地下商業(yè)街選址意見(jiàn)書(shū).doc

1、。商丘光復(fù)大街項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)內(nèi)容摘要：商丘光復(fù)大街人防工程項(xiàng)目是商丘火車(chē)站站北舊城整體改造項(xiàng)目的一個(gè)分項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地 8 萬(wàn)平方米，地上為中心綠地，地下建兩層，負(fù)一層為地下商業(yè)街，負(fù)二層為停車(chē)場(chǎng)，總建筑面積約 15 萬(wàn)平方米。第一部分基本情況分析1、城市基本情況：商丘位于河南東部，地處黃淮平原腹地，位于豫、魯、蘇、皖四省結(jié)合部。全市東西橫距 168 千米，南北縱距 128 千米，總面積 10704 平方千米（市區(qū)面積 91.9 平方千米）。全市人口約 880 萬(wàn)（市區(qū)人口 100 萬(wàn)）。商丘下轄 2 個(gè)市轄區(qū)、 1 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、 6 個(gè)縣，代管 1 個(gè)縣級(jí)市；共有 14 個(gè)街道辦、 61

2、個(gè)鎮(zhèn)、 116 個(gè)鄉(xiāng)。獨(dú)特的區(qū)位、 便利的交通使商丘成為重要的交通樞紐、 物資集散地和區(qū)域性商貿(mào)中心。商丘是國(guó)家歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家園林城市、中國(guó)金融生態(tài)城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市。2、區(qū)位交通分析：商丘區(qū)位優(yōu)越，京九鐵路與隴海鐵路、 310 國(guó)道與 105 國(guó)道、連霍高速和京珠高速在此交會(huì)，形成了承東啟西、起南貫北的黃金“雙十字” 。商丘是河南距出海口最近的省轄市， 是交通部確定的交通樞紐城市、 河南省區(qū)域性物流中心城市。鄭州至徐州高速客運(yùn)專(zhuān)線、商丘至周口鐵路、軍民兩用機(jī)場(chǎng)即將開(kāi)工建設(shè)。1。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)商丘是我國(guó)重要的商品糧基地和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，常年糧食產(chǎn)量在 10

3、0 億斤以上，占全國(guó)的百分之一強(qiáng)，被稱(chēng)為“豫東糧倉(cāng)” 。永城市、虞城縣、夏邑縣、柘城縣分別被命名為“中國(guó)面粉城” 、“中國(guó)鋼卷尺城”、“中國(guó)食用菌之鄉(xiāng)” 、“中國(guó)辣椒之鄉(xiāng)”。商丘是我國(guó)重要的煤炭能源基地，煤炭?jī)?chǔ)量達(dá) 100 億噸的永夏煤田是全國(guó)六大無(wú)煙煤基地之一， 2006 年又在柘城發(fā)現(xiàn)了儲(chǔ)量 20 億噸的大型優(yōu)質(zhì)煤田。經(jīng)濟(jì)總量。2012 年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 1566 億元，比上年增長(zhǎng) 12.0%，在河南省排名第 9。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 70.2 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18312 元，農(nóng)村居民人均純收入 6426 元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 546 億元。商丘地區(qū)生產(chǎn)總值 (億元

4、 )180015661600145014001200103311409301000生產(chǎn)總值 (億元 )800指數(shù) (生產(chǎn)總值 (億元 )60040020002008年2009 年2010年2011年2012 年。2。4、城市文化商丘歷史悠久，至今已有 5000 年的文明史，春秋時(shí)期宋國(guó)和西漢時(shí)期梁國(guó)均定都于此。 商丘是至圣先師孔子的祖籍， 文哲大師莊子的故里， 巾幗英雄花木蘭的故鄉(xiāng)。全市共有文物保護(hù)單位 200 余處，其中商丘古城是全國(guó)保存完好的四大古城之一， 1986 年被命名為國(guó)家歷史文化名城。商丘文化燦爛，商王朝在這里建立了第一個(gè)都城， 商祖王亥在這里服牛馴馬，發(fā)展生產(chǎn)，以物易物，開(kāi)創(chuàng)了

