三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告31頁

1、二零零玖年三月一 、宏觀層面1、2002年2008年固定資產(chǎn)投資走勢(shì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。2008年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額151.58億元，比上年增長(zhǎng)38.2%。房地產(chǎn)開發(fā)較快發(fā)展。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資76.18億元，增長(zhǎng)48.3%。其中，住宅投資73.98億元，增長(zhǎng)46.7%。房地產(chǎn)施工面積400.8萬平方米，增長(zhǎng)17.1%；房地產(chǎn)竣工面積66.6萬平方米，增長(zhǎng)7.9%；商品房交易面積109.69萬平方米,增長(zhǎng)17.6%。2、2006年2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)2006年三亞房地產(chǎn)商品房銷售面積70.55萬平方米，與上年同期比增長(zhǎng)17%；商品房銷售總金額35.74億元，同期相

2、比增長(zhǎng)8.5%；2007年商品房銷售面積92.97萬平方米，同期相比增長(zhǎng)33.94%；商品房銷售總金額69.26億元，同期相比增長(zhǎng)93.84%；2008年登記銷售面積 109.69 萬m2，和去年同期相比 增長(zhǎng)17.59 % ； 商品房銷售總金額 111.43 億元，和去年同期相比 增長(zhǎng)60.32 %；商品住房銷售總金額為 102.04 億元。2006年2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)圖 3、價(jià)格走勢(shì)2008年三亞市房屋銷售價(jià)格總水平同比上漲11.6，自2月份始漲幅呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，新建商品住宅均價(jià)達(dá)每平方米10525元。 4、客戶來源 以春節(jié)黃金周期間的統(tǒng)計(jì)，海南本地居民購(gòu)房13套，只占總銷售

3、量的2%；島外客戶購(gòu)房601套，占總銷售量的98%，其中，北京、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、東北高寒地區(qū)是購(gòu)買主力。北京客戶共購(gòu)買85套，占總銷量的13.84%，上海、浙江、江蘇等地的客戶購(gòu)買96套，占總銷量的15.64%，黑龍江、吉林、遼寧的客戶共購(gòu)買232套，占總銷量的37.78%。5、戶型分析從今年春節(jié)黃金周三亞商品房銷售的情況來看，85-100平方米左右的兩房戶型較受到部分購(gòu)房者的青睞，占據(jù)主流市場(chǎng)；同時(shí)120以上的兩房和150平方米的三房表現(xiàn)較好的市場(chǎng)反應(yīng)，尤其是海景項(xiàng)目表現(xiàn)尤為突出，也反映出人們?cè)谌齺嗁?gòu)房戶型需求的趨勢(shì)已經(jīng)逐漸走出了小戶型的天下，面積逐漸呈上升趨勢(shì)。6、交房標(biāo)準(zhǔn) 隨著人們住

4、房消費(fèi)觀念的逐漸成熟，尤其是異地度假物業(yè)，成品房顯然已經(jīng)成為趨勢(shì)，根據(jù)當(dāng)前銷售項(xiàng)目的情況來看，基本上可以從兩個(gè)方面去分析精裝修與毛坯房的現(xiàn)象；中高端客戶群體明顯偏好精裝修，因?yàn)檫@些客戶并不會(huì)在裝修成本和代價(jià)上精打細(xì)算，他們更加在意裝修的效果和檔次；而相對(duì)中低端的客戶群體則還是在每個(gè)細(xì)節(jié)上算計(jì)，他們更多擔(dān)憂的是精裝代價(jià)；尤其是濱海項(xiàng)目置業(yè)群體，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購(gòu)買成品房，省去購(gòu)買后的諸多麻煩。7、購(gòu)買目的三亞置業(yè)客戶出于短期度假需求的比例較大占到50%，有30%的客戶因三亞旅游地產(chǎn)的升值潛力而來，10%客戶為長(zhǎng)期養(yǎng)老或在本地工作自住，10%為企業(yè)會(huì)所及企業(yè)度假福利計(jì)劃用房。

