豪威投資有限公司擬收購嘉樂微私人有限公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告

1、 豪威投資有限公司 擬收購嘉樂微私人有限公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告 天興評報字（2013）第787-02號 （第一冊，共一冊） 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 二一三年十二月十七日 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第1頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購嘉樂微私人有限公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告 天興評報字（2013）第787-02號 目錄 注冊資產(chǎn)評估師聲明 . 1 資產(chǎn)評估報告摘要 . 2 資產(chǎn)評估報告 . 5 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位概況和評估報告使用者 . 5 二、評估目的 . 7 三、評估對象和評估范圍 . 7 四、價值類型及其定義 . 8 五

2、、評估基準日 . 8 六、評估依據(jù) . 8 七、評估方法 . 9 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 . 15 九、評估假設(shè) . 16 十、評估結(jié)論 . 17 十一、特別事項的說明 . 19 十二、評估報告的使用限制說明 . 20 十三、評估報告日 . 20 資產(chǎn)評估報告附件 . 22 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第1頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 注冊資產(chǎn)評估師聲明 一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估報告的合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產(chǎn)負

3、債清單是由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；提供必要資料保證所提供資料的真實性、合法性、完整性和恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。 三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。 四、我們已對評估報告中的評估對象及其涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其涉及資產(chǎn)法律權(quán)屬資料進行查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報

4、告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第2頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購嘉樂微私人有限公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告摘要 天興評報字（2013）第787-02號 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受豪威投資有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對因豪威投資有限公司擬收購recosia china pte ltd.持有的嘉樂微私人有限公司（coralvestpte ltd.，以下簡稱“嘉樂微公司”）全部股權(quán)而涉及嘉樂

5、微公司的股東全部權(quán)益于2013年7月31日在持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進行了評估工作?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下: 一、評估目的：豪威投資有限公司擬收購recosia china pte ltd.持有的嘉樂微公司100%股權(quán)，需要確定嘉樂微公司的股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值，為此次股權(quán)收購事宜提供價值參考依據(jù)。 二、評估對象：嘉樂微公司于評估基準日的股東全部權(quán)益。 三、評估范圍：嘉樂微公司的整體資產(chǎn)，包括全部資產(chǎn)與負債。 四、價值類型：本次評估價值類型為市場價值。 五、評估基準日：2013年7月31日。 六、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。 七、評估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營的

6、假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，嘉樂微公司總資產(chǎn)賬面價值為36,106.55萬元，評估價值為65,818.25萬元，增值額為29,711.70萬元，增值率為82.29%；總負債賬面價值為36,295.14萬元，評估價值為36,295.14萬元，無增減值變動；凈資產(chǎn)賬面價值為-188.59萬元，凈資產(chǎn)評估價值為29,523.11萬元，增值額為29,711.70萬元。 評估結(jié)果詳見下列評估結(jié)果匯總表： 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第3頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣萬元 項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率% a b c=b-a d=c/a*

7、100% 流動資產(chǎn) 1 2.19 2.19 - - 非流動資產(chǎn) 2 36,104.36 65,816.06 29,711.70 82.29 其中:可供出售金融資產(chǎn) 3 - - - 持有至到期投資 4 - - - 長期股權(quán)投資 5 36,104.36 65,816.06 29,711.70 82.29 投資性房地產(chǎn) 6 - - - - 固定資產(chǎn) 7 - - - 在建工程 8 - - - 無形資產(chǎn) 9 - - - 遞延所得稅資產(chǎn) 10 - - - 其他非流動資產(chǎn) 11 - - - 資產(chǎn)總計 12 36,106.55 65,818.25 29,711.70 82.29 流動負債 13 36,295.

8、14 36,295.14 - - 非流動負債 14 - - - 負債總計 15 36,295.14 36,295.14 - - 凈資產(chǎn) 16 -188.59 29,523.11 29,711.70 （二）收益法評估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營及本報告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評估后嘉樂微公司股東全部權(quán)益價值為-22,075.72萬元，評估減值21,887.13萬元。 （三）最終評估結(jié)果的選取 嘉樂微公司主要資產(chǎn)是商業(yè)物業(yè)，通過出租商業(yè)物業(yè)取得收益，回報周期長但效益穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)受社會經(jīng)濟形勢、消費習慣等影響較大，同時也受商場業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理、所在商圈的商業(yè)供應量等的影響，采用收益法評估體現(xiàn)了評估基

