浙江寧波漢德城項目定位報告ppt課件

1、漢德城工程定位報告工程概述及區(qū)域概略v 漢德城位于江東區(qū)，東臨蘭亭路，南面為規(guī)劃路樟樹街，西面為銀晨國際，北面緊鄰城市主干道驚駕路，毗鄰東部新城。v 工程一公里內(nèi)有中興泰富、世紀東方、新天地、東城國際、天港禧悅酒店等，商務、商業(yè)氣氛濃。v 工程北側(cè)有占地6萬多方的福明公園，南側(cè)有江東公園，且工程規(guī)劃有大面積中庭綠化景觀，使得景觀資源利用最大化。v 公交306、512、30、517路可直達本工程。工程離已開通的地鐵1號線福明路站僅1000米，交通便利。周邊主要商業(yè)工程租價幸福苑小區(qū)底商幸福苑小區(qū)底商3.9元元/平平/天天仙峰環(huán)合中心仙峰環(huán)合中心1F 5元元/平平/天天2F 3元元/平平/天天3F

2、 2元元/平平/天天港隆時代廣場港隆時代廣場1F 2.9元元/平平/天天2F 2.67元元/平平/天天3F 2.5元元/平平/天天4F 2.33元元/平平/天天銀晨國際銀晨國際1F 23元元/平平/天天2F 1.1元元/平平/天天世紀東方廣場世紀東方廣場B1 6.5元元/平平/天天1F 1012元元/平平/天天2F 8元元/平平/天天3F 3元元/平平/天天寧東路沿街商鋪寧東路沿街商鋪2.12.6元元/平平/天天星河花園商鋪星河花園商鋪尚未對外租售尚未對外租售泰富廣場泰富廣場3元元/平平/天天周邊商業(yè)工程業(yè)態(tài)及物業(yè)概略工程稱號工程稱號地理位置地理位置體量體量工程類型工程類型商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)世紀

3、東方廣場江東區(qū) 西自福明路，南臨中山東路，北至后塘河，東至河道249798商住樓、寫字樓、商業(yè)一站式綜合商業(yè)包括：電影院、KTV、百貨、健身、電玩、中型超市、家電城、服飾、餐飲港隆時代廣場高新區(qū) 江南路與滄海路交匯處194546商業(yè)家居廣場、大型超市、電影院、商業(yè)街售后返租仙峰環(huán)合中心江東區(qū) 東部新城驚駕路與海晏路交界處65921寫字樓、商鋪暫無商家入駐銀晨國際江東區(qū) 福明路驚駕路交叉口90000別墅、寫字樓、商鋪商務配套包括：餐飲、銀行、商務酒店泰富廣場江東區(qū) 桑田路以東、民安路以南、后西河以西、規(guī)劃驚駕路以北600寫字樓、商業(yè)大型超市、餐飲、健身、汽車4S店本工程定價戰(zhàn)略v結(jié)合工程周邊的租

4、金情況，建議本工程租金定價如下：D棟展現(xiàn)面相對較差沿街5套建議租金均價X元左右/平/天；里面5套建議租金均價X元/平/天。C棟寫字樓下面有少量商鋪，但是位置相對A、B棟較偏遠，建議： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天。B棟位于十字路口，展現(xiàn)面絕佳，建議： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天，3F租金X元左右/平/天。48F租金可以總價的方式詳細與酒店承租方商議面談。定價戰(zhàn)略補充樓棟樓棟層數(shù)層數(shù)面積面積A棟寫字樓8層902.17商業(yè)2層850B棟酒店5層980.2商業(yè)3層2167C棟寫字樓25層680商業(yè)2層850D棟獨棟商業(yè)2層364.9地下車庫386個機動車