5、三亞度假置業(yè)客戶置業(yè)類型置業(yè)目的度假居所的投資物業(yè)的商務(wù)會(huì)所居住生活三亞度假置業(yè)客戶置業(yè)目的8、銷售時(shí)機(jī)v 由于三亞的熱帶氣候特征，即在10月至次年2月氣溫保持在20攝氏度左右，氣候溫和，適合避寒，是三亞旅游的旺季。v 6-9月由于氣溫較高（30度以上，有時(shí)達(dá)到40度以上），是傳統(tǒng)旅游的淡季v 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)隨旅游市場(chǎng)的淡旺兩季呈現(xiàn)同期淡旺兩季市場(chǎng)；市場(chǎng)全年消化量主要集中于市場(chǎng)旺季，大致呈u型分布；v 三亞的新盤大部分集中在國(guó)慶以后開盤，80的貨量集中在旺季銷售完畢。氣溫曲線銷售狀態(tài)曲線 9、市場(chǎng)供應(yīng)三亞市2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃年份土地供應(yīng)量(畝)建設(shè)住房建筑面積(萬平方米)2008

6、14009220091500101201016801122011184012320122010134合計(jì)8430562規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)建設(shè)商品住房540萬平方米；其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房4596套， 建筑面積27萬平方米居住用地主要分布在舊城片區(qū)河?xùn)|、河西以及月川片區(qū)、紅沙組團(tuán)、鳳凰水城、三亞灣新城。三亞市2008-2012年住房建設(shè)的主要區(qū)域序號(hào)主要區(qū)域建筑面積(萬平方米1臨春開發(fā)區(qū)（山水國(guó)際）802鳳凰水城1203城中村改造（月川村、榕根村、四更園村、南邊海村、海坡村504丹州小區(qū)（卓達(dá)公司）305三亞灣新城506鹿回頭開發(fā)區(qū)307存量和新增土地（鳳凰島、海螺村區(qū)、東岸村、南邊海山坡、海坡、市區(qū)

7、內(nèi)等區(qū)域）160合計(jì)520三亞市2009年主要項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)情況序號(hào)主要區(qū)域建筑面積(萬平方米)1半山半島102鳳凰水城153山水國(guó)際104丹州小區(qū)（卓達(dá)公司）155三亞灣新城156蘭海公司和卓達(dá)公司157余市區(qū)零星地塊12合計(jì)92二、微觀層面1 整體市場(chǎng)動(dòng)態(tài)播報(bào)1.1 市場(chǎng)供應(yīng)及成交量從市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，三亞房地產(chǎn)1月份批準(zhǔn)預(yù)售商品房 11萬平方米，和去年同期相比減少51.46%，其中商品住房 10.87 萬平方米, 1463 套。登記銷售面積 4.75 萬平方米，和去年同期相比減少74.54% ，其中商品住房 4.4 萬平方米490 套,商業(yè)用房 0.35萬平方米。商品房銷售總金額 5.6

8、 億元，和去年同期相比減少64.58 %；商品住房銷售總金額為 5.04 億元。從此看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)三個(gè)“減少”，不容樂觀，還是需要加強(qiáng)島外市場(chǎng)促銷。截止至2009年1月31日，商品住房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 210.32 平方米，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積 200.83 萬平方米，同期相比增長(zhǎng)49.29% 。1月批準(zhǔn)預(yù)售商品住房 10.87 萬平方米，同比減少50.81%；實(shí)際登記銷售面積 4.4 萬平方米，與上年同比減少75.46 %。1.2 戶型供應(yīng)及成交情況1月批準(zhǔn)預(yù)售商品房的戶型結(jié)構(gòu)按面積計(jì)算以80-90平方米所占比例最大，為27.64%，3萬平方米；按批準(zhǔn)預(yù)售的套數(shù)計(jì)算，以80 -90平方米所

9、占比例最大，為24.06%，352套。批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住房以小戶型為主，無論按面積計(jì)算還是按套數(shù)計(jì)算，隨著戶型面積增大，其占有的比例越小。從銷售（需求）情況來看，2009年1月銷售面積比例最大的戶型結(jié)構(gòu)為 60-80平方米與 90-100 平方米，分別銷售 0.79萬平方米，占總銷售面積的 18.19%。而按套數(shù)計(jì)算， 60-80 平方米 和90-100 平方米的銷售比例最大，共銷售 111與 86套，各占銷售總量的 22.65 %與17.55 %，隨著單套面積增大，其銷售比例逐漸減少。 戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大，2009年1月份 90 平方米以下的商品住房銷售280 套，面積