9、準日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價值。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評估基準日時點企業(yè)購置各項資產(chǎn)的重置價值，資產(chǎn)基礎(chǔ)嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第4頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 法中對公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場法評估，體現(xiàn)了城市土地價格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實，評估增值明顯；而與此同時商業(yè)地產(chǎn)的租金回報并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的股東全部權(quán)益價值遠高于收益法的結(jié)果。 考慮到國內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價格反差較大的現(xiàn)實，收益法無法反映持有型物業(yè)的完整價值，其結(jié)果難以為市場接受，故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果，即經(jīng)評估后嘉樂微公司的股東全部權(quán)益價值為29,5

10、23.11萬元。 我們特別強調(diào)：本評估結(jié)論僅作為委托方股權(quán)交易的價值參考依據(jù)，而不能取代委托方進行股權(quán)交易價格的決定。 根據(jù)委托協(xié)議的約定，本報告及其結(jié)論僅用于本報告所設(shè)定的目的而不能用于其他目的。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本報告提出的評估結(jié)論使用的有效期限為1年，自評估基準日2013年7月31日起，至2014年7月30日止。 以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，如欲了解本評估項目的全面情況及資產(chǎn)評估結(jié)果成立的各種假設(shè)和前提、正確評價資產(chǎn)評估結(jié)果，請報告使用者在征得評估報告所有者許可后，認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文，并請關(guān)注特別事項說明部分的內(nèi)容及其對評估結(jié)論的影響。 （本頁以下空白） 嘉樂微私人有限公司股權(quán)

11、收購項目資產(chǎn)評估報告 第5頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 豪威投資有限公司 擬收購嘉樂微私人有限公司股權(quán)項目 資產(chǎn)評估報告 天興評報字（2013）第787-02號 豪威投資有限公司： 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱“天健興業(yè)”）接受豪威投資有限公司（以下簡稱“豪威投資公司”）的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對因豪威投資公司擬收購嘉樂微私人有限公司（coralvestpte ltd.，以下簡稱“嘉樂微公司”）全部股權(quán)而涉及之嘉樂微公司的股東全部權(quán)益于2013年7月31日在持續(xù)經(jīng)營前提下的市場價值進行了評估工作。 現(xiàn)將資產(chǎn)

12、評估情況及資產(chǎn)評估結(jié)果報告如下： 一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、被評估單位概況和評估報告使用者 （一）委托方概況 委托方名稱：豪威投資有限公司（mighty force investments limited） 豪威投資有限公司（mighty force investments limited）是一家注冊在英屬維京群島的bvi公司，bvi公司號碼1790547，公司注冊于2013年9月11日。 依據(jù)英屬維京群島法律，公司可從事或參與任何交易，商業(yè)活動或商業(yè)行為。 （二）產(chǎn)權(quán)持有者概況 recosia china pte ltd.（中文譯名“ 新加坡瑞陽私人有限公司”），其實際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投

13、資有限公司（gic re），成立于2007年。 （三）被評估單位概況 1、公司概況 公司名稱：嘉樂微私人有限公司（coralvestpte ltd.） 注冊資本：1.37美元 住所：新加坡 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第6頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 成立于2007年10月25日，股權(quán)由recosia china pte ltd.全資擁有，系其實際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（gic re）為持有天津建設(shè)新匯商貿(mào)有限公司的股權(quán)而設(shè)立的持股公司。 2、公司主要業(yè)務(wù) 嘉樂微公司通過子公司天津建設(shè)新匯商貿(mào)有限公司（以下簡稱“建設(shè)新匯公司”）和建設(shè)新匯公司的子公司天津坤鑫匯京

14、商貿(mào)有限公司（以下簡稱“天津坤鑫公司”）經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的租賃業(yè)務(wù)。嘉樂微公司的主要資產(chǎn)是持有建設(shè)新匯公司90%的股權(quán)，建設(shè)新匯公司持有天津坤鑫公司100%的股權(quán)，天津坤鑫公司通過股權(quán)持有北京西四環(huán)、北京分鐘寺和沈陽建設(shè)路三項商業(yè)物業(yè)。 建設(shè)新匯公司成立于2007年11月8日，系由自然人杜廈和王致華持有的家世界連鎖商業(yè)集團有限公司（后更名為“天津家世界商業(yè)有限公司”）以存續(xù)分立的方式新設(shè)而成，初始注冊資本為3,000萬元。2007年12月14日，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（gic re）在國內(nèi)設(shè)立的獨資子公司嘉樂微私人有限公司對建設(shè)新匯公司增資，公司注冊資本增加到30,000萬元，公司變更為中外合

