水岸清華高層產(chǎn)品細(xì)化結(jié)論

1、高層定位4個(gè)任務(wù)執(zhí)行（mind）在這次任務(wù)制作過(guò)程中，有兩點(diǎn)重要的體會(huì)和發(fā)展商分享其一：發(fā)展商應(yīng)該用設(shè)計(jì)別墅的思想來(lái)設(shè)計(jì)公寓其二：我們要盡快解決大部分人所認(rèn)為的“公寓不高檔不能體現(xiàn)身份感”“有錢(qián)就買(mǎi)別墅”“只有別墅才高檔”思想。四個(gè)要完成的任務(wù)及完成思路：1、b-38周邊中高檔項(xiàng)目（高層小高層，高檔多層洋房）的調(diào)查作業(yè)思路：了解主力，次主力和三主力的去化情況，速度及購(gòu)買(mǎi)人結(jié)論方式：主表體現(xiàn)以上各項(xiàng)目情況 附表體現(xiàn)：戶(hù)型演變趨勢(shì)曲線(xiàn)圖價(jià)格演變趨勢(shì)曲線(xiàn)圖客戶(hù)來(lái)源區(qū)域說(shuō)明承受總價(jià)趨勢(shì)曲線(xiàn)圖文字說(shuō)明產(chǎn)品力和特征2、b-38周邊待開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)情況及項(xiàng)目定位預(yù)判；作業(yè)思路：找出吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、越湖路沿線(xiàn)已

2、拍土地資料并做數(shù)據(jù)和判斷情況列表結(jié)論方式：主表體現(xiàn)地塊的基本數(shù)據(jù)資料 附表體現(xiàn)：各地塊預(yù)期售價(jià)浮點(diǎn)圖b-38高層產(chǎn)品在未來(lái)3年內(nèi)的市場(chǎng)份額餅狀圖3、9000元在蘇州可購(gòu)產(chǎn)品可選型分析（此任務(wù)分解為三個(gè)分任務(wù)）；作業(yè)思路：進(jìn)行任務(wù)分解，分為三個(gè)小任務(wù)： 1）9000元單價(jià)產(chǎn)品在2年內(nèi)的可選范圍 2）未來(lái)有可能接受本項(xiàng)目總價(jià)的客戶(hù)容量分析 3）高層產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)關(guān)系分析小任務(wù)一：9000元單價(jià)產(chǎn)品在2年內(nèi)的可選范圍表達(dá)方式：1）目前蘇州在售的單價(jià)9000元產(chǎn)品項(xiàng)目列表2）未來(lái)兩年9000元可能買(mǎi)到的區(qū)域列表小任務(wù)二：未來(lái)有可能接受本項(xiàng)目總價(jià)的客戶(hù)容量分析表達(dá)方式：本案預(yù)設(shè)不同戶(hù)型總價(jià)段的購(gòu)

3、買(mǎi)容量池分析列表小任務(wù)三：高層產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)關(guān)系分析作業(yè)思路：列舉園區(qū)高檔高層的熱銷(xiāo)和吳中區(qū)的別墅的熱銷(xiāo)及客戶(hù)訪(fǎng)談來(lái)說(shuō)明需求的可轉(zhuǎn)移關(guān)系表達(dá)方式：1）分析園區(qū)高檔公寓及別墅的發(fā)展2）分析吳中區(qū)別墅發(fā)展3）別墅和商業(yè)客戶(hù)抽樣訪(fǎng)談4、各面積段下，精典戶(hù)型大搜索，各類(lèi)戶(hù)型面積段列表作業(yè)思路：選定各個(gè)區(qū)域的代表性樓盤(pán)，對(duì)各個(gè)戶(hù)型進(jìn)行歸類(lèi)。表達(dá)方式：戶(hù)型面積匯總表任務(wù)一、主表：b-38周邊中高檔項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容基本情況銷(xiāo)售情況區(qū)位項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型上市時(shí)間開(kāi)發(fā)商戶(hù)型等級(jí)房型功能面積段月均去化套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格總價(jià)段（萬(wàn)元）客戶(hù)來(lái)源越溪石湖之韻電梯公寓05.2江蘇吳中集團(tuán)有限公司主力戶(hù)型兩房93、95253

