吉林市地下商業(yè)街市場調(diào)研報(bào)告

1、 吉林市地下商業(yè)街市場調(diào)研報(bào)告 調(diào)查方法實(shí)地走訪調(diào)查、電話調(diào)查 調(diào)查目的初步確定項(xiàng)目擬建位置及區(qū)域，對項(xiàng)目可行性提供初步依據(jù)。 調(diào)查范圍 河南街-琿春街-解放中路一、吉林市簡介吉林省的第二大城市，也是我國唯一一個與省重名的城市。吉林是中國北方著名山水城市。 “一江三湖”的美景，松花湖被定為國家級旅游區(qū)，吉林霧凇被譽(yù)為中國四大自然奇觀之一，龍?zhí)渡铰箞霰涣袨閲壹壜糜尉包c(diǎn)。在市區(qū)有東北最大的孔廟-吉林文廟； 吉林市幅員面積27120平方公里，轄4區(qū)（昌邑區(qū)、船營區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、豐滿區(qū)）、5縣市（永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、樺甸市）。吉林市人口432.4萬人，其中船營區(qū)44.7萬人。二、擬定項(xiàng)目區(qū)域

2、概況1、地理位置及基礎(chǔ)設(shè)施介紹項(xiàng)目位于吉林市船營區(qū)河南街-琿春街-解放中路位置項(xiàng)目位置位于吉林市主要商圈位置，緊鄰松花江，商業(yè)氣氛濃厚，占據(jù)地利條件。河南街（琿春街延伸處）街道寬度13米，解放路延伸處街道寬度13米，琿春街延伸處有上水管線，無其他市政管線。琿春街道主車道寬度12米左右，人行道和隔離帶寬度12米，總寬度24米左右，長度為900米左右，琿春街地下分布給排水、煤氣、通訊、電纜管線，主要為琿春街兩側(cè)小區(qū)支線，施工中全部涉及，增加施工難度及造價。路面為火燒板，路面亮化、綠化較好；街道兩側(cè)建筑物多為80年代建設(shè)，設(shè)施較陳舊，存在一定的防火安全隱患；解放中路主車道寬度18米，輔道16米，隔離

3、帶6米，人行道12米，總寬度52米，可利用長度為1000米左右。解放大街地下分布供暖主干線、排水、通訊、煤氣、電纜等市政管線，多為市政主干線，多分布在輔街和人行道上，道路中間局部有市政污水管線，其中在道路交叉口處有橫向管線，由于時代廣場有地下游樂場，此區(qū)域管線分布較復(fù)雜，沿道路有橫向供暖主干線。街道兩側(cè)建筑多為90年代建設(shè)，配套設(shè)施較好，路面為新修瀝青路面。此區(qū)域內(nèi)樓體多為后期改造成商場的，結(jié)構(gòu)主體陳舊，安全消防配套設(shè)施較差，商圈內(nèi)有十多條公交線路在此區(qū)域?？?，區(qū)域內(nèi)分布醫(yī)院、企事業(yè)單位、學(xué)校、多家銀行。2、區(qū)域商業(yè)情況分析商圈分布情況及政府前景規(guī)劃河南街商業(yè)中心。以河南街為中心，北京路以北，

4、解放路以南，青島街以東，南京街以西的區(qū)域。功能與文化定位：現(xiàn)代時尚消費(fèi)、高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)，以國內(nèi)外游客和中高檔消費(fèi)群體為主要服務(wù)對象，購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲、文化的綜合經(jīng)營功能。具體規(guī)劃：提高檔次，著重提升商業(yè)業(yè)態(tài)、店鋪商品質(zhì)量和服務(wù)水平，打造成代表吉林市現(xiàn)代都市風(fēng)貌的典型商業(yè)區(qū)；建設(shè)大型超市2處、大型專業(yè)店2處；適度設(shè)置專賣店、專業(yè)店；嚴(yán)格限制大型百貨店的引進(jìn)。東市商業(yè)中心。以重慶街為中心，保定路以南，上海路以北，天津街以西，吉林大街以東的區(qū)域。功能與文化定位：集購物、休閑、旅游、娛樂于一體的中高檔消費(fèi)為主的商業(yè)區(qū)。具體規(guī)劃：加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)“窗口形象”；重點(diǎn)引進(jìn)大型商業(yè)設(shè)施（超市

