企業(yè)戰(zhàn)略方案-淺析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任

1、文檔資源【摘要】 在國家宏觀調(diào)控的形勢(shì)下， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中， 要在努力追求企業(yè)經(jīng)濟(jì) 效益最大化的同時(shí)，對(duì)未來負(fù)責(zé)實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展、對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)、 對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)負(fù)責(zé)關(guān)注中低收入人群的居住和改善問題。 通過分析目前宏觀調(diào)控背景 和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處境， 提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立社會(huì)責(zé)任的重要性和應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任體 系?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；社會(huì)責(zé)任；宏觀調(diào)控一、問題的提出近年來， 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、 居民收入水平的穩(wěn)步提高和市場經(jīng)濟(jì)體制的日益 完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)出快速的發(fā)展勢(shì)頭， 并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之 一。但在房地產(chǎn)市場總體健康有序的同時(shí)，

2、 局部地區(qū)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱、 投資性 需求比例偏高、 房價(jià)上漲過快、 商品房結(jié)構(gòu)不合理、 房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等不利于行業(yè) 長遠(yuǎn)發(fā)展的問題。這些問題雖是局部問題，但不控制，會(huì)成為全局問題。房地產(chǎn)業(yè)目前存在 的一些不正?，F(xiàn)象， 已對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。 與此同時(shí)， 社會(huì)上關(guān)于開 發(fā)商負(fù)面新聞的報(bào)道從來就沒有停止過。 房地產(chǎn)業(yè)，近年來， 一直是投訴率最高、 糾紛最多 的行業(yè)之一。在國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 有時(shí)幾乎成了人們共同 指責(zé)的對(duì)象。 一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度如此之高、 對(duì)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)如此之大的行業(yè)， 一個(gè)不乏優(yōu)秀分 子的企業(yè)群體， 居然面臨

3、如此嚴(yán)重的信譽(yù)危機(jī)， 實(shí)在值得所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深思。 以上 原因的產(chǎn)生主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任有所缺失。 十七大報(bào)告提出 “住有所居” 的目標(biāo)， 政府要通過各種形式解決百姓的住房問題， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要在發(fā)展過程中承擔(dān)一部分社 會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要為社會(huì)“住有所居”的目標(biāo)做貢獻(xiàn)。二、企業(yè)社會(huì)責(zé)任現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)講求規(guī)則的社會(huì)， 市場主體的行為被形形色色的契約所規(guī)范。 現(xiàn)代社會(huì) 同時(shí)又是一個(gè)迅速變遷的社會(huì)， 不管制度、契約的設(shè)置如何合理、 有效，總不能在任何時(shí)候 都面面俱到。 制度管不到的地方就需要市場主體的責(zé)任感和公益心來彌補(bǔ)。 尤其當(dāng)企業(yè)的經(jīng) 濟(jì)利益與社會(huì)利益、 環(huán)境利益相沖突的

4、時(shí)候， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)更多地體現(xiàn)出作為一個(gè)企業(yè)公民的社 會(huì)責(zé)任，而不能唯利是圖。企業(yè)社會(huì)責(zé)任 （Corporate Social Responsibility， ） 簡稱 CSR。正 式定義雖經(jīng)國內(nèi)、外論壇多次討論，卻仍莫衷一是。國際上普遍認(rèn)同CSR 理念：企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對(duì)股東利益負(fù)責(zé)的同時(shí)，還要承擔(dān)對(duì)員工、對(duì)社會(huì)和環(huán)境的社會(huì)責(zé)任，包括遵守商 業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益、節(jié)約資源等。近年來企業(yè)社會(huì)責(zé)任 被社會(huì)各界人士提及，知名度耳熟能詳。不但是國際間衡量企業(yè)成就的標(biāo)桿，更被視為 21 世紀(jì)企業(yè)的絕對(duì)競爭力之一。 在一場國際企業(yè)公民研討會(huì)中， 全球的重量級(jí)企業(yè)領(lǐng)袖不約而 同表示

5、， CRS是企業(yè)在國際經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扎根與永續(xù)經(jīng)營的一把金鑰匙，也是企業(yè)占領(lǐng)市場的必修學(xué)科和重要學(xué)分。 要談 CRS，首先企業(yè)要有良好的企業(yè)文化。 企業(yè)文化就是企業(yè)內(nèi)部的 價(jià)值觀、倫理觀和道德觀，好的企業(yè)文化，可以影響社會(huì)和大眾， 自然而然成為受歡迎的企 業(yè)公民。要做到這一點(diǎn)，企業(yè)家要有三良 * ，也就是以良心（誠實(shí)不欺的高尚品德） ；良 知（學(xué)習(xí)國內(nèi)國際行業(yè)的新知識(shí)） ，企劃無私的社會(huì)回饋計(jì)劃； 同時(shí)輔助于良能 （貫徹執(zhí)行） ， 讓企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和環(huán)境真誠付出，也借此緊緊抓住員工的向心力。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會(huì)責(zé)任缺失的原因分析 首份中國地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告顯示，對(duì)于“企業(yè)社會(huì)責(zé)任”這一