10、 1.94 平方米，占總銷售套數(shù)的 57.14 %，占總銷售面積的 44.09 %。1.3 市場(chǎng)整體價(jià)格走勢(shì) 根據(jù)三亞市房地產(chǎn)交易中心今年1月份三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告，沿海一線商品房與市內(nèi)商品房?jī)r(jià)格相差大，海邊商品房均價(jià)23300元/平方米，市內(nèi)商品房均價(jià)近8000元/平方米。沿海一線商品房的銷售均價(jià)比上年有較大增長(zhǎng)，而市內(nèi)的商品房銷售均價(jià)與上年相比有所回落。2 在售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)播報(bào)表1 在售項(xiàng)目銷售情況（時(shí)間：2009 年2 月） 資料來源：市場(chǎng)調(diào)查三亞各樓盤09年二月份市調(diào)情況表區(qū)域 項(xiàng)目名稱客流量（平均）類型均價(jià)成交量管理業(yè)態(tài) 備注本月平均每天本月合計(jì)亞龍灣公主郡56組客戶公寓、別墅

11、16000公寓20套 小別墅6套 大別墅4套北京凱萊物業(yè) 別墅分為小別墅7套，面積在88平米，大別墅10套，面積在240平米主力戶型，最大面積在500平米鹿回頭半山半島2030組公寓、別墅27000125套世邦魏理士2.10號(hào)整個(gè)價(jià)格上漲3%；大東海濱海 招待所8-10組客戶酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店14000約30套柏瑞酒店管理 新項(xiàng)目，占地不到6畝，共計(jì)300多套房，產(chǎn)權(quán)70年，60天的免費(fèi)入住，5%的固定回報(bào)，起價(jià)12588元，獨(dú)棟28層。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位置位于大東海繁華地段，且大東?，F(xiàn)無現(xiàn)房發(fā)售；性價(jià)比較高。 三亞灣（一線） 國(guó)際公館約8-10組產(chǎn)權(quán)式酒店30000約5060套康年酒店管理公司（

12、與亞龍灣愛情海岸是同一個(gè)酒店管理公司） 推廣：cctv1臺(tái)15秒的廣告宣傳、海南春節(jié)聯(lián)歡晚會(huì)的舉辦和海南電視臺(tái)的廣告推廣和專欄節(jié)目。 其中：小戶型必須由酒店管理，二房、三房和躍層的可由客戶自行選擇經(jīng)營(yíng)；交房：小戶型精裝修、大戶型硬裝，不帶家具和家電。（一線） 國(guó)光濱?；▓@7組酒店式公寓別墅28000約10套豪生國(guó)際酒店管理公司放出房源約200套，起價(jià)：23000元/（一線）海闊天空2期2-5組公寓4500050套海航恒禾物業(yè)該項(xiàng)目已售的50套中，約20套未集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，折扣率最低執(zhí)行6折，折后均價(jià)約2.7萬。（一線）海居約8-10組酒店+公寓3000027套鉑爾曼價(jià)格最終未定，現(xiàn)實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，

13、一房50萬定金，兩房70萬，三房100萬，可售套數(shù)未145套。（二線） 金中海藍(lán)鉆約8組左右住宅15000約40套未定未開盤,內(nèi)部認(rèn)購(gòu).認(rèn)購(gòu)金分別為：10萬元、20萬元、30萬元（二線） 魯能三亞灣20組客戶公寓、別墅12000約30套公寓世邦魏理士（一線） 東和中央海岸約2-3組客戶酒店和公寓式酒店240000美國(guó)卡爾森酒店管理公司 麗笙品牌 推廣：機(jī)場(chǎng)雜志的宣傳；高立柱的宣傳；鹿回頭廣場(chǎng)游艇會(huì)宣傳。來訪客戶和客戶質(zhì)量相對(duì)較差。鳳凰路華庭天下每天約3-5組客戶住宅7400約25套未定 項(xiàng)目地基開始，一房戶型交納5萬、一房二廳交納6萬、二房的交納10萬，可定房號(hào)；付款方式：一次性和分期付款；交