4、70035-60開(kāi)發(fā)商關(guān)系客戶(hù)政府官員，越溪鎮(zhèn)客戶(hù)，國(guó)際教育園的老教職工次主力戶(hù)型三房111、126三主力戶(hù)型復(fù)式130石湖華城花園洋房06.12江蘇吳中集團(tuán)有限公司主力戶(hù)型三房1309530064-85開(kāi)發(fā)商關(guān)系客戶(hù)政府官員為主次主力戶(hù)型三房154三主力戶(hù)型兩房98錦悅苑電梯花園洋房07.6蘇州新澤地產(chǎn)有限公司主力戶(hù)型三房136、147、15811570068100海關(guān)、國(guó)土局等政府部門(mén)官員、國(guó)際教育園高級(jí)教師改善居住環(huán)境、錦華苑品牌的忠實(shí)客戶(hù)投資（主要來(lái)自于新區(qū)、市區(qū)和港澳臺(tái)）次主力戶(hù)型兩房120三主力戶(hù)型四房194環(huán)線(xiàn)左右金帝城市別墅花園洋房04.10蘇州金帝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司主力戶(hù)型三

5、房1352544004259彩香、三元、胥江路等環(huán)線(xiàn)左右老新村內(nèi)改善居住換房者及結(jié)婚初次置業(yè)者次主力戶(hù)型兩房95100三主力戶(hù)型/云庭高層05.4蘇州新發(fā)市政公用發(fā)展有限公司主力戶(hù)型三房1191403347005293胥江路、勞動(dòng)路、西環(huán)路沿線(xiàn)板塊改善居住換房者及結(jié)婚初次置業(yè)者次主力戶(hù)型兩房96106三主力戶(hù)型一房79金色家園情景洋房07.6蘇州萬(wàn)科主力戶(hù)型四房169州環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)政府公務(wù)員，私營(yíng)企業(yè)主，新區(qū)、吳中區(qū)外企白領(lǐng)、中高層管理者次主力戶(hù)型三房142三主力戶(hù)型/附表：1） 戶(hù)型演變趨勢(shì)曲線(xiàn)圖2） 價(jià)格演變趨勢(shì)曲線(xiàn)圖價(jià)格漲幅明顯，年均漲幅超過(guò)10%，區(qū)域價(jià)值不斷被重

6、新認(rèn)知。3） 客戶(hù)來(lái)源區(qū)域變化越溪版塊由最初的鎮(zhèn)區(qū)居民和開(kāi)發(fā)商關(guān)系戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，到與項(xiàng)目有一定距離的吳中城南地區(qū)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，再到吸引了市區(qū)、新區(qū)等其他區(qū)域的客戶(hù)群，客戶(hù)來(lái)源區(qū)域不斷的外擴(kuò)。4） 承受總價(jià)趨勢(shì)曲線(xiàn)圖外向型經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，創(chuàng)造了一大批新富階層，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力足夠的條件下，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商的介入帶來(lái)創(chuàng)新的產(chǎn)品和全新的營(yíng)銷(xiāo)手段，使得板塊價(jià)值被不斷提升，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的判斷也更趨于理性和開(kāi)放，對(duì)總價(jià)的承受力也越來(lái)越高。5） 產(chǎn)品力和特征發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品力和產(chǎn)品特征已經(jīng)成為項(xiàng)目推廣中最重要的因素，開(kāi)發(fā)商把越來(lái)越多的精力放在產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)和新生活方式的塑造上。任務(wù)二、b-38周邊待開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)情況及

7、項(xiàng)目定位預(yù)判；（主表）編號(hào)位置占地面積規(guī)劃容積率建筑面積樓面單價(jià)開(kāi)發(fā)商預(yù)期定位預(yù)期售價(jià)（清水房）預(yù)期上市時(shí)間蘇地2006-b-21開(kāi)發(fā)區(qū)吳中大道南側(cè)、西塘河西側(cè)210217.41.6336347.84（90平米以下占建筑面積50%以上）1323.04江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中高檔大型社區(qū)70008000最早2009年蘇地2006-g-65開(kāi)發(fā)區(qū)邵昂路西側(cè)、小石湖路南北側(cè)5693171.87872631103招商局地產(chǎn)控股股份有限公司、深圳市南山開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司高檔大型社區(qū)65007000最早2008年初蘇地2007-b-5吳中開(kāi)發(fā)區(qū)吳港南路南側(cè)、邵昂路西側(cè)94432.31.5141648.52

