物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)分析論文

1、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)分析論文 1物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀 我們經(jīng)常在媒體上看到，物業(yè)管理者由于收不到物業(yè)管理費(fèi)而采用非正常的方式迫使業(yè)主繳費(fèi)，如采用停水、停電等手段；業(yè)主在遇到這種情況時(shí)往往會(huì)起訴到法院，要求物業(yè)管理者停止侵權(quán)、賠償實(shí)際損失，因?yàn)槲飿I(yè)管理者不過(guò)是代理供水、供電等單位收費(fèi)，無(wú)權(quán)私自停止能源的供應(yīng)。 實(shí)際上，物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)的原因是多樣的： 第一，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依照房屋買(mǎi)賣(mài)合同提供相應(yīng)的配套設(shè)施，業(yè)主將之歸咎于物業(yè)管理者。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系往往有以下兩種：第一，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理者之間是母子公司關(guān)系；第二，開(kāi)發(fā)商出售房屋并將小區(qū)移交給物業(yè)管理者后

2、，隨即解散。由于房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商任意違反合同的事件不斷出現(xiàn)，業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為極為反感，但通過(guò)控告或訴訟的方式很難在短期內(nèi)解決問(wèn)題。基于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理者之間的關(guān)系，業(yè)主們通過(guò)拒繳物業(yè)管理費(fèi)的方式來(lái)要求物業(yè)公司解決問(wèn)題。 第二，業(yè)主以拒繳物業(yè)管理費(fèi)為手段，要求物業(yè)管理者提高服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)法律規(guī)定及物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理，而管理的內(nèi)容是全面的，但這種全面服務(wù)并非意味小區(qū)內(nèi)一切服務(wù)。比如，業(yè)主的自行車(chē)在車(chē)棚中失竊，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者沒(méi)有盡到保安職責(zé)而應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；但物業(yè)管理者認(rèn)為失竊作為一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象，由自己承擔(dān)失竊責(zé)任如同要求公安部門(mén)承擔(dān)失竊責(zé)任一樣，是荒謬的

3、。業(yè)主在自身要求不得滿(mǎn)足的情況下，采用拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式以作抵制。 第三，業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力有限，無(wú)力繳納物業(yè)管理費(fèi)。就全國(guó)各地現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，新建小區(qū)一般都聘有物業(yè)管理者，并且按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，個(gè)別業(yè)主無(wú)權(quán)拒絕業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理公司的物業(yè)管理行為。也有學(xué)者認(rèn)為，“業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利已不僅是業(yè)主個(gè)人的權(quán)利，而具有了成員權(quán)的性質(zhì)，即業(yè)主基于其對(duì)建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已經(jīng)成為公共管理中的一員?！痹诖饲闆r下，物業(yè)管理具有公益性，業(yè)主無(wú)權(quán)通過(guò)放棄對(duì)公益的享有而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。 然而新建小區(qū)中有一部分業(yè)主屬于市政改造的拆遷安置戶(hù)，其中的許多業(yè)主本身屬于低保戶(hù)或接近低保的狀態(tài)，失業(yè)、疾病已經(jīng)使他們窮困潦

4、倒，日常飲食、衣物、水電開(kāi)支以及家庭成員就讀、就醫(yī)等費(fèi)用已經(jīng)使他們負(fù)債累累，而現(xiàn)行的社會(huì)保障制度又不能全面保障他們的生活。在這種情形下，要求他們繳納物業(yè)管理費(fèi)，從實(shí)務(wù)角度來(lái)講不具操作性。我們知道，法律對(duì)民事權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，主要通過(guò)實(shí)體法和程序法，而綜合上述三類(lèi)原因，我們可以看出，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的保障是不夠完善的。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應(yīng)當(dāng)從實(shí)體法和程序法兩個(gè)層面對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)進(jìn)行保障。 2物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制 我國(guó)實(shí)體法律對(duì)物業(yè)管理法律機(jī)制以及其他相關(guān)法律機(jī)制的設(shè)置存在不合理因素。我們下面將具體研究現(xiàn)行實(shí)體法律對(duì)物業(yè)管理者收費(fèi)權(quán)的影響。 （1）現(xiàn)

5、行法律允許開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理者為母子公司，勢(shì)必產(chǎn)生業(yè)主不信任物業(yè)管理者的后果，應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則，禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)的公司從事物業(yè)管理行業(yè)。 我們提出這種建議主要基于以下幾個(gè)理由： 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理者之間的母子公司關(guān)系，不利于業(yè)主群體利益的保障。雖然母公司和子公司屬于獨(dú)立民事主體，各自獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，但是由于子公司中往往屬于母公司的全資子公司或控股子公司，“從全國(guó)看，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從建設(shè)單位派生出來(lái)的父子關(guān)系企業(yè)”，且母子公司的高級(jí)管理人員又多是重合的，這很容易掩蓋母公司在房屋開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售方面的違約行為，且由于母子公司之間責(zé)任獨(dú)立，業(yè)主無(wú)法向物業(yè)管理者追

