樂(lè)清市世貿(mào)購(gòu)物中心招商策劃全案

1、地庫(kù)網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)資源第一網(wǎng)www.cd 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！電話68698693 手機(jī)qq: 961531377 376977591 616843241保密：aaa招商策劃全案（討 論 稿）（第一稿）深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司樂(lè)清世貿(mào)購(gòu)物中心目 錄contentsu 簡(jiǎn) 介樂(lè)清概況發(fā)展商簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介策略提供商簡(jiǎn)介管理機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介u 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略文化理念經(jīng)營(yíng)定

2、位經(jīng)營(yíng)規(guī)劃營(yíng)運(yùn)模式u 招商方案招商理念招商原則招商范圍招商對(duì)象招商方式招商政策招商須知招商周期 品牌規(guī)劃媒體推廣工作流程組織構(gòu)成招商量分析實(shí)施計(jì)劃注意事項(xiàng)u 工作表客戶(hù)意向登記表客戶(hù)資料分類(lèi)匯總表客戶(hù)跟蹤記錄表商戶(hù)加盟預(yù)先申請(qǐng)表商戶(hù)資格審查表u 合同合約文本 招商相關(guān)制度簡(jiǎn)介部分一、樂(lè)清基本概況樂(lè)清市位于浙江省東南部沿海。東臨樂(lè)清灣，南臨甌江。樂(lè)清氣候溫和，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，全年四季分明，溫和濕潤(rùn)，降水量充沛，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，無(wú)霜期長(zhǎng)，光照適宜。年平均氣溫17.7，年平均降雨量1507毫米，全年無(wú)霜期258天。樂(lè)清市是一個(gè)集工貿(mào)、旅游、港口為一體的現(xiàn)代化中等城市，是溫州模式的發(fā)祥地，

3、總?cè)丝?15.3萬(wàn)，轄21個(gè)建制鎮(zhèn)，10個(gè)鄉(xiāng)，其中全市分布著16個(gè)省政府批準(zhǔn)對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)衛(wèi)星鎮(zhèn)。轄區(qū)柳市低壓電器、虹橋電子元器件專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分別被稱(chēng)為中國(guó)電器之都、中國(guó)電子元器件基地。樂(lè)成鎮(zhèn)是樂(lè)清市政府所在地，是樂(lè)清的政治、經(jīng)濟(jì)、交通和文化教育中心，市區(qū)消費(fèi)人口20多萬(wàn)，位于市境中部偏南，東南瀕富饒的樂(lè)清灣，北依括蒼山脈，西與柳市鎮(zhèn)接壤。全鎮(zhèn)交通十分便利，在距市區(qū)25公里的半徑范圍內(nèi)，有七里黃華和溫州兩座大港；有距樂(lè)清境內(nèi)僅20公里的溫州機(jī)場(chǎng)和30多公里的路橋機(jī)場(chǎng)；有與全國(guó)鐵路網(wǎng)相連的金華到溫州的鐵路終點(diǎn)站；北京至福州的104國(guó)道，南北橫穿樂(lè)清全境；在建的黑龍江同江至海南三亞沿海高速公路，樂(lè)清段已

4、全線通車(chē)。二、項(xiàng)目發(fā)展商簡(jiǎn)介（略）三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 樂(lè)清世貿(mào)購(gòu)中心樂(lè)清標(biāo)志性建筑之一，由樂(lè)清市清遠(yuǎn)綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司投資上億元興建的一座集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的多功能、高檔次、智能化的大型綜合性商城，是樂(lè)清首家超大型一站式購(gòu)物中心，名副其實(shí)的樂(lè)清“第一商城”。她座落在樂(lè)清市清遠(yuǎn)路商業(yè)街中段黃金區(qū)位，直眺南大街，毗鄰二環(huán)路，周邊東方廣場(chǎng)、宏美電器、人本超市等一大批零售商業(yè)單位云集，項(xiàng)目總建筑面積30000平方米，總占地面積21畝，共分為五層，總高21.7米，地上四層為商城，地下一層為大型停車(chē)場(chǎng)。其中一層前廳為精品百貨，后廳為全封閉式農(nóng)改超型肉菜市場(chǎng)，前后廳完全分離；二、三樓為中高檔服裝

