易居專題研究：豪宅是怎樣煉成的（產(chǎn)品篇）

1、 豪宅是怎樣煉成的（產(chǎn)品篇）2008年9月5日目錄序言6一概念篇71豪宅的定義81.1豪宅的分類92 成為豪宅的基本條件92.1 價(jià)格條件92.2 面積條件102.3 環(huán)境條件113 豪宅的特性123.1稀缺性123.2舒適性133.3珍貴性143.4豪華性153.5尊貴性153.6超前性164 豪宅的特征總結(jié)17二環(huán)境篇181外部環(huán)境配置191.1地段環(huán)境19積聚性191.2交通環(huán)境20交通可達(dá)性211.3山水環(huán)境221.4利用或創(chuàng)造資源環(huán)境23利用已有資源23創(chuàng)造資源252內(nèi)部環(huán)境配置262.1社區(qū)規(guī)劃262.2社區(qū)景觀302.3院落景觀39大門及入口通道39入口噴泉39休閑室外場地39兒

2、童娛樂場地40私家游泳池40合理植物配置41三建筑篇421公寓類豪宅431.1戶型功能配置46充足的室內(nèi)外停車位 46豪華公共大堂 47私家電梯直接入戶 48多功能空中花園 49大進(jìn)深面寬客廳 49全套房設(shè)計(jì) 49中西廚設(shè)計(jì) 50傭人房設(shè)置 50主臥套房的豪華配置 51寬大陽臺設(shè)計(jì) 511.2裝修配置標(biāo)準(zhǔn)53分戶門53客廳與臥室53空調(diào)設(shè)備54衛(wèi)生間潔具55廚房55其他562別墅類豪宅572.1戶型功能配置58充足的室內(nèi)外停車位及主客停車位分離 58主入口處風(fēng)雨廊的設(shè)計(jì) 59豪華中庭共享空間 59中庭大樓梯 59異型客廳設(shè)計(jì) 61私人會(huì)客兼書房 61豪華中西廚房 62餐廳功能細(xì)分 62主客人用

3、房分區(qū) 63主臥套房的豪華配置 64寬大的露臺設(shè)計(jì) 66高標(biāo)準(zhǔn)傭人房 67桑拿室 67放映廳 68娛樂室 68健身房 69酒吧間 69游泳池 70儲(chǔ)藏室 70私家電梯 71其他713建筑材料733.1外掛高檔建筑石材733.2高檔節(jié)能建筑保溫材料733.3建筑風(fēng)格74四配套服務(wù)篇751主題會(huì)所761.1健身俱樂部、美容主題761.2娛樂主題791.3兒童俱樂部主題791.4 餐飲主題801.5商務(wù)主題801.6 交通主題812商業(yè)配套823 物業(yè)管理服務(wù)833.1智能化設(shè)施843.2物業(yè)服務(wù)86常規(guī)服務(wù)內(nèi)容簡介88貴賓客戶專屬服務(wù)內(nèi)容簡介88豪宅特色物業(yè)服務(wù)89結(jié)論91附錄92序言豪宅市場，處

4、于住宅市場金字塔的頂端，是“高端中的高端”；豪宅是一個(gè)與房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)程度和居住水平的差異程度有關(guān)的相對概念，對應(yīng)著不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和不同的城市發(fā)展歷史及文化積淀。豪宅在不同的社會(huì)制度、不同的歷史發(fā)展階段、不同的城市文化背景下有不同的定義和標(biāo)尺。雖然近年來，很多項(xiàng)目在宣傳推廣上紛紛以豪宅形象出現(xiàn)，但通過與發(fā)達(dá)國家同類橫向比較后可以發(fā)現(xiàn)，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、技術(shù)含量以及個(gè)性化特色等方面離先進(jìn)水平還有相當(dāng)大的差距。但豪宅作為居住建筑的最高端類型，代表了一個(gè)國家或地區(qū)居住建筑開發(fā)、設(shè)計(jì)的最高水平，同時(shí)也反映了少數(shù)社會(huì)精英階層的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。尤其是隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和富豪階層的

5、出現(xiàn)，豪宅的產(chǎn)生更具有了相當(dāng)?shù)目赡苄?。因此對別墅類豪宅的開發(fā)設(shè)計(jì)研究，既是住宅技術(shù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場的迫切需求。鑒于此，這份報(bào)告集中對豪宅產(chǎn)品進(jìn)行了一系列的分析，對其標(biāo)準(zhǔn)提出了一套參考性的建議，以便于今后咨詢以及設(shè)計(jì)工作給予借鑒參考。一概念篇1豪宅的定義什么是豪宅?從字面上可以簡單地理解為“富人居住的豪華住宅”。所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模、售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有等方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅就僅僅是一個(gè)統(tǒng)一稱謂而已。上海檀宮 頂級豪宅的代表綜上所述，豪宅，是最高層次的高端住宅，是上層社會(huì)享受高品質(zhì)生活

6、、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式；即在住宅市場發(fā)展的一定階段，具有較高地域文脈認(rèn)知度的區(qū)域內(nèi)，能最大限度地滿足社會(huì)頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求，占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷售價(jià)格、產(chǎn)品性能指標(biāo)、土地價(jià)值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平，以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的高級住宅形式。1.1豪宅的分類住宅從大的類型來分，有獨(dú)立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。上海翠湖天地御苑 公寓類豪宅上海綠城玫瑰園 別墅類豪宅 由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。正是基于這兩

7、類住宅的評判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以對豪宅的評述應(yīng)該分兩類：獨(dú)立型豪宅(別墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。2 成為豪宅的基本條件2.1 價(jià)格條件豪宅以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以價(jià)格明顯超出平均水平為重要表征，并且其價(jià)格敏感度低于品質(zhì)敏感度。例如頂級別墅，業(yè)內(nèi)有一個(gè)不成文的標(biāo)準(zhǔn)：首先是獨(dú)棟，一定是一家獨(dú)占一棟，雙拼、疊拼、聯(lián)排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，單價(jià)在2000美金左右、總價(jià)在500萬元附近的，為高級別墅，單價(jià)在每平方米3000美金、總價(jià)起碼是1000萬元級的，才算頂級別墅，也就是說購買者起碼要有數(shù)千萬乃至上億元的個(gè)人資產(chǎn)。城市物業(yè)類型價(jià)格豪宅代表上海別墅1000萬級3000萬級5

