工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展論文

1、工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展論文 內(nèi)容摘要：本文認(rèn)為工礦企業(yè)的物業(yè)管理要有自己的的發(fā)展模式。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)石化行業(yè)的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)。 關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人

2、為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識(shí)規(guī)模效益 中國(guó)石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒(méi)有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬(wàn)象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬(wàn)平方米，住宅總數(shù)超過(guò)66萬(wàn)套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等超過(guò)4萬(wàn)個(gè)，資產(chǎn)原值超過(guò)20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8

3、萬(wàn)人。 1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)需要，尋求更大發(fā)展，1999年開(kāi)始，石化集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來(lái)，改制成中國(guó)石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)四部分。在過(guò)渡期，對(duì)存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì)服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來(lái)與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國(guó)家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)的

4、指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對(duì)策？本文擬就這些問(wèn)題作粗淺的探討。 一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐 伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有內(nèi)容摘要：本文認(rèn)為工礦企業(yè)的物業(yè)管理要有自己的的發(fā)展模式。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入

5、發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)石化行業(yè)的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的改革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)。 關(guān)鍵詞：改革嘗試良性發(fā)展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環(huán)境意識(shí)規(guī)模效益 中國(guó)石化集團(tuán)公司管轄的油田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、

6、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，承擔(dān)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)。煉油化工企業(yè)多建在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，生活區(qū)往往自成體系，石油企業(yè)由于油區(qū)分布廣，居民區(qū)分散建設(shè)，沒(méi)有城市依托，企業(yè)不得不建設(shè)自我封閉、包羅萬(wàn)象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容，擁有居住面積4300多萬(wàn)平方米，住宅總數(shù)超過(guò)66萬(wàn)套，各類物業(yè)公用基礎(chǔ)設(shè)施和文體娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等超過(guò)4萬(wàn)個(gè)，資產(chǎn)原值超過(guò)20億元。從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬(wàn)人。 1998年經(jīng)國(guó)務(wù)院決策，石油和石化兩大行業(yè)進(jìn)行了重組，實(shí)現(xiàn)了上、中、下游業(yè)務(wù)一體化經(jīng)營(yíng)。為了適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)需

7、要，尋求更大發(fā)展，1999年開(kāi)始，石化集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組。將核心業(yè)務(wù)中的優(yōu)良資產(chǎn)從集團(tuán)公司剝離出來(lái)，改制成中國(guó)石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業(yè)人員60%的非核心業(yè)務(wù)和大量的不良資產(chǎn)作為存續(xù)企業(yè)留在了母體，主要包括專業(yè)化施工、生產(chǎn)后勤輔助、多種經(jīng)營(yíng)和社會(huì)服務(wù)四部分。在過(guò)渡期，對(duì)存續(xù)企業(yè)實(shí)行關(guān)聯(lián)交易、限額虧損、定額補(bǔ)貼的經(jīng)營(yíng)管理政策。社會(huì)服務(wù)部分的改革目標(biāo)是將來(lái)與企業(yè)分離，在條件成熟時(shí)最終移交政府、回歸社會(huì)。國(guó)家關(guān)于企業(yè)辦社會(huì)的指導(dǎo)方針和企業(yè)體制的重大變化對(duì)物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)今后的

8、發(fā)展方向是什么？應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式和對(duì)策？本文擬就這些問(wèn)題作粗淺的探討。 一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐 伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專門的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有本思路 物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大的生命力。在獨(dú)立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應(yīng)社會(huì)發(fā)

9、展趨勢(shì)、呼映職工群眾對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、快樂(lè)、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”要求的政治高度認(rèn)識(shí)和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂(lè)業(yè)的良好氛圍結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的健康軌道發(fā)展。 根據(jù)獨(dú)立工礦企業(yè)的特點(diǎn)、社

10、會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從獨(dú)立工礦企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)分三步走，第一步，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)相分離，成立專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運(yùn)

11、作，通過(guò)物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二步，實(shí)行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、模擬法人經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化運(yùn)作。第三步，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)比較發(fā)育，服務(wù)價(jià)格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得合理的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。 三、獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討 石化集團(tuán)大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預(yù)計(jì)還需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的服務(wù)市場(chǎng)發(fā)

12、展發(fā)育過(guò)程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，筆者認(rèn)為，獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)采取以下的發(fā)展模式和策略： 1走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作是許多開(kāi)發(fā)商采取的成功做法。通 2走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營(yíng)”之路，廣開(kāi)財(cái)源。服務(wù)市場(chǎng)不發(fā)育、物業(yè)管理收入來(lái)源不足是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，必須實(shí)行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務(wù)業(yè)大有可為。獨(dú)立工礦區(qū)因遠(yuǎn)離城市，許多社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目無(wú)法依托城市供給，因

13、此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)組織開(kāi)展各種形式的家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。 3走精干高效之路，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會(huì)化。在實(shí)行物業(yè)管理的初級(jí)階段，物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)的技術(shù)含量越來(lái)越高。尤其是信息化已經(jīng)開(kāi)始滲透到各個(gè)領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量要求越來(lái)越高、社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)的形勢(shì)下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務(wù)方式，物

14、業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，走社會(huì)化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。 4走規(guī)?；l(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨(dú)立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對(duì)偏小，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往按居住區(qū)設(shè)置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)兼并、重組，走向集約化、規(guī)?；俏飿I(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗(yàn)充分證明了這一點(diǎn)。因此，獨(dú)立工礦企業(yè)必須適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的要求，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有計(jì)劃的進(jìn)行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。 5加大人才培

15、養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過(guò)去從生產(chǎn)一線分離出來(lái)的老弱病殘和閑散人員，知識(shí)結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢(shì)要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會(huì)化、信息化的發(fā)展趨勢(shì)，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。 新世紀(jì)里，市場(chǎng)意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)?？偠灾飿I(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)做好充分的準(zhǔn)備，才能在競(jìng)爭(zhēng)中，贏得市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)。 參考文獻(xiàn)： 1、楊文士,張雁.管理學(xué)原理.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,1994.12