5、精品；四層為家居飾品及床上用品等；地下一層停車(chē)場(chǎng)可供150輛車(chē)同時(shí)停放，是樂(lè)清市目前最大的停車(chē)場(chǎng)； 世貿(mào)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)獨(dú)特、氣勢(shì)宏偉，內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有10多部品牌客、貨梯，一流的中央空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)，一流的電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，一流的閉路紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，是你投資經(jīng)營(yíng)及休閑購(gòu)物的最佳場(chǎng)所。同時(shí)有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司為你全程打理，為你投資經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航，免除一切投資經(jīng)營(yíng)的后顧之憂,勢(shì)必成為樂(lè)清商業(yè)的新沸點(diǎn)。四、專(zhuān)業(yè)策略提供商簡(jiǎn)介香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)作為世貿(mào)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)策略提供商是一家從事商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)策劃、商業(yè)咨詢(xún)、商業(yè)顧問(wèn)、商場(chǎng)顧問(wèn)、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的專(zhuān)業(yè)策劃顧問(wèn)服務(wù)公

6、司。集團(tuán)旗下?lián)碛杏胁ㄌ厣虡I(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃代理公司、波特招商代理公司、波特商業(yè)地產(chǎn)形象廣告設(shè)計(jì)公司、波特商業(yè)物業(yè)管理公司、波特商用網(wǎng)絡(luò)科技設(shè)備公司、波特百貨管理公司等子公司。整個(gè)集團(tuán)的人才實(shí)行三層面戰(zhàn)略規(guī)劃：第一層為戰(zhàn)略專(zhuān)家顧問(wèn)層。集團(tuán)通過(guò)聘請(qǐng)、整合資源、項(xiàng)目合作等形式聯(lián)合了36位各行業(yè)的權(quán)威專(zhuān)家，對(duì)我集團(tuán)進(jìn)行全過(guò)程的顧問(wèn)服務(wù)及項(xiàng)目顧問(wèn)支持服務(wù)。第二層為戰(zhàn)術(shù)策略層。此為公司的前線項(xiàng)目實(shí)操核心骨干力量，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程1+1模式服務(wù)；第三層為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備層。即通過(guò)對(duì)項(xiàng)目服務(wù)，為自己及發(fā)展商培育儲(chǔ)備一批人才，為更好的為發(fā)展商服務(wù)，公司秉承“專(zhuān)業(yè)人才做專(zhuān)業(yè)事，解決專(zhuān)業(yè)問(wèn)題”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，在內(nèi)業(yè)率先創(chuàng)造性的提

7、出了“波特aaa”商業(yè)地產(chǎn)全程整合服務(wù)模式、“波特123商業(yè)物業(yè)管理模式”、“波特1+1執(zhí)行服務(wù)模式”。2005年，該集團(tuán)以雄厚的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)力量及多年的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、獨(dú)特、新穎、實(shí)用的操盤(pán)手法對(duì)世貿(mào)購(gòu)物中心整體項(xiàng)目進(jìn)行全程整合策劃及跟蹤服務(wù)。五、專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)介樂(lè)清世貿(mào)購(gòu)物中心項(xiàng)目是樂(lè)清地區(qū)首家引進(jìn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司）的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司隸屬香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司。其與世貿(mào)購(gòu)物中心發(fā)展商緊密握手致力打造樂(lè)清地區(qū)第一商業(yè)巨艦。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略部分一、文化理念（待確定）二、經(jīng)營(yíng)定位1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：樂(lè)清地區(qū)首家大型一站式休閑購(gòu)物中心2、消