15、資經(jīng)營企業(yè)。增資后嘉樂微私人有限公司持有90%股權(quán)，杜廈和王致華共同持有其他10%股權(quán)。2009年9月，陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的全資子公司北京瑞豐陽光投資有限公司出資購買了杜廈和王致華持有的股權(quán)。即，截止目前公司股東為嘉樂微私人有限公司和北京瑞豐陽光投資有限公司，股權(quán)比例分別為90%和10%。 天津坤鑫公司成立于2008年1月，初始注冊資本為100萬元，由天津家世界商業(yè)有限公司持有100%的股權(quán)，2008年3月，公司股東變更為嘉樂微公司。天津坤鑫公司持有三項股權(quán)，通過持有北京西四環(huán)陽光新生活購物廣場有限公司（以下簡稱“北京西四環(huán)公司”）85%股權(quán)來持有北京西四環(huán)物業(yè)，通過持有北京分鐘寺陽光新

16、生活購物廣場有限公司（以下簡稱“北京分鐘寺公司”）82%的股權(quán)來持有北京分鐘寺物業(yè)，及持有天津東麗家世界商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，天津東麗家世界商業(yè)管理有限公司再通過持有沈陽家世界商業(yè)有限公司（以下簡稱“沈陽家世界公司”）100%股權(quán)來持有沈陽建設(shè)路項目物業(yè)。 綜上，嘉樂微公司實際持有并控制北京西四環(huán)物業(yè)、北京分鐘寺物業(yè)和沈陽建設(shè)路物業(yè)三項商業(yè)物業(yè)。 3、企業(yè)近年的資產(chǎn)負債狀況和經(jīng)營業(yè)績 公司執(zhí)行2006年財政部頒布的企業(yè)會計準則。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第7頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 截至評估基準日，嘉樂微公司近期主要財務(wù)數(shù)據(jù)如下表： 單位：人民幣萬元 以上數(shù)

17、據(jù)業(yè)經(jīng)普華永道中天會計師事務(wù)所有限公司審計，并出具普華永道中天審字(2013)第24133號審計報告。 （四）評估報告使用者 本報告使用者為委托方。 二、評估目的 豪威投資公司擬收購recosia china pte ltd.持有的嘉樂微公司100%的股權(quán)，本次評估的目的系確定嘉樂微公司的股東全部權(quán)益于評估基準日的市場價值，為此次股權(quán)收購事宜提供價值參考依據(jù)。 三、評估對象和評估范圍 根據(jù)評估目的，本次評估對象為嘉樂微公司的股東全部權(quán)益。 對應的資產(chǎn)評估范圍為嘉樂微公司在評估基準日2013年7月31日審計后的全部資產(chǎn)和負債，在公司報表口徑下資產(chǎn)賬面價值為36,106.55萬元，負債賬面價值為3

18、6,295.14萬元，凈資產(chǎn)賬面價值-188.59萬元。委估資產(chǎn)類型包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)和流動負債，流動資產(chǎn)賬面價值為2.19萬元，為預付賬款；非流動資產(chǎn)賬面價值為36,104.36萬元，為對建設(shè)新匯公司的長期股權(quán)投資；流動負債賬面價值為36,295.14萬元，為應付賬款和其他應付款。 以上評估范圍與委托評估的范圍及被評估企業(yè)所申報評估的資產(chǎn)范圍一致。 嘉樂微公司的主要資產(chǎn)是通過長期股權(quán)投資單位建設(shè)新匯公司及其子公司天津坤鑫公司控制的三個商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，即北京西四環(huán)物業(yè)、北京分鐘寺物業(yè)和沈陽建設(shè)路物業(yè)。 北京西四環(huán)物業(yè)位于豐臺區(qū)西四環(huán)中路78號，地上二層，地下一層，物業(yè)于2004年投入使用，

19、目前一部分出租用作生活超市和散鋪的出租，原用于建材家居項目 2013年1-7月合并 2012年合并 2013年1-7月 2012年 營業(yè)收入 45,616,356 84,185,587 - - 利潤總額 -19,644,230 -37,756,237 -10.40 -43.40 凈利潤 -17,305,976 -33,721,678 -10.40 -43.40 項目 2013年1-7月合并 2012年合并 2013年1-7月 2012年 總資產(chǎn) 882,108,971 952,198,880 36,106.55 36,730.06 總負債 1,090,409,175 1,149,459,548

20、 36,295.14 36,911.42 凈資產(chǎn) -208,300,204 -197,260,668 -188.59 -181.36 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第8頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 出租的部分暫時空置，地下一層作為停車場使用。 北京分鐘寺物業(yè)位于北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺，地上二層，地下一層，物業(yè)于2004年投入使用，目前一部分出租用作生活超市，一部分用于散鋪的出租，地下一層作為停車場使用。 沈陽建設(shè)路物業(yè)位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路52號，于2004年投入使用，物業(yè)地上三層，目前主要出租用作生活超市和家具城，少量用于散鋪的出租。 四、價值類型及其定義 本次評估價值