5、華夏貿(mào)易的先河。商丘是商品、商業(yè)、商人的發(fā)源地，被譽(yù)為“三商之源” ，是“華商之都”和“中國(guó)商貿(mào)名城” 。商丘還是“火文化”的發(fā)源地，遠(yuǎn)古時(shí)期的燧人氏在這里發(fā)明了人工取火，開(kāi)辟了人類(lèi)文明的新紀(jì)元。第二部分區(qū)域市場(chǎng)分析1、商丘商業(yè)市場(chǎng)概述商丘市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)總體來(lái)看比較落后， 由于近幾年的發(fā)展速度過(guò)快， 而配套建設(shè)不能及時(shí)跟進(jìn)， 盲目追求大市場(chǎng)的發(fā)展及市場(chǎng)建設(shè)后管理的不健全和市場(chǎng)發(fā)展定位的不足，造成了商丘現(xiàn)今商業(yè)市場(chǎng)管理混亂。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌低檔、質(zhì)差，假冒偽劣產(chǎn)品充斥著商丘各個(gè)批發(fā)市場(chǎng)。 其市場(chǎng)問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 商丘城市商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展。 其主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而

6、自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無(wú)序狀態(tài)，并且整體檔次低，面向中高檔收入階層的消費(fèi)場(chǎng)所匱乏， 其形成的市場(chǎng)沒(méi)有上檔次的品牌。 商丘市目前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足。 主要表現(xiàn)在目前商丘商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按數(shù)量計(jì)算，近 90%是小門(mén)店，這其中一半位于梁園老城區(qū)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量較差，在各類(lèi)新興商業(yè)區(qū)內(nèi)， 商業(yè)設(shè)施比較缺乏，很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住樓內(nèi)，代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和方向的各類(lèi)購(gòu)物中心數(shù)量較少。隨著商百休閑廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)及中環(huán)新生活廣場(chǎng)、 財(cái)富新天地的建立， 商丘的商業(yè)整體檔次得到了較大的提高。 但老市場(chǎng)管理的健全及經(jīng)營(yíng)方向的規(guī)劃和升級(jí)改造仍需政府作好引導(dǎo)作用。2、商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況商丘主要商場(chǎng)

7、的情況： 商百購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。位于商丘市中心廣場(chǎng)西側(cè)，由香港德勝公司投資建成，包括銀基商貿(mào)城、名店街、花開(kāi)富貴商住樓、商百休閑廣場(chǎng)四部分?？傆玫孛娣e近 2 萬(wàn)平方米，建筑面積近 5 萬(wàn)平方米，共 16 層，其中 14 層為商業(yè)裙樓，5 層以上為花開(kāi)富貴樓，名店街建筑面積9800 平方米，是其中央商場(chǎng)與獨(dú)立產(chǎn)權(quán)店鋪及住宅樓于一體。 銀基商貿(mào)城。位于商百購(gòu)物休閑廣場(chǎng)的一至三層中央商場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 萬(wàn)平方米，是市區(qū)內(nèi)最大的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所之一，其經(jīng)。3。營(yíng)定位是集中展示和經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名品牌。 它與繁華的凱旋路中心綠地廣場(chǎng)隔路相望，占據(jù)歷史最繁華的區(qū)域和極具號(hào)召力的商業(yè)地段，人氣旺盛，