6、概念， 開發(fā)商認(rèn)知度普遍偏低， 只有半數(shù)左右的開發(fā)商聽說過這一概念。 導(dǎo)致“房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé) 任感缺失”的公眾印象，原因是復(fù)雜的。就自身而言， “企業(yè)公民”理念還沒有建立，缺乏 為社會(huì)履行責(zé)任的自覺性； 就外部來講， 政府承擔(dān)了過多的社會(huì)責(zé)任， 在法律上也沒有對(duì)企 業(yè)設(shè)立基金會(huì)作出規(guī)定，一定程度上 * 了企業(yè)社會(huì)作用的發(fā)揮。因此，盡管這份調(diào)查結(jié)果 顯示，八成以上的房地產(chǎn)企業(yè)都開展了企業(yè)社會(huì)責(zé)任建設(shè)， 影響公眾滿意度的多是一些中小 型企業(yè)。但不能否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)仍然被非議和誠信危機(jī)所困，主要原因有兩個(gè)。（一）少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小企業(yè)的不誠信行為， 導(dǎo)致了整體企業(yè)形象的不佳 近年來， 隨著房

7、地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資回報(bào)率的有所提高， 房地產(chǎn) 成了各類業(yè)外資本追逐的對(duì)象。 加上行業(yè)門檻偏低，以及監(jiān)控的漏洞， 只要有資金實(shí)力，什 么人都可以來做房地產(chǎn)。 這些業(yè)外資本中， 不排除一些企業(yè)確實(shí)想在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)長期發(fā)展， 但也有不少是帶著投機(jī)心理。因而，短視行為，投機(jī)心理，十分普遍。與此同時(shí)，在原有的 開發(fā)企業(yè)中，也存在著良莠不齊的現(xiàn)象。 為了生存，為了掘取更多的利潤， 一些企業(yè)確實(shí)做 了一些違背商業(yè)道德甚至行業(yè)規(guī)定的事情，損害了老百姓的切身利益。事實(shí)上，全國有三萬多家房企，絕大多數(shù)都是誠信經(jīng)營的，真正不誠信的5都不到，真正哄抬房價(jià)的 1都不到。然而，房地產(chǎn)是一個(gè)百姓關(guān)注度高

8、、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、社會(huì)影響 面廣的行業(yè)， 少數(shù)開發(fā)企業(yè)的不誠信行為， 就足以摧毀需要全體開發(fā)企業(yè)長時(shí)間的共同努力 才能構(gòu)建起的行業(yè)信譽(yù)。 它們的短視行為， 不僅會(huì)葬送企業(yè)自身的前途， 也已嚴(yán)重威脅到整 個(gè)行業(yè)的發(fā)展。（二）房價(jià)的過快上漲，社會(huì)責(zé)任的意識(shí)不強(qiáng)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨“牟取暴利”的 指責(zé)房價(jià)的過快上漲， 是政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)， 也是百姓對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn) 生不滿的主要理由。 房價(jià)上升過快， 有其兩面性。 合理的一面是住房品質(zhì)的提升、 建材及土 地成本的上漲、 特定時(shí)期特定區(qū)位產(chǎn)品的供不應(yīng)求等等。 不合理的一面是個(gè)別地方政府打著 經(jīng)營城市的旗號(hào)，大發(fā)賣地財(cái)， 推動(dòng)地價(jià)上漲；少

9、數(shù)城市大拆大建式的城市拓展方式， 造成 了被動(dòng)需求的大幅增加； 個(gè)別開發(fā)企業(yè)哄抬地價(jià)和房價(jià)； 投資客炒作猖獗等等。雖然， 房價(jià) 的漲幅， 并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以完全決定的， 但過快上漲的房價(jià)， 卻讓大多數(shù)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)無辜背上了“牟取暴利”的惡名。認(rèn)為開發(fā)企業(yè)“牟取暴利”最大的理由，是房地產(chǎn) 企業(yè)占有了因土地價(jià)格上漲而產(chǎn)生的增值收益。 當(dāng)然， 作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供者和房價(jià)的直 接制定者， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在穩(wěn)定房價(jià)過程中發(fā)揮更大的作用， 卻是完全可以的。 在房價(jià)問 題上， 政府和社會(huì)之所以對(duì)開發(fā)企業(yè)不滿， 是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)都希望房價(jià)上漲 （人們是買漲 不買跌），少數(shù)企業(yè)甚至哄抬房價(jià)，搞價(jià)格欺