21、類型為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的僅是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估結(jié)果系指評估對象在評估基準日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他評估師所依據(jù)的評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為對評估對象價值實現(xiàn)的保證或承諾。 五、評估基準日 委托方確定以2013年7月31日作為本次評估基準日。本次評估的作價標準均為評估基準日正在執(zhí)行或有效的價格標準。 六、評估依據(jù) 本次評估工作中所遵循的具體行

22、為依據(jù)、法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)為： （一）行為依據(jù) 1、豪威投資公司與天健興業(yè)簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。 （二）法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)程 1、國務(wù)院1991年91號令國有資產(chǎn)評估管理辦法； 2、原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)【1992】36號國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則； 3、中華人民共和國公司法； 4、其他有關(guān)的法律法規(guī)。 （三）評估準則依據(jù) 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第9頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 1、資產(chǎn)評估準則基本準則、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則； 2、資產(chǎn)評估準則評估報告、資產(chǎn)評估準則評估程序； 3、資產(chǎn)評估準則工作底稿、資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書； 4、資產(chǎn)評估

23、準則機器設(shè)備、資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)； 5、投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）； 6、注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導意見； 7、資產(chǎn)評估價值類型指導意見； 8、資產(chǎn)評估準則企業(yè)價值。 9、企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南； （四）產(chǎn)權(quán)依據(jù) 1、驗資報告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等； 2、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證及房地產(chǎn)權(quán)證； 3、財務(wù)報表、會計憑證等財務(wù)資料； 4、股東關(guān)于對小股東固定分配的協(xié)議和約定。 （五）取價依據(jù) 1、商業(yè)物業(yè)出租合同及企業(yè)提供的未來收入成本費用預測； 2、審計報告，相關(guān)資產(chǎn)負債的取得憑證資料等； 3、物業(yè)所在地的建筑造價文件； 4、物業(yè)所在地土地交易管理部門公布的土地交易

24、信息； 5、評估人員現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查取得的價格信息及其他相關(guān)資料等。 七、評估方法 企業(yè)整體資產(chǎn)的評估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思路。收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。 嘉樂微公司的主要業(yè)務(wù)是通過子公司來出租商業(yè)物業(yè)，考慮到評估目的和資產(chǎn)特點，我們對嘉樂微公司的股東權(quán)益價值同時采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估，最終選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為本次股權(quán)轉(zhuǎn)

25、讓的最終評估結(jié)果。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第10頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （一）在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估思路下，各科目評估方法如下： 1、關(guān)于流動資產(chǎn)的評估： 嘉樂微公司的流動資產(chǎn)為預付賬款，賬面價值21,852.52元，經(jīng)核實后的賬面值作為評估值。 2、關(guān)于非流動資產(chǎn)-長期股權(quán)投資的評估： （1）長期股權(quán)投資單位及其主要資產(chǎn)介紹 嘉樂微公司的長期股權(quán)投資為對建設(shè)新匯公司90%的股權(quán)投資。 建設(shè)新匯公司的主要資產(chǎn)為往來款、銀行借款，以及對天津坤鑫公司100%的股權(quán)投資。 天津坤鑫公司的主要資產(chǎn)除往來款外，主要是持有北京西四環(huán)公司85%的股權(quán)、北京分鐘寺公司82%的股權(quán)，并

26、通過這兩個子公司持有北京西四環(huán)物業(yè)和北京分鐘寺物業(yè)；另外持有天津家世界商業(yè)有限公司100%的股權(quán)，并通過子公司沈陽家世界商業(yè)有限公司持有沈陽建設(shè)路物業(yè)。 嘉樂微公司各級子公司的股權(quán)關(guān)系如下： 北京分鐘寺公司 嘉樂微公司建設(shè)新匯公司天津坤鑫 北京西四環(huán)公司 天津東麗公司沈陽家世界公司 北京西四環(huán)公司前身為“北京西四環(huán)家世界購物廣場有限公司”，成立于2001年02月20日，注冊地是北京市豐臺區(qū)西四環(huán)中路78號2層202。公司注冊資本為100,000,000元，法定代表人為李鷹，股東為天津坤鑫公司（持公司85%的股權(quán)）、北京市豐臺區(qū)鄭常莊農(nóng)工商聯(lián)合公司（持公司15%的股權(quán)）。公司主要從事商業(yè)物業(yè)租賃