8、245招商局地產(chǎn)控股股份有限公司高檔大型社區(qū)75008000最早2009年蘇地2007-g-21吳中開(kāi)發(fā)區(qū)邵昂路東側(cè)、東吳三路南側(cè)8281.32.520703.252964江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司中高檔大型社區(qū)70008000最早2008年初109355.41.5164033.1192747.61.5289121.4附表 1）各地塊預(yù)期售價(jià)浮點(diǎn)圖隨著地價(jià)的不斷抬升，大品牌開(kāi)發(fā)商的介入，區(qū)域板塊的不斷被認(rèn)知，與城市的關(guān)聯(lián)性不斷增強(qiáng)，未來(lái)地塊的售價(jià)將會(huì)不斷創(chuàng)出新高，與中心城區(qū)價(jià)格的差異也會(huì)逐漸縮小，尤其是占有山水景觀(guān)稀缺資源的項(xiàng)目?jī)r(jià)值將會(huì)成為區(qū)域價(jià)值的標(biāo)桿。2）b-38高層產(chǎn)品在未來(lái)3年內(nèi)的市場(chǎng)份

9、額餅狀圖任務(wù)三、9000元在蘇州可購(gòu)產(chǎn)品可選型分析（此任務(wù)分解為三個(gè)分任務(wù)執(zhí)行）；小任務(wù)一：9000元單價(jià)產(chǎn)品在2年內(nèi)的可選范圍1）目前蘇州在售的單價(jià)9000元產(chǎn)品項(xiàng)目列表區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型目前售價(jià)最近一批上市時(shí)間開(kāi)發(fā)商面積段月均去化套數(shù)資源條件市區(qū)瑞基花園商住小高層110002006.12.01蘇州瑞基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司922127古城區(qū)稀缺人文資源成熟教育、商貿(mào)配套園區(qū)湖濱一號(hào)高層140002007-7-5中海發(fā)展1626強(qiáng)勁的外向型經(jīng)濟(jì)支撐、區(qū)位交通、湖景資源、開(kāi)發(fā)商品牌玲瓏灣高層10000150002007-5-19萬(wàn)科114-23020強(qiáng)勁的外向型經(jīng)濟(jì)支撐、區(qū)位交通、湖景資源、開(kāi)發(fā)

10、商品牌天域高層14000（含精裝修價(jià)格2000）2007-6-23華新國(guó)際2805強(qiáng)勁的外向型經(jīng)濟(jì)支撐、區(qū)位、成熟商貿(mào)配套、開(kāi)發(fā)商品牌、湖景資源金湖灣高層12000（含精裝修價(jià)格2800）2007-6晉合22010強(qiáng)勁的外向型經(jīng)濟(jì)支撐、開(kāi)發(fā)商品牌中茵皇冠高層28000（含精裝修價(jià)格3000）2007-7-7中茵240-28010區(qū)位、一線(xiàn)湖景、成熟配套 區(qū)位、稀缺資源、開(kāi)發(fā)商品牌是目前高檔公寓產(chǎn)品存在的關(guān)鍵因素。 2）未來(lái)兩年9000元可能買(mǎi)到的區(qū)域列表區(qū)域板塊資源條件園區(qū)青劍湖強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐、交通、稀缺湖泊資源獨(dú)墅湖斜塘河新區(qū)長(zhǎng)江路、竹園路區(qū)位、配套楓橋區(qū)位、配套吳中區(qū)越湖路、邵昂路區(qū)位、交

11、通、配套、山水資源相城元和區(qū)位、配套陽(yáng)澄湖西南區(qū)位、湖景資源、水產(chǎn)資源未來(lái)獨(dú)墅湖版塊將是我們最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。小任務(wù)二：未來(lái)有可能接受本項(xiàng)目總價(jià)的客戶(hù)容量分析a工作思路：本案預(yù)設(shè)不同戶(hù)型總價(jià)段的購(gòu)買(mǎi)容量池分析列表產(chǎn)品面積面積配比客戶(hù)類(lèi)型容量池一房一廳1005.56%投資型、個(gè)性需求型、再購(gòu)帶動(dòng)型來(lái)自市區(qū)、吳中區(qū)的新貴精英，吳中區(qū)子女不在身邊的老年人兩房?jī)蓮d1202.22%投資型、體驗(yàn)型吳中區(qū)和環(huán)線(xiàn)周?chē)醮芜M(jìn)入高檔社區(qū)的體驗(yàn)型客戶(hù)、吳中區(qū)家境殷實(shí)的新婚夫婦三房+一房16518026.67%需求型吳中區(qū)、新區(qū)、環(huán)線(xiàn)左右蘇州本地人、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員四房20037.04%投資型、舒適型吳中區(qū)