8、000萬級8000萬級天馬高爾夫別墅、佘山3號世茂佘山莊園紫園、九間堂檀宮公寓1000萬級3000萬級5000萬級財(cái)富海景花園翠湖天地御苑湯臣一品以上僅以上海為例，說明價(jià)格為豪宅的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一?？紤]到中國的實(shí)際情況，如購買力、人口分布等影響因素，各城市豪宅在其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上存在一定差異。如上海、北京等大型城市，能達(dá)到1000萬的才算是剛達(dá)到豪宅的價(jià)格門檻，而換到成都、重慶等中等城市，一些別墅完全能夠滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境條件，產(chǎn)品也確實(shí)達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但其價(jià)格僅300萬。由于此報(bào)告篇章的重點(diǎn)著重于物業(yè)的產(chǎn)品，因此，這些地處中等城市、能夠滿足當(dāng)?shù)睾勒瑯?biāo)準(zhǔn)的樓盤，也在此報(bào)告的討論范圍。2.2 面積條件豪宅的面積

9、包括占地面積和建筑面積達(dá)到一定的指標(biāo)。作為人多地少的國家，即使是頂級別墅，占地面積還是應(yīng)該有所節(jié)制，一般以兩三畝為宜，五畝左右也還能正常，不顧國情動(dòng)輒幾十畝占地面積是一種缺乏社會(huì)責(zé)任的行為。例如頂級別墅的建筑面積應(yīng)該在500平方米以上，容積率應(yīng)不高于035。城市物業(yè)類型物業(yè)名稱單套建筑面積上海別墅紫園檀宮世茂佘山莊園345-31831200-2000250-1543公寓財(cái)富海景花園翠湖天地御苑湯臣一品247-66090-670434-1239由上海豪宅的代表樓盤可以看出，一般在該城市能夠上豪宅標(biāo)準(zhǔn)的，別墅的單套建筑面積均達(dá)到1000平方米，這一面積并不包括室外大面積的私家花園或附送的露臺等面積

10、。若是公寓類豪宅，一般單套建筑面積需在500平方米以上。2.3 環(huán)境條件對別墅類豪宅來講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水環(huán)境的項(xiàng)目很少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通便利和有其它因借資源相對來說還是比較容易的。所以很多別墅項(xiàng)目在不具備自然山水環(huán)境的情況下人工營造，挖人工湖泊或者建造高爾夫球場，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。四川成都龍湖.長橋郡利用自然的河流，將其納入別墅區(qū)的景觀。重慶保利高爾夫別墅修建頂級高爾夫球場，創(chuàng)造優(yōu)良的景觀。沒有山水的別墅項(xiàng)目與城中高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無疑對居住質(zhì)量是一種提高，但因?yàn)椴荒芟碛姓嬲膬?yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能降檔成為經(jīng)濟(jì)型別墅。若評選豪宅項(xiàng)

11、目，沒有自然山水的別墅類項(xiàng)目，在環(huán)境資源優(yōu)勢方面不能入選。如果一個(gè)項(xiàng)目具備這樣的自然山水資源，可以說在大環(huán)境方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。3 豪宅的特性3.1稀缺性要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造地點(diǎn)要么是在最為繁華的城市中心，要么就是在風(fēng)景絕佳、超然脫俗的自然風(fēng)景勝地。李嘉誠先生說過一句話：“選房子，就看三點(diǎn)。第一是地段。第二是地段。第三還是地段?！睆倪@句話中，我們不難看出一棟房子的建造地點(diǎn)對其價(jià)值的影響有多大。地段是房地產(chǎn)價(jià)值的首要因素。豪宅市場的區(qū)域條件一般具有獨(dú)特性和不可復(fù)制性。如太平橋地區(qū)獨(dú)一無二的“上海新天地”石庫門風(fēng)格的高檔商業(yè)配套；陸家嘴濱江板塊近陸家嘴CBD和外灘景觀

12、優(yōu)勢等。陸家嘴新天地古北徐家匯南京西路 3.2舒適性豪宅最為根本的用途畢竟還是用來居住的，所以舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是檢驗(yàn)豪宅的重要指標(biāo)之一。一棟豪宅，除了要有巨大的面積，還必須擁有個(gè)性化、智能化的功能來保證居住者的舒適，這樣才能夠讓人得到足夠的享受。同時(shí)，豪宅的舒適性應(yīng)該是從內(nèi)到外全面體現(xiàn)的，無論外觀還是內(nèi)飾、輪廓還是細(xì)節(jié)，都必須給住戶以自然舒適的感覺。北京東山墅 衛(wèi)生間內(nèi)景3.3珍貴性這里所說的珍貴性主要指的是土地的稀缺價(jià)值、稀有資源價(jià)值、自然景觀價(jià)值、建筑設(shè)計(jì)價(jià)值與城市的人文價(jià)值。占有了這些不可替代的社會(huì)資源，豪宅才能夠?yàn)樗闹魅藥碜畲蟮膬r(jià)值。 上海檀宮 建筑造型各不相同3

13、.4豪華性 既然豪宅是社會(huì)精華資源的萃取，顯然其建筑與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價(jià)值。以黃金、鉆石作為豪宅的裝飾材料一點(diǎn)也不為過。當(dāng)然價(jià)格的昂貴并不是豪宅追求的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上等的用料與精細(xì)的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的。北京棕櫚泉國際公寓3.5尊貴性 當(dāng)然，一棟豪宅，除了具備這些自身的“硬件”優(yōu)勢外，其“軟件”優(yōu)勢也發(fā)揮著不可或缺的作用。豪宅為什么這樣值錢？因?yàn)楦缓纻冑I來豪宅的同時(shí)，也會(huì)享受到頂級的物業(yè)管理服務(wù)。只有這樣，才能夠使豪宅的主人倍受尊崇，時(shí)時(shí)刻刻體會(huì)到住在豪宅所享受到的尊貴。 上海王子晶品 餐廳內(nèi)景北京玫瑰園四期

14、客廳內(nèi)景3.6超前性作為生活在上流社會(huì)的富豪名流，他們還需要享受到豪宅科技的超前性與投資價(jià)值的超前性。應(yīng)用在豪宅中的全新技術(shù)能夠讓主人提前享受到未來生活的舒適與便捷；城市、自然資源選擇的超前性能夠?yàn)橹魅藥碡S厚的投資回報(bào)，并且能夠經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。 美國豪宅美國豪宅4 豪宅的特征總結(jié)一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價(jià)值無法再生。二環(huán)境篇1外部環(huán)境配置1.1地段環(huán)境第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認(rèn)可度比較高的區(qū)位。地段環(huán)境是一個(gè)大規(guī)劃的概念，著重指豪宅的地