8、費(fèi)者定位經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項(xiàng)目的消費(fèi)主流群體應(yīng)為：主群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類(lèi)業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過(guò)往客商、中高收入家庭、灰色收入者。次群體：城市及鄉(xiāng)村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。3、功能定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心；4、商業(yè)規(guī)劃組成主題精品百貨；大型現(xiàn)代化生鮮超市；便利食品日化超級(jí)超市；西餐、小吃店；特色專(zhuān)營(yíng)店；主題賣(mài)場(chǎng)。5、經(jīng)營(yíng)理念定位打造樂(lè)清地區(qū)首個(gè)“一站式”購(gòu)物休閑中心。6、商品定位走中高檔消費(fèi)路線，以中檔商品為主，約占70%，高檔商品兼?zhèn)?，約占10%，低檔商品約占5%，

9、其他經(jīng)營(yíng)品類(lèi)或主題招商項(xiàng)目約占15%。7、經(jīng)營(yíng)方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營(yíng)以特取勝，服務(wù)以細(xì)取勝，購(gòu)物以便取勝，品種以全取勝，價(jià)格以實(shí)取勝。8、品牌定位樂(lè)清地區(qū)第一商城 樂(lè)清地區(qū)首家城市“一站式” 休閑購(gòu)物中心。三、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃1、一層功能劃分前場(chǎng)特色專(zhuān)營(yíng)店面積：1500左右（首選麥當(dāng)勞、屈臣氏等品牌店進(jìn)駐，否則進(jìn)行黃金珠寶、化妝品等品類(lèi)的招商） 后場(chǎng) 現(xiàn)代化超市型肉菜市場(chǎng) 面積：4200左右2、二層功能劃分：（都市流行館）（主經(jīng)營(yíng)男女品牌服飾）時(shí)尚女裝區(qū) 如：時(shí)尚裝 淑女裝 青春裝 休閑裝等；紳士男裝區(qū) 如：正裝、休閑、褲區(qū)、夾克、襯衫、內(nèi)衣等；運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 如：運(yùn)動(dòng)裝、休閑裝、皮裝、帽子、飾品、服裝裁

10、剪設(shè)計(jì)等；伊人風(fēng)采區(qū) 如：珠寶 首飾 化妝品 女子飾品、女子生活館等；3、三層功能劃分：（精品人生館）個(gè)性時(shí)尚區(qū) 如：男女鞋 皮具箱包 鐘表 工藝品、眼鏡、禮品等；精品針織區(qū) 如：內(nèi)衣、針織、毛織、羊毛衫、布料、美容化妝等；（部分兒童用品據(jù)招商情況可考慮布局在三樓）4、四層功能劃分：（時(shí)尚生活館）經(jīng)營(yíng)品類(lèi)如：大小家電；數(shù)碼通訊；兒童娛樂(lè)；健身器材；特色美食；家居飾品；床上用品；裝飾布藝；圖書(shū)音像；辦公用品；咖啡廳等。四、營(yíng)運(yùn)模式營(yíng)運(yùn)總原則：因本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式，即實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者獲得其產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。經(jīng)營(yíng)管理公司再整合各

11、大品牌商業(yè)，保證經(jīng)營(yíng)的成功。一樓現(xiàn)代化超市型肉菜市場(chǎng)全部實(shí)行自買(mǎi)自營(yíng)，但要求統(tǒng)一物業(yè)管理，即：擁有產(chǎn)權(quán)并自主經(jīng)營(yíng)、但要接受商城統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一的布局規(guī)劃及著裝要求，服務(wù)及商品質(zhì)量的監(jiān)督等。一樓前廳和二、三、四樓全部進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一招銷(xiāo)政策。具體分述如下：1. 統(tǒng)一招商管理即一樓前廳和二、三、四樓由我商場(chǎng)統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項(xiàng)目的商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格等定位準(zhǔn)確，保障后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣除一樓菜市場(chǎng)外，百貨商場(chǎng)部分由我經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展，費(fèi)用按銷(xiāo)售額相應(yīng)比例分?jǐn)偅瑺I(yíng)銷(xiāo)效果共享；3、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理一樓菜市場(chǎng)將側(cè)重物業(yè)方向的統(tǒng)一管理。