12、、吳江的私營(yíng)企業(yè)主、大型企業(yè)高管、技術(shù)精英豪華大平層25027024.07%填補(bǔ)型、享受型吳中區(qū)、吳江的身價(jià)較高的私營(yíng)企業(yè)主空中別墅2503004.44%填補(bǔ)型、享受型吳中區(qū)、吳江的絕對(duì)頂層的高收入階層小任務(wù)三：1、 分析園區(qū)高檔公寓及別墅的發(fā)展各階段典型高檔公寓及別墅基本情況列表上市時(shí)間板塊項(xiàng)目名稱(chēng)類(lèi)型上市背景客戶(hù)來(lái)源主要關(guān)注要素19992000湖西臨湖翠湖雅居別墅、小高層園區(qū)湖西處于初步發(fā)展階段，金雞湖為郊區(qū)山水景觀(guān)區(qū)形象，較為偏遠(yuǎn)蘇州古城市區(qū)，園區(qū)工作的外籍人士臨近水景資源，看重生態(tài)環(huán)境，臨近工作地點(diǎn)瀾韻苑別墅20012003湖西臨湖東方春曉獨(dú)棟別墅政府加大投資力度，園區(qū)湖西大面積開(kāi)發(fā)普

13、通公寓住宅，金雞湖逐漸發(fā)展成為城市邊緣區(qū)域，打造成為城市內(nèi)湖形象，湖東開(kāi)始啟動(dòng)開(kāi)發(fā)蘇州大市范圍內(nèi)的人群，園區(qū)工作的外籍人士區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ百Y源，臨近工作地點(diǎn)嘉湖閣湖景高層20042006湖西能看湖天域高層市政建設(shè)大量建設(shè)，園區(qū)湖西開(kāi)發(fā)進(jìn)入成熟期，別墅、湖景高層產(chǎn)品有一定程度的發(fā)展，市場(chǎng)上高端形象產(chǎn)品出現(xiàn)空白外企外籍高級(jí)管理者，在園區(qū)事業(yè)有成的私營(yíng)業(yè)主（以新蘇州人為主），老城區(qū)的蘇州本地公務(wù)員、企業(yè)主湖西cbd核心區(qū)成熟地段、便捷生活、細(xì)膩產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌湖西臨湖中茵皇冠國(guó)際一線(xiàn)湖景高層海外華僑、園區(qū)乃至長(zhǎng)三角區(qū)域大企業(yè)家湖西cbd核心區(qū)成熟地段、一線(xiàn)湖景資源、五星級(jí)酒店會(huì)所配套湖東臨湖半

14、島華府聯(lián)排別墅湖西基本開(kāi)發(fā)飽和，湖東公寓市場(chǎng)進(jìn)入成熟開(kāi)發(fā)階段，臨湖別墅發(fā)展開(kāi)始起步園區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、蘇州市區(qū)私營(yíng)業(yè)主、政府官員湖景資源、經(jīng)濟(jì)型低總價(jià)別墅、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌2007湖西臨湖御湖熙岸聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、小高層湖西金雞湖畔高檔居住區(qū)的形象確立，地塊稀缺更顯珍貴市區(qū)、園區(qū)私營(yíng)業(yè)主，園區(qū)新區(qū)工作的港澳臺(tái)同胞，市區(qū)、吳中政府公務(wù)員湖西稀缺地段、稀缺別墅產(chǎn)品、成熟配套、開(kāi)發(fā)商品牌結(jié)論：占據(jù)城市核心區(qū)位和稀缺景觀(guān)資源是高檔公寓的必要立地條件；高收入人群購(gòu)房對(duì)稀缺地段和景觀(guān)資源的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型的關(guān)注；外籍人士、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)管理者對(duì)高檔公寓的喜好高于對(duì)別墅的喜好；蘇州本地高收入人群的觀(guān)