15、段優(yōu)勢，或者說是項(xiàng)目周邊整體環(huán)境的構(gòu)成?！暗囟危囟?，還是地段”，可見區(qū)位價(jià)值對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言的重要性。房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值表現(xiàn)為該區(qū)位是否具有升值潛力、是否在市場上具有高認(rèn)知度等。通常，項(xiàng)目所在的區(qū)域位置是決定項(xiàng)目品質(zhì)與未來市場的最為關(guān)鍵因素之一。 積聚性積聚性，即豪宅區(qū)的概念，這一概念已被國內(nèi)外普遍接受。縱觀世界各地，單棟豪宅的孤立存在是罕有的。城市豪宅區(qū)優(yōu)勢豪宅代表樓盤上海佘山板塊 佘山自然資源 低密度、低容積率住宅區(qū)上海紫園、世茂佘山莊園、佘山3號、佘山月湖山莊、紫都上海晶園浦東濱江板塊 濱江海景 陸家嘴繁華地段湯臣一品公寓、財(cái)富海景花園、世茂濱江花園新天地板塊 市中心商業(yè)繁華地段 文化積

16、淀翠湖天地、華府天地、盛大金磐、濟(jì)南路8號深圳南山區(qū) 靠近大南山、俯瞰深圳灣海域 開放最早的區(qū)域，高度國際化蘭溪谷、百仕達(dá)紅樹西岸花園以上海新天地板塊為例：濟(jì)南路8號錦麟天地雅苑新天地太平湖華府天地公寓翠湖天地雅苑翠湖天地御苑翠湖天地嘉苑上海新天地周邊住宅（cric影像圖）上海新天地板塊屬于市區(qū)豪宅的代表區(qū)域。該板塊是以上海新天地休閑步行街為中心的輻射區(qū)域，位于上海市中心的淮海中路沿線，在地段上占有明顯優(yōu)勢。新天地的商業(yè)區(qū)以高檔時(shí)尚休閑為特色，加之新天地石庫門建筑、中共一大會(huì)址等文化遺產(chǎn)，及新天地太平湖的景觀資源，使該區(qū)域的環(huán)境滿足了豪宅的必備條件。交通上，該板塊西臨南北高架路，北有延安高架路

17、，并有地鐵2號線經(jīng)過，交通便利。以上諸點(diǎn)構(gòu)成了該板塊成為豪宅區(qū)的先天條件，即積聚性。從新天地的cric影像圖可以看到，環(huán)繞新天地太平湖周邊，集聚了翠湖天地雅苑、御苑、嘉苑，及華府天地、錦麟天地、濟(jì)南路8號等豪宅定位的樓盤，它們普遍滿足了豪宅的大規(guī)劃要求。1.2交通環(huán)境在以汽車為主要交通工具的時(shí)代，無論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對于別墅類項(xiàng)目，業(yè)主都是以私家車為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個(gè)條件。如果交通條件不夠便利，無論其與市中心有多近，它的價(jià)值也要受到影響。 交通可達(dá)性交通可達(dá)性：無論是否豪宅，交通可達(dá)性都是衡量住宅位置的一個(gè)重要指標(biāo)

18、。市區(qū)豪宅本身就處在城市中心位置，相對具有交通便利的優(yōu)勢。一般的別墅項(xiàng)目講求遠(yuǎn)離城市的喧鬧，對于豪宅產(chǎn)品更不例外。但是，并非離開城市越遠(yuǎn)，其區(qū)位價(jià)值就越高，如果脫離了城市生活、居住的半徑，這樣的“世外桃源”或許只存在于東晉年代?，F(xiàn)代豪宅追求的是“離塵不離城”的一番凈土。上海紫園豪宅交通條件表與市中心距離與機(jī)場距離與交通要道關(guān)系市區(qū)豪宅近距離，滿足條件車程在一小時(shí)內(nèi)需靠近高架、隧道、環(huán)線、軌道交通等市郊豪宅車程少于30分鐘，滿足條件車程在半小時(shí)內(nèi)需臨近環(huán)線、高速公路等 評判豪宅位置交通可達(dá)性的標(biāo)準(zhǔn)一般有3個(gè)，即與市中心距離、與機(jī)場距離和與交通要道關(guān)系。在如今以汽車為主的交通時(shí)代，豪宅業(yè)主一般都以

19、私家車為主要交通工具，交通可達(dá)性并不僅以豪宅與市中心的直線距離來反映。市郊豪宅雖然距離城市中心距離較遠(yuǎn)，但只要有快速道路相連，就不影響其交通便利度，其交通環(huán)境的支撐就是滿足要求的。1.3山水環(huán)境因?yàn)橘I別墅的人并不是因?yàn)槿狈孔幼〔刨I別墅，買別墅的主要目的就是為了提高自己的生活質(zhì)量與品位，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對一個(gè)城市周邊的別墅項(xiàng)目而言，有沒有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價(jià)格將會(huì)有天壤之別。國外豪宅所依仗的重要資源便是自然環(huán)境。環(huán)境優(yōu)勢尤以自然景觀為主，如臨山或臨水的環(huán)境。豪宅的購買者并非缺房子住，其購買豪宅的主要目的是提高生活質(zhì)量，特別是追求更好的周

20、邊環(huán)境，如果是天然山水、綠化資源則更佳。市區(qū)豪宅因區(qū)位限制，周邊罕有山景資源，則更加追求自然水景，如臨江、臨河等。上海財(cái)富海景花園 俯瞰黃浦江有的市區(qū)豪宅周邊沒有自然山水等景觀資源，則通過人工水景、綠化資源彌補(bǔ)，如項(xiàng)目毗鄰某大型公園綠地，以獲得人造景觀。上海湯臣一品大廈 除位于陸家嘴板塊，具有高區(qū)位價(jià)值外，項(xiàng)目毗鄰黃浦江，白天可見陸家嘴中心綠地景觀，夜晚又可欣賞浦江夜景，環(huán)境優(yōu)勢亦非常明顯。1.4利用或創(chuàng)造資源環(huán)境 利用已有資源還有就是周邊有沒有其他可以因借的資源。國外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車名地，擁有文化資源而享有高昂身價(jià)。另有一些市區(qū)豪宅，緊鄰商業(yè)繁華地段，或者鄰近文化、風(fēng)景名勝地段

