某房地產公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要

1、1青島某房地產公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要青島某房地產公司三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2007-2009）2第一部分第一部分 戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析第一章行業(yè)動態(tài)分析第二章青島地區(qū)房地產市場分析第三章企業(yè)內部核心業(yè)務現(xiàn)狀分析第二部分第二部分 整體戰(zhàn)略方案整體戰(zhàn)略方案第一章戰(zhàn)略目標第二章戰(zhàn)略定位第三章戰(zhàn)略選擇第四章職能戰(zhàn)略第三部分第三部分 戰(zhàn)略實施計劃戰(zhàn)略實施計劃第一章總體計劃第二章戰(zhàn)略實施推進分解計劃第三章保障措施第四部分第四部分 其他其他3第一部分 戰(zhàn)略分析地產三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要地產三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要4第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析5第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析6第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析房

2、地產房地產E網(wǎng)網(wǎng)7第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析8第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析91、國家城市化發(fā)展進程加快、人口年齡結構的特點決定房地產市場較長時間將是剛性需求，并逐步趨于理性發(fā)展。2、住宅產業(yè)化的健康發(fā)展，住房供應結構將趨于合理。3、宏觀調控的深入及調控體系的建立將使房價水平逐步趨于平穩(wěn)。4、節(jié)能住宅、環(huán)保住宅將是今后我國在各項政策上鼓勵發(fā)展的重點。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析10一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析 1、2003-2005年青島市房地產指標統(tǒng)計 例表如下：2、2006-2007年青島市住宅開發(fā)計劃 例表如下：第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析(單

3、位：萬平方米)113、十一五期間青島市內四區(qū)住宅規(guī)劃 例表如下：第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析124、十一五期間黃島區(qū)住宅開發(fā)計劃 例表如下：第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析13 5、開發(fā)量分析（1）2003-2006年青島地區(qū)住宅開發(fā)量穩(wěn)步增長。（2）07年青島市內四區(qū)的政策性住房占20%、村莊和舊城改造占40%、商品房占40%。（3）07年黃島區(qū)政策性住房占32%、村莊和舊城改造占20%、商品房占48%。（4）自07年開始青島地區(qū)的商品房開發(fā)比重已經(jīng)低于住宅總開發(fā)面積的50%。

4、（5）除市區(qū)外，嶗山、黃島、膠南等地區(qū)07-09年房地產開發(fā)量計劃仍然排在前列。（6）區(qū)域性差異仍然存在。一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析一、青島地區(qū)房地產開發(fā)量分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析141、經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，房地產市場前景廣闊2、2008年奧運會效應，拉動房地產持續(xù)發(fā)展。3、市民生活水平提高，住房需求市場旺盛4、宏觀調控效應初顯，消費者購房行為趨于理性5、一橋一隧建設將促使西海房價進入一個新的提升階段。6、內地人到沿海購房比例的持續(xù)增長，將進一步拉動市場需求。二、青島地區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢分析二、青島地區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析15第一部分戰(zhàn)略分析第一

5、部分戰(zhàn)略分析一、行業(yè)競爭對手初步評價一、行業(yè)競爭對手初步評價161 1、企業(yè)眾多，競爭激烈、企業(yè)眾多，競爭激烈 魯澤、城發(fā)、華歐、福瀛等開發(fā)區(qū)本土企業(yè)在行業(yè)內已有不小影響，集力等新入行者也實力雄厚，專業(yè)地產更是專業(yè)化水平高，項目影響大。所開發(fā)項目無論規(guī)模、地段還是定位都比較接近，惡戰(zhàn)在所難免。2 2、專業(yè)地產，影響甚深、專業(yè)地產，影響甚深 直到現(xiàn)在，作為開發(fā)區(qū)的三大代表型樓盤“陽光海岸”、“千禧龍花園”及“傲海星城”，皆為青島市區(qū)企業(yè)所為。而如今，上實、中南、海信、天泰等專業(yè)地產動作更是不小，其影響將對開發(fā)區(qū)的房地產市場帶來強勁旋風。3 3、本土企業(yè)，多元經(jīng)營、本土企業(yè)，多元經(jīng)營本地開發(fā)企業(yè)，