12、百貨商場(chǎng)部分所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律管理；4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一處理售前、售中、售后服務(wù)、統(tǒng)一接受商場(chǎng)的服務(wù)考核監(jiān)督等；5、統(tǒng)一物業(yè)管理本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)均由本項(xiàng)目成立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂；6、統(tǒng)一形象管理一樓現(xiàn)代化超市型肉菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)店面形象統(tǒng)一，人員圍裙著裝統(tǒng)一；一樓前廳和二、三、四樓經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行形象的監(jiān)督管理；7、統(tǒng)一收銀結(jié)算一樓菜市場(chǎng)除外；百貨商場(chǎng)部分所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求進(jìn)行統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一銀行結(jié)算，結(jié)算時(shí)間暫定為7天

13、結(jié)算一次；（此項(xiàng)商場(chǎng)要投入pos收銀設(shè)備及系統(tǒng)軟件等）8、統(tǒng)一證照稅務(wù)除一樓菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)按要求自己辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照外，一樓前廳和二、三、四樓均由商場(chǎng)統(tǒng)一辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照和統(tǒng)一核算收取相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；9、統(tǒng)一培訓(xùn)考核百貨商場(chǎng)部分所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)的營(yíng)業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員、基層管理人員均由商場(chǎng)統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，進(jìn)行定期考核，確保商場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)力和服務(wù)質(zhì)量。關(guān)于費(fèi)用收取說(shuō)明：關(guān)于本案所收取的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： ，具體的服務(wù)項(xiàng)目包括衛(wèi)生、水電、保安、維修、空調(diào)等；商場(chǎng)收銀費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： ；廣告費(fèi)分?jǐn)偙壤秊?%；營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： ；工商管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： ；稅金收取辦法為： ；節(jié)日促銷(xiāo)宣傳費(fèi)用待定。其它費(fèi)用（略）。招商方案部分一、招商理念合作雙

14、贏 共同發(fā)展 一個(gè)要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)銷(xiāo)商利益相通，命運(yùn)相連，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，合作雙贏 ，共同發(fā)展，形成真正意義上的，長(zhǎng)久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴，這才是我們本次招商的工作理念。 1.根據(jù)上述的經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)施多主體經(jīng)營(yíng)即經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)不是由商場(chǎng)一肩挑，而是分散到各經(jīng)營(yíng)主體，共同承擔(dān)。 2.以適應(yīng)市場(chǎng)為先導(dǎo)，滿足需求為中心，根據(jù)樂(lè)清市場(chǎng)和商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合世貿(mào)購(gòu)物中心的總體定位，進(jìn)行各門(mén)類(lèi)各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出品牌化、前衛(wèi)化、個(gè)性化。 3.培育市場(chǎng)，營(yíng)造世貿(mào)購(gòu)物中心的良好商譽(yù)，樹(shù)立世貿(mào)購(gòu)物中心形象。在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升世貿(mào)購(gòu)物中心的知名度、美譽(yù)度、

15、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。 4.通過(guò)1f4f招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。二 、招商原則公司秉承以客戶(hù)為中心，誠(chéng)信為本、信譽(yù)至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營(yíng)、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求廠、商和消費(fèi)者之間的利益平衡點(diǎn)，讓公司和客戶(hù)共同分享市場(chǎng)的巨額利潤(rùn)。 1.以租賃為主的原則 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷(xiāo)商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，最大限度的提高有保障收益，向場(chǎng)地要效益。 2.堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則 旨在突出世貿(mào)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特色，以國(guó)內(nèi)知名品牌及樂(lè)清市場(chǎng)暢銷(xiāo)品牌為主，尤其要注意中高檔品牌中價(jià)位帶適宜的品種，樂(lè)清還未有過(guò)的新型換代商品及在