14、納的定金不可退。據(jù)該公司內(nèi)部人士統(tǒng)計(jì)：預(yù)定已達(dá)到30%市區(qū)金雞嶺區(qū)半島城邦15組客戶住宅7500約100套中機(jī)物業(yè)管理有限公司 2008年12月28日推出328套房，戒指目前，剩余20多套房。購(gòu)買群體：90%以上客戶為老客戶帶新客戶、老客戶多套購(gòu)買。鳳凰水城2030組客戶公寓、別墅毛坯8500、精裝10000約100套三亞鳳凰水城物業(yè)管理有限公司 新推出900多套房 ，僅1月份和2月份共銷售200多套。價(jià)格上升，折扣下降。我釋海每天10組客戶住宅 別墅 酒店式公寓6400約20套未定 新盤起價(jià)5180元，均價(jià)6400元，項(xiàng)目位于三亞市金雞嶺路與三亞河交匯處，占地79278，鳳凰水城南面；22號(hào)

15、開始正式認(rèn)購(gòu)，面積約5094平米，誠(chéng)意金515萬元，不同戶型不同誠(chéng)意金；市區(qū) 解放路區(qū)心天地6-7組產(chǎn)權(quán)式酒店 商鋪140000林達(dá)酒店管理 過年期間銷售人員放假至大年15，期間只有兩人值班；市區(qū) 新風(fēng)路區(qū)金潤(rùn)豪庭10組客戶公寓、商鋪9000約32套三亞勝怡物業(yè)管理公司地理位置和周邊環(huán)境占據(jù)優(yōu)勢(shì)，是市區(qū)中心地段。黎客國(guó)際67組酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店13500約6套黎客國(guó)際酒店管理公司該項(xiàng)目工期長(zhǎng)，從開發(fā)至今已有4年時(shí)間。迎賓路段東方巴哈馬5-8批客戶公寓尾盤均價(jià)73000世邦魏理士二期尾盤，剩20-30套房，尾盤價(jià)格較低。市區(qū)河?xùn)|區(qū)時(shí)代海岸5組客戶公寓、別墅14000約60套鴻洲物業(yè)管理 20

16、09年1月16日新推出的時(shí)代公館200多套房，來訪客戶質(zhì)量高且成交量高；毛坯交房，起價(jià)11800元/、均價(jià)14000元/。椰景藍(lán)岸約20組客戶公寓 別墅 產(chǎn)權(quán)式酒店84000貴陽元和物業(yè)1組團(tuán)已銷售完畢。下洋田區(qū)山水國(guó)際約15組客戶公寓、別墅11000約20套三亞首都機(jī)場(chǎng)物業(yè)管理有限公司一次性9.3折，按揭無折扣福灣海南福灣每天有56批客戶酒店式公寓別墅公寓18000、別墅27000約150套洲際酒店與中央海岸為同一開發(fā)商，該項(xiàng)目銷售較好。香水灣紅磡香水灣約10組客戶酒店式公寓別墅1000090套公寓 別墅30套北京凱萊物業(yè) 二期已開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，價(jià)格11000元均價(jià)，收取認(rèn)購(gòu)方式為所定單元房總

17、價(jià)的50%，另外50%于2009年6月30日收取。香水灣一號(hào)約10組客戶別墅40000約10套海南香水灣海濱假日酒店有限公司沒有開盤,主要銷售別墅，面積約在300平米4 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本階段內(nèi)容將對(duì)海景項(xiàng)目尤其是三亞灣一線的的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析。4.1 國(guó)際公館【基本情況】地址：三亞灣路開發(fā)商：海韻集團(tuán)類型/規(guī)模：2棟公寓，1棟酒店總套數(shù)：750套【核心賣點(diǎn)】一線海景，精裝小戶型共享五星級(jí)康年酒店的配套設(shè)施和服務(wù)【銷售情況】開盤時(shí)間： 2009-01對(duì)外宣稱均價(jià)：3 萬元平米3月統(tǒng)計(jì)已售約400套，累計(jì)銷售率60%左右?！緫粜头治觥繎粜兔娣e區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例一房57-66平米40050%兩房120-