15、念還限于對(duì)別墅生活的向往，高檔公寓產(chǎn)品在本地人心中的認(rèn)知還需要進(jìn)一步引導(dǎo)。2、 分析吳中區(qū)高檔房發(fā)展形勢(shì)吳中區(qū)自1998年開(kāi)始在太湖區(qū)域出現(xiàn)度假別墅產(chǎn)品，成為高檔房市場(chǎng)的啟動(dòng)年，吸引的客戶(hù)以上海、浙江、蘇州本地的高收入人群為主；2003年，相繼在木瀆和澹臺(tái)湖附近出現(xiàn)了距離城市較近的居住型別墅產(chǎn)品，購(gòu)買(mǎi)者基本是當(dāng)?shù)劓?zhèn)區(qū)的私營(yíng)業(yè)主和政府公務(wù)員；郊區(qū)普通公寓的大量出現(xiàn)，使區(qū)域認(rèn)知度逐漸提高，來(lái)自外區(qū)域的中低檔購(gòu)房者不斷增加；區(qū)域資源目前還難以吸引外區(qū)域高端客戶(hù)的到來(lái)。3、 高端客戶(hù)訪(fǎng)談模擬產(chǎn)品：在石湖和小石湖之間一座與中茵皇冠國(guó)際相仿的，能最近距離享受湖景的在蘇州城區(qū)少有的頂級(jí)高層毫宅面積大概在20

16、0-300平方米比別墅更好的空間視覺(jué)和視野比別墅更為豪華的房屋配置和社區(qū)公共設(shè)施配置水岸清華來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)-“高層精裝豪宅意向”隨機(jī)抽樣調(diào)查表序號(hào)姓名性別年齡職業(yè)會(huì)買(mǎi)200-300m2不買(mǎi)的原因會(huì)買(mǎi)100或120m2的個(gè)性產(chǎn)品不會(huì)買(mǎi)100或120m2的原因多少面積幾個(gè)房間1朱選平男45公務(wù)員太貴，買(mǎi)不起沒(méi)興趣2陳震界男45公司管理層分?jǐn)偺?，樓層太高可以考慮投資3戴文思男50公司管理層臺(tái)灣人，只喜歡中式風(fēng)格沒(méi)興趣4闕克林男50私營(yíng)業(yè)主身價(jià)5000萬(wàn)的才會(huì)買(mǎi)，如果有200萬(wàn)，情愿去太湖邊買(mǎi)別墅，相比來(lái)說(shuō)湖西是經(jīng)濟(jì)中心不適合投資5崔文鳳女45私營(yíng)業(yè)主可以四房只買(mǎi)120-140兩房的6顧仁伏男50私營(yíng)業(yè)主

17、金雞湖已形成生活區(qū)，越溪這里不理想，沒(méi)居住氛圍 不適合投資7葉帆男40事業(yè)單位越溪這個(gè)區(qū)位不值得買(mǎi)不值得買(mǎi)8宋志軍男42公務(wù)員如果精裝修價(jià)格在8000元，比別墅便宜可以買(mǎi)四房沒(méi)有樓層感，沒(méi)有獨(dú)棟私密感，太貴，200萬(wàn)買(mǎi)個(gè)公寓沒(méi)面子沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支持，離市區(qū)太遠(yuǎn)，出租前景太差9洪延學(xué)男40私營(yíng)業(yè)主自已不買(mǎi)，但可能會(huì)有人買(mǎi)四房10浦泊龍男39私營(yíng)業(yè)主離市區(qū)太遠(yuǎn)，喜歡錯(cuò)落有致的傳統(tǒng)居住方式，不喜歡高層，只能自住，也不能辦公可能會(huì)投資11陳一宇女37公司管理層離市區(qū)太遠(yuǎn)，不喜歡高層不需要，沒(méi)想過(guò)12蔡美紅女40私營(yíng)業(yè)主不太會(huì)買(mǎi)豪宅，只會(huì)買(mǎi)別墅不會(huì)買(mǎi)，覺(jué)得不值13錢(qián)敏剛男45私營(yíng)業(yè)主在這個(gè)區(qū)位，只想買(mǎi)別墅 沒(méi)