6、如華歐、福瀛、集力、歐美等，多為多元化經(jīng)營。對于地產開發(fā)而言，優(yōu)勢明顯，劣勢也很明顯。4 4、地產，差異運作地產，差異運作我們的優(yōu)勢是有一定的房地產開發(fā)經(jīng)驗和教訓，有一定的隊伍建設，有一定的品牌和口碑，有集團的資金后盾。我們的劣勢是專業(yè)化程度及專業(yè)化意識還沒有深入到各個層面，產品的差異化不強。所以地產必須做精、做強、做出特色，避開同質化。二、行業(yè)競爭對手的初步分析二、行業(yè)競爭對手的初步分析第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析17一、一、地產前三年房地產開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計地產前三年房地產開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計 1、2004-2006年開工、竣工、銷售面積及回款統(tǒng)計匯總第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析182、

7、房屋存量統(tǒng)計第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析一、一、地產前三年房地產開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計地產前三年房地產開發(fā)業(yè)務現(xiàn)狀統(tǒng)計19 從投資策劃、土地獲取、土地開發(fā)、規(guī)劃設計、施工管理和銷售管理等六大環(huán)節(jié)形成了企業(yè)價值鏈，進行內部環(huán)境分析：投資策劃 土地獲取 土地開發(fā) 規(guī)劃設計 施工管理銷售管理人力資源融資能力組織機構研發(fā)能力 利利潤潤 投資策劃能力、區(qū)域內土投資策劃能力、區(qū)域內土地獲取能力較強地獲取能力較強產品設計開發(fā)、規(guī)劃和產品設計開發(fā)、規(guī)劃和施工管理能力較弱施工管理能力較弱銷售管理能力一般銷售管理能力一般第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開發(fā)運營能力分析二、公司開發(fā)運營能力分析201、有較好的

8、地域品牌、2、適應發(fā)展的土地儲備、3、較強的資金實力 4、有一定的開發(fā)經(jīng)驗S：優(yōu)：優(yōu) 勢勢1、國家宏觀政策指導樓市良性發(fā)展2、經(jīng)濟發(fā)展帶動強勁市場需求3、西海岸自然及人文環(huán)境優(yōu)越4、橋隧建設帶動區(qū)域市場活躍5、西海岸為青島市重點發(fā)展區(qū)域6、公司實力品牌占得市場先機O：機：機 會會1、規(guī)范化管理不足2、專業(yè)化、市場化運作程度不高3、運營能力不強4、人力資源、企業(yè)團隊建設薄弱W：不足：不足1、國家政策影響2、客戶持幣待購3、投資外地客戶偏重入住率低4、開發(fā)企業(yè)惡性競爭同質化競爭加劇T：風險：風險地產戰(zhàn)略地位第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析二、公司開發(fā)運營能力分析二、公司開發(fā)運營能力分析房地產房地產

9、E網(wǎng)網(wǎng)21房地產開發(fā)建筑內接工程為主營銷以本地座銷為主物業(yè)二、現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展狀況分析二、現(xiàn)有業(yè)務發(fā)展狀況分析現(xiàn)有業(yè)務狀況：現(xiàn)有業(yè)務狀況：依托房地產開發(fā)、建筑、營銷、物業(yè)，基本上形成了一條自開發(fā)至物業(yè)的完整產業(yè)鏈。房地產開發(fā)為現(xiàn)有核心產業(yè)，以原有工業(yè)土地變更和自主開發(fā)為主，土地獲取能力較強，主要依靠政府政策支持，但專業(yè)化程度不高。建筑產業(yè)正逐步推向外部市場，內部機制影響整體運營能力提升，市場化運作程度不高，外接工程能力弱。營銷主要以本地售樓處座銷為主，無差異化營銷策略。1.現(xiàn)有樓盤全部由物業(yè)公司承接，物業(yè)沒有形成真正的服務品牌。但從整個產業(yè)鏈來看，現(xiàn)有業(yè)務中物業(yè)經(jīng)營業(yè)務在現(xiàn)實資源、核心能力和市場關