16、樂(lè)清有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌等。 3.堅(jiān)持商品的連帶性的原則 招商時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同門(mén)類(lèi)之間的商品的合理過(guò)渡，作到自然過(guò)渡，避免生硬連接。 4.堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)的原則 為滿足不同類(lèi)型消費(fèi)者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營(yíng)”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“一站式”購(gòu)物特點(diǎn)。 5.堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則 在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價(jià)格不能高于同類(lèi)商品專(zhuān)營(yíng)店，以提高世貿(mào)購(gòu)物中心的商品競(jìng)爭(zhēng)力，因此在招商組貨時(shí)，應(yīng)盡可能的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷(xiāo)商等源頭貨、一手貨較好。 6.堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則 本項(xiàng)目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，

17、先期招商的目的是為銷(xiāo)售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營(yíng)，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握好招商的節(jié)奏，堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本地市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場(chǎng)資源開(kāi)發(fā)的同時(shí)，要更注重溫州、寧波、杭州等周邊市場(chǎng)新的品牌資源的引進(jìn)，為世貿(mào)購(gòu)物中心創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。同時(shí)也對(duì)本地的經(jīng)銷(xiāo)商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進(jìn)行。三、招商范圍1、 主營(yíng)項(xiàng)目概述：服裝服飾類(lèi)；皮鞋皮具類(lèi)；珠寶飾品類(lèi)；精品百貨類(lèi)；兒童用品類(lèi)；餐飲娛樂(lè)類(lèi)；綜合服務(wù)類(lèi)；專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)類(lèi)；細(xì)述：化妝品、黃金珠寶、中高檔男女服裝、休閑裝、高檔手表、高檔皮具、

18、工藝品、手袋、女飾品、精品男女鞋、精品褲店、女士?jī)?nèi)衣、領(lǐng) 帶、絲巾、眼鏡、鐘表、水晶、羊絨羊毛制品、兒童用品、高檔床品、飾品店、體育服裝、體育器材、 兒童樂(lè)園、車(chē)載精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書(shū)音像等； 2、配套項(xiàng)目 a、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販ktv等； b、屈臣氏、健身中心、美容中心、寫(xiě)真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；c、銀行、郵局、電信服務(wù)、票務(wù)中心等。四、招商對(duì)象1. 具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人；2. 有強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和成功欲望；3. 認(rèn)同世貿(mào)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式；4.

19、 組織觀念強(qiáng)，服從領(lǐng)導(dǎo)，能自覺(jué)接受世貿(mào)購(gòu)物中心提供的統(tǒng)一培訓(xùn)和輔導(dǎo)；5. 愿配合世貿(mào)購(gòu)物中心統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；6. 講求信譽(yù)，可長(zhǎng)期合作；7. 能夠按規(guī)定及時(shí)交納各種費(fèi)用；8. 嚴(yán)格按照世貿(mào)購(gòu)物中心的各項(xiàng)要求及流程操作；9、辦理合法的經(jīng)營(yíng)證件及相關(guān)手續(xù)。五、招商方式針對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，對(duì)購(gòu)鋪不經(jīng)營(yíng)的商鋪（委托我商場(chǎng)招商或由商場(chǎng)返租形式），要進(jìn)行招商考慮，從而確保商場(chǎng)的如期開(kāi)業(yè)。具體的招商方式分述如下：1、租賃方式（現(xiàn)做首選方式）1）分完全租賃方式（收銀由商戶(hù)自收，自主經(jīng)營(yíng)，自主確定營(yíng)業(yè)時(shí)間。如沿街獨(dú)立的專(zhuān)營(yíng)店形式）；2）不完全租賃（收銀由商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，后集中結(jié)算