6、究房屋開(kāi)發(fā)者或銷(xiāo)售者的責(zé)任。 復(fù)雜的母子公司關(guān)系，會(huì)帶來(lái)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的紛爭(zhēng)。業(yè)主是普通的社會(huì)公眾，對(duì)法律的了解比較膚淺，往往停留于字面含義。公司法作為商法的重要組成部分，對(duì)商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中復(fù)雜的關(guān)系，比如母子公司關(guān)系和總分公司關(guān)系。在這種情形下，如果要作為普通公眾的業(yè)主厘清母子公司之間的權(quán)利義務(wù)分離的關(guān)系，似乎有些勉為其難。因此，我們建議對(duì)物業(yè)管理行業(yè)設(shè)置準(zhǔn)入規(guī)則，禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商從事物業(yè)管理行業(yè)。 （2）現(xiàn)行法律對(duì)開(kāi)發(fā)商解散項(xiàng)目公司沒(méi)有任何限制性規(guī)定，當(dāng)項(xiàng)目公司違反房屋銷(xiāo)售合同的約定時(shí)，業(yè)主無(wú)法找到承擔(dān)責(zé)任的主體，勢(shì)必造成業(yè)主遷怒于

7、物業(yè)管理公司而拒絕繳費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)立法設(shè)置房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的市場(chǎng)退出規(guī)則，嚴(yán)格限制項(xiàng)目公司的解散。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商往往設(shè)立一個(gè)子公司，章程里約定，由該子公司專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，待項(xiàng)目結(jié)束后，該子公司清算終止。這種制度很容易使開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任：由于開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目公司之間是母子公司關(guān)系，開(kāi)發(fā)商作為母公司，可以從子公司贏利中獲得利益而無(wú)需承擔(dān)直接責(zé)任；同時(shí)項(xiàng)目公司又已經(jīng)清算終止，失去主體資格，業(yè)主無(wú)法讓其承擔(dān)責(zé)任，因此母公司也不會(huì)有股利上的間接損失。開(kāi)發(fā)商之所以能夠如此運(yùn)作，在于法律沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目公司的解散作出限制。我們建議立法應(yīng)當(dāng)確立項(xiàng)目公司解散必須具備兩個(gè)條件： 首先，項(xiàng)目公司所開(kāi)發(fā)的小區(qū)自召開(kāi)第

8、一次業(yè)主大會(huì)起已達(dá)兩年。以第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)作為起算時(shí)間主要基于以下兩個(gè)原因：雖然我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例沒(méi)有關(guān)于第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間的規(guī)定，但是許多地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定，小區(qū)只有在入住面積達(dá)50%以上或房屋交付滿(mǎn)1-2年，才可召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)。毫無(wú)疑問(wèn)，第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)表明小區(qū)被銷(xiāo)售出去了，有真正意義上的業(yè)主。規(guī)定兩年，主要是為了和訴訟時(shí)效制度相銜接。假使項(xiàng)目公司存在違約行為，業(yè)主大會(huì)可以在訴訟時(shí)效時(shí)及時(shí)追究。其次，項(xiàng)目公司清算時(shí)，必須在銀行開(kāi)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，存入一筆保證金，于一定年限屆滿(mǎn)后，才可動(dòng)用。這是為了保障另外50%業(yè)主的利益。 （3）現(xiàn)行社會(huì)保障機(jī)制保障程度不夠深入，貧困業(yè)主無(wú)力承擔(dān)

9、物業(yè)管理費(fèi)，我們建議進(jìn)一步深化住房救濟(jì)與福利制度，將物業(yè)管理費(fèi)納入住房社會(huì)保障制度來(lái)考慮。我們知道，貧困業(yè)主沒(méi)有繳付物業(yè)費(fèi)，不是不愿意，而是無(wú)能力，因此從現(xiàn)有物業(yè)管理法律機(jī)制內(nèi)部無(wú)法解決該問(wèn)題。要解決這個(gè)問(wèn)題，就要從社會(huì)保障的角度予以考慮，政府對(duì)于低保戶(hù)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼。具體來(lái)說(shuō)，政府按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶(hù)數(shù)，減輕地方稅收或直接對(duì)物業(yè)管理者進(jìn)行撥款。 3物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的程序法機(jī)制 物業(yè)管理者無(wú)法收取物業(yè)管理費(fèi)還存在程序法上的原因：現(xiàn)行的仲裁方式、普通程序、簡(jiǎn)易程序及支付令程序不能滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)的要求，有必要引入小額程序解決物業(yè)管理費(fèi)的收取問(wèn)題。從全國(guó)各地物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，絕大部分