10、聯(lián)度上相關度均較大，風險關聯(lián)度較小，應強化其戰(zhàn)略地位。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析22地產與其他地產開發(fā)商一樣面臨著前所未有的發(fā)展機遇，同時又面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，要使地產能夠穩(wěn)健快速發(fā)展，必須解決速度與規(guī)模、品質速度與規(guī)模、品質與創(chuàng)新與創(chuàng)新的問題。也就是說：要在提高產品品質和不斷創(chuàng)新的前提下，以高效率形成規(guī)模化要在提高產品品質和不斷創(chuàng)新的前提下，以高效率形成規(guī)模化獲取高收益，并推動獲取高收益，并推動地產的快速發(fā)展地產的快速發(fā)展(生存點生存點) 。面對機遇和挑戰(zhàn)：地產要在研發(fā)設計、市場營銷、工程管理、建筑施工、要在研發(fā)設計、市場營銷、工程管理、建筑施工、物業(yè)服務上不斷創(chuàng)新，確立物業(yè)服務上不斷創(chuàng)

11、新，確立“健康住宅健康住宅”的的地產品牌地產品牌(發(fā)展點發(fā)展點)。第一部分戰(zhàn)略分析第一部分戰(zhàn)略分析23第二部分 戰(zhàn)略方案地產三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要地產三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要24地產要不斷穩(wěn)步健康發(fā)展，確立地產的品牌地位，必須打造企業(yè)的核心競爭能力，推進企業(yè)五大能力的平衡發(fā)展，本部份從四個方面對此加以論述。第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案品品 牌牌核心競爭力整合提升導引導引25一、共同愿景一、共同愿景集團共同愿景集團共同愿景創(chuàng)造健康生活地產共同愿景地產共同愿景成為中國開發(fā)高品質住宅的地產企業(yè)二、使命二、使命集團使命集團使命為世界的家庭提供高品質生活享受地產使命地產使命健康環(huán)境健康材料健康住宅 創(chuàng)造健

12、康綠色家園健康社區(qū)健康服務第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案26p以房地產開發(fā)為核心產業(yè)，其他產業(yè)以房地產開發(fā)為核心產業(yè)，其他產業(yè)(建筑、物業(yè)等建筑、物業(yè)等)依托核心產業(yè)快速發(fā)依托核心產業(yè)快速發(fā)展。展。通過理順內部管理機制，堅持項目管理制，通過三年的努力，將地產打造為對外適應市場、對內高效運作的綜合性專業(yè)化房地產開發(fā)企業(yè)。1、房地產公司三年內達到一級開發(fā)資質條件，爭創(chuàng)青島市地產十強企業(yè)，成為山東省知名房地產企業(yè)。三年累計開工面積70萬平方米以上、可售面積70萬平方米以上、銷售收入實現(xiàn)30億元。2、建筑公司三年內發(fā)展為膠南市建筑行業(yè)第一梯隊，每年承接工程量按30%以上的速度增長，三年承接工程量萬平

13、方米。3、物業(yè)公司實現(xiàn)二級企業(yè)資質，三年內成為青島市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，基本確立物業(yè)服務品牌。 二、總體目標二、總體目標第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案27第三層面第三層面確立健康住宅地產健康住宅地產的品牌地位第二層面第二層面鞏固住宅地產住宅地產地位涉足經(jīng)營地產經(jīng)營地產第一層面第一層面確保核心業(yè)務住宅地產住宅地產開發(fā) 三年 五年 五至十年地產三個層面戰(zhàn)略示意圖地產三個層面戰(zhàn)略示意圖第二章戰(zhàn)略定位第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案一、一、地產三個層面戰(zhàn)略示意圖地產三個層面戰(zhàn)略示意圖281 1、房地產開發(fā)定位、房地產開發(fā)定位以健康住宅開發(fā)為主。以健康住宅開發(fā)為主。通過塑造“綠色、健康住宅”的社會形象，

