估價(jià)報(bào)告精選——深圳觀瀾高爾夫球場(chǎng)A球道抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、估價(jià)報(bào)告精選深圳觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要 本報(bào)告是針對(duì)高爾夫球場(chǎng)球道的抵押價(jià)值評(píng)估。高爾夫球場(chǎng)具有一定的特殊性，估計(jì)人員根據(jù)球場(chǎng)的收益性和開發(fā)建設(shè)成本采用了收益法和成本法進(jìn)行了估價(jià)。 深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱： 深圳高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估的深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)a球道（宗地號(hào)：a933-0001）價(jià)格評(píng)估 委托方： 深圳高爾夫球會(huì)有限公司 估價(jià)方： 深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)人員： 盧小波龔偉平方菁 梁曉智 估價(jià)作業(yè)日期： 二三年七月一日至二三年七月三日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 深國(guó)咨評(píng)字2003i11b-1247號(hào) 報(bào) 告 目 錄

2、一、 致委托方函 二、 估價(jià)師聲明 三、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 五、 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 六、 附件 致 委 托 方 函 深圳高爾夫球會(huì)有限公司： 承蒙委托,我公司對(duì)貴公司委托的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 二三年七月一日,目的是為貴公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。經(jīng)過實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查,根據(jù)貴公司提供的有關(guān)材料,參照我國(guó)有關(guān)法規(guī)和制度,并遵循必要的評(píng)估程序與原則，對(duì)該部分房地產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)定估算?，F(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 深圳高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估的深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)a球道（宗地號(hào)：a933-0001），土地面積為793270.10m2，該標(biāo)的物在評(píng)估基準(zhǔn)

3、日的評(píng)估市值為￥227,411,903元（評(píng)估單價(jià)：286.68元/平方米） , 大寫人民幣貳億貳仟柒佰肆拾壹萬壹仟玖佰零叁圓整。 法人代表： 深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 評(píng)估 中 心 二三年七月三日 估 價(jià) 師 聲 明 對(duì)于深圳高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估的深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)a球道（宗地號(hào)：a933-0001）價(jià)格評(píng)估報(bào)告，我們做如下鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利

4、害關(guān)系和偏見。 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、本報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的評(píng)估市值，它是基于以下假設(shè)條件： 1.買賣雙方處于公平交易狀態(tài)，對(duì)估價(jià)對(duì)象成交有充分討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。 2.買賣雙方都有一段充分了解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及所處市場(chǎng)行情的時(shí)間,并且有一段合理的洽談交易時(shí)間。 3.估價(jià)對(duì)象可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。 4.估價(jià)對(duì)象價(jià)值不受任何附帶債權(quán)關(guān)系帶來的影響。 5.不考慮特殊買家的額外出價(jià)。 6.買賣雙方

5、之間無任何利害關(guān)系。 二、本估價(jià)報(bào)告的限制條件 1.本報(bào)告只為深圳高爾夫球會(huì)有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)，不對(duì)其它用途負(fù)責(zé)。 2.本報(bào)告在宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)情況無較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年自2003年7月3日-2004年7月2日止，若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過一年需重新進(jìn)行評(píng)估。 3.未經(jīng)我公司同意，本報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應(yīng)的法律責(zé)任。 三、其他需要說明的問題 1. 球道a的宗地面積及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以深圳市人民政府頒發(fā)的房地產(chǎn)證深房地字第7226235號(hào)、深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（1994）4-014號(hào)為準(zhǔn)； 2委托方提供的資料數(shù)據(jù)缺乏合法性