5、）2處；適度引進(jìn)中小型專業(yè)店、專賣店。河南街主要集中了全國的品牌專賣店，囊括了勁霸、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、巴黎春天、報(bào)喜鳥、以純、七匹狼等，服裝、鞋類、箱包、餐飲、家紡、金銀飾品等多種業(yè)態(tài)組合。河南街地面還集中了各類日常百貨商攤。河南街是以大型商場、品牌專賣、百貨商攤、飲食廣場為組合的商業(yè)形式,其中服裝以運(yùn)動休閑為主；河南街時代廣場方向最為集中、最繁華位置，集中很多知名品牌的主力店鋪；青島路方向步行街道延伸較小，主要集中了國美和大型的百貨公司，商業(yè)氛氛圍同比較差?，q春街與河南街交口處人氣旺盛，為進(jìn)入主要商場的進(jìn)出口，夜晚閉店時間都在21點(diǎn)左右?，q春街主要集中了蘇寧、國美、大潤發(fā)、吉林商廈、東方

6、大廈、金店、富安居家俱廣場、銀行等大型商場，還有零星的品牌專賣、美容美發(fā)、眼鏡超市、小型倉賣等多種業(yè)態(tài)，商業(yè)氣氛同比琿春街較差，主要由于琿春街以家電為主，大宗商品購買人數(shù)相對較少的原因； 琿春街與解放交口為進(jìn)入大潤發(fā)和琿春街的入口，人氣旺盛?，q春街過解放路儉樸胡同方向?yàn)榧质小安灰菇帧币故校饕獮榈蜋n小商品，夜晚呈現(xiàn)一片繁榮。解放中路主要集中了網(wǎng)通、移動、大潤發(fā)、kfc、必勝客、銀行、高檔洗浴、高檔酒店、家俱廣場、時代購物廣場、地下電玩廣場等大型的商業(yè)及事業(yè)單位，其中時代廣場人氣最為旺盛，為進(jìn)出步行街與時代廣場的出入口，此處過街人員較多。本項(xiàng)目在河南街商圈有三個點(diǎn)、兩個面。河南街商圈三個點(diǎn)人流

7、量最大1、河南街與琿春街交叉口；2、琿春街與解放中路交叉口；3、時代廣場解放中路路口（人流量相對較大）。本項(xiàng)目抓住這三個點(diǎn)就能達(dá)到集聚人氣的效果，為項(xiàng)目提升價值；兩個面為琿春街與解放路，渾春街以服裝為主，解放路以洗浴、餐飲為主。綜上所述河南街商圈商業(yè)高度集中，業(yè)態(tài)種類齊全，服裝、家電、百貨、餐飲、家俱、金銀飾品等多種業(yè)態(tài)高度集中，商品檔次中、高檔。區(qū)域內(nèi)無同質(zhì)化項(xiàng)目，無完全的一站式購物商業(yè)模式，休閑區(qū)域較少，商業(yè)分布緊湊。三、項(xiàng)目具體分析1、項(xiàng)目初步區(qū)域設(shè)計(jì)及分析根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)現(xiàn)提出規(guī)劃區(qū)域方案：琿春街（北京街-解放路）600米，為單通道寬度13米，建筑面積7800平米；解放路(琿春街-時代廣場

8、)850米，為雙通道22米，建筑面積17600平米。河南街兩側(cè)各延伸50米，為8米單通道，建筑面積800平米，在琿春街與解放路交口、琿春街與河南街交口、世代購物廣場處設(shè)置三個地下廣場，總建筑面積約29000平米左右。解放路上有4個小路口通往河南街，同時連接了時代廣場與河南街商業(yè)區(qū)。由于時代廣場地下管線較復(fù)雜，采用下沉式地下廣場施工，不破壞路面及市政管線，同時有效的緩解了此區(qū)域交通壓力。方案優(yōu)勢：覆蓋商圈人氣最旺點(diǎn)，項(xiàng)目體量大，能更好的擴(kuò)大聲勢，緩解解放路交通壓力。能更好的分布商業(yè)業(yè)態(tài)，創(chuàng)造利潤最大點(diǎn)。琿春街施工寬度小，對兩側(cè)商家影響相對較小。方案劣勢：河南街道延伸處施工將影響商家營業(yè)，造成社會

9、影響。解放路兩側(cè)商業(yè)氣氛較弱，將影響解放路地下商業(yè)氛圍，解放路各交叉口地下管線復(fù)雜增加施工成本，資金回籠期增長。河南街琿春延伸處涉及商家12家，時代廣場延伸處涉及商家20戶。2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)初步規(guī)劃第一方案：琿春街以精品屋為主，主要經(jīng)營鞋類、服裝等；解放路為品牌廣場、精品屋、手機(jī)數(shù)碼賣場、餐飲廣場，主要經(jīng)營知名品牌、手機(jī)、餐飲。產(chǎn)品定位為中、高檔。3、競爭物業(yè)分析商業(yè)大廈共兩層，在河南街、琿春街均有出口。主要經(jīng)營低檔產(chǎn)品，產(chǎn)品主要為服裝、鞋類、箱包，部分為經(jīng)營家具產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施交差。人流量較小，部分商鋪有出兌、出租現(xiàn)象。與本項(xiàng)目無競爭力；東方商廈商業(yè)大廈共五層，在河南街、琿春街、解放路均有出口。主