14、成為青島地區(qū)健康住宅的引領者。立足青島西海岸，適時向其他區(qū)域發(fā)展。立足青島西海岸，適時向其他區(qū)域發(fā)展。在現(xiàn)有品牌樓盤“風和日麗”的基礎上，集中優(yōu)勢資源開發(fā)西海岸精品樓盤，打造西海岸第一品牌，09年考慮在青島購買土地為 “大廈”的籌建做好準備。2 2、建筑公司定位、建筑公司定位由個體承包，調整為項目管理承包運作模式。首先做強膠南地區(qū)，其次立足青島地區(qū)，而后涉足省內其他地區(qū)?！跋壬妫僮鰪?，后做大，逐步全面走向市場。”3 3、營銷定位、營銷定位以自主銷售為主，適時引進專業(yè)公司實行策劃銷售代理。4 4、物業(yè)定位、物業(yè)定位以服務為主，作為提升地產品牌的重要輔助品牌。第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案二

15、、各業(yè)務領域定位各業(yè)務領域定位29第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇一、房地產開發(fā)戰(zhàn)略一、房地產開發(fā)戰(zhàn)略1、以標桿企業(yè)為跟進學習的目標，追求專業(yè)、品質、穩(wěn)健和創(chuàng)新（跟）。（跟）。2、與優(yōu)秀專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作，實行強強聯(lián)合（靠（靠）。3、開發(fā)健康住宅，注入綠色健康理念，引領健康住宅新潮流（創(chuàng)）。（創(chuàng)）。4、以存量土地開發(fā)為主，參與市場拿地為輔（穩(wěn)）。（穩(wěn)）。二、營銷戰(zhàn)略二、營銷戰(zhàn)略1、強化前期策劃定位，由關注客戶需求過渡至引導客戶需求。2、從“整合營銷”“體驗營銷”，最終實現(xiàn)“主題營銷”的模式.3、推行“孔雀開屏”戰(zhàn)略，注重產品品質，展示自身優(yōu)點，引導客戶消 費，促進客戶成交（即先

16、建設社區(qū)環(huán)境，裝修示范單位，將產品最好的一面展示客戶）。30第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第三章戰(zhàn)略選擇三、建筑戰(zhàn)略三、建筑戰(zhàn)略 以建筑品質、施工速度為突破口，實行集約化管理，提升品牌知名度。四、物業(yè)戰(zhàn)略物業(yè)戰(zhàn)略 真誠服務、主動服務、全員服務，服務精細化、標準化。31第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略一、提升投資把握能力策略一、提升投資把握能力策略1 1、提高投資風險控制能力提高投資風險控制能力:建立項目風險評估和控制機制。規(guī)范土地操作，避免政策風險。2 2、提高投資盈利把握能力提高投資盈利把握能力:堅持“關注市場、關注成本、關注贏利”，建立以項目管理為主的成本控制中心，逐步實現(xiàn)

17、利潤核算。進行全面預算管理，實現(xiàn)成本的事前控制。32第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略二、提升研發(fā)定位能力策略二、提升研發(fā)定位能力策略1、從產品市場定位逐步實現(xiàn)依據(jù)市場的產品標準定位，打造自己的健康住宅品牌；2、與設計能力較強、服務意識領先的設計單位建立戰(zhàn)略合作關系，將公司戰(zhàn)略意圖、價值觀、開發(fā)理念貫徹到產品設計中；3、在社會資源的整合與合作中快速提高自身的研發(fā)能力，培育自己的研發(fā)隊伍，適時成立產品研發(fā)中心。三、提升項目管理控制能力策略三、提升項目管理控制能力策略1、實行項目利潤核算；2、將以年為周期改為以項目為周期考核；3、以新開發(fā)項目為試點，推行項目管理制。33第二部分戰(zhàn)略方案

