2月寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告13DOC

1、2010年2月寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一、宏觀掃描事件一：加強(qiáng)流動(dòng)性管理 央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)央行2月12日宣布從2010年2月25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是繼今年1月12日央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，時(shí)隔一個(gè)月再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率是傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具之一，通常是指中央銀行強(qiáng)制要求商業(yè)銀行按照存款的一定比率保留流動(dòng)性。這次調(diào)整后，存款準(zhǔn)備金率為16.5%。點(diǎn)評(píng)：央行再提高存款準(zhǔn)備金率流動(dòng)性管理提上日程：一月兩次密集動(dòng)用存款準(zhǔn)備金工具，可見(jiàn)，流動(dòng)性管理已明確提上中國(guó)本輪貨幣政策日程。一天前，央行在最新一季度的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告

2、中已透露重要信息，報(bào)告說(shuō)，要“綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，加強(qiáng)流動(dòng)性管理”。央行再升準(zhǔn)備金對(duì)沖需求大于緊縮：央行再次提高準(zhǔn)備金率，更多是考慮對(duì)沖流動(dòng)性，眼下，當(dāng)局管理流動(dòng)性的需要大于緊縮銀根的需要。統(tǒng)計(jì)顯示，今年二三月份，央行票據(jù)到期將超過(guò)8千億，這筆資金釋放到市場(chǎng)，將產(chǎn)生不小壓力。即使央行不考慮緊縮，亦要考慮對(duì)沖。事件二：住建部：下半年政策力度將加強(qiáng)從今年1月下旬開(kāi)始，住建部聯(lián)合國(guó)土部、發(fā)改委等九部委地方政府進(jìn)行督察，鑒于目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所處階段，短期內(nèi)信貸政策依然將保持偏寬松的環(huán)境，預(yù)計(jì)從二季度開(kāi)始，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)走穩(wěn)，房?jī)r(jià)還會(huì)呈現(xiàn)上漲，政策調(diào)控的力度在二季度后期將逐步加強(qiáng)。房地產(chǎn)政策將出

3、現(xiàn)明顯的“前松后緊”走勢(shì)，而房?jī)r(jià)相對(duì)合理或漲幅不大的二三線城市房地產(chǎn)政策還會(huì)適當(dāng)放寬。點(diǎn)評(píng)：2010年年初開(kāi)始的九部委全國(guó)督查行動(dòng)，主要在監(jiān)管地方政府對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行情況，主要針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)；由于貨幣政策的寬松，以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象；進(jìn)入二季度后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入傳統(tǒng)的回暖時(shí)期，新開(kāi)項(xiàng)目將會(huì)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)；住建部本次發(fā)出下半年將會(huì)加強(qiáng)政策調(diào)控的消息，此舉無(wú)疑是在本來(lái)就不明朗的上半年市場(chǎng)上又增加了一層迷霧，2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是最為復(fù)雜的一年。溫家寶日前在接受采訪時(shí)表示，本屆政府將會(huì)通過(guò)四項(xiàng)措施保證2010年房

4、價(jià)保持著一個(gè)較為合理的水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。從根本上控制房?jī)r(jià)主要是要加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，保障中低階層的基本住房需求；對(duì)于有能力的購(gòu)房者購(gòu)買自住及改善性住房(限于中小面積)，國(guó)家將會(huì)在稅收政策方面予以支持；從短期效果上看，主要是通過(guò)政策調(diào)控引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展；通過(guò)經(jīng)濟(jì)和法律手段打擊投機(jī)性購(gòu)房，打擊捂盤(pán)惜售、囤地現(xiàn)象；事件三：海曙將啟動(dòng)最大規(guī)模拆遷 重點(diǎn)打造鄞奉地塊今年該區(qū)將啟動(dòng)最大規(guī)模拆遷，拆遷總面積達(dá)到了135萬(wàn)平方米，為歷年之最。其中，僅城市拆遷一塊就涉及居民5500多戶。今年，海曙區(qū)實(shí)施的城市房屋重點(diǎn)區(qū)塊項(xiàng)目主要包括鄞奉路二期地塊、月湖西區(qū)二期地塊、南站區(qū)域改造地塊、孝聞巷和尚書(shū)