21、等，也取得環(huán)境優(yōu)勢。比如北京靠近頤和園、香山等著名景點(diǎn)的樓盤，就具有此類優(yōu)勢。上海翠湖天地嘉苑位于繁華的新天地商業(yè)板塊，區(qū)域內(nèi)有中共一大紀(jì)念會(huì)址等文化旅游景點(diǎn)。但樓盤位置鬧中取靜，可俯瞰新天地太平湖，一湖之隔即是新天地酒吧風(fēng)情街。相比市區(qū)豪宅，市郊豪宅更需要以自然環(huán)境資源為依托。由于市郊住宅相比市區(qū)住宅，建筑密度會(huì)降低不少，其低密度確實(shí)提高了居住質(zhì)量。但對于市郊豪宅，如果沒有自然山水環(huán)境，其在環(huán)境資源方面就很難具有優(yōu)勢，因此不具有豪宅的素質(zhì)。上海紫園 位于上海佘山國家級旅游公園內(nèi)，北望西佘山。深圳香蜜湖1號 位于20萬香蜜湖畔，占盡自然景觀資源的同時(shí)，又與歡樂谷游樂場相鄰， 增加游樂場所這一環(huán)

22、境依托。也有一些項(xiàng)目，打著諸如鄰近生活便利設(shè)施、靠近名校資源等的宣傳，力圖躋身豪宅榜單。這雖能使項(xiàng)目升值不少，但充其量也就是高檔住宅?？梢姯h(huán)境優(yōu)勢對豪宅項(xiàng)目的重要性之大，并非任何好的環(huán)境都能使邊上的高檔住宅成為豪宅。 創(chuàng)造資源豪宅發(fā)展到如今，又產(chǎn)生以娛樂休閑度假場所為依托的豪宅，其中高爾夫別墅最為典型。高爾夫別墅圍繞高爾夫球場建造，依靠球場大面積的綠化率、層次豐富的球場景觀、變化起伏的球場地形、以及不乏自然山水資源的烘托，共同構(gòu)筑了住宅極佳的景觀視野，也因此獲得自身巨大的環(huán)境價(jià)值。其實(shí)對于別墅類豪宅，真正具備自然山水資源的項(xiàng)目少之又少，因此最稀缺的資源非自然山水環(huán)境莫屬。在項(xiàng)目不具備自然環(huán)境資

23、源的情況，建高爾夫球場不失為彌補(bǔ)這一欠缺的好的選擇。開發(fā)商抓住高爾夫住宅景觀視覺的觀賞性、自然資源的稀缺性及建筑的低密度、低容積率，在營銷廣告中不遺余力地宣傳“景觀住宅，戶戶觀球，球場是你的前庭后院”等說辭，增加豪宅的分量。深圳觀瀾湖高爾夫大宅 坐落于216洞世界最大的觀瀾湖高爾夫球場中央，通過每一戶陽臺窗戶都能看見最少180的高爾夫球場景觀。上海湯臣高爾夫別墅遠(yuǎn)眺球場景觀。2內(nèi)部環(huán)境配置2.1社區(qū)規(guī)劃要有好的社區(qū)環(huán)境，規(guī)劃是第一步。無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，紛紛高價(jià)聘請名家名師精心打造社區(qū)環(huán)境，在有限的社區(qū)面積內(nèi)加大小區(qū)規(guī)劃的力度，從而增加產(chǎn)品的附加值，提升自身的定位。豪宅社區(qū)的規(guī)劃，一般需

24、要滿足如下要求：要求市區(qū)豪宅市郊豪宅規(guī)劃容積率低綠化率高建筑密度低總戶數(shù)適中車位配比高私密性高安全性高必須滿足盡量滿足較難滿足n 容積率容積率是對土地的硬性指標(biāo)，在土地取得時(shí)候已經(jīng)限制。雖然容積率對居住舒適度影響很大，低容積率的小區(qū)具有更高的居住舒適性，但開發(fā)商為了利潤考慮，在市區(qū)都會(huì)盡量建造高容積率的社區(qū)，以追求利潤最大化，即使是市區(qū)豪宅，也難逃高容積率這一圍城。市區(qū)豪宅容積率普遍都高于4，更有甚者達(dá)到7或8以上，從而使低容積率只能成為遙不可及的美好愿景。由于高容積率的制約，市區(qū)豪宅多為高層、甚至超高層建筑。目前世界上純住宅建筑中最高的超高層豪宅“高崖highcliff”位于香港，共73層，

25、從建筑相鄰的路面算起樓高達(dá)252米。豪宅的超高層化在美國、澳洲、甚至香港等地，已經(jīng)突破了市中心這一區(qū)域概念，延伸到了旅游圣地，比如澳大利亞黃金海岸市的Q1大廈（Q1 Tower，共78層）、美國紐約曼哈頓區(qū)的特朗普世界大廈（Trump World Tower，共72層）等。豪宅的超高層化其實(shí)也更容易與城市的繁華景致相一致，并收獲豐富的城市景觀視野。 澳大利亞Q1大廈 上海湯臣一品 上海濟(jì)南路8號1棟78層的超高層住宅 4棟40-44層的超高層住宅 2棟31層的高層住宅上海財(cái)富海景花園 廣州譽(yù)峰 深圳香蜜湖1號5棟36-37層的高層住宅 8棟41-45層的超高層住宅 1棟17層的小高層和4棟22

26、-26層的高層等市郊豪宅不同于市區(qū)豪宅。由于其遠(yuǎn)離市區(qū)，追求的是低容積率的生活環(huán)境，因此市郊豪宅一般都為獨(dú)棟別墅，容積率控制在0.3左右，不乏容積率在0.1甚至更低的豪宅項(xiàng)目。上海、北京這類城市的豪宅小區(qū)內(nèi)，建筑形態(tài)分隔較清晰，如果在別墅豪宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)多層住宅，就會(huì)降低社區(qū)檔次，因此不會(huì)出現(xiàn)別墅、公寓組合而成的豪宅小區(qū)。但深圳、廣州等城市的豪宅小區(qū)多由幾種不同建筑形態(tài)的住宅組成，分期開發(fā)，且各期間有明顯的區(qū)域分隔，因此在容積率問題上需將建筑形態(tài)不同的區(qū)域分開看待。n 綠化率無論市區(qū)豪宅還是市郊豪宅，都追求社區(qū)內(nèi)的高綠化率。但市區(qū)豪宅同樣由于用地受限，只能在有限的范圍內(nèi)盡量滿足高綠化率的要求。市

