區(qū)工礦倉儲(chǔ)用地交易價(jià)格走勢(shì)（萬元/畝）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫圖表2011-2019年上海市所轄各縣市工礦倉儲(chǔ)用地交易價(jià)格走勢(shì)（萬元/畝）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫五2015-2019年上海市產(chǎn)業(yè)用地交易面積及均價(jià)top10地塊交易面積2015年2016年2017年2018年2019年2015年上海市產(chǎn)業(yè)用地交易面積top地塊土地使用權(quán)人面積（畝）區(qū)域土地用途成交價(jià)格(萬元)成交單價(jià)（萬元/畝）上海振華重工（集團(tuán)）股份有限公司330.9崇明縣工業(yè)用地992730.0上海振華重工（集團(tuán)）股份有限公司318.15崇明縣工業(yè)用地954430.0上海振華重工（集團(tuán)）股份有限公

9、司271.74崇明縣工業(yè)用地815230.0上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司/上海世博發(fā)展（集團(tuán)）有限公司267.32浦東新區(qū)商務(wù)金融用地5913952212.3clh 56 (hk) limited266.89奉賢區(qū)倉儲(chǔ)用地27756104.0中國人民解放軍上海江灣老干部住房建設(shè)管理局247.39楊浦區(qū)機(jī)關(guān)團(tuán)體用地31132125.8中航商用航空發(fā)動(dòng)機(jī)有限責(zé)任公司237.66上海市本級(jí)工業(yè)用地830134.9上海家化聯(lián)合股份有限公司227.8青浦區(qū)工業(yè)用地2093991.9上海海昌極地海洋世界有限公司227.41上海市本級(jí)文體娛樂用地41290181.6上海海昌極地海洋世界有限公司218.33上

10、海市本級(jí)文體娛樂用地31520144.4商服用地交易價(jià)格2016年2017年2018年2019年2016年上海市商服用地交易單價(jià)top地塊土地使用權(quán)人成交單價(jià)（萬元/畝）成交價(jià)格(萬元)面積（畝）區(qū)域土地用途南京賦茂置業(yè)有限公司12040.825550021.22虹口區(qū)其他商服用地前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司10940.9750006.86虹口區(qū)其他商服用地上海虹房置業(yè)有限公司9960.313350013.4虹口區(qū)其他商服用地上海楊浦科技創(chuàng)新（集團(tuán)）有限公司7110.09670013.6楊浦區(qū)其他商服用地上海逸威投資管理有限公司/上海佑寧投資管理有限公司4798.3273005.69靜安區(qū)其他商服

11、用地上海恒文投資（集團(tuán)）有限公司4534.5451009.95徐匯區(qū)其他商服用地上海泓柯投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）/上海晟樹實(shí)業(yè)有限公司4360.017377839.86虹口區(qū)其他商服用地華潤置地（上海）有限公司/深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司4284.9693200161.78閘北區(qū)其他商服用地上海保華萬隆置業(yè)有限公司3858.623050059.74閔行區(qū)其他商服用地前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司3841.04600011.98青浦區(qū)其他商服用地工礦倉儲(chǔ)用地交易價(jià)格2016年2017年2018年2019年2016年上海市工礦倉儲(chǔ)用地交易單價(jià)top地塊土地使用權(quán)人成交單價(jià)（萬元/畝）成交價(jià)格(萬元)面積（畝）區(qū)域土地用途上海復(fù)坤醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司520.32461147.31浦東新區(qū)工業(yè)用地中船動(dòng)力研究院有限公司445.21284328.85浦東新區(qū)工業(yè)用地上海康鵬科技有限公司417.8943622.58普陀區(qū)工業(yè)用地上海德門信息技術(shù)有限公司337.3502014.88閔行區(qū)工業(yè)用地上?？颇芤磉_(dá)新能源投資發(fā)展有限公司276.01002136.31閔行區(qū)工