10、每年只有幾百元，對(duì)于中等收入的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這筆費(fèi)用不高。但從物業(yè)管理公司的角度來(lái)看，由于住戶(hù)人數(shù)多，那么物業(yè)管理費(fèi)的總額則非常巨大，故物業(yè)管理公司必定通過(guò)各種方式維護(hù)自己的合同權(quán)益。 第一，物業(yè)管理公司可以約定仲裁方式解決。仲裁有一定的優(yōu)點(diǎn)，最為突出的是仲裁實(shí)行一裁終局，這可以避免無(wú)謂的時(shí)間消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁決的執(zhí)行取決于人民法院的承認(rèn)；另一方面仲裁的費(fèi)用過(guò)高，在雙方皆有過(guò)錯(cuò)的情況下，物業(yè)管理公司雖可追討到部分物業(yè)管理費(fèi)，但支出的仲裁費(fèi)用很可能使其得不償失。 第二，民事訴訟普通程序和簡(jiǎn)易程序所需時(shí)間太長(zhǎng)，對(duì)于物業(yè)管理公司、業(yè)主以及整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)都不利。物業(yè)管理費(fèi)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是小

11、額的，但普通程序和簡(jiǎn)易程序都是二審終審，因此一旦原被告任何一方對(duì)判決結(jié)果不滿(mǎn)，就有可能提起上訴，這不但損害雙方的利益，而且損害社會(huì)的利益。英美法上有句法諺“司法不理瑣事”。試想，為了幾百元人民幣的物業(yè)管理費(fèi)，原被告雙方要經(jīng)受二級(jí)法院的審判，而法官助理及法官要安排至少兩次審前程序及兩次庭審程序，做筆錄、寫(xiě)判決，這對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)太過(guò)浪費(fèi)了。 第三，民事訴訟特別程序中的支付令程序亦不能解決問(wèn)題。按照民事訴訟法規(guī)定，如雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，可以適用支付令程序，支付令生效而經(jīng)過(guò)一定時(shí)間后，申請(qǐng)人可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。但支付令有一個(gè)致命的弱點(diǎn)只要被申請(qǐng)人在法定時(shí)間內(nèi)提出異議，支付令就失效，而法院對(duì)被申請(qǐng)人的

12、異議只是形式審查。 綜合上述分析，我們認(rèn)為有必要采用小額程序來(lái)解決物業(yè)管理費(fèi)糾紛。從國(guó)外小額程序的運(yùn)行來(lái)看，其對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)糾紛的解決卓有成效。 首先，小額程序?qū)υV訟標(biāo)的有法律關(guān)系性質(zhì)或金額的限制。就法律關(guān)系性質(zhì)來(lái)說(shuō)，僅限于幾種簡(jiǎn)單明了的關(guān)系，比如簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系等；就金額來(lái)說(shuō)，爭(zhēng)議金額不能超過(guò)特定數(shù)額。物業(yè)管理費(fèi)糾紛是十分簡(jiǎn)單的合同糾紛，且金額很小。 其次，小額程序不允許被告提出反訴，以保障法律關(guān)系的簡(jiǎn)單化。我們知道，業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的理由是多種多樣的，而實(shí)際上許多理由是由物業(yè)管理者以外的其他主體引起的，當(dāng)然其中也有些理由是由于物業(yè)管理者引起的，這在上文已有分析。由于物業(yè)管理公司不僅僅是一

13、個(gè)以營(yíng)利為目的的企業(yè)，其還擔(dān)負(fù)許多社會(huì)功能，因此保障其正常運(yùn)行也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要環(huán)節(jié)，因此我們認(rèn)為在物業(yè)管理費(fèi)收取糾紛中禁止業(yè)主反訴比較妥當(dāng)，如果業(yè)主確實(shí)需要對(duì)物業(yè)管理者追究責(zé)任，則由法院告知其另行起訴。 再次，小額程序一審終審，不允許上訴，這可以減少司法資源的浪費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取糾紛涉及金額小以一審終審方式解決是相當(dāng)合適的。當(dāng)然需要指出的是，我國(guó)民事訴訟法目前尚未承認(rèn)小額程序，但是隨著民事訴訟法修改進(jìn)程的推進(jìn)，小額程序在我國(guó)的確立勢(shì)在必行，因此在未來(lái)的物業(yè)管理費(fèi)收取爭(zhēng)議中適用小額程序是一個(gè)比較理想的選擇。 4結(jié)語(yǔ) 物業(yè)管理者收不到物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)于物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)是一件非常無(wú)奈的事情，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)無(wú)法維持，內(nèi)部人員的個(gè)人價(jià)值和社會(huì)價(jià)值均無(wú)法實(shí)現(xiàn)；對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)是一件很苦惱的事情，因?yàn)閲?guó)家交給物業(yè)管理者的社會(huì)職能無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而同時(shí)物業(yè)管理者又不斷伸手向國(guó)家要求補(bǔ)貼。因此，解決這個(gè)問(wèn)題已迫在眉睫。從法律角度而言，我們應(yīng)當(dāng)下功夫、花時(shí)間認(rèn)清造成這種社會(huì)現(xiàn)象的根源，并且從實(shí)體法和程序法兩個(gè)層面來(lái)解決問(wèn)題。 摘要：在日常生活中，物業(yè)管理者經(jīng)常無(wú)法收到物業(yè)管理費(fèi)；然而根據(jù)