27、郊豪宅則在綠化率上占據(jù)優(yōu)勢，有足夠的土地供其開發(fā)綠化面積。因此市郊豪宅必須達(dá)到高綠化率的要求，給人以進(jìn)入小區(qū)，仿佛進(jìn)入公園或是大片園林之感。n 建筑密度建筑密度不是住宅規(guī)劃中的硬性指標(biāo)，但同樣影響著人的居住舒適感，盡量低的建筑密度能減少人的壓抑感。市區(qū)豪宅社區(qū)應(yīng)盡量規(guī)劃為低建筑密度，而市郊豪宅產(chǎn)品的獨(dú)棟別墅化使得低建筑密度的社區(qū)成為必然。n 總戶數(shù)小區(qū)的規(guī)劃總戶數(shù)取決于小區(qū)規(guī)模。豪宅小區(qū)由于受眾范圍小，不可能建成大盤項(xiàng)目，且過多的社區(qū)戶數(shù)會(huì)使社區(qū)人口繁雜，不利于管理，因此豪宅小區(qū)的規(guī)劃總戶數(shù)都會(huì)比較低。上海檀宮可謂是最為典型的控制總戶數(shù)的豪宅項(xiàng)目，僅18棟獨(dú)棟別墅，完全控制了總戶數(shù)，使業(yè)主有尊

28、貴感。深圳香蜜湖1號的總戶數(shù)屬于適中，該豪宅項(xiàng)目由御園129套臨湖別墅和華府318套高層湖景公寓組成，總共447戶的規(guī)劃戶數(shù)與檀宮18戶差距甚大，但由于小區(qū)的整體規(guī)劃不同，香蜜湖1號的戶數(shù)并沒有顯得過多。 上海檀宮 深圳香蜜湖1號因此與小區(qū)自身的整體規(guī)劃相符的總戶數(shù)才是豪宅小區(qū)所應(yīng)追求的。n 車位配比豪宅業(yè)主的出行工具以私家車為主，對豪宅小區(qū)來說，其車位配比就顯得至關(guān)重要。城市豪宅的車位比一般盡量達(dá)到1：1，而城郊別墅豪宅多有室內(nèi)外多車位，其車位配比應(yīng)在1：2以上。n 私密性豪宅業(yè)主對私密性的要求極高。市區(qū)豪宅和市郊豪宅都應(yīng)滿足高私密性的要求。由于豪宅項(xiàng)目本身一定具有極佳的景觀資源優(yōu)勢，而這需

29、要主要房間具備開闊的景觀視野來滿足，那么在滿足其景觀視野的同時(shí)，如何充分保證居住的私密性，就是社區(qū)規(guī)劃的關(guān)鍵之一。一般對于豪宅小區(qū)，應(yīng)地處道路盡頭、或人車流量相對較少的位置。小區(qū)四周應(yīng)有圍欄及充足綠化種植，使小區(qū)與外部道路隔離，形成私密的居住區(qū)。高層豪宅由于比周邊地勢高，容易滿足私密性需求。別墅豪宅地勢低，需要具有足夠大的庭院尺度，并需要在別墅四周種植茂盛植物、或通過其他構(gòu)筑物等對視線加以屏蔽，營造出深宅大院的氣氛。n 安全性安全性主要由小區(qū)高檔的智能化設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)來滿足。市區(qū)豪宅與市郊豪宅都必須具有高度的安全性。豪宅社區(qū)應(yīng)交由好的物業(yè)管理公司運(yùn)營。比較市區(qū)豪宅與市郊豪宅的社區(qū)規(guī)劃要求可

30、見，對于市郊豪宅的規(guī)劃要求更高。2.2社區(qū)景觀n 大門入口設(shè)計(jì)公寓豪宅的大門布置顯高檔、氣勢，設(shè)置獨(dú)立出入車道。 北京星河灣 大門深圳蘭溪谷 大門及社區(qū)內(nèi)主道路n 水景美麗的水景可以增加項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢。隨著近年人工水景的盛行，小區(qū)內(nèi)建造水景有了更多方式。豪宅業(yè)主更加相信風(fēng)水，對社區(qū)的景觀布置要求高。水是生態(tài)環(huán)境中最活躍、最有靈性的因素，也是財(cái)富的象征，上風(fēng)上水在中國更是風(fēng)水寶地。因此在豪宅社區(qū)內(nèi)，水景運(yùn)用不可或缺，且位于財(cái)位之處。水景應(yīng)盡量是活水。天然水景為最佳水景，人造噴泉、涌泉、水簾、疊水、瀑布等，亦為次佳的活水布置。而人造河道或室外泳池等人造水景，可以增加社區(qū)的美觀感。社區(qū)可以根據(jù)其規(guī)模

31、，將不同水景加以組織。u 天然湖泊、河道社區(qū)內(nèi)水景以天然水景為最佳，如將天然河道引入社區(qū)內(nèi)，倚繞湖泊規(guī)劃布置社區(qū)等。上海財(cái)富海景花園 社區(qū)實(shí)景圖某別墅豪宅區(qū)天然湖景圖 別墅對河道水系的水景運(yùn)用更為豐富，一些別墅區(qū)的庭前院后均有水系貫穿。這種環(huán)繞、穿插于別墅庭院的私家水系，完全區(qū)別于傳統(tǒng)別墅公共水系、公共園林板塊涇渭分明的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了水景的私家化，也是目前豪宅社區(qū)水景的一種發(fā)展趨勢。豪宅社區(qū)完全可以通過水景布置提高社區(qū)的文化涵養(yǎng)。 上海佘山3號 臨水別墅 某別墅豪宅實(shí)景圖u 人造噴泉、水簾、水池、泳池人造水景應(yīng)體現(xiàn)小區(qū)現(xiàn)代感或設(shè)計(jì)感，提升小區(qū)檔次。其中：小型噴泉多配合雕塑，設(shè)置在豪宅小區(qū)主出入口