6、、真實(shí)性和完整性或委托方和當(dāng)事人對(duì)擬估估價(jià)對(duì)象有隱瞞重大問題和事實(shí)，我公司不承擔(dān)由此帶來的任何評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。 3.本次評(píng)估沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)測(cè)試和設(shè)施檢驗(yàn)，無法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)和設(shè)施是否有缺損。 4.本評(píng)估結(jié)果含完全商品地價(jià)及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的稅、費(fèi)等款項(xiàng)。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 深圳高爾夫球會(huì)有限公司 二、估價(jià)方 深圳市國(guó)咨房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 三、估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道，地處深圳市龍崗區(qū)二級(jí)用地，宗地號(hào)a933-0001，土地登記證書號(hào)：房地產(chǎn)證深房地字第7226235號(hào)；土地面積為：793270.10平方米，土地使用權(quán)現(xiàn)為深圳高爾夫球會(huì)有限公司使用；土地所有權(quán)性

7、質(zhì)為國(guó)有土地。地塊形狀為不規(guī)則，地勢(shì)屬于丘陵，球場(chǎng)使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限為8.9年，剩余使用年限為31.1年。該高爾夫球場(chǎng)a球道共18洞，場(chǎng)地內(nèi)綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等配套設(shè)施工程已經(jīng)完成。 觀瀾高爾夫球場(chǎng)始建于1992年，至今已經(jīng)建成a、b、c、d、e五道18洞的球場(chǎng)，是目前華南地區(qū)規(guī)模最大、場(chǎng)地最好的高爾夫球場(chǎng)，曾經(jīng)舉辦過多次國(guó)際比賽，如：1995年4月的volvo中國(guó)巡回賽/可口可樂公開賽；1995年11月的第四十一屆高爾夫球世界杯決賽；1996年5月的volvo中國(guó)巡回賽/可口可樂公開賽；1998年11月的尊尼獲

8、加超級(jí)巡回賽；1998年12月volvo亞洲比洞賽及hugo boss 四人二球賽；1999年12月第五屆歐米枷職業(yè)高爾夫錦標(biāo)賽等；系列國(guó)際賽事使得高爾夫球會(huì)取得了較高的知名度。 觀瀾高爾夫球場(chǎng)位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，東臨新興路，南接高爾夫大道，西臨梅觀高速公路，北至大外環(huán)路。觀瀾高爾夫球場(chǎng)處于梅觀高速、機(jī)荷高速及深觀莞高速的交匯處，南面經(jīng)梅觀高速直通皇港口岸達(dá)香港，西面經(jīng)機(jī)荷高速可通深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)，并通過廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網(wǎng)連接，可以覆蓋珠江三角洲的主要區(qū)域，交通十分方便。觀瀾高爾夫球場(chǎng)的配套設(shè)施完善，有建筑面積達(dá)3萬平方米配套會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂部、酒店等設(shè)施，會(huì)所配套有餐廳、泳池、

9、健身等多項(xiàng)設(shè)施。 四、估價(jià)目的 為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù) 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 二三年七月一日 六、估價(jià)依據(jù) 1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范gb/t50291-1999。 2、國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 （1）中華人民共和國(guó)土地管理法； （2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。 3、委托方提供的有關(guān)資料。 （1）房地產(chǎn)證深房地字第7226235號(hào)； （2）深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（1994）4-014號(hào)； 4、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、攝影和記錄。 5、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。 七、價(jià)值定義 本次評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值是指該估價(jià)對(duì)象在 二三年七月一日，在正常市場(chǎng)條件下，進(jìn)行合理銷售的價(jià)格。 八、估價(jià)原則

10、 1、 合法原則。 2、 最高最佳使用原則。 3、 替代原則。 4、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為： （1）高爾夫球場(chǎng)是具有收益性的物業(yè)，其球場(chǎng)的價(jià)值，在於通過球會(huì)的成立及運(yùn)作，來體現(xiàn)其收益能力，球會(huì)管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場(chǎng)的收益潛能，我們可通過其收益可預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值，因此本次評(píng)估我們采用“收益法”作為本次評(píng)估的方法之一。 （2）深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)的成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測(cè)估算，同時(shí)委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評(píng)估提供了許多有參考價(jià)值