27、業(yè)務(wù)，持有北京西四環(huán)店商業(yè)物業(yè)。 北京西四環(huán)公司的主要資產(chǎn)是在投資性房地產(chǎn)科目列示的位于豐臺區(qū)西四環(huán)中路78號的西四環(huán)商業(yè)物業(yè)，地上二層，地下一層，物業(yè)于2004年投入使用，一直用于出租。其房產(chǎn)權(quán)證號為京房權(quán)證豐股字第01007號，證載建筑面積為51,898.35平方米；國有土地使用權(quán)證號為京豐國用（2007出）第001445號，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)及地下車庫，土地使用權(quán)面積為41,540.88平方米，商業(yè)地使用權(quán)終止日期為使用期為2042年8月。目前一部分出租用作生活超市和散鋪的出租，原用于建材家居出租的部分暫時空置，地下一層作為停車場使用。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告

28、 第11頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 北京分鐘寺公司前身為“北京分鐘寺家世界購物廣場有限公司”，成立于1999年03月26日，注冊地是北京市豐臺區(qū)南三環(huán)東路成壽寺路2號。公司注冊資本為80,000,000元，法定代表人為李鷹，股東為天津坤鑫公司（持公司90%的股權(quán)）、北京市豐臺區(qū)分鐘寺農(nóng)工商聯(lián)合公司（持公司10%的股權(quán)）。公司主要從事商業(yè)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，持有北京分鐘寺商業(yè)物業(yè)。 北京分鐘寺公司的主要資產(chǎn)是在投資性房地產(chǎn)科目列示的位于北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺的分鐘寺商業(yè)物業(yè)，地上二層，地下一層，物業(yè)于2004年投入使用，一直用于出租，2010年在建材家居的客戶退租后，公司對物業(yè)進行了整體改造，

29、并于2011年7月重新開業(yè)。其房產(chǎn)權(quán)證號為京房權(quán)證豐股字第00566號，證載建筑面積43,177.43平方米；國有土地使用權(quán)證號為京豐國用（2001出）字第001180號，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)及地下車庫，土地使用權(quán)面積為27,840.55平方米，商業(yè)土地使用權(quán)終止日期為使用期為2041年9月。目前一部分出租用作生活超市，一部分用于散鋪的出租，地下一層作為停車場使用。 天津東麗家世界商業(yè)管理有限公司成立于2010年5月31日，注冊資本為1000萬元，住所為東麗區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一緯路二經(jīng)路一號，法定代表人為李鷹。沈陽家世界商業(yè)有限公司成立于2009年12月24日，注冊資本為20,000萬元，

30、住所為沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路52號，法定代表人為李鷹。2011年至2012年，天津坤鑫公司通過增資和股權(quán)收購方式從原股東天津家世界商業(yè)有限公司手里取得天津東麗公司及其子公司沈陽家世界100%的股權(quán)，天津東麗公司和沈陽家世界公司成為天津坤鑫公司的全資子公司。 沈陽家世界公司的主要資產(chǎn)是在投資性房地產(chǎn)科目列示的位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路52號的商業(yè)物業(yè)，于2004年投入使用，一直用于出租。物業(yè)地上三層，其房產(chǎn)權(quán)證號為沈房權(quán)證中心字第no60219852、沈房權(quán)證中心字第no60219854和沈房權(quán)證中心字第no60219855，證載建筑面積共計49,075.76平方米；國有土地使用權(quán)證號為鐵西國用(2

31、011)第020-22號，用地性質(zhì)為出讓，用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)面積為36,473.00平方米，商業(yè)土地使用權(quán)終止日期為2043年4月。目前主要出租用作生活超市和家具城，少量用于散鋪的出租。 （2）長期股權(quán)評估方法 評估人員取得了天津坤鑫公司、北京西四環(huán)公司、北京分鐘寺公司、天津東麗公司和沈陽家世界公司的營業(yè)執(zhí)照、驗資報告、公司章程、會計報表，對原始嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第12頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 投資額進行了核查，核實無誤。 我們對末級子公司采用整體評估，采用適當?shù)脑u估方法評估投資性房地產(chǎn)，再加上其他資產(chǎn)和負債的評估值，得到末級子公司的資產(chǎn)基礎(chǔ)法下的股東

32、全部權(quán)益價值。之后，對于其中對少數(shù)股東的回報有特殊約定的子公司，鑒于少數(shù)股東的利潤分配已經(jīng)約定為固定回報，在扣除少數(shù)股東約定的未來利潤分配額折現(xiàn)值后確定大股東所持有的股權(quán)對應的評估價值；對于沒有對股東分配存在特別約定的，直接在子公司的股東全部權(quán)益價值乘以股權(quán)比例得到股權(quán)的價值。 （3）子公司各科目資產(chǎn)、負債的評估方法 l 投資性房地產(chǎn) 由于子公司的核心資產(chǎn)為用于投資性房地產(chǎn)即出租用商業(yè)物業(yè)，而商業(yè)物業(yè)的主要價值在于其土地，現(xiàn)在的商業(yè)用地主要通過土地交易中心掛牌交易，交投活躍，價格透明，采用市場法評估比較能體現(xiàn)其現(xiàn)時價值；故我們對于子公司擁有的商業(yè)物業(yè)采用房地分估方式評估，即對于土地使用權(quán)采用市