5、街改造地塊，以及軌道交通2號(hào)線、4號(hào)線拆遷地塊等。這些地塊的拆遷主要涉及四種形式：第一種形式是市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)目，鄞奉路二期地塊：該地塊東起奉化江，南至丁家橋，西臨南塘河，北到石灰埠頭，拆遷總戶數(shù)為2794戶，總建筑面積約63.1萬(wàn)平方米?！安疬w后，整個(gè)鄞奉地塊將被打造成集商務(wù)、休閑、居住為一體的寧波曼哈頓。月湖西區(qū)二期地塊：該地塊東臨偃月街，南至馬衙街，西臨長(zhǎng)春路，北靠三板橋街及青石巷，拆遷總建筑面積約7.5萬(wàn)平方米，其中住宅約1100戶，非住宅17家。通過(guò)保護(hù)與開(kāi)發(fā)，將把這里打造成濃縮寧波歷史文化精髓的新型商業(yè)歷史文化街區(qū)。第二種形式是非成套房改造項(xiàng)目，包括孝聞巷地塊和尚書(shū)街地塊。第三種形式

6、是南站區(qū)域改造項(xiàng)目。今年，將啟動(dòng)實(shí)施南站區(qū)域改造一期項(xiàng)目拆遷，包括核心區(qū)和周邊區(qū)域。核心區(qū)即永達(dá)路以北地塊，拆遷范圍為東至三市路，南至尹江岸路，西至馬家塘自然村，北至鐵路，拆遷總戶數(shù)約880戶，拆遷總建筑面積約8.3萬(wàn)平方米；周邊區(qū)域拆遷，包括汽車南站等地塊，拆遷總戶數(shù)約500戶，拆遷總建筑面積約5.6萬(wàn)平方米。第四種形式是其他拆遷項(xiàng)目，主要包括軌道交通2號(hào)線、4號(hào)線拆遷涉及地塊，月湖西區(qū)線廠地塊、市第二醫(yī)院擴(kuò)建地塊和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及舊村改造的拆遷項(xiàng)目等。其中，在舊村改造中，今年海曙區(qū)將重點(diǎn)實(shí)施后孫(二期)和望春橋村(二期)、丁家村、糧豐村及甬豐村的馬園和吳家塘自然村約28.2萬(wàn)平方米村

7、民房屋拆遷，同時(shí)配合南站廣場(chǎng)建設(shè)和鄞奉路二期改造工程對(duì)震豐、甬豐部分及段塘部分等涉及集體土地房屋實(shí)施拆遷。事件四：寧波規(guī)范商品房預(yù)售房源須一次性公開(kāi)銷售從4月1日開(kāi)始，關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售管理的通知將正式開(kāi)始實(shí)施。“與之前有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定相比，新通知要求在取得預(yù)售許可后，全部房源必須一次性公開(kāi)對(duì)外銷售?！鄙暾?qǐng)商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國(guó)有土地使用證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。4個(gè)條件中最引人注目的一條就是：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%(以基礎(chǔ)工程全部完成為準(zhǔn))以

8、上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。根據(jù)通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的范圍和規(guī)模為準(zhǔn)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，商品住宅項(xiàng)目一般不得分層、分單元申請(qǐng)商品房預(yù)售許可?！按_需分批申領(lǐng)預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明分批的理由，每批次的建筑面積不得少于5萬(wàn)平方米，且各批次的申請(qǐng)間隔時(shí)間不得少于6個(gè)月。” 點(diǎn)評(píng)：市建委發(fā)布的本次通知，此舉將有效遏制部分房產(chǎn)商的捂盤(pán)惜售行為。國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后，各城市也出臺(tái)了相應(yīng)的政策，北京出臺(tái)了京版國(guó)11條政策，嚴(yán)格執(zhí)行了國(guó)家宏觀調(diào)控政策。寧波市本次出臺(tái)政策，主要是從商品房銷售模式上做出了相應(yīng)調(diào)整，意在增加市場(chǎng)供應(yīng)量保證市場(chǎng)穩(wěn)定，打擊捂盤(pán)惜售，推高房?jī)r(jià)。此次政策