10、要經(jīng)營中、高檔產(chǎn)品，產(chǎn)品囊括了服裝、鞋類、箱包、家電、化妝品等各種產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施較完備，與鄰近大潤發(fā)形成了優(yōu)劣勢互補(bǔ)，進(jìn)入商家是以返點(diǎn)為主，不以租金形式體現(xiàn)。人流量較大，但項(xiàng)目缺少餐飲、休閑場所。與本項(xiàng)目有較大競爭力；時代購物廣場在河南商圈與東方商廈遙相呼應(yīng)，經(jīng)營模式與經(jīng)營種類基本與東方商廈一致。時代購物地下游樂廣場，此區(qū)域?yàn)榈叵氯朔拦こ?，占地面積為2000米左右，全部為休閑娛樂區(qū)域，包括了大型電玩、保齡球、乒乓球、臺球等全部項(xiàng)目，但此地下布局較混亂，娛樂設(shè)施較陳舊，消費(fèi)檔次較低，消費(fèi)人群較少。綜合以上競爭物業(yè)特點(diǎn)，對于本項(xiàng)目有較大競爭力為東方商廈和時代購物廣場，但兩家商場并不是完全的一站式購

11、物商場，商業(yè)業(yè)態(tài)有缺失，都缺少餐飲、娛樂項(xiàng)目，本項(xiàng)目應(yīng)該抓住其缺失點(diǎn)，取長補(bǔ)短，創(chuàng)造休閑即購物，購物即休閑的購物廣場。4、河南街商鋪出售、出租情況及分析河南街（步行街）兩側(cè)無一家房屋出售、出租、出兌情況，僅僅有一處鋪位招商，規(guī)模較小而且已經(jīng)全部招商完畢。其中在繁華地段有四層樓體正在改建，面積較小，對擬建項(xiàng)目無競爭。區(qū)域內(nèi)商場無產(chǎn)權(quán)式商鋪，無同比類項(xiàng)目，兩側(cè)門市多為個人所有。 初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)在河南街繁華地帶使用面積40m2左右的門市，年租金價格在35萬元左右，按照10年收回房屋成本的價格計(jì)算房屋價格應(yīng)該350萬左右，單平米價格達(dá)到9萬左右，租售比例嚴(yán)重失調(diào)，證明此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)極其缺乏，可開發(fā)地劃奇

12、缺。為擬建項(xiàng)目提供很好機(jī)遇。商業(yè)街道背街位置，基礎(chǔ)設(shè)施較差的30平米，年租金價格也能達(dá)到8萬左右。 商鋪招商情況，對在繁華地段僅有一處招商商場進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三樓位置較好地段，19米的精品屋，月租金價格在4600元左右，單平米月租金達(dá)到242元，而且此處為剛剛招商，有一定的優(yōu)惠價格。步行街地面簡易攤位租金情況，占地8平米左右，月租金價格在3000元左右。 琿春街一層門市單平米出售價格為12000元，租金價格在單平米每月150元左右，按照十年收回成本，單平米價格在18000元左右。 解放路一層帶二層門市單平米售價9000元，但此處離河南商圈較遠(yuǎn)，且面積較大。出租價格也在單平米價格每月100元左右。

13、 綜上所述次地段可謂寸土寸金，地面可開發(fā)地快奇缺，為地下開發(fā)提供很好的契機(jī)。根據(jù)以上價格本項(xiàng)目單平米銷售均價23000元。最高售價30000元。吉林市河南街商業(yè)圈出租/出售價格匯總位置序號位置使用面積出售價格(元/m2)出租價格(元/月/m2)備注1河南街601166641.66河南街背街2河南街10250河南街背街3河南街1803777兩層4解放路688088新建高層5琿春街22812000兩層6琿春街601007商業(yè)大廈柜臺2米300生意不好7商業(yè)大廈場地2096生意不好7商業(yè)大廈精品屋100生意不好8河南街?jǐn)傸c(diǎn)10米3009河南街40833繁華地帶10琿春街96347不包任何費(fèi)用11時代