33、場比較法進行評估，對地上建筑物和配套設(shè)施設(shè)備采用重置成本法評估。 對于投資性房地產(chǎn)-土地使用權(quán)主要采用市場比較法進行評估，主要通過查閱所在地區(qū)土地交易中心公布的土地成交案例選取三至五個可比案例，并對可比案例進行交易時點修正、交易情況修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、年期因素修正、容積率因素修正等，求出可比案例的比準價格，并通過選取權(quán)重系數(shù)得出待估土地的樓面地價，乘以土地面積和容積率得到土地的評估價值。 對于投資性房地產(chǎn)-房產(chǎn)和配套設(shè)施設(shè)備主要采用重置成本法評估，重置成本法是指以現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值和經(jīng)濟性貶值估算所需評估的資產(chǎn)價值的方法。 計算公式為：

34、評估值=重置全價綜合成新率 重置全價=建安綜合造價+期間費用+地方費用+資金成本+開發(fā)利潤 建安綜合造價：對于建(構(gòu))筑物采用預決算調(diào)整法確定其建安造價，即以待估建(構(gòu))筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，按基準日工程預算價格、費率，將其調(diào)整為按基準日價格標準計算的建安綜合造價。 期間費用和地方費用：在按行業(yè)規(guī)定取費的基礎(chǔ)上，考慮當?shù)鼐唧w情況和規(guī)定計取的相關(guān)費用。 資金成本：為評估對象在正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金(包括綜合造價、期間費用嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第13頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 及地方費用)的籌資成本，即利息。根據(jù)合理的建設(shè)工期，按照2013年7月31日執(zhí)行的銀行貸款

35、利率，建設(shè)工期根據(jù)建筑規(guī)?？紤]，假設(shè)資金均勻投入分別測算出各建（構(gòu)）筑物合理的資金成本。 開發(fā)利潤=（建筑安裝工程造價+前期費用及其他費用+資金成本）成本利潤率 綜合成新率的確定：建筑物的成新率采用完損等級打分法的現(xiàn)場勘察成新率和理論成新率組成的綜合成新率，其計算公式如下： 綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率60%+理論成新率40% 理論成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100% l 對固定資產(chǎn)的評估 子公司的固定資產(chǎn)都是辦公用設(shè)備，采用重置成本法進行評估。即以重置成本作為設(shè)備的重置全價，然后乘以成新率得出設(shè)備的評估價值。計算公式為： 評估值=重置全價成新率。 l 流動資產(chǎn)、負債的評估

36、 對子公司各流動資產(chǎn)、負債科目的評估方法與母公司的相同科目的資產(chǎn)、負債的評估方法相同。 3、關(guān)于流動負債的評估 流動負債包括應付賬款27,627.33元和其他應付款 362,923,815.13 元，其中其他應付款主要為應付股東recosia china pte ltd.的往來款，以經(jīng)核實后的賬面值作為該等負債的評估值。 （二）收益法評估思路 嘉樂微公司、建設(shè)新匯公司、天津坤鑫公司及天津東麗公司四家單位目前沒有業(yè)務(wù)，主要是北京西四環(huán)公司、北京分鐘寺公司和沈陽家世界公司三家末級子公司從事商業(yè)物業(yè)租賃，故對三家物業(yè)項目公司按收益法進行評估得到股東權(quán)益的市場價值，再將除長期股權(quán)投資外的資產(chǎn)和負債按溢

37、余資產(chǎn)加回，按股權(quán)關(guān)系逐級匯總得到嘉樂微公司的股東全部權(quán)益價值。 在對北京西四環(huán)公司、北京分鐘寺公司和沈陽家世界公司三家子公司采用收益法評估時，我們對各單位分別采用收益法的自由現(xiàn)金流模型進行評估，即通過對公司主營業(yè)務(wù)收入、主營稅金和附加、主營成本、管理費用、營業(yè)費用及公司嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第14頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 未來需交納的所得稅費、資本性支出及債務(wù)的償還等進行測算，計算其各年自由現(xiàn)金流量，最后選取對應的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，加上相關(guān)的非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債，對于存在有息債務(wù)的還要扣減有息債務(wù)，最終得出子公司的股東權(quán)益價值。 收益法評估的基本計算公式為： n p

