對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討

1、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)也相應(yīng)出臺(tái)了一些相關(guān)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對(duì)新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對(duì)房地產(chǎn)公司成本的控制與管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場(chǎng)需求。 一、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題 1、成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對(duì)象。例如在商品房的建設(shè)中，可以按照合同以及工程的名稱在開發(fā)成本科目中設(shè)

2、立不同的 成本核算目標(biāo)或?qū)ο?，而在?shí)際工作中部分房地產(chǎn)公司往往將原本屬于同一個(gè)個(gè)工程的項(xiàng)目分成了若干個(gè)成本核算對(duì)象，不僅增加了核算人員的工作量也導(dǎo)致了成本項(xiàng)目費(fèi)用的管理不能真實(shí)反映項(xiàng)目資金投入的實(shí)際情況，使所提供的成本資料缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，以至于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。 2、 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠怼?房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費(fèi)。例如在用于拆遷的商品房成本中某些企業(yè)就沒有嚴(yán)格遵循實(shí)際的用途廢品資金，在不同對(duì)象的同一費(fèi)用支出上就存在著相關(guān)科目不安規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?，形成了成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性。這種分?jǐn)偟碾S意致使房地產(chǎn)

3、企業(yè)的工程成本的核算脫離了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，就難以及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。 3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到多個(gè)方面，因而其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對(duì)于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。在現(xiàn)實(shí)工作中一些企業(yè)在購(gòu)買以及自建拆遷用房和商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥或劃轉(zhuǎn)自用以及后期的銷售環(huán)節(jié)中，沒有制定完善的管理制度和監(jiān)督體系，進(jìn)而導(dǎo)致了賬目與實(shí)際物品數(shù)量的不一致，嚴(yán)重削弱了其財(cái)務(wù)信息的有效性和真實(shí)性。這些管理上的混亂，帶來了成本核算不真實(shí)，也使得成本管理缺乏可靠依據(jù)。 4、工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息

4、就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對(duì)。由于施工單位在出具發(fā)票時(shí)需要繳納企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和附加稅以及企業(yè)所得稅，而對(duì)工程已經(jīng)基本完工但房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不給開發(fā)票。因而加入房地產(chǎn)公司沒有及時(shí)取得施工單位給予的有效發(fā)票，就無法進(jìn)行工程成本的核算，也就進(jìn)一步影響了整個(gè)成本核算的真實(shí)性和有效性，使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策上缺乏有效的信息支持，阻礙了企業(yè)成本核算的有序進(jìn)行，也在一定程度上影響了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效提高。 二、對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法和設(shè)想 要想保持強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就要加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本管理控制。而要實(shí)現(xiàn)成本管理控制的有效執(zhí)行，就要對(duì)各種成本模塊逐一分析、

5、管理。 1、.獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對(duì)固定，主要包括購(gòu)買土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房?jī)r(jià)影響，沒有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。 2、工程施工前期成本管理。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。 3、工程建安運(yùn)行成本管理控制。 （1）大于 10 萬元的項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的形式，小于 10 萬元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對(duì)標(biāo)書中的主要材料做市場(chǎng)調(diào)查，標(biāo)書中主要材

6、料一定要約定三個(gè)左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對(duì)于一年開發(fā)大于 40 萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬噸計(jì)算，如果將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會(huì)超過 1000 萬元，也許比我們開發(fā)一個(gè)小樓盤的利潤(rùn)還會(huì)多。（3）關(guān)于稅收，我們國(guó)家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請(qǐng)稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時(shí)一定要固化，形成自己的風(fēng)格，對(duì)降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會(huì)起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、

7、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長(zhǎng)，把工作做得更好。4、銷售、運(yùn)營(yíng)成本管理控制。 這部分成本也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷售、運(yùn)營(yíng)的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷售、運(yùn)營(yíng)成本得到良好的管理控制，是對(duì)整個(gè)成本良好控制的不可忽視的因素。 5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財(cái)務(wù)成本，主要

8、受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。6、建立健全成本管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識(shí)。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績(jī)突出的部門或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建設(shè)也會(huì)對(duì)成本的管理控制有一定的激勵(lì)作用。很好的企業(yè)文化本身就是一種無形資產(chǎn)，首先它在無形間是對(duì)企業(yè)的品牌打造和宣傳，同時(shí)也能增加員工對(duì)企業(yè)的信心。

9、所以，要提高對(duì)成本管理控制的重視和客觀認(rèn)知，并努力發(fā)揚(yáng)企業(yè)優(yōu)秀文化。 7、制定完善的成本計(jì)劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個(gè)明確的目標(biāo)和完整的控制計(jì)劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。成本計(jì)劃的制定，首先就對(duì)總投資項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行可行性進(jìn)行研究，待項(xiàng)目得以批準(zhǔn)之后，此總投資的目標(biāo)也就成為了總成本控制的目標(biāo)，整個(gè)成本控制就應(yīng)該圍繞其展開；其次要對(duì)整個(gè)成本控制目標(biāo)進(jìn)行逐項(xiàng)的分解以確定不同環(huán)節(jié)或不同階段的具體控制目標(biāo)，在實(shí)際工作中可以將總的成本支出分解成多個(gè)不同的對(duì)象并設(shè)立各個(gè)項(xiàng)目單位。同時(shí)總成本的分解中要充分考慮各個(gè)成本的限度之間的平衡性，以實(shí)現(xiàn)或確保項(xiàng)目成

10、本在整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理分配，因?yàn)閷?duì)其的科學(xué)合理的配置不僅是整個(gè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)性的前提，更是實(shí)現(xiàn)總項(xiàng)目總體功能以及質(zhì)量目標(biāo)等之間的平衡性的有力保障；再次在項(xiàng)目不斷深化的情況下，其配套的技術(shù)方案和實(shí)施方案也要進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化，在結(jié)合實(shí)際情況的基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行合理的成本估算并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。 四、結(jié)束語 房地產(chǎn)開發(fā)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的一項(xiàng)重量級(jí)項(xiàng)目。然而，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理控制是一個(gè)有機(jī)的整體操作體系，在整個(gè)項(xiàng)目周期它貫穿于始終。所以，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，每一個(gè)成本的管理控制環(huán)節(jié)都不能忽視，充分分析每項(xiàng)成本的特征和在總成本中的作用和可控性，針對(duì)各自的特點(diǎn)進(jìn)行管理控制，這樣，就會(huì)最大限度地降低企

11、業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本，同時(shí)，最關(guān)鍵的是增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，各房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，采用合理的手段對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行管理控制，不但能提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，還能保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af

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