11、的第一手資料，考慮本次評(píng)估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評(píng)估高爾夫球道的方法之一。 十、估價(jià)結(jié)果 深圳高爾夫球會(huì)有限公司委托評(píng)估的深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場(chǎng)a球道（宗地號(hào)：a933-0001），土地面積為793270.10，該標(biāo)的物在評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估市值為￥227,411,903元（評(píng)估單價(jià)：286.68元/平方米） , 大寫人民幣貳億貳仟柒佰肆拾壹萬壹仟玖佰零叁圓整。 十一、估價(jià)人員 勘 察 人： 評(píng) 估 員： 初審： 復(fù)審： 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二三年七月一日至二三年七月三日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告在市場(chǎng)情況無較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年自2003年7月3

12、日-2004年7月2日止，若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過一年需重新進(jìn)行評(píng)估。 附件 附件一：估價(jià)對(duì)象地理位置圖 附件二：估價(jià)對(duì)象照片（原件）復(fù)印件 附件三：房地產(chǎn)證復(fù)印件 附件四：深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 附件五：委托方提供的其他資料 附件六：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件 附件七：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象為觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道，地處深圳市龍崗區(qū)二級(jí)用地，宗地號(hào)a933-0001，土地登記證書號(hào)：房地產(chǎn)證深房地字第7226235號(hào)；土地面積為：793270.10平方米，土地使用權(quán)現(xiàn)為深圳高爾夫球會(huì)有限公司使用；土地所有權(quán)性質(zhì)為國(guó)有土地。地塊形狀

13、為不規(guī)則，地勢(shì)屬于丘陵，球場(chǎng)使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限為8.9年，剩余使用年限為31.1年。該高爾夫球場(chǎng)a球道共18洞，場(chǎng)地內(nèi)綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等配套設(shè)施工程已經(jīng)完成。 觀瀾高爾夫球場(chǎng)始建于1992年，至今已經(jīng)建成a、b、c、d、e五道18洞的球場(chǎng)，是目前華南地區(qū)規(guī)模最大、場(chǎng)地最好的高爾夫球場(chǎng)，曾經(jīng)舉辦過多次國(guó)際比賽，如：1995年4月的volvo中國(guó)巡回賽/可口可樂公開賽；1995年11月的第四十一屆高爾夫球世界杯決賽；1996年5月的volvo中國(guó)巡回賽/可口可樂公開賽；1998年11月的尊尼獲加超級(jí)巡回賽；1998

14、年12月volvo亞洲比洞賽及hugo boss 四人二球賽；1999年12月第五屆歐米枷職業(yè)高爾夫錦標(biāo)賽等；系列國(guó)際賽事使得高爾夫球會(huì)取得了較高的知名度。 二、區(qū)域因素分析 觀瀾高爾夫球場(chǎng)位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，東臨新興路，南接高爾夫大道，西臨梅觀高速公路，北至大外環(huán)路。觀瀾高爾夫球場(chǎng)處于梅觀高速、機(jī)荷高速及深觀莞高速的交匯處，南面經(jīng)梅觀高速直通皇港口岸達(dá)香港，西面經(jīng)機(jī)荷高速可通深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)，并通過廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網(wǎng)連接，可以覆蓋珠江三角洲的主要區(qū)域，交通十分方便。觀瀾高爾夫球場(chǎng)的配套設(shè)施完善，有建筑面積達(dá)3萬平方米配套會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂部、酒店等設(shè)施，會(huì)所配套有餐廳、泳池、健身

15、等多項(xiàng)設(shè)施。 三、背景因素分析 （一） 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)看好，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長(zhǎng)，居民消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化 今年1季度，我市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值523.82億元，比上年同期增長(zhǎng)16.5。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1季度我市完成固定資產(chǎn)投資137.97億元，同比增長(zhǎng)15.5，增幅高出上年同期2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資83.28億元，增長(zhǎng)16.4，增幅比上年同期回落了3.6個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮，居民消費(fèi)需求旺盛。1季度，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額194.34億元，同比增長(zhǎng)15.7。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，居民購(gòu)房、購(gòu)車、旅游和信息消費(fèi)持續(xù)升溫。 （二）