14、購物3661背街道12河南街90633繁華地帶13河南街19242精品屋二層14時代廣場4019815東方商廈30女鞋35萬任務(wù)20%扣點(diǎn) 全年7萬左右商場定任務(wù)扣點(diǎn)四、swto分析優(yōu)勢與機(jī)會點(diǎn)1、地面可開發(fā)地快稀缺，地下開發(fā)獎大大提高利潤空間；2、無同質(zhì)化項(xiàng)目競爭，增加競爭力度；3、將地面攤位吸引地下，減少體面緊湊感，增加步行街觀賞價值，提升娛樂、休閑比例，減少安全隱患；4、利用完善的基礎(chǔ)設(shè)施、過街的交通功能、一站式服務(wù)吸引消費(fèi)群體；5、利用產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售，吸引投資者購買；6、緩解河南街區(qū)域交通壓力，人車分流，改善叫交通環(huán)境；7、建筑體量大，足夠容納多種業(yè)態(tài)，具有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢。劣勢及威脅

15、點(diǎn)1、河南街步行街市場接近飽和，競爭激烈，影響商業(yè)消費(fèi)；2、地下商業(yè)街打亂了步行街商圈購物模式，能否為吉林市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者接受，施工中給此區(qū)域消費(fèi)者帶來不便，會讓一部分消費(fèi)者產(chǎn)生反感，降低項(xiàng)目認(rèn)知度； 3、規(guī)劃中的地下商業(yè)步行街鋪型、面積均有別于地上商鋪，商戶能否在短時間內(nèi)接受將直接影響招商進(jìn)度； 4、河南街商業(yè)高度集中，施工封路難度大，如果考慮改變施工方法，將大大提高項(xiàng)目成本； 5、商圈已經(jīng)形成，本項(xiàng)目需要好的運(yùn)營公司管理和規(guī)劃，如果后期管理不到位，將影響擬建項(xiàng)目競爭力度，造成死盤； 6、地下水位較高，地下管線復(fù)雜，增加施工成本。綜上所述，本項(xiàng)目優(yōu)勢大于劣勢，潛在投資市場空間巨大，項(xiàng)目操作成功與

16、否取決項(xiàng)目定位，特別是業(yè)態(tài)定位，本案要成功關(guān)鍵是要抓住項(xiàng)目價值訴求點(diǎn)，把流行、時尚文化與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，這也是項(xiàng)目的核心價值所在。五、銷售政策 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)給予以下幾點(diǎn)建議：1、 吸引商圈商家進(jìn)駐，給予相應(yīng)政策，給予減免租金的優(yōu)惠政策，增加商業(yè)氣氛；2、 放緩市場投放速度，加強(qiáng)銷售控制，拉長銷售周期，拉升銷售價格。在推廣時讓銷售信息低調(diào)隱藏在品牌類廣告中，制造神秘感。這樣做最大的意義是給已購買鋪位的業(yè)主信心，讓他們看到自己的投資已經(jīng)見到了效益?？梢宰畲笙薅鹊臐M足他們的投資成就感，沖抵漫長的等待開業(yè)過程帶給他們的焦慮感。其次也可以迎合投資者“買漲不買跌”的投資心理，用神秘感人為造成搶購態(tài)勢。

17、第三，可以實(shí)現(xiàn)銷售利益的最大化。3、 設(shè)定一個時間節(jié)點(diǎn)（如1月10日），對外宣稱“銷售倒計(jì)時，剩余鋪位轉(zhuǎn)為自持經(jīng)營”。敦促意向買家快速簽約，過時不候。制造緊張氣氛，沖擊銷售高點(diǎn)。同時也盡早結(jié)束銷售工作，縮短工作戰(zhàn)線，節(jié)約人力費(fèi)用。剩余鋪位，可逐步消化或轉(zhuǎn)入自持招商。4、 “10年原價收回商鋪”的宣傳主題，10年后業(yè)主覺得項(xiàng)目沒有增值，公司負(fù)責(zé)原價收回商鋪，給予商鋪保值奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，增加客戶購買欲望；5、 本項(xiàng)目后期管理為重中之重，聘請良好的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)提前進(jìn)入，增加進(jìn)入商家對項(xiàng)目的信心，提升項(xiàng)目安全感；6、 以購物即休閑，休閑即購物的產(chǎn)品定位，以完整的商業(yè)業(yè)態(tài)，從購物、餐飲、娛樂為主題，滿足不同客戶需要，增大購買人群；7、 購鋪返三年租金。目標(biāo)群體鎖定：第一層次：銷售目標(biāo)客戶吉林市投資者和投資自營者長春市投資者和投資自營者第二層次：招商目標(biāo)客戶公司的追隨商家吉長兩地適合