18、160平米25030%三房167平米10020%頂層復(fù)式770平米2一房一衛(wèi)：5766 平米u(yù) 超大陽臺(tái)，配有觀海浴缸u(yù) 4.5米超大開間u 戶戶觀海兩房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)：120-160平米u(yù) 超大觀海陽臺(tái)u 主客臥雙景陽臺(tái)設(shè)計(jì)u 雙廳雙衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)：167平米u(yù) 超大觀海陽臺(tái)，嵌入大泡池u 戶型方正，布局合理u 飽覽一線海景視野4.2 海闊天空二期【基本情況】地址：三亞灣路開發(fā)商：海航集團(tuán)類型/規(guī)模：3棟公寓總套數(shù)：248套【核心賣點(diǎn)】一線海景，豪華裝修，共享海航亞太酒店的配套和服務(wù)。【銷售情況】開盤時(shí)間： 2008-10-20對(duì)外宣稱均價(jià)：4.5萬元平米優(yōu)惠活動(dòng)：內(nèi)部客戶購(gòu)買執(zhí)行的最低折扣率

19、未6折?？傮w成交均價(jià)約在3萬左右。3月統(tǒng)計(jì)已售約50套，其中大約60%以上都是集團(tuán)內(nèi)部購(gòu)買。 【戶型分析】戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例一房69.93-752410%兩房115.8614460%三房128.47149.657028%頂層別墅421.11436.4942%1房2廳1衛(wèi)：53平米u(yù) 難別通透，布局精致u 雙觀海陽臺(tái)，溫泉跑池u 臥室客廳全開放空間2房2廳1衛(wèi)：72平米u(yù) 正觀園林景觀u 超大挑高露臺(tái)u 主臥附加陽臺(tái)3房2廳2衛(wèi)：95平米u(yù) 南北通透三房u 可看園林景觀u 戶型舒適合理43 半山半島3期【基本情況】地址：鹿回頭半島開發(fā)商：中國(guó)愛地類型/規(guī)模：棟公寓總套數(shù)： 套【核心賣點(diǎn)】雙

20、海灣區(qū)，六星級(jí)片區(qū)高爾夫球場(chǎng)，六星級(jí)酒店高端商業(yè)街等龐大的配套 【銷售情況】現(xiàn)推出3期總計(jì)1302套，現(xiàn)階段推出720套對(duì)外宣稱均價(jià)：2.8萬元平米5號(hào)樓起價(jià)1.6萬，均價(jià)2.4 萬， .6號(hào)樓起價(jià)1.9萬，均價(jià)2.7萬， 7號(hào) 樓起價(jià)2 萬， 均價(jià)2.8 萬。該批房源開盤后在2月份進(jìn)行了全面提價(jià)，價(jià)格上漲幅度約在3%左右。【戶型分析】戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例兩房119.35450%三房160-18935450%頂部平層空中別墅280-300122房2廳1衛(wèi)：119平米u(yù) 正觀園林景觀u 超大挑高露臺(tái)u 主臥附加陽臺(tái)3房2廳2衛(wèi)：160-189平米u(yù) 南北通透三房u 可看園林景觀u 戶型舒適合

21、理43 三亞灣 海居【基本情況】地址：三亞灣路158號(hào)開發(fā)商：三亞林海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司類型/規(guī)模：2棟公寓( 可售) 1棟酒店（不售）總套數(shù)：145套可售公寓（含8套別墅）【核心賣點(diǎn)】一線海景，戶戶180度觀海，鉑爾曼酒店配套，戶型方正實(shí)用，觀海面寬，共享伯爾曼五星級(jí)酒店的全部配套和酒店式服務(wù)【銷售情況】（未定價(jià)，認(rèn)購(gòu)階段）開盤時(shí)間： 初定09年10月份推出套數(shù)： 79 套對(duì)外宣稱均價(jià)： 3 萬元平米（待定）最暢銷單位為 2 房單位。統(tǒng)計(jì)已售（已定）27套。 【戶型分析】戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例兩房11910677%三房1732615%頂層復(fù)式343-40058%合計(jì)1372房2廳2衛(wèi)： 1