32、或道路口處，設(shè)施在白天應(yīng)全天運(yùn)轉(zhuǎn)，屬運(yùn)行成本較高的人造水景。一些小型噴泉也可以結(jié)合水池布置。 上海西郊莊園 某豪宅區(qū)噴泉實(shí)景 上海翠湖天地御苑 北京星河灣 深圳中信紅樹灣1期 深圳中信紅樹灣2期大型噴泉可結(jié)合大型水池布置，一般位于小區(qū)中央景觀、休閑廣場等處。 深圳中信紅樹灣2期水池可配合小區(qū)建筑及整體景觀基調(diào)，通過高差形成類瀑布或疊水水景。一些水池中還可飼養(yǎng)魚種，增添陽氣。 廣州星河灣 豪宅社區(qū)水景實(shí)景圖 深圳蘭溪谷 瀑布式社區(qū)水景豪宅小區(qū)一般都配備高檔會(huì)所，內(nèi)有室內(nèi)泳池設(shè)施。對于高尚型會(huì)所，其設(shè)施配置中，游泳池的配置比例高達(dá)84%，多為室內(nèi)泳池，屬此類會(huì)所的標(biāo)配。若是別墅社區(qū)，更有私家泳池。

33、因此此處游泳池主要用途為補(bǔ)充小區(qū)景觀，僅討論露天泳池。露天游泳池一般作為景觀配套，而非以健身為主要目的。此類露天泳池大多非標(biāo)準(zhǔn)泳道大小，而是采用美觀的弧形造型，并在周圍加以綠化、休閑配套等設(shè)施，以供休憩需要，從而提高小區(qū)檔次，凸顯豪宅品質(zhì)。 北京星河灣 露天泳池 廣州譽(yù)峰 露天泳池深圳蘭溪谷 中央大型泳池景觀若是會(huì)所的室外泳池配置，則會(huì)更顯高檔。深圳香蜜湖1號 五星級會(huì)所室外泳池以下舉兩例充分利用水景營造社區(qū)景觀的豪宅小區(qū)： 北京玫瑰園以水景為社區(qū)規(guī)劃一大主題，社區(qū)內(nèi)水域景觀尤其壯麗。主道路口的大型噴泉，與小區(qū)“魚”景雕塑巧妙融合。景觀墻上亦將雕塑與噴泉結(jié)合，氣勢宏大。小區(qū)與3萬的勞倫遜湖面、

34、1.6萬的維多利亞中央花園水景為鄰。配以疊石、亭臺、長廊橋等小品。小區(qū)亦有大型疊水和人造瀑布等活水景觀布置，與玫瑰花遙相呼應(yīng)。 上海九間堂別墅將天然河道引入活水，做成九曲十八彎的水景，與社區(qū)的中式園林規(guī)劃及別墅的中式建筑風(fēng)格相輔相成，達(dá)到戶戶臨水的效果。l 綠化別墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境。某國外高爾夫豪宅別墅社區(qū)實(shí)景圖 四川成都 龍湖.長橋郡所以別墅社區(qū)并不是由一棟棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應(yīng)該是一個(gè)整體的社區(qū)的概念。應(yīng)有足夠的公共活動(dòng)與公共景觀用地，而這些公共的景觀與綠化和用地面積，標(biāo)志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。四川成都 龍湖.長橋郡 凡住過別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞也是一大樂趣

35、。人們散步、健身、溜狗，都需要有一定的足夠開闊、足夠長度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休息活動(dòng)空間。2.3院落景觀 大門及入口通道 別致的入口大門及通道處理，往往突出“深宅大院”的特質(zhì)。 四川成都龍湖.長橋郡 入口噴泉入口噴泉是豪宅私家庭院的慣用手法，常常承載了主人風(fēng)水上的一些期望。噴泉的設(shè)置一定意義上也改變了庭院的小環(huán)境，是私家庭院景觀的首選。上海檀宮 休閑室外場地休閑場地常常結(jié)合一些自然景觀設(shè)置，利用庭院內(nèi)的植物圍合成空間。休閑場地可以為主人提供納涼休息，會(huì)客交談的場所。四川成都 龍湖.長橋郡 兒童娛樂場地兒童娛樂場地一般有沙坑，秋千，滑梯，翹翹板等，場地材料由

36、軟質(zhì)場地構(gòu)成。四川成都 龍湖.長橋郡 私家游泳池豪宅具備的基本條件之一，可以提升豪宅檔次。 上海世茂佘山莊園 上海綠城玫瑰園 合理植物配置合理的植物配置會(huì)考慮到遮陰擋風(fēng)和四季花草呈現(xiàn)的顏色以及對私家院落的私密性的有效保護(hù)。另外，良好的植物配置對于季節(jié)變化而產(chǎn)生的氣候影響也有一定的改善作用。上海綠城玫瑰園 上海綠城玫瑰園 三建筑篇1公寓類豪宅公寓類豪宅一般位于市中心且為容積率在4以上的住宅產(chǎn)品，屬高層或超高層建筑，基本都具備良好的地段優(yōu)勢，因此評判公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積，戶型各部分功能以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 深圳御景東方花園公寓類豪宅在其地段優(yōu)勢相當(dāng)?shù)那樾蜗拢?/p>

37、戶型功能的是否完備是衡量其價(jià)值的一個(gè)重要的評判標(biāo)準(zhǔn)。上海翠湖天地御苑 上海王子晶品 公寓類豪宅超豪華的裝修品質(zhì)的比較是其價(jià)值的另一個(gè)重要判斷依據(jù)。公寓豪宅須有舒適度的突破(人造環(huán)境是關(guān)鍵)：地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件。由于公寓豪宅沒有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的精心營造，創(chuàng)造出更加怡人的居住環(huán)境就顯得異常重要。人造環(huán)境的成功與否，是關(guān)乎公寓豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關(guān)鍵因素，對人造環(huán)境的營造，具體表現(xiàn)在三個(gè)層面上，即設(shè)計(jì)層面、技術(shù)層面和心理層面。上海翠湖天地御苑設(shè)計(jì)層面包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。公寓豪宅

38、在這些方面均應(yīng)比普通公寓住宅有較大的突破和創(chuàng)新。如顯赫的外觀、別墅化戶型布局，個(gè)性化的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，環(huán)境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入戶室中花園等。由于公寓豪宅沒有地面庭院，如何創(chuàng)造出人與自然親密接觸的空間環(huán)境，也是提升其品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)?？梢越梃b別墅類產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風(fēng)的情況下，巧妙設(shè)計(jì)出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭取了戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也成為絕佳的城市觀景平臺。技術(shù)層面包括在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和機(jī)電設(shè)備體系方面的創(chuàng)新。由于公寓豪宅的戶型集中和單位面積售價(jià)高的特點(diǎn)，環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術(shù)的采用與別墅類產(chǎn)品和普通公寓住宅產(chǎn)品相比更具有可