18、第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略四、人力資源戰(zhàn)略 重點抓好一個規(guī)劃、四個體系。 一個規(guī)劃一個規(guī)劃 建立以培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人為導向的職業(yè)生涯規(guī)劃，全面建立起適合企業(yè)快速穩(wěn)健發(fā)展的職業(yè)經(jīng)理人隊伍。 為實現(xiàn)上述目標應確立以下四個體系：為實現(xiàn)上述目標應確立以下四個體系：人才選拔體系人才選拔體系既重視內部人才培養(yǎng)選拔，又重視企業(yè)奇缺人才的引進；績效管理體系績效管理體系建立以貢獻度和業(yè)績?yōu)閷虻目冃Ч芾眢w系；薪酬福利體系薪酬福利體系建立短期激勵與長期激勵相結合的薪酬福利體系；培養(yǎng)培訓體系培養(yǎng)培訓體系通過主題年活動，培養(yǎng)一批培訓師骨干，帶動整體隊伍的綜合水平，建立起學習型組織。34第二部分戰(zhàn)略方案

19、第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略五、財務戰(zhàn)略五、財務戰(zhàn)略提升財務核算職能，三年內完成向管理型財務過渡。重視事前、事中控制，推行全面預算管理。培養(yǎng)懂業(yè)務、會管理的復合型人才。六、提升市場營銷能力策略六、提升市場營銷能力策略建立一支公開、公平、專業(yè)、學習型營銷團隊。建立一套清晰、高效的營銷作業(yè)流程。銷售模式由目前自行銷售逐步過度至自行銷售+專業(yè)代理銷售，由此縮短項目銷售周期。35第二部分戰(zhàn)略方案第二部分戰(zhàn)略方案第四章職能戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略七、品牌戰(zhàn)略1、品牌結構、品牌結構選擇以公司品牌+產品系列品牌為主導的品牌戰(zhàn)略，在“風和日麗”品牌已具有一定影響力的前提下，以開發(fā)系列精品樓盤提升公司品牌。2、品牌定

20、位、品牌定位以“創(chuàng)造健康綠色家園”為核心定位，確定“健康”系列的生活理念品牌。3、品牌目標、品牌目標三年內發(fā)展為青島市知名健康品牌。4、品牌舉措、品牌舉措圍繞“健康”主題，推出產品系列，重塑區(qū)別于同質化的品牌。以超值的物業(yè)服務，滿足客戶安全、方便、舒適等心理需求，打造服務品牌。以產品項目品牌帶動公司品牌。通過整合投資把握能力、研發(fā)定位能力、規(guī)劃設計能力、管理控制能力、市場營銷能力，提高企業(yè)核心競爭力，提升品牌知名度。36第三部分 實施計劃地產三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要地產三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要37一、07-09年開工、竣工、回款計劃年開工、竣工、回款計劃第一章開發(fā)計劃第三部分實施計劃第三部分實施計劃備

21、注：備注：1、07-09年開工計劃見附件一年開工計劃見附件一 幻燈片幻燈片 372、07-09年竣工計劃見附件二年竣工計劃見附件二 幻燈片幻燈片 383 3、0707年銷售回款計劃見附件三年銷售回款計劃見附件三 幻燈片幻燈片 39394 4、0808年銷售回款計劃見附件四年銷售回款計劃見附件四 幻燈片幻燈片 40405 5、0909年銷售回款計劃見附件五年銷售回款計劃見附件五 幻燈片幻燈片 414138第三部分實施計劃第三部分實施計劃附一：附一：07-0907-09年開工進度計劃年開工進度計劃房地產房地產E網(wǎng)網(wǎng)39第三部分實施計劃第三部分實施計劃附二：附二：07-0907-09年竣工進度計劃年竣工進度計劃40第三部分實施計劃第三部分實施計劃附三：附三：07年預售及回款計劃年預售及回款計劃41第三部分實施計劃第三部分實施計劃附四：附四：0808年預售及回款計劃年預售及回款計劃42第三部分實施計劃第三部分實施計劃附五：附五：09年預售及回款計劃年預售及回款計劃43第三部分實施計劃第三部分實施計劃第二章各業(yè)務單元的收入、利潤計劃各業(yè)務單元的收入、利潤計劃備注：地產開發(fā)利潤計劃后補