9、出臺(tái)主要是對(duì)于后市的影響較大，開(kāi)發(fā)商將會(huì)針對(duì)政策的調(diào)整制定出相應(yīng)的對(duì)策，從營(yíng)銷方式的改變上來(lái)應(yīng)對(duì)政策的沖擊。二、寧波土地市場(chǎng)分析1、土地出讓情況1)寧波市六區(qū)土地出讓情況2010年2月份寧波市六區(qū)共9宗出讓住宅及商業(yè)用地5宗，合計(jì)成交面積約為312476.6平方米，與1月份成交數(shù)量相比(1月寧波市六區(qū)共有住宅、商業(yè)土地出讓公告5宗，合計(jì)出讓面積達(dá)到了444590.9平方米)，本月土地成交面積環(huán)比下降了30%；從成交區(qū)域來(lái)看分布主要在鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)等區(qū)域。2、土地成交情況1)寧波市六區(qū)土地成交情況2010年2月份寧波市六區(qū)共成交住宅及商業(yè)用地3宗，合計(jì)成交面積約為407550.4平方米，

10、與1月份成交數(shù)量相比(1月份土地23宗，合計(jì)成交面積約為862824.18平方米)，本月土地成交面積環(huán)比下降了53%，從成交區(qū)域來(lái)看分布主要在北侖區(qū)，市四區(qū)本月并無(wú)土地成交。2)重點(diǎn)土地成交情況上海世茂房產(chǎn)“起始價(jià)”競(jìng)得春曉地塊：本月市六區(qū)土地成交僅有春曉地塊的3宗土地成交，上海世茂房產(chǎn)分別以1105元/平方米、829元/平方米、582元/平方米競(jìng)得春曉a、b、c地塊；3宗土地成交均以起始價(jià)成交，與以往拍地的火熱標(biāo)價(jià)不同，本次競(jìng)拍并沒(méi)有出現(xiàn)火熱的景象，上海世茂房產(chǎn)僅以起始價(jià)就競(jìng)得3宗土地。本次競(jìng)拍的土地位于北侖區(qū)春曉生活區(qū)，距離北侖城區(qū)較遠(yuǎn)，土地質(zhì)量一般無(wú)法吸引開(kāi)發(fā)商的關(guān)注；近期國(guó)家宏觀調(diào)控政

11、策一再出臺(tái)，市場(chǎng)情況越發(fā)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐膊辉傧褚郧耙粯拥母邼q，更多開(kāi)發(fā)商選擇理性拿地，更看重土地本身的質(zhì)量，已經(jīng)未來(lái)可開(kāi)發(fā)價(jià)值。三、寧波商品房市場(chǎng)分析1、住宅市場(chǎng)成交分析(1) 2月份住宅市場(chǎng)總體情況截止月底，市六區(qū)住宅市場(chǎng)共成交住宅產(chǎn)品240套，成交面積為28501.34平方米；市六區(qū)住宅成交套數(shù)比上個(gè)月減少了平方米，(1月成交面積為91248.7平方米)環(huán)比降幅為69%。市四區(qū)共成交住宅產(chǎn)品170套，成交面積為20083.49平方米，市四區(qū)的住宅產(chǎn)品成交均價(jià)為17783元/平方米；市四區(qū)住宅成交套數(shù)較上月下降了39183.78平方米，環(huán)比降幅為66%。從供銷情況來(lái)看，寧波市四區(qū)商品住

12、宅新增住宅產(chǎn)品面積為0平方米。截止2010年2月底，市四區(qū)商品住宅存量約為25.3萬(wàn)平方米。從銷售走勢(shì)來(lái)看，2010年2月的成交量又有所下降，整個(gè)走勢(shì)線自10月份開(kāi)始持續(xù)走低，進(jìn)入12月成交量跌至最低，相比較去年同期來(lái)看成交量下降明顯。2月份為房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，成交量會(huì)有所下降；正值春節(jié)長(zhǎng)假，整個(gè)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)持續(xù)低迷情況，春節(jié)期間市場(chǎng)成交量更是慘淡；進(jìn)入2月以來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后的影響開(kāi)始有所顯現(xiàn)，政策調(diào)控可能會(huì)在下半年繼續(xù)加強(qiáng)；進(jìn)入2月以來(lái)，央行再度提升準(zhǔn)備金利率，預(yù)計(jì)還會(huì)有新一輪的利息調(diào)整出現(xiàn)；(2)各區(qū)域的成交情況分析從各區(qū)域的成交情況來(lái)看，整個(gè)市六區(qū)成交都有不同程度的下降，而高新