38、=ri（1+r）-i+（pkpj） i=1 式中：p-股東權(quán)益價值； ri-第i年的凈現(xiàn)金流量； r-折現(xiàn)率； i-收益預測年，取基準日時i=0； pk為評估基準日企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)及負債； pj為評估基準日企業(yè)的有息債務(wù)。 其中：各年凈現(xiàn)金流量=息稅前利潤(1所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額 折現(xiàn)率按照被評估物業(yè)租售比情況結(jié)合企業(yè)經(jīng)營風險進行確定。 收益法的實施過程分成四個步驟： a收益期 我們按房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)到期的時間確定收益的截止時間，土地使用權(quán)到期后不考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)的殘值。 b收益的預測 a營業(yè)收入 對于各物業(yè)持有公司，通過與企業(yè)管理人員了解物業(yè)現(xiàn)有的租賃合同

39、的租期、出租的價格，物業(yè)每年可能的空置情況，以及周邊類似商業(yè)物業(yè)的調(diào)查了解，確定物業(yè)對外出租單價及物業(yè)的出租率，以每年可出租面積與預計出租單價及可能的出租率的乘積確定物業(yè)的年出租收入。在現(xiàn)有的租賃合同期內(nèi)，按合同中約定的租金水平測算租金收入，合同到期后按未來租金上漲趨勢測算。 b成本費用和稅金及附加 根據(jù)公司歷史年度費用水平和管理層的經(jīng)驗情況確定未來年度的物業(yè)維護修理費、運營費用、保險費、管理費用等成本，并按營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地稅等各種稅種的相關(guān)規(guī)定確定營業(yè)稅金及附加。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第15頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 對于存在少數(shù)股東分配特別約定的，在正常成

40、本費用外還需要扣除每年給小股東的固定利潤分配。 c折現(xiàn)過程 在預測的上述部分收益加總求和后，扣除各項成本費用和稅金及附加，得到公司的利潤總額，再扣除公司所得稅、未來年度的資本性支出，加回折舊攤銷等，計算出自由現(xiàn)金流量，然后選取適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將其進行折現(xiàn)處理，得到經(jīng)營性資產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場價值。 d溢余資產(chǎn)及負債 在上述工作基礎(chǔ)上，加上或減去未在公司經(jīng)營業(yè)務(wù)預測中考慮的往來款項、溢余的貨幣資金等與公司經(jīng)營不直接相關(guān)的其它資產(chǎn)及負債。 f有息貸款 對于存在銀行貸款的，在上述結(jié)果上減掉有息貸款余額，得到股東權(quán)益的價值。 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依

41、據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托方的資產(chǎn)評估約定函所約定的事項，天健興業(yè)已實施了對被評估單位提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按被評估單位提交的資產(chǎn)清單對資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比較，以及其他有必要實施的資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下： 1、接受委托及準備階段 （1）天健興業(yè)于2013年9月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，天健興業(yè)即與委托方就本次評估目的、評估范圍、委托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題進行了認真討論。 （2）根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表

42、，并指導被評估單位參與資產(chǎn)評估配合人員填寫。 （3）評估方案的設(shè)計 依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第16頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （4）評估資料的準備 收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。 2、現(xiàn)場清查階段 評估對象真實性和合法性的查證：根據(jù)被評估單位提供的資產(chǎn)和負債申報明細，對貨幣資金，評估人員通過查閱日記賬，審核銀行對賬單及銀行存款余額調(diào)節(jié)表等方式進行調(diào)查。 對投資性房地產(chǎn)，評估人員采取抽查土地的出讓合同、房產(chǎn)建造合同、折舊攤銷、出租合同等方式進行賬務(wù)核查，并采取現(xiàn)

43、場勘察的方式對房地產(chǎn)出租狀況進行了解。 對往來款，評估人員采取核對總賬、明細賬、抽查借款合同憑證、函證等方式確定其真實性。 對收入、成本、費用，評估人員采取抽查出租合同，收租憑證、納稅申報表、費用分攤表的方式進行核實。 3、評定估算及綜合處理階段 （1）評估結(jié)果的確定 依據(jù)天健興業(yè)評估人員在評估現(xiàn)場調(diào)查的情況以及所進行的必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的評估結(jié)果。 （2）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫 按照天健興業(yè)規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按天健興業(yè)規(guī)定程序進行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無誤后，由項目組完成并提交報告。 （3）工作底稿的整理

44、歸檔 九、評估假設(shè) （一）一般假設(shè) 1、交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。 2、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。 3、持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入市場的條