10、詐。以上這兩個(gè)問題的產(chǎn)生， 并不全是開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。 要解決這些問題， 也有賴于包括政 府主管部門在內(nèi)的社會(huì)各界的共同努力。 大家都不要忙于撇清責(zé)任， 而應(yīng)勇于承擔(dān)責(zé)任。 作 為行業(yè)主體的開發(fā)企業(yè)，無疑更應(yīng)在解決上述問題的過程中發(fā)揮出應(yīng)有的積極作用。因?yàn)椋?這不僅關(guān)系到構(gòu)建和諧社會(huì)和行業(yè)繁榮的大局， 更關(guān)系到企業(yè)自身的生存與發(fā)展。 因?yàn)樾袠I(yè) 健康發(fā)展，最大的受益者還是行業(yè)內(nèi)的企業(yè)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任體系構(gòu)建分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 就是要在努力追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的同時(shí)， 建立自己企業(yè)的誠信 體系， 對(duì)未來負(fù)責(zé)實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展； 對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)； 對(duì)構(gòu)建和諧社 會(huì)負(fù)責(zé)關(guān)注中低

11、收入人群的居住和改善問題。（一）誠信為本，建立合理的誠信體系足食，足兵，論語中記載了這樣一個(gè)故事。子貢向孔子求教治國之道，孔子答道：民信之矣?！弊迂晢柸绻坏靡讶サ粢粋€(gè)呢？孔子說， 可去“兵”。假如不得已再去掉一個(gè)呢？ 孔子說，可去“食” ，惟獨(dú)不可去“信” ，因?yàn)椤懊駸o信不立” 。誠信為本，是一個(gè)企業(yè)所應(yīng) 具備的最起碼的商業(yè)倫理。 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、 社會(huì)影響面大、 不僅關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)大 局，更牽涉到廣大購房者的切身利益。 開發(fā)企業(yè)要想改變自己的社會(huì)形象， 成為負(fù)責(zé)任的企 業(yè)公民，必須首先從誠信做起。合理的企業(yè)誠信體系，主要包括以下幾個(gè)方面：1對(duì)業(yè)主誠信。業(yè)主，是企業(yè)的衣食父母。為廣大業(yè)

12、主提供合格的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 是企業(yè)存在的意義所在。 因而， 企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營過程中必須做到：不偷工減料， 不違規(guī)作 業(yè)，確保工程質(zhì)量；不做虛假宣傳，不搞價(jià)格欺詐，履行公開承諾；強(qiáng)化物業(yè)管理，完善售 后服務(wù)，及時(shí)妥善處理業(yè)主投訴，對(duì)已交付的小區(qū)能夠終身負(fù)責(zé)，維護(hù)業(yè)主利益。2對(duì)投資者誠信。股東和股民，是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的終極所有者。我們必須通過健全法人治 理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮全體股東作用，規(guī)范經(jīng)營，提升核心競爭能力，提高企業(yè)的資產(chǎn)收益率，為股 東和股民創(chuàng)造更多的投資收益。3對(duì)合作者誠信。首先，對(duì)材料和服務(wù)供應(yīng)商誠信。住宅產(chǎn)品本身就是一個(gè)產(chǎn)品群， 而不是單一的產(chǎn)品。要打造一流的住宅產(chǎn)品，不僅要有一流的開發(fā)商提供

13、先進(jìn)的開發(fā)理念， 還要有一流的設(shè)計(jì)師、 一流的施工隊(duì)伍、 一流的原材料生產(chǎn)企業(yè)、 一流配套設(shè)施供應(yīng)商及一 流的物業(yè)管理企業(yè)提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、 現(xiàn)場施工、 材料供應(yīng)、 物業(yè)管理在內(nèi)的諸多優(yōu)秀的產(chǎn) 品和服務(wù)。 因而， 一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)商必須必須與材料和服務(wù)供應(yīng)商保持良好的合作關(guān)系。 而 保持良好關(guān)系的前提就是誠信。 其次，對(duì)金融機(jī)構(gòu)誠信。 房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)。任 何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，都必須得到金融機(jī)構(gòu)的資金支持。4對(duì)社會(huì)誠信。依法納稅、參與公益事業(yè)、慈善事業(yè)、關(guān)注社會(huì)弱勢(shì)群體，不僅是企 業(yè)服務(wù)國家建設(shè)、體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的主要途徑， 也是企業(yè)誠信經(jīng)營、 規(guī)范管理 的重要標(biāo)志。（二）