8、占盡天時(shí)、地利、人和之勢(shì)。它擁有先進(jìn)的硬件管理系統(tǒng)和商業(yè)設(shè)施， 并在地下廣場(chǎng)設(shè)有龐大的停車(chē)泊位。 商百名店街。東起凱旋路中心廣場(chǎng)入口， 北接民主路，實(shí)行半封閉管理，經(jīng)營(yíng)范圍是高檔服裝。3、商丘市火車(chē)站周邊和道北舊城改造規(guī)劃該項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域位于商丘市中心城區(qū)中北部， 總規(guī)劃用地面積 650 公頃，為城市干路所圍合，地塊東至現(xiàn)狀主干路中州路（ 54 米）西至現(xiàn)狀主干路凱旋路（ 50 米）南至現(xiàn)狀主干路民主路 （ 50 米）北至規(guī)劃次干路田園路 （ 30 米）。隴海鐵路及規(guī)劃鄭徐高鐵在規(guī)劃區(qū)域南部東西方向通過(guò)， 將規(guī)劃區(qū)域分割成兩部分，隴海鐵路以南區(qū)域主要設(shè)施有：現(xiàn)狀隴海鐵路客運(yùn)站（一級(jí)站） ，其周邊

9、區(qū)域?yàn)槌鞘袀鹘y(tǒng)商業(yè)街區(qū)，用地約 60 公頃。隴海鐵路以北區(qū)域主要設(shè)施有：規(guī)劃鄭徐高鐵客運(yùn)站及城市舊城區(qū)， 用地面積 590 公頃。本規(guī)劃的成功實(shí)施， 將增強(qiáng)南北鐵路站房之間有機(jī)聯(lián)系及與城市大范圍交通體系有機(jī)銜接， 科學(xué)合理地確定該區(qū)域城市功能和用地布局，帶動(dòng)該區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮與發(fā)展。第三部分項(xiàng)目本體分析1、光復(fù)大街項(xiàng)目簡(jiǎn)介光復(fù)大街中心綠地及人防工程項(xiàng)目是商丘火車(chē)站北舊城改造的一個(gè)分項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地約 8 萬(wàn)平方米，東西寬約100 米，南北長(zhǎng) 800 米。地上為中心綠地，地下建兩層，負(fù)一層為地下商業(yè)街，負(fù)二層為停車(chē)場(chǎng)，總建筑面積約 15 萬(wàn)平方米。4。商丘火車(chē)站北舊城改造規(guī)劃圖：注：圖

10、中紅色區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)辦公區(qū)，黃色區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，綠色區(qū)域?yàn)榫G地、公園。5。2、光復(fù)大街項(xiàng)目四至南面至勝利路，東面至光復(fù)大街，北面至青年路，西面至永安路。中心綠地人防工程四至圖：3、光復(fù)大街項(xiàng)目地現(xiàn)狀。6。（火車(chē)）道北作為建國(guó)初期商丘市的發(fā)源地，自解放初期到“文革”后期，一直是全市的經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)繁華，工業(yè)集中。但是，進(jìn)入新時(shí)期以后，道北與道南新城區(qū)的景象相比落后了很多。這次高鐵站放在道北建設(shè)， 很大程度上是為了帶動(dòng)道北舊城區(qū)的改造，但拆遷安置任務(wù)非常艱巨，據(jù)粗略估計(jì)有 40 萬(wàn)平方米的征收安置任務(wù)。 拆遷改造完成后， 原先祖祖輩輩生活在舊城區(qū)的群眾將喜遷新居，許多狹窄的街巷、低矮的房屋、坑洼的道路將不復(fù)存在。附圖：光復(fù)大街附近建筑及商業(yè)。7。8。4、光復(fù)大街附近商業(yè)狀況光復(fù)大街附近是梁園老城區(qū)， 發(fā)展相對(duì)滯后。 其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種原始無(wú)序狀態(tài)，整體檔次低。按數(shù)量計(jì)算，近 90%商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是小門(mén)店，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量較差； 商業(yè)設(shè)施比較缺乏， 很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住樓內(nèi)， 代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和方向的各類(lèi)購(gòu)物中心數(shù)量較少。附圖：光復(fù)大街附近商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。9。10。第四部分項(xiàng)目選址建議根據(jù)初步市場(chǎng)調(diào)研情況， 商丘站北中心綠地人防工程項(xiàng)目具