20、，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理。如二、三、四樓的品牌商戶(hù)）；2、聯(lián)營(yíng)方式（次選方式，商場(chǎng)自營(yíng)部分可以這樣考慮）：采用營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)式，分保底和不保底兩種；商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議不做首選；1、 經(jīng)銷(xiāo)和代銷(xiāo)方式，是針對(duì)商場(chǎng)自營(yíng)項(xiàng)目部分的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)；六、招商政策本項(xiàng)目的招銷(xiāo)工作仍然考慮到產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，并充分考慮到投資者投資形式的多樣性，故分類(lèi)確定適宜的政策，具體分述如下：1、 商鋪?zhàn)再?gòu)自營(yíng)型1）一樓后廳菜場(chǎng)商鋪全部是自購(gòu)自營(yíng)型，其商鋪銷(xiāo)售價(jià)格（建面）基本上下限為： ；2）一樓前廳和二、三、四樓若是自購(gòu)自營(yíng)型的，其商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為：一層前廳均價(jià) 元

21、/，二層均價(jià) 元/，三層均價(jià) 元/，四層均價(jià) 元/。3）付款方式：一次性付款：（略） 分期付款：（如：首付60%，進(jìn)場(chǎng)前支付到80%，開(kāi)業(yè)后三個(gè)月內(nèi)付清余款）。 銀行按揭：（如：5成5年，6成10年，另首付款可以在20%50%范圍內(nèi)優(yōu)選。首付不足部分占用開(kāi)發(fā)商資金，按銀行同等貸款利息計(jì)算，客戶(hù)在開(kāi)業(yè)有一年半內(nèi)還清開(kāi)發(fā)商本息）。 4）品牌及項(xiàng)目審核，要必須符合本案的定位要求（招商人員完成本版塊的工作）（菜場(chǎng)除外）2、商鋪?zhàn)再?gòu)自租型商鋪?zhàn)再?gòu)自己招租的情況可能很少，若自購(gòu)自招租的，租價(jià)自定，但品牌及項(xiàng)目由本案招商部審核把握。2、 商鋪購(gòu)買(mǎi)委托招商型在商鋪銷(xiāo)售中，可能有部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后委托商場(chǎng)招商，

22、原則價(jià)格由業(yè)主制定，招商人員給予建議，商場(chǎng)收取相應(yīng)的提成，招商的品牌和項(xiàng)目由商場(chǎng)招商部把握。招商時(shí)間控制在三個(gè)月以?xún)?nèi)。否則交還業(yè)主或重新確定價(jià)格。3、 商鋪返租招商型（此方式暫不考慮）投資者所購(gòu)買(mǎi)的商鋪?zhàn)约翰唤?jīng)營(yíng)，自愿接受商場(chǎng)統(tǒng)一返租政策，交由商場(chǎng)統(tǒng)一招商管理，針對(duì)這類(lèi)商鋪，制定銷(xiāo)售和返租政策時(shí)，要充分考慮到合理的招商政策制定； 此類(lèi)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為： 二樓： 三樓： 四樓： （初步定價(jià)原則：要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金價(jià)，按1012年的回收期計(jì)算此商鋪銷(xiāo)售價(jià)格，并考慮到銀行的利息）。優(yōu)惠辦法： 。確定此類(lèi)商鋪的返租價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定辦法為： （初步租價(jià)定價(jià)原則：以交納幾年租金價(jià)等同于購(gòu)買(mǎi)此商鋪價(jià)格推算）

