房地產開發(fā)項目由始至終9大流程詳解.doc

1、房地產開發(fā)項目由始至終9 大流程詳解目前，房地產經濟欣欣向榮，超高的回報率使得很多企業(yè)紛紛染指，比如哇哈哈、巨人集團等。但是，房地產開發(fā)項目并不是有錢就能辦到，多少企業(yè)只因看到利潤而不懂內行結果鎩羽而歸。房地產開發(fā)項目從最初的設想到獲得經濟效益需要一個非常復雜的流程，以下就是詳細介紹。1、開發(fā)商提出開發(fā)設想在市場經濟體制條件下， 開發(fā)設想是房地產開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產開發(fā)項目就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。2、可行性

2、研究開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產開發(fā)項目領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。3、申請房地產開發(fā)項目用地土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了房地產開發(fā)項目的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此

3、，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取房地產開發(fā)項目手冊 。4、項目設計根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說， 一般要分成方案設計、 初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4 個部分。5、征地及拆遷安置在取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許

4、可證之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。6、籌措房地產開發(fā)資金取得土地使用權后，大部分房地產開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產開發(fā)資金，就成了房地產開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產開發(fā)項目是風險極大的商業(yè)

5、活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。7、建設工程招標工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。8、施工為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。9、市場營銷與策劃房地產項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參