18、興趣14魏云川女39公司管理層越溪區(qū)位不行，不是高檔住宅區(qū)，高密度，不值得投資，園區(qū)是國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)不知誰(shuí)來(lái)租這個(gè)房子15朱利民男55事業(yè)單位精裝房沒(méi)個(gè)性，有錢(qián)人均是有個(gè)性的群體，7000元的毛胚房，戶(hù)型好，望山觀(guān)水可以買(mǎi)不好，投資沒(méi)前途16孫曉林男49公司管理層喜歡傳統(tǒng)中式建筑的私密性，越溪這個(gè)位置，高層似乎沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)100m2一房太不實(shí)用17朱荀明男40私營(yíng)業(yè)主太大太貴，有這個(gè)錢(qián)不如買(mǎi)別墅位置太偏了，能承受的人太少18張?zhí)m英女45私營(yíng)業(yè)主蘇州人喜歡自已裝修房子，絕對(duì)要毛胚房，200萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)和別人一樣的房子，沒(méi)有任何意義不喜歡精裝修房，不買(mǎi)19沈海濤男47高級(jí)經(jīng)理人戶(hù)型好，精裝修全是品牌的

19、，而且是強(qiáng)調(diào)個(gè)性化裝修的，可以買(mǎi)沒(méi)有潛力，不買(mǎi)20吳海強(qiáng)男35部門(mén)主管越溪造這種產(chǎn)品，太危險(xiǎn)了100m2以后轉(zhuǎn)手太難了21吳東男42私營(yíng)業(yè)主遠(yuǎn)離自已的生活，沒(méi)興趣沒(méi)興趣22陸進(jìn)明男45私營(yíng)業(yè)主不喜歡高層不喜歡高層23金存松男55私營(yíng)業(yè)主越溪這個(gè)區(qū)域不是高檔住宅區(qū)，如果要造，戶(hù)型一定要好沒(méi)有投資潛力24胡強(qiáng)男39公司管理層越溪是古戰(zhàn)場(chǎng)，風(fēng)水不行，蘇州人喜歡自已裝修，越溪高檔客戶(hù)來(lái)不了，只會(huì)聚集中檔客戶(hù)建議做中檔路線(xiàn)25馬衛(wèi)宏男38私營(yíng)業(yè)主首選新區(qū)或園區(qū)，除非石湖變成大石湖，有家樂(lè)福等進(jìn)入，越湖路太嘈雜，居住品質(zhì)不行沒(méi)意思，一堆農(nóng)村拆遷房中買(mǎi)這個(gè)房沒(méi)價(jià)值26顧家文男40私營(yíng)業(yè)主配套設(shè)施不行，沒(méi)有好

20、的醫(yī)院，小學(xué)，精裝修沒(méi)前途建議做中檔路線(xiàn)27趙廣德男39公務(wù)員豪宅不好賣(mài)，得房率太低建議做40-50的酒店公寓28朱解明男33私營(yíng)業(yè)主建議做130-150的精裝修投資回報(bào)堪憂(yōu)29薛曉剛男31私營(yíng)業(yè)主地段，周邊配套不完善，人文氛圍也不具備做建議做中檔路線(xiàn)30周云根男43私營(yíng)業(yè)主太貴，買(mǎi)不起沒(méi)興趣投資此類(lèi)房產(chǎn)31承曉男40公務(wù)員有200萬(wàn)情愿買(mǎi)別墅 不實(shí)惠32孫云元男45投資人沒(méi)有投資價(jià)值，雷同的精裝修容易貶值，不是理想的物業(yè)建議做二房產(chǎn)品33胥良風(fēng)男46私營(yíng)業(yè)主買(mǎi)高層情愿去太湖或金雞湖買(mǎi)別墅，喜歡有天有地的生活，越溪太荒了，配套不行，人氣太少建議做二到三房的中檔產(chǎn)品34周?chē)?guó)男男45私營(yíng)業(yè)主太貴，不喜歡高層生活，老人更不喜歡投資潛力太小35許建良男38公司管理層蘇州不會(huì)喜歡，越溪不適合做太高端的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)太大建議做二至三房的產(chǎn)品合計(jì)4人31人2人33人統(tǒng)計(jì)人;唐曄華2007-7-26匯總分析：選擇購(gòu)買(mǎi)不選擇購(gòu)買(mǎi)明確有購(gòu)房意向的嫌貴不喜歡高層、只要?jiǎng)e墅對(duì)區(qū)域不認(rèn)可，但接受高層豪宅