14、樹立科學(xué)發(fā)展觀，對(duì)未來負(fù)責(zé)實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)， 人類從自然界所獲得的 50以上的物質(zhì)原料用來建造各類建筑及其附屬設(shè)施， 這些建筑在建造與使用過程中又消耗了全球50左右的能源。我國是一個(gè)能源、土地、水、原材料等資源嚴(yán)重短缺的國家， 同時(shí)又是一個(gè)資源實(shí)際利用效率很低的國家。 在我國化石能 源資源探明儲(chǔ)量中， 90以上是煤炭， 人均儲(chǔ)量也僅為世界平均水平的二分之一； 人均石油 儲(chǔ)量和天然氣儲(chǔ)量僅為世界平均水平的11和 4.5，人均耕地只有世界人均耕地的1/3 ，水資源僅是世界人均占有量的 1/4 。與此同時(shí)，我國單位建筑面積能耗卻是發(fā)達(dá)國家的 2-3 倍以上；實(shí)心粘土磚每年毀田 12 萬畝。物耗水

15、平與發(fā)達(dá)國家相比， 鋼材消耗高出 10 25， 每拌和 1 立方米混凝土要多消耗水泥 80公斤；衛(wèi)生潔具的耗水量高出 30以上，而污水回 用率僅為發(fā)達(dá)國家的 25。 2004年，我國的鋼產(chǎn)量占全世界的 26，水泥產(chǎn)量占全世界的 37。目前，我國每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積近20億平方米，其中 80以上為高耗能建筑；既有建筑近 400 億平方米， 95以上是高能耗建筑。我國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段， 工業(yè)總量的增長、 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)， 特 別是中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展， 對(duì)能源的需求日趨迫切。 作為能耗大戶的建筑及房地產(chǎn)業(yè)， 若不盡快改變現(xiàn)有的粗放型的生產(chǎn)方式， 行業(yè)發(fā)展必將面臨能源瓶頸

16、。 推廣節(jié)能和節(jié)地建筑， 是國家住宅產(chǎn)業(yè)化工作的重要組成部分， 也是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要舉措。 我 們廣大開發(fā)企業(yè)理應(yīng)在這項(xiàng)工作中有所作為。（三）對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)。企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營是市場健康運(yùn)行的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天， 成果來之不易， 更要 珍惜。 因?yàn)橹挥蟹€(wěn)定而繁榮的市場環(huán)境， 才能為企業(yè)營造一個(gè)合理發(fā)展的空間。 一批地產(chǎn)骨 干企業(yè)以身作則， 加強(qiáng)行業(yè)自律， 自覺抵制市場經(jīng)營活動(dòng)中的不良行為。 江西省部分大型房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)向全省同行發(fā)出十條倡議， 把控制房價(jià)過快上漲、 確保市場健康有 序發(fā)展作為自己的責(zé)任。成都市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起，成都萬科、成都置

17、信等 52 家房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)名簽署了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范交易行為誠信承諾書 ，向社會(huì)公布了誠信 交易、不變相哄抬房價(jià)的十二條承諾。 福州二十二家影響力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過媒體 倡議， 恪守誠信經(jīng)營原則， 做對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商。 包括跨國集團(tuán)融僑集團(tuán)在內(nèi)的福州知 名地產(chǎn)商表示， 只有穩(wěn)定的房價(jià)才有健康的樓市， 才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。 他們倡 議，對(duì) 2007年 8月 31日前開盤的項(xiàng)目將不提價(jià)；新開盤的項(xiàng)目，決不哄抬房價(jià)。同時(shí)，他 們承諾不違規(guī)預(yù)售商品房， 不發(fā)布虛假廣告欺詐消費(fèi)者。 他們還表示將接受政府有關(guān)職能部 門、新聞媒體和消費(fèi)者監(jiān)督。目前，福州有 300 多家房地產(chǎn)開發(fā)企

18、業(yè)，而發(fā)出倡議的二十二 家企業(yè)，無論商品房開工面積、土地儲(chǔ)備均占總量一半以上。（四）對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)負(fù)責(zé)關(guān)注中低收入人群的居住和改善問題。 國家對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策， 是持續(xù)且逐步完善的。 國務(wù)院 1998年 23 號(hào)文件明 確提出： 對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。 最低收入家庭租賃由政府或單位提供的 廉租住房； 中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房； 其他收入高的家庭購買、 租賃市場價(jià)商品住房。 國務(wù)院 2003年 18 號(hào)文件提出： 讓高中收入家庭購買商品房， 嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房的購買 者資格，主要面向低收入家庭，并用廉租房解決更低收入家庭的住房問題。國務(wù)院 2005 年 26 號(hào)文

19、件明確：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。城市嚴(yán)控低密度、高檔住房建設(shè)，增 設(shè)土地出讓前置條件， 以保證中低價(jià)位、 中小套型住房的有效供應(yīng)； 同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì) 適用住房建設(shè)， 完善廉租住房制度； 再就是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度。 對(duì)居住用地和住房價(jià)格 上漲過快的地方， 適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例， 著重增加中低價(jià)位普通商品住房 和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知 （國辦發(fā) 2006 37號(hào)）重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品 住房，增加住房有效供應(yīng)。城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下 住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上