16、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)、房租和地價(jià)總水平保持平穩(wěn) 近年來，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，在南山區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上改變了過去的郊區(qū)特色，開始向中等偏上的層次演進(jìn)；在鹽田區(qū)，隨著東部開發(fā)熱潮的來臨，鹽田區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)地位在提升。今年1季度，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，據(jù)初步步統(tǒng)計(jì),一季度批準(zhǔn)預(yù)售面積155.6萬平方米,其中住宅132.6萬平方米，辦公6.6萬平方米,商業(yè)14.1萬平方米。 二級(jí)市場(chǎng)共銷售房屋面積172.3萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)6.2% ，其中住宅156.45萬平方米，辦公4.71萬平方米,商業(yè)及其它面積11.19萬平方米。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)

17、總體上交投仍較活躍，但質(zhì)素高、社區(qū)大的樓盤推出受“五一”房地產(chǎn)春交會(huì)吸引，新推出量有所減少，再者，由于受春節(jié)房地產(chǎn)銷售淡季的影響，房?jī)r(jià)總水平平穩(wěn)中略有下降。深圳房?jī)r(jià)指數(shù)結(jié)果顯示：房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，商業(yè)用房房?jī)r(jià)略有下降。羅湖區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有上升，住宅三級(jí)市場(chǎng)、辦公樓的房?jī)r(jià)略有下降，商業(yè)用房的房?jī)r(jià)降幅明顯。福田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降，住宅三級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)用房的房?jī)r(jià)略有上升，辦公樓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)略有下降，商業(yè)用房房?jī)r(jià)降幅明顯，辦公樓房?jī)r(jià)略有上升，住宅三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)住宅二級(jí)市場(chǎng)、辦公樓房?jī)r(jià)升幅明顯，住宅三級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略有上升，商業(yè)用房的房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)。 由于受整體

18、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，以及各類物業(yè)供過于求、地鐵修建、口岸24小時(shí)通關(guān)和傳染性非典型性肺炎等因素，使得2003年1季度深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房租總體上穩(wěn)中略降。深圳房租指數(shù)結(jié)果顯示：與上期相比，特區(qū)綜合房租以及住宅、辦公樓和工業(yè)廠房的房租略有下降，商業(yè)用房房租保持平穩(wěn)。羅湖區(qū)住宅、辦公樓的房租降幅明顯，工業(yè)廠房房租略有下降，商業(yè)用房房租略有上升。福田區(qū)住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房的房租降幅明顯，辦公樓房租保持平穩(wěn)。南山區(qū)辦公樓房租降幅明顯，住宅、工業(yè)廠房的房租略有下降，商業(yè)用房的房租升幅明顯。鹽田區(qū)各物業(yè)類別的房租均保持平穩(wěn)。 我市今年對(duì)建設(shè)用地的總量將進(jìn)行嚴(yán)格控制：1、土地供應(yīng)量比去年有所下降；2、今年政府新出

19、讓的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地將不超過去年的總量；3、特區(qū)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地。深圳地價(jià)指數(shù)結(jié)果顯示：地價(jià)總體持續(xù)平穩(wěn)，工業(yè)用地地價(jià)略有上升。羅湖區(qū)辦公用地、商業(yè)用地地價(jià)略有下降，住宅用地地價(jià)保持平穩(wěn)，工業(yè)用地地價(jià)與上期持平。福田區(qū)住宅用地、辦公用地地價(jià)略有下降，商業(yè)用地、工業(yè)用地地價(jià)保持平穩(wěn)。南山區(qū)住宅用地、商業(yè)用地地價(jià)略有下降，辦公用地地價(jià)與上期持平，工業(yè)用地地價(jià)保持平穩(wěn)。鹽田區(qū)商業(yè)用地、工業(yè)用地地價(jià)略有下降，住宅用地地價(jià)保持平穩(wěn)，辦公用地地價(jià)與上期持平。 四、最高最佳使用分析 根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途是高爾夫球道用地，根據(jù)合法性原則及最高最佳使用原則，確定委估估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途為