39、操作性，這也是可以充分體現(xiàn)公寓豪宅含金量和切實(shí)提高其居住舒適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術(shù)處理方式，甚至有所突破。如綱結(jié)構(gòu)體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時(shí)提高得房率。此外在外墻保溫、遮陽防曬、采暖制冷、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進(jìn)成熟的技術(shù)，對提高居住舒適度來說，效果直接且可以量化。上海翠湖天地御苑 心理層面包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見。滿足住戶的心理需求和豪宅認(rèn)同感。在入戶方式、形態(tài)組合等方面追求獨(dú)門獨(dú)戶的感覺。既有空中別墅的內(nèi)在品質(zhì)，又有不讓公建的豪華氣派外觀。上海翠湖天地御苑 總之，公寓豪宅只有通過對

40、人造環(huán)境的精心營造，切實(shí)提高其居住舒適度，才能在與別墅類產(chǎn)品和普通高檔住宅樓之間取得差異化的競爭優(yōu)勢，成為與別墅豪宅分庭抗禮的獨(dú)特住宅產(chǎn)品。1.1戶型功能配置 充足的室內(nèi)外停車位 對于購買豪宅類產(chǎn)品的人士而言，應(yīng)考慮戶均擁有2-3部私家車。豪宅為了適合其特定客戶的需求，需要配備充足的停車位。地面停車場影響社區(qū)美觀與整潔度，一般用于臨時(shí)停車。上海翠湖天地御苑 地面停車場上海翠湖天地御苑規(guī)劃戶數(shù)：651戶車位比：1：0.5地下停車庫應(yīng)具有充足車位，且設(shè)有從地下車庫通往上部建筑的內(nèi)部電梯。蘭溪谷二期規(guī)劃戶數(shù)：537戶車位比：1：1.3深圳招商半山海景蘭溪谷 地下停車場 香蜜湖1號規(guī)劃戶數(shù)：447戶車

41、位比：1：2 充足的地下車位。 地下停車場入戶的豪華大堂布置。深圳香蜜湖1號 地下停車場 豪華公共大堂 大堂是整個(gè)公寓的窗口，出入的必經(jīng)之所，豪華材料的運(yùn)用常常能夠提高豪宅公寓的品質(zhì)，另外一些人性化會(huì)客等候的空間也能給人留下深刻的印象。上海翠湖天地御苑 大堂 北京星河灣 大堂 私家電梯直接入戶 多數(shù)豪宅公寓采用主傭電梯分離的設(shè)計(jì)，既避免主傭人流交叉又顯示出尊貴豪華。上海王子晶品 平面模型 從模型上可以看出，主人入戶與工人分不同入口進(jìn)入，采用主傭電梯分離設(shè)計(jì)。深圳香蜜湖1號 電梯采用雙開貫通門設(shè)計(jì)，開門直接入戶，變公用電梯廳為私家入戶花園，增加各戶使用面積的同時(shí)，保證其獨(dú)立空間及私密性。 電梯同

42、時(shí)運(yùn)用智能IC卡控制系統(tǒng)。 多功能空中花園 帶游泳池、贈(zèng)送露臺是很多開發(fā)商銷售豪宅的常用手法。 深圳香蜜湖1號 露臺泳池 深圳香蜜湖1號 露臺室內(nèi)景觀 大進(jìn)深面寬客廳 寬大的客廳為家具的擺設(shè)提供了多種可能，方便主人營造多樣的功能空間。上海王子晶品 客廳實(shí)景 全套房設(shè)計(jì) 每間臥房都帶有獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，方便使用。上海王子晶品 客房實(shí)景 中西廚設(shè)計(jì) 中西廚房設(shè)置給主人提供了更為靈活的廚房操作空間。上海王子晶品 廚房一般廚房與餐廳連接，中間通過移門隔開。廣州星河灣 廚房 傭人房設(shè)置 傭人房的設(shè)計(jì)獨(dú)立而隱蔽，且?guī)в歇?dú)立衛(wèi)生間，方便與廚房，洗衣間和室外的聯(lián)系。某公寓豪宅項(xiàng)目傭人房配置實(shí)景圖 主臥套房的豪華

43、配置 主臥引入多功能空間，比如書房空間，小型起居空間，以及小型的休閑空間。另外在衛(wèi)生間的設(shè)置上功能空間也豐富多樣，步入式衣帽間，以及雙臺盆，按摩浴缸，獨(dú)立淋浴等成為豪宅衛(wèi)生間設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)配置。深圳皇家海洋公館 套房主衛(wèi) 寬大陽臺設(shè)計(jì) 寬大的陽臺為主人提供了休閑，娛樂，甚至室外就餐的空間，呼吸新鮮空氣以及享受陽光的場所。 深圳紅樹灣 陽臺大面積陽臺設(shè)計(jì)，部分房間三面均為玻璃墻體，270度弧形景觀窗，使住宅擁有極佳的錢塘江江景視野。杭州濱江金色海岸 符號說明 必須的豪華標(biāo)準(zhǔn)配置符號為 可選擇的豪華配置符號為 1.2裝修配置標(biāo)準(zhǔn)（裝修標(biāo)準(zhǔn)超過3500元/m2） 分戶門一般都會(huì)采用特制平板實(shí)心防火防盜門

44、。 客廳與臥室 客廳與臥室的地面與墻面裝修選材： 重慶恒大華府 廣州恒大御景玄關(guān)地面一般地面都采用優(yōu)質(zhì)大理石、高檔進(jìn)口?；u、名貴實(shí)木或?qū)嵞举N面地板，墻面都是采用高價(jià)乳膠漆，有些高檔樓盤會(huì)采用墻紙。 上海王子晶品公寓 重慶恒大華府 上海翠湖天地嘉苑客飯廳地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板，墻面則采用污染較少的高級乳膠漆等，窗戶會(huì)采用中空玻璃，以達(dá)到節(jié)能和隔音的效果。 上海王子晶品公寓 上海翠湖天地嘉苑臥室地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板，墻面采用高級乳膠漆或高級墻紙等，窗戶也會(huì)采用中空玻璃。 空調(diào)設(shè)備 上海財(cái)富海景花園配置中央空調(diào)，也可配置地暖、新風(fēng)系統(tǒng)及中央除塵系統(tǒng)等選材及品牌：面積超