5、位在實踐招商中，可根據(jù)不同對象制定靈敏招商政策，針對一些品牌度高、帶動作用強的商家，可以根據(jù)商談情況，給予一定的優(yōu)惠。例：降低租金、送裝修期、免租期等；思索到商業(yè)2到3年的養(yǎng)商期，主力店及重要品牌店租期815年，其他普通35年；普通商家租金從第三年開場遞增5%，合同到期后租金根據(jù)市場情況而定。業(yè)態(tài)定位v商業(yè)類型劃分v從商業(yè)消費者的行為方式切入，可將復雜多樣的商業(yè)分為三種類型：業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別主要特征主要特征詳細業(yè)態(tài)詳細業(yè)態(tài)本工程適宜性本工程適宜性功能型社區(qū)商業(yè)間隔是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一思索要素。當新商業(yè)出現(xiàn)時，假設間隔較現(xiàn)有商業(yè)更遠，那么即使其價錢稍低或質(zhì)量、效力稍好，也不會使消費

6、者改動原有選擇日?？焖傧M品零售及效力，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印、銀行、郵局等由于本工程周邊存在著較多的成熟社區(qū)，故有少部分適宜替代型區(qū)域商業(yè)間隔是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的要素之一，但非第一要素。當具有比較優(yōu)勢的商業(yè)出現(xiàn)時，即使其間隔較遠，消費者也樂于前往小型休閑文娛、生活耐用品零售的集中商業(yè)、如小型購物中心、中型超市3000-6000平米左右等根本不適宜目的地型中高端商業(yè)間隔不是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的思索要素，消費的獨特性才是消費者所看重的。當新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特征商業(yè)和專業(yè)市場，如特征餐飲、家居建材、家

7、電、圖書城、酒吧、名流會所、展覽館等適宜v商業(yè)業(yè)態(tài)定位v以目的地型商業(yè)為開展目的，重點打造以特征餐飲、健身、SPA會所、休閑茶飲、主題商務酒店等為主力店的綜合型高檔次的商務、休閑城。v同時，由于本案較大體量的辦公及酒店有配套方面的需求，可以少量選擇部分鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)，如銀行、精品便利店等作為本工程的根底配套。v打造以主題酒店+甲級辦公為中心，集高端商務休閑、特征品牌餐飲于一體的頂級綜合商業(yè)各業(yè)態(tài)可接受租金分析餐飲類7.40%56%37%3元以下3-5元5元以上 餐飲類商戶中，能接受租金為3元/平米/天的商戶占總量的7.4%，能接受租金為35元/平米/天的商戶所占比例較大，占總量的56%，能接受租

8、金為5元/平米/天以上的商戶占37%。餐飲類業(yè)態(tài)屬于目的性消費，是吸引人流消費的主力業(yè)態(tài)，行業(yè)運營的毛利潤較高，租金的接受才干也相應較高。目前，餐飲業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、文娛等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運營者實現(xiàn)提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。各業(yè)態(tài)可接受租金分析休閑文娛類20%60%20%市值3元以下3-5元 從休閑文娛業(yè)態(tài)來看，以接受3元/平米/天以下租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，此外可接受市值租金程度和35元/平米/天租金程度的商戶各占20%。休閑文娛業(yè)態(tài)屬于目的性消費，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業(yè)態(tài)。目前諸多新建購物中心都傾向

9、性地提升了文娛休閑的面積比例，以添加顧客購物的停留時間，添加消費者的消費時機，有助于帶動購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。發(fā)明更多的商業(yè)利潤。部分原有的購物中心也在借助調(diào)整來到達添加文娛、休閑比重的目的。休閑文娛業(yè)態(tài)在購物中心中充任次主力店的角色，商鋪面積較大，對店鋪的展現(xiàn)面沒有過高的要求，在吸引客流的過程中，提高了抵達過程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場在引進休閑文娛業(yè)態(tài)的同時，可以消化一定的死角面積，并促進商場其他消費，對其租金要求較低。各業(yè)態(tài)可接受租金分析生活效力類80%20%市值高于市值 生活效力類商戶中，可接受市值范圍以內(nèi)租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活效力類商戶主要以超市、便利店、生活配套效力為主。此類業(yè)態(tài)以滿足消費者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費頻繁的區(qū)域。大部分生活效力類業(yè)態(tài)分布于大型社區(qū)底商或自發(fā)構(gòu)成于社區(qū)周邊的臨街商業(yè)。對于生活類業(yè)態(tài)來說，他們的大多屬于薄利多