20、其規(guī)劃用途。 五、估價(jià)方法選用分析 估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為： （1）高爾夫球場(chǎng)是具有收益性的物業(yè)，其球場(chǎng)的價(jià)值，在於通過球會(huì)的成立及運(yùn)作，來體現(xiàn)其收益能力，球會(huì)管理水平和運(yùn)作風(fēng)格，可影響球場(chǎng)的收益潛能，我們可通過其收益可預(yù)測(cè)其市場(chǎng)價(jià)值，因此本次評(píng)估我們采用“收益法”作為本次評(píng)估的方法之一。 （2）深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)的成本的諸多構(gòu)成可以預(yù)測(cè)估算，同時(shí)委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費(fèi)用資料，為本次評(píng)估提供了許多有參考價(jià)值的第一手資料，考慮本次評(píng)估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“

21、成本法”也作為本次評(píng)估高爾夫球道的方法之一。 六、估價(jià)測(cè)算過程 （一）采用“收益法”進(jìn)行評(píng)估： 高爾夫球場(chǎng)作為一個(gè)整體時(shí)方能發(fā)揮其價(jià)值，很難確定哪部分收益來自哪一部分，我們?cè)谠u(píng)估時(shí)，把該高爾夫球場(chǎng)a、b、c、d、e五個(gè)球道當(dāng)作一個(gè)整體進(jìn)行評(píng)估，通過計(jì)算整體的收益、成本、費(fèi)用等來核算整個(gè)球場(chǎng)的價(jià)值，然后按照一定的方法，把評(píng)估總價(jià)值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)?，得出球道a的價(jià)值。 1、收入計(jì)算 球場(chǎng)的收益主要來自會(huì)員卡銷售收入、會(huì)費(fèi)收入、會(huì)員打球銷售收入。 （1）會(huì)員卡銷售收入 根據(jù)委托方提供球道設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)平均每條球道可吸收會(huì)員1500人，目前建成的五條球道，共可以吸收7500名會(huì)員，

22、目前已有會(huì)員數(shù)量3307個(gè)，在目前條件下，還可以吸收會(huì)員人數(shù)為：7500-3307=4193（人），會(huì)員卡現(xiàn)銷售價(jià)格550000元/個(gè)計(jì)算，考慮未來會(huì)員卡數(shù)量增加和使用年限減少，銷售價(jià)格會(huì)逐年下降。會(huì)員卡銷售收入計(jì)算如下表: 收益年限 年銷售數(shù)量（個(gè)） 銷售單價(jià)(元/個(gè)) 年銷售總金額（元） 2003年7月1日至年底 193 550000 106,150,000 第2004年 300 530000 159,000,000 第2005年 300 530000 159,000,000 第2006年 300 530000 159,000,000 第2007年 300 530000 159,000,0

23、00 第2008年 300 530000 159,000,000 第2009年 300 480000 144,000,000 第2010年 300 480000 144,000,000 第2011年 300 480000 144,000,000 第2012年 300 480000 144,000,000 第2013年 300 480000 144,000,000 第2014-2018年 200 420000 84,000,000 （2）會(huì)費(fèi)收入 按照目前會(huì)員月費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)會(huì)員的月費(fèi)160美元，折合人民幣160美元8.2772元/美元= 1324元，會(huì)員數(shù)量按照會(huì)員卡的銷售進(jìn)度逐年增加，則會(huì)費(fèi)

24、收入現(xiàn)值計(jì)算如下： 收益年期 會(huì)員卡銷售數(shù)量(個(gè)) 會(huì)員卡會(huì)費(fèi)（元/月） 年會(huì)費(fèi)收入（元） 2003年7月1日至年底 3500 1324 55,608,000 第2004年 3800 1324 60,374,400 第2005年 4100 1324 65,140,800 第2006年 4400 1324 69,907,200 第2007年 4700 1324 74,673,600 第2008年 5000 1324 79,440,000 第2009年 5300 1324 84,206,400 第2010年 5600 1324 88,972,800 第2011年 5900 1324 93,739,