23、。此返租價(jià)格及付款方式在談判時(shí)要考慮到招商的難度問(wèn)題。 此類(lèi)商鋪的招商價(jià)格方式：首選租賃，具體招商租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：（按該商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格，幾年回報(bào)推算） 租金繳納辦法為： ；商場(chǎng)負(fù)責(zé)品牌商的招商洽談落實(shí)及品牌項(xiàng)目審核工作。說(shuō)明：此類(lèi)業(yè)主只收商鋪產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)收益租金，商鋪的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用等由租用商鋪者支付。具體明細(xì)詳見(jiàn)有關(guān)規(guī)定。4、 投機(jī)炒鋪型商鋪銷(xiāo)售中注意適宜發(fā)展投機(jī)炒鋪者，發(fā)展太多導(dǎo)致招商困難或影響開(kāi)業(yè)，投機(jī)炒鋪政策制定辦法為： 。6、商場(chǎng)代理經(jīng)銷(xiāo)區(qū)域自營(yíng)型（適宜做一部分） 中高檔品牌服裝（男、女） 高檔化妝品 非常有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ钠放粕唐罚麧?rùn)較高。七、招商須知所有招商人員首先要對(duì)本項(xiàng)目的

24、經(jīng)營(yíng)定位十分清晰，下來(lái)確定具體的品牌結(jié)構(gòu)，一定結(jié)合當(dāng)?shù)仄放频匿N(xiāo)售情況，制定本項(xiàng)目的品牌組合戰(zhàn)略。當(dāng)?shù)匾延械钠放朴诌m合本項(xiàng)目定位的，一定要設(shè)法引進(jìn)，如果當(dāng)?shù)貨](méi)有的品牌，該品牌又在本項(xiàng)目鎖定品牌的組合群中，更要設(shè)法引進(jìn)。品牌的選擇一定要遵循寧缺毋濫的原則，千萬(wàn)不要濫竽充數(shù)，品牌的搭配一定要合理，跑量的和撐門(mén)面的牌子都要有，少任何一方面都不可以。品牌的組合和選擇是關(guān)系到未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成敗的主線，千萬(wàn)不可掉以輕心。必須仔細(xì)分析要引進(jìn)的每一個(gè)品牌含括的客層，在當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售的數(shù)量，在當(dāng)?shù)匾M(jìn)發(fā)展時(shí)間，未來(lái)該品牌的發(fā)展趨勢(shì)等。品牌的選擇中強(qiáng)勢(shì)的品牌要戰(zhàn)居主導(dǎo)的地位，一定要不惜代價(jià)拿進(jìn)這些品牌。促進(jìn)本項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售是一

25、方面，更重要的是要考慮今后的經(jīng)營(yíng)。八、招商周期1. 本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期的策略招商；2. 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的集中招商；3. 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后招商工作長(zhǎng)期進(jìn)行。九、品牌規(guī)劃1、主力店品牌招商，如麥當(dāng)勞、屈臣氏、蘇寧、國(guó)美等；2、其它商品品牌（招商籌備期提交）；1) 目標(biāo)品牌（a、b、c類(lèi)）2) 預(yù)備品牌十、媒體推廣（略）（策劃部支持）十一、工作流程市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)供應(yīng)商資源制定政策與供應(yīng)商接洽供應(yīng)商提交企業(yè)簡(jiǎn)介資料品牌商品選擇商品資料及價(jià)目表合作條件洽談確定合作供應(yīng)商并簽定合作協(xié)議完成內(nèi)部審批手續(xù)交納誠(chéng)意金設(shè)計(jì)裝修方案審核裝修方案 進(jìn)場(chǎng)裝修商品進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收陳列試營(yíng)業(yè)。十二、組織構(gòu)成招商部總經(jīng)理1名配套主力運(yùn)營(yíng)店招

