商品房合同免責(zé)條款

1、商品房合同免責(zé)條款在商品房預(yù)售中，即經(jīng)常出現(xiàn)此種情形：商品房開發(fā)商籍自 己雄厚資本及專業(yè)知識制定一些對購房人不公平的免責(zé)條款，如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條款等， 損害購房人 的利益。那么如何認(rèn)識這些條款的效力 ？在審判實(shí)踐中如何進(jìn)行 審查？怎樣對免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)制 ？本文根據(jù)合同法對免責(zé)條款的 規(guī)定結(jié)合商品房預(yù)售的實(shí)際情況，對以上問題進(jìn)行分析和探討， 希望能對審判實(shí)踐有所裨益。一、免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同條件當(dāng)事人意思自治是民法的一項原則，在一般情況下，法律對當(dāng)事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過多干涉。但對合同中的免責(zé)條款，由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要 影響，各

2、國法律一般都規(guī)定制定免責(zé)條款的一方負(fù)有提請對方注 意的義務(wù)，且提請注意應(yīng)達(dá)到充分、合理的程度，以避免相對一 方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責(zé)條款的一方未盡到提請注意的義務(wù)，則該免責(zé)條款視為未訂入合同， 不得成為合同的一部分，因而不對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么，怎 樣才是充分、合理的提請注意呢？可以從以下幾個方面進(jìn)行分析：（一）文件的外型?！拔募庑晚氂枞艘栽撐募d有足以影響 當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象，否則相對人收到該文件根本不予閱 讀，使用人之提請注意即不充分?！保ㄒ妱s宗著定型化契約論文專輯第8頁，三民書局1988年版。）也就是說，訂立免責(zé) 條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì)，

3、認(rèn)識到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點(diǎn)， 則其中的條款不能被視為訂 入合同。如：銷售商在廣告中登載房一售出，概不退換，在房 屋圖紙上標(biāo)注本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān) 任何責(zé)任，在辦公地點(diǎn)張貼的寫有對非因本公司原因造成的延 期交房，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、 房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì)，因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一部分，則這些廣 告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。（二）提請注意的方法。提請注意可以米取個別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中，應(yīng)以個別提請注意為原則，除 非特別情況，售房

4、方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款，否則，視為未盡到提請注意義務(wù)。（三）清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清 晰，明白，不得使用含糊不清的語言文字，否則，不得作出對相 對一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清，或位于合同書中不易被注意的位置，也不能認(rèn)為 是清晰明白。（四）提請注意的時間。免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示， 提請注意也必須于合同訂立之前完成，如果是在合同訂立之后出 示，除非相對人予以認(rèn)可，否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項的規(guī)定，即屬此類情況，除非購房者予以認(rèn)可，否則，不能成為合同組成部分。（五）提請注意的程

5、度。提請注意應(yīng)達(dá)到一般人能理解的程 度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語，訂立者應(yīng)作出解釋。 在商品房預(yù)售中，一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同，或稱標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容固定，適用于所有購房者。購房者對合同內(nèi)容只 能表示同意或不同意，沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同，對其 中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式 合同中更為嚴(yán)格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類案件時，應(yīng)對其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。二、商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的效力免責(zé)條款訂入合同中并不等于當(dāng)然有效，對免責(zé)條款的效力法律上有種種限制。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的一般規(guī)定 外，還應(yīng)符合一些特殊規(guī)定。 對免責(zé)條款的法律限

6、制體現(xiàn)了國家 對經(jīng)濟(jì)民事活動的干預(yù)，其目的是為了保護(hù)國家利益和社會公共 利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時， 法院應(yīng)對合同中的免責(zé)條 款的效力進(jìn)行審查。在審查時，應(yīng)掌握以下幾個標(biāo)準(zhǔn)：（一）免責(zé)條款違反法律和社會公共利益的無效。我國民法通則第七條規(guī)定：民事活動應(yīng)尊重社會公德， 不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計劃，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。 這是對免責(zé)條款進(jìn)行限制的法律依據(jù)。 因此，在預(yù)售商品房中， 有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是，這里所指的違反法律， 是指違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，只有違反強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才 為無效。（二）免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或重大過失責(zé)任的 條款，則無異于鼓勵當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同， 這就與民法通則規(guī)定的誠實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失