25、200 第2012年 6200 1324 98,505,600 第2013年 6500 1324 103,272,000 第2014年 6700 1324 106,449,600 第2015年 6900 1324 109,627,200 第2016年 7100 1324 112,804,800 第2017年 7300 1324 115,982,400 第2018年 7500 1324 119,160,000 第2019-2034年 7500 1324 119160000 （3）果嶺費(fèi)及球童、球車銷售收入 根據(jù)委托方提供資料，近年會(huì)員及非會(huì)員人流平均統(tǒng)計(jì)如下： 球道名稱 節(jié)假日（人/月） 平日（

26、人/月） 會(huì)員 非會(huì)員 會(huì)員 非會(huì)員 a 2015 122 1742 479 b 2087 107 2200 362 c 2322 394 2744 1043 d 1744 100 1688 790 e 1877 314 1669 858 合計(jì) 10045 1037 10043 3532 根據(jù)委托方提供資料，打球果嶺費(fèi)、球童、球車價(jià)目表如下： 項(xiàng)目 價(jià)格（人民幣元） 會(huì)員 嘉賓 訪客 平日果嶺費(fèi) 0 550 1100 周末及假日果嶺費(fèi) 0 990 1650 球童費(fèi) 110 110 110 球車費(fèi) 220 220 220 根據(jù)委托方介紹：a.訪客基本上占的比例很少，因此在計(jì)算打球果嶺費(fèi)、球童、球

27、車費(fèi)用時(shí)僅僅考慮會(huì)員和非會(huì)員的打球費(fèi)用水平。b.平均兩人一個(gè)球車和一個(gè)球童計(jì)算； 則打球果嶺費(fèi)、球童、球車年收入計(jì)算如下表： 球道名稱 節(jié)假日（人/月） 平日（人/月） 會(huì)員 非會(huì)員 會(huì)員 非會(huì)員 a-e合計(jì) 10045 1037 10043 3532 果嶺費(fèi)、球童、球車費(fèi) 165 1155 165 715 月均收入 1,657,425 1,197,735 1,657,095 2,525,380 年均收入 19,889,100 14,372,820 19,885,140 30,304,560 合計(jì) 84,451,620 考慮未來高爾夫球場(chǎng)的消費(fèi)逐漸普及中產(chǎn)階級(jí)人士以及眾多類似高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)，

28、打球果嶺費(fèi)、球童、球車費(fèi)用未來會(huì)逐年下降，同時(shí)隨著會(huì)員卡的逐年銷售，打球的人數(shù)也會(huì)逐年增加，綜合考慮，假設(shè)未來年份果嶺費(fèi)及球童、球車銷售收入不變。 2、成本計(jì)算 委托方提供的觀瀾高爾夫球場(chǎng)a-e五個(gè)球道的2002年經(jīng)過深圳大信會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)的經(jīng)營(yíng)成本明細(xì)表如下： （1）營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用：6815萬元； （2）管理費(fèi)用：6597萬元； （3）財(cái)務(wù)費(fèi)用：1420萬元； （4）稅金：1340萬元； 合計(jì)：16172萬元。 考慮高爾夫球場(chǎng)后續(xù)維護(hù)成本費(fèi)用會(huì)逐步增加，因此假設(shè)2003-2019年，每年遞增1%，2019年后各年就保持穩(wěn)定。 3、收益還原利率確定 考慮觀瀾高爾夫球場(chǎng)是一項(xiàng)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、投資時(shí)