26、商經(jīng)理1名一層肉菜市場(chǎng)招商主管1名一層前庭和二層招商主管1名三層招商主管1名四層招商主管1名招商咨詢(xún)?nèi)藛T6名十三、招商量分析根據(jù)世貿(mào)購(gòu)物中心業(yè)主投資意向分析，弄清楚約有%屬自營(yíng)業(yè)主，即有%的面積需要招商，1f4f共計(jì)面積為18170左右，需招商面積約，其中1f為(門(mén)市房除外)，2f為，3f為，4f為，預(yù)計(jì)需招業(yè)戶(hù)。要確定下來(lái)，好鎖定目標(biāo)。招商量分解表（略）十四、招商計(jì)劃 1、招商工作準(zhǔn)備階段： 時(shí)間：2005年3月15日2005年4月15日 主要工作事項(xiàng)： 1) 市場(chǎng)調(diào)查； 2) 招商方案的制定； 3) 各類(lèi)招商合同文本的擬定、印刷； 4) 各種表格設(shè)計(jì)、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定； 5) 招商人員

27、的招聘與培訓(xùn)； 6)目標(biāo)品牌的規(guī)劃； 7)作好品牌推介的準(zhǔn)備工作； 8)對(duì)“待定”業(yè)主，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（自營(yíng)、自租、代租、返租）確認(rèn)； 9)招商手冊(cè)等宣傳資料的編寫(xiě)及印制 10)招商中心的布置，辦公用品的購(gòu)置； 11)模擬簽約演練；12)推出招商預(yù)熱廣告；13）簽定30家到40家意向品牌代理客戶(hù)，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推介作準(zhǔn)備。 責(zé)任人：王保紅 配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門(mén) 2、招商啟動(dòng)階段時(shí)間：（暫略）主要工作事項(xiàng)： 1)招商廣告全力推出 （dm、硬性廣告）； 2) 到樂(lè)清各臨街商鋪及各專(zhuān)賣(mài)店發(fā)放相關(guān)招商資料；3) 到溫州、寧波、杭州等進(jìn)行目標(biāo)性宣傳招商；4) 招商人員進(jìn)行招商初步談判；5) 全方位客戶(hù)

28、集累 6) 招商市場(chǎng)信息反饋，再結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃調(diào)整 ； 7）自營(yíng)業(yè)主品牌的確認(rèn) ； 責(zé)任人：王保紅 配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門(mén)3、招商推動(dòng)階段時(shí)間：（暫略）主要工作事項(xiàng)： 1)完成自租、自營(yíng)業(yè)主管理公約、補(bǔ)充協(xié)議的簽定； 2)本地招商全面推進(jìn)；3)提交外埠招商計(jì)劃；4)組織實(shí)施外埠招商； 5)組織第一次業(yè)戶(hù)座談會(huì)，增強(qiáng)業(yè)戶(hù)信心； 6)組織外地客戶(hù)到世貿(mào)購(gòu)物中心實(shí)地考察并簽約； 7)本階段完成40%商鋪合作協(xié)議或意向協(xié)議的簽定； 責(zé)任人：王保紅 配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門(mén)4、招商深入階段時(shí)間：（暫略）主要工作事項(xiàng)： 1)在各種招商廣告加大的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好招商簽約工作； 2)結(jié)合一次商裝到位，商鋪交接時(shí)，再次組織業(yè)戶(hù)座談會(huì)，并參觀商場(chǎng)裝修，增強(qiáng)業(yè)戶(hù)信心； 3)撰寫(xiě)、印刷并發(fā)放裝修說(shuō)明； 4)通知業(yè)戶(hù)作好裝修準(zhǔn)備，并組織少批業(yè)戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修； 5)大量積累客戶(hù)資源，作好應(yīng)急準(zhǔn)備方案； 6)本階段完成30%的商鋪招商任務(wù)； 責(zé)任人： 王保紅 配合人：招商部人員及其它相關(guān)部門(mén) 5、招商結(jié)束及二次商裝階段時(shí)間：（暫略） 主要工作事項(xiàng)： 1)組織業(yè)戶(hù)全面進(jìn)場(chǎng)裝修 2)繼續(xù)進(jìn)行補(bǔ)充招商 3)做好二次商裝的協(xié)調(diào)與管理 4)配合人事部組織營(yíng)業(yè)人員的招聘和培訓(xùn)5)本階段完成商鋪15%