45、過300平方米，一般采用中央空調(diào)，品牌則以進(jìn)口大金中央空調(diào)或同級別其他品牌為主。如面積小于300平方米，有些公寓會(huì)采用分體空調(diào)。但是在品牌方面也有較高追求，基本以大金、三菱重工為主。 衛(wèi)生間潔具公共浴室一般會(huì)將淋浴及盆浴分開，以給客戶更多選擇，且可以保證客戶在使用中的衛(wèi)生問題。而主臥室的洗手間則更注重私密性及豪華性，配置臺盆、座便器、淋浴房、浴缸，也可配置凈身器，以充分體現(xiàn)主人的尊貴與地位。 上海王子晶品公寓主衛(wèi)采用雙臺盆設(shè)計(jì)，浴缸尺寸至少在1.7米以上或?yàn)檗D(zhuǎn)角浴缸，也可采用觀景浴缸設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間陶瓷產(chǎn)品的品牌集中于維寶、杜拉維特、凱樂瑪、勞芬為主的進(jìn)口產(chǎn)品，其中浴缸可能采用卡德維等專業(yè)權(quán)威品牌

46、；衛(wèi)生間龍頭產(chǎn)品的品牌集中于當(dāng)代、漢斯格雅、高儀為主的進(jìn)口產(chǎn)品，或采用陶瓷產(chǎn)品的配套產(chǎn)品。 上海盛大金磐 上海翠湖天地嘉苑飾面材質(zhì)采用高檔大理石，大理石方面一般會(huì)使用國外進(jìn)口的“西班牙米黃”為主材，以體現(xiàn)整體品味。 廚房廚房電器配置除基本的爐灶、脫排外至少還設(shè)有洗碗機(jī)（消毒柜）、嵌入式烤箱及微波爐、冰箱； 廣州恒大御景 上海財(cái)富海景花園廚房電器配置中，爐灶選用兩眼以上灶具，冰箱選擇雙開門或隱藏嵌入式；廚房電器的品牌集中于GAGGENAU、Miele、Smeg、Kupperbusch為主的進(jìn)口產(chǎn)品；廚房水槽的品牌集中于Blanco、FRANKE為主的進(jìn)口產(chǎn)品；廚房櫥柜的品牌集中于Poggenpo

47、hl、SieMatic為主的進(jìn)口產(chǎn)品。 其他 戶內(nèi)智能化系統(tǒng)以可視樓宇對講、緊急呼救按鈕、密碼鎖為主。2別墅類豪宅別墅類豪宅作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，判別其是否達(dá)到豪宅的豪華程度，除了應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況，其戶型所具備的齊全的豪華配備，也是所要考慮的重要的因素之一。上海檀宮上海綠城玫瑰園 當(dāng)我們評價(jià)一座別墅或者別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。首先是項(xiàng)目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。在前兩項(xiàng)基本差別不大的情形下，別墅自身功能配置上的優(yōu)劣就成為一個(gè)重要的考慮因素。上海紫園別墅豪宅的社交功能、公建特

48、征也是它與普通別墅的重要區(qū)別。頂級豪宅的概念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念中異化出來，有很強(qiáng)的公建特點(diǎn)，更注重社交公共空間的效果，具備獨(dú)特的個(gè)性和藝術(shù)表現(xiàn)力。2.1戶型功能配置 充足的室內(nèi)外停車位及主客停車位分離 別墅類豪宅一般是位于城市邊遠(yuǎn)區(qū)域是低密度、低容積率的獨(dú)棟別墅，以及少部分聯(lián)排或疊拼別墅等低層建筑，擁有獨(dú)立的地下室。這類豪宅的必備要素之一即是數(shù)量充足的室內(nèi)外停車位，且多數(shù)將主人車庫與客人車庫作分離設(shè)計(jì)，避免相互干擾。上海世茂佘山莊園 別墅前院設(shè)置圓形噴水池，形成環(huán)形道路，使車輛出入具有很好的導(dǎo)向性。 足夠的前院空間可停放多輛車，滿足業(yè)主舉辦家庭party等活動(dòng)時(shí)賓客的停車需要。 別墅外特設(shè)室

49、內(nèi)車庫，使主客停車位分離。此外，考慮到豪宅業(yè)主的車可能是加長型豪華轎車，豪宅車庫的平面及空間尺度應(yīng)大于普通別墅的車位，以滿足車輛的停放要求。 主入口處風(fēng)雨廊的設(shè)計(jì) 豪宅中門廊的設(shè)計(jì)使之更像公共建筑，不僅使主、客人下車進(jìn)入大門時(shí)免受日曬雨淋，同時(shí)和主體建筑的體量相呼應(yīng)、突出豪宅的宏偉氣派。通常還會(huì)在此處形成一個(gè)可以回車的小型廣場，也是庭院外公共道路和主入口之間的過渡空間。 成都龍湖.長橋郡 上海綠城玫瑰園 豪華中庭共享空間 豪宅中庭挑高的設(shè)計(jì)使客廳的空間視野開闊，并且共享空間造成的氛圍彰顯出主人尊貴的居住品質(zhì)。營造共享空間的手法是豪宅中常見的設(shè)計(jì)手法之一。上海世茂佘山莊園 8米高的大廳挑高處理，配合歐式墻面裝飾及吊頂，屬純正西式風(fēng)格設(shè)計(jì)。 上下兩層墻體部位均設(shè)置大面積落地玻璃門窗，使室內(nèi)獲得充足采光，并具有良好的視野空間。 中庭大樓梯 中庭樓梯的設(shè)置是別墅類豪宅大廳的視覺中心，常常起到一種聯(lián)系上下空間的橋梁作用。另外，中間休息平臺的設(shè)置尤為講究，不同的設(shè)置方法會(huì)造成不同的空間感受。上海世茂佘山莊園 旋轉(zhuǎn)大樓梯 彰顯豪宅氣派 交通流線明確 豪宅的交通流線包括室外流線和室內(nèi)流線，功能較復(fù)雜和房間數(shù)量較多導(dǎo)致其流線比普通住宅更具復(fù)雜性，