29、間長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，以及參照同類觀瀾高爾夫球場(chǎng)的收益平均水平，取收益還原利率9.5%。 4、收益價(jià)格確定 根據(jù)前面計(jì)算的收入及成本，將各年的凈收益按照9.5%的還原利率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，得出各年的凈收益現(xiàn)值之和，即為觀瀾高爾夫球場(chǎng)a-e五個(gè)球道的價(jià)值，計(jì)算過程見下表： 收益年期會(huì)員卡銷售收入年會(huì)費(fèi)收入打球年銷售收入球場(chǎng)年成本費(fèi)用年經(jīng)營(yíng)凈收益貼現(xiàn)年期貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值2003年7月1日至年底106,150,000 55,608,000 84,451,620 161,720,000 84,489,620 0.250.9776 82,594,252 第2004年159,000,000 60,374,400 8

30、4,451,620 163,337,200 140,488,820 0.750.9342 131,244,519 第2005年159,000,000 65,140,800 84,451,620 164,970,572 143,621,848 1.750.8531 122,530,950 第2006年159,000,000 69,907,200 84,451,620 166,620,278 146,738,542 2.750.7791 114,328,728 第2007年159,000,000 74,673,600 84,451,620 168,286,480 149,838,740 3.750

31、.7115 106,615,700 第2008年159,000,000 79,440,000 84,451,620 169,969,345 152,922,275 4.750.6498 99,369,632 第2009年144,000,000 84,206,400 84,451,620 171,669,039 140,988,981 5.750.5934 83,666,960 第2010年144,000,000 88,972,800 84,451,620 173,385,729 144,038,691 6.750.5419 78,060,955 第2011年144,000,000 93,739

32、,200 84,451,620 175,119,586 147,071,234 7.750.4949 72,789,429 第2012年144,000,000 98,505,600 84,451,620 176,870,782 150,086,438 8.750.4520 67,837,199 第2013年144,000,000 103,272,000 84,451,620 178,639,490 153,084,130 9.750.4128 63,189,149 第2014年 84,000,000 106,449,600 84,451,620 180,425,885 94,475,335 1

33、0.75 0.3770 35,613,664 第2015年84,000,000 109,627,200 84,451,620 182,230,144 95,848,676 11.750.3443 32,996,678 第2016年84,000,000 112,804,800 84,451,620 184,052,445 97,203,975 12.750.3144 30,560,046 第2017年84,000,000 115,982,400 84,451,620 185,892,970 98,541,050 13.750.2871 28,292,612 第2018年84,000,000 11

34、9,160,000 84,451,620 187,751,899 99,859,721 14.750.2452 24,482,076 第2019-2034年0 119,160,000 84,451,620 187,751,899 15,859,721 1.9192 30,437,848 合計(jì)1,204,610,399 在計(jì)算觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道的分?jǐn)們r(jià)值時(shí)，考慮到觀瀾高爾夫球場(chǎng)a-e五個(gè)球道用地面積和平均打球人流量對(duì)各個(gè)球道的分?jǐn)們r(jià)值影響較大，因此，我們考慮這兩個(gè)因素分?jǐn)傆?jì)算觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道價(jià)值，再分別各取50%的權(quán)重，得出觀瀾高爾夫球場(chǎng)a球道的分?jǐn)們r(jià)值，計(jì)算過程如下： 球道a用地面積占總

35、用地面積的比例 =a球道面積/abcde五球道面積之和 =793270.10/4,027,016.88 =19.6987% 球道a打球人流量占總打球人流量的比例 =a球道打球人流量/abcde五球道打球人流量之和 =4358/24657 =17.6745% 取權(quán)重后該高爾夫球場(chǎng)a球道總價(jià)值： =1,204,610,39919.6987%50% +1,204,610,39917.6745%50% =225,100,727（元） （二）采用成本法進(jìn)行評(píng)估： 計(jì)算過程如下: 1、土地取得費(fèi)用 土地使用權(quán)者已經(jīng)繳納用地價(jià)款47596206.00港幣，折合人民幣 50,518,613.05元（港幣兌人民幣匯率=1.0614），還需補(bǔ)交地價(jià)為40元/平方米，即40793270.10=31,730,804(元) 則合計(jì): 82,249,417元