13、區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、江東區(qū)、鄞州區(qū)成交量下降幅度較大，其他各區(qū)域的成交雖略有下降但走勢(shì)均較為穩(wěn)定。鄞州區(qū)：共成交107套，較1月份減少了318套，成交樓盤(pán)主要表現(xiàn)為都市華庭高層的61套成交、雍城世家15套成交、盛世天城二期的6套成交。本周鄞州區(qū)的供應(yīng)量本月為0；本周都市華庭成交最多，占到了整個(gè)區(qū)域成交量的57%，本周雍城世家別墅成交了12套，均價(jià)在35803元/平方米該樓盤(pán)別墅產(chǎn)品的突然放量，在區(qū)域成交量較少的情況下拉高了整個(gè)鄞州區(qū)的成交均價(jià)，本月該區(qū)域成交均價(jià)為20193元/平方米。海曙區(qū)：共成交13套，較1月份增長(zhǎng)了3套，成交樓盤(pán)主要表現(xiàn)為天一家園六期，該樓盤(pán)目前處于銷售的末期，本月有13

14、套的成交占據(jù)了整個(gè)區(qū)域的全部成交，海曙區(qū)的后續(xù)住宅房源在2月并沒(méi)有跟上，所以整個(gè)區(qū)域的成交量仍然在下降。江東區(qū)：共成交3套，較1月份減少了15套，世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)本月成交2套、東外灘花園成交1套，兩個(gè)樓盤(pán)成為該區(qū)域成交的主力。江北區(qū)：共成交4套，較1月份增長(zhǎng)了1套，成交樓盤(pán)主要表現(xiàn)為匯豪天下本月成交3套、湖景花園本月成交1套。江北北區(qū)：共成交33套，較1月份減少了13套，成交樓盤(pán)主要表現(xiàn)為立方寓二期的20套成交；開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售良好，進(jìn)入2月份已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期，本月僅成交20套，較1月有很大幅度的下降。塘家灣1期本月也有10套成交，在別墅產(chǎn)品中表現(xiàn)不俗。高新區(qū)：共成交9套，較1月份減少了21套，

15、成交樓盤(pán)主要表現(xiàn)皇冠花園二期的5套成交，藍(lán)海二期的1套成交。本月高新區(qū)的成交主力皇冠花園的表現(xiàn)較較上月有所減少，藍(lán)海二期由于總體量較少而且已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期，本月僅有1套成交，整個(gè)區(qū)域的后續(xù)房源供應(yīng)短期內(nèi)并不能得到很好的改善，因此成交量將會(huì)繼續(xù)下降。東錢(qián)湖度假區(qū)：共成交1套，較1月份減少了6套，東錢(qián)湖別墅項(xiàng)目居多，本月主要項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入了銷售末期，所以本月該區(qū)域會(huì)出現(xiàn)如此大的降幅，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)成交量不會(huì)出現(xiàn)太大的增幅。鎮(zhèn)海區(qū)：共成交18套，較1月份下降了38套，海尚廣場(chǎng)本月成交13套和風(fēng)景九園成交4套，兩個(gè)樓盤(pán)目前仍然是鎮(zhèn)海區(qū)的成交主力，目前海尚廣場(chǎng)首批推出的房源已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)階段；北侖區(qū)：共成交52套，較1月份下降了169套；(2)主要成交樓盤(pán)排行榜(3)近期預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)2、寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交分析2009年1月-2010年2月寧波市區(qū)寫(xiě)字樓成交走勢(shì)2010年2月份，寫(xiě)字樓成交較1月有所下降，本月成交面積達(dá)22643.2平方米；相比09年1月的銷售，2萬(wàn)平米的銷量保持了較高的水平，每周約有0.6萬(wàn)平米左右的銷售量，而成交的主力區(qū)域依然在高新區(qū)、鄞州區(qū)和江東區(qū)。3、商業(yè)(商鋪)市場(chǎng)成交分析2009年1月-2010年2月寧波市區(qū)商業(yè)(商鋪)成交走勢(shì)2010年