45、件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件。 4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估假定。即企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標，持續(xù)經(jīng)營下去。企業(yè)經(jīng)營者負責并有能力擔當責任；企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當利潤，以維持持續(xù)經(jīng)營能力。對于企業(yè)的各類經(jīng)營性資產(chǎn)而言，能夠按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。 其中子公司北京分鐘寺公司在評估基準日，出現(xiàn)負債大于資產(chǎn)的情況，但管

46、理當局和股東已承諾在未來經(jīng)營期內(nèi)，不會縮減經(jīng)營規(guī)模，并繼續(xù)提供相應的資金支持，持續(xù)經(jīng)營不會收到影響。 （二）特殊假設(shè) 1、假設(shè)評估范圍內(nèi)的物業(yè)以后年度不改變現(xiàn)有用途和經(jīng)營模式、不進行重大改造，目前已經(jīng)簽訂的租賃合同均能正常執(zhí)行； 2、假設(shè)評估范圍內(nèi)的物業(yè)土地使用權(quán)到期后不考慮續(xù)期和資產(chǎn)殘值，在土地使用權(quán)到期前物業(yè)均能正常使用；公司經(jīng)營在土地使用權(quán)到期后終止； 3、假設(shè)公司所持有的物業(yè)所在的城市和區(qū)域，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，租金價格不發(fā)生重大的起伏波動； 4、國家相關(guān)的涉及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的各項稅率政策保持穩(wěn)定，公司均按國家規(guī)定正常交稅。 若將來實際情況與上述評估假設(shè)產(chǎn)生差異時，將對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，報

47、告使用者應在使用本報告時充分考慮評估假設(shè)對本評估結(jié)論的影響。 十、評估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 本次評估是在嘉樂微公司的生產(chǎn)經(jīng)營會按其假設(shè)持續(xù)下去，并在可預見的未來不會發(fā)生重大改變即持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下進行的。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第18頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，嘉樂微公司總資產(chǎn)賬面價值為36,106.55萬元，評估價值為65,818.25萬元，增值額為29,711.70萬元，增值率為82.29%；總負債賬面價值為36,295.14萬元，評估價值為36,295.14萬元，無增減值變動；凈資產(chǎn)賬面價值為-188.59萬元，凈資產(chǎn)評估價值為2

48、9,523.11萬元，增值額為29,711.70萬元。 評估結(jié)果詳見下列評估結(jié)果匯總表： 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣萬元 項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率% a b c=b-a d=c/a*100% 流動資產(chǎn) 1 2.19 2.19 - - 非流動資產(chǎn) 2 36,104.36 65,816.06 29,711.70 82.29 其中:可供出售金融資產(chǎn) 3 - - - 持有至到期投資 4 - - - 長期股權(quán)投資 5 36,104.36 65,816.06 29,711.70 82.29 投資性房地產(chǎn) 6 - - - - 固定資產(chǎn) 7 - - - 在建工程 8 - - - 無形

49、資產(chǎn) 9 - - - 遞延所得稅資產(chǎn) 10 - - - 其他非流動資產(chǎn) 11 - - - 資產(chǎn)總計 12 36,106.55 65,818.25 29,711.70 82.29 流動負債 13 36,295.14 36,295.14 - - 非流動負債 14 - - - 負債總計 15 36,295.14 36,295.14 - - 凈資產(chǎn) 16 -188.59 29,523.11 29,711.70 （二）收益法評估結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營及本報告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評估后嘉樂微公司股東全部權(quán)益價值為-22,075.72萬元，較賬面凈資產(chǎn)評估減值21,887.13萬元。 （三）最終評估結(jié)

50、果的選取 嘉樂微公司主要持有商業(yè)物業(yè)，通過租賃商業(yè)物業(yè)取得收益，回報周期長但效益穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)受社會經(jīng)濟形勢、消費習慣等影響較大，同時也受商場業(yè)態(tài)定位、所在商圈的商業(yè)供應量和商場經(jīng)營管理等的影響，采用收益法評估體現(xiàn)了評估基準日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價值。 嘉樂微私人有限公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 資產(chǎn)基礎(chǔ)法反映了評估基準日時點企業(yè)購置各項資產(chǎn)的重置價值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對公司的核心資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的土地采用了市場法評估，體現(xiàn)了城市土地價格多年持續(xù)上漲和升溫的現(xiàn)實，評估增值明顯；而與此同時商業(yè)地產(chǎn)的租金回報并不理想，所以經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的股東全部權(quán)益價值遠高于收益法的結(jié)果。 考慮到國內(nèi)商業(yè)物業(yè)租售價格反差較大的現(xiàn)實，收益