22、19 平米u(yù) 15平米入戶花園客廳面寬5.4米觀海面9米180度觀海u 3房2廳3衛(wèi)：173平米u(yù) 20平米入戶花園， 270度觀海43 中央海岸【基本情況】地址：三亞灣路開發(fā)商：三亞臨海類型/規(guī)模：14萬平可售總套數(shù)：450套【核心賣點(diǎn)】處在三亞市“陽光海岸”規(guī)劃片區(qū)之內(nèi)，地處市區(qū)，并是三亞灣唯一直接臨海的項(xiàng)目，由美國(guó)卡爾森旗下“麗笙”五星級(jí)品牌管理，項(xiàng)目設(shè)立了游艇碼頭并成立了游艇俱樂部?！句N售情況】與春節(jié)后公開亮相，開始內(nèi)部登記，以銷售游艇俱樂部會(huì)籍的方式展開認(rèn)購(gòu)，并游艇享有終身會(huì)籍，會(huì)籍卡分為100和150萬兩種，但會(huì)費(fèi)可充當(dāng)購(gòu)房款。已售會(huì)籍卡10多張。由于其周邊的拆遷還未開始，整體環(huán)境

23、雜亂，工地形象不佳?！緫粜头治觥繎粜兔娣e區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例一房7840%兩房90-12040%三房16920%1房2廳1衛(wèi)：53平米u(yù) 7平米可變?nèi)霊艋▓@u 同時(shí)享受露臺(tái)u 贈(zèng)送面積達(dá)10 平米左右2房2廳1衛(wèi)：72平米u(yù) 正觀園林景觀u 超大挑高露臺(tái)u 主臥附加陽臺(tái)3房2廳2衛(wèi)：95平米u(yù) 南北通透三房u 可看園林景觀u 戶型舒適合理4 次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手魯能新城第一批推出：高爾夫區(qū)高爾夫區(qū)第一批推出房源：高一區(qū)別墅【基本情況】地址：三亞灣路 開發(fā)商：海南魯能廣置業(yè)有限公司 類型/規(guī)模：棟公寓 總套數(shù)： 套【核心賣點(diǎn)】圍繞高爾夫球場(chǎng).周遍遍布四星級(jí)酒店、9600平方米溫泉雙會(huì)所（內(nèi)部將有大型中西餐廳

24、、網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉池、健身房、游泳池、spa、高爾夫?qū)Ｙu店等）、游艇俱樂部、魯能自建的商業(yè)配套等【銷售情況】開盤時(shí)間： 2007.10.1 推出套數(shù)：247套對(duì)外宣稱均價(jià)：聯(lián)排2.5萬元平米,獨(dú)棟3.5萬/平火銷售率 99%，合計(jì)銷售 244套，最暢銷單位為 4房單位。【戶型分析】戶型面積區(qū)間套數(shù)a21192b248c216d163155e193f189高爾夫區(qū)第二批推出房源：高2區(qū)公寓【基本情況】地址：三亞灣路 開發(fā)商：海南魯能廣置業(yè)有限公司 類型/規(guī)模：棟公寓 總套數(shù)： 77 套【核心賣點(diǎn)】圍繞高爾夫球場(chǎng).周遍遍布四星級(jí)酒店、9600平方米溫泉雙會(huì)所（內(nèi)部將有大型中西餐廳、網(wǎng)球場(chǎng)、溫泉池、健身

25、房、游泳池、spa、高爾夫?qū)Ｙu店等）、游艇俱樂部、魯能自建的商業(yè)配套等【銷售情況】開盤時(shí)間：2008.5 推出套數(shù)： 77套對(duì)外宣稱均價(jià): 1.5萬元平米銷售率 85%，合計(jì)銷售 53套，最暢銷單位為2房單位。【戶型分析】戶型面積區(qū)間套數(shù)m80-8969l1538高爾夫區(qū)第三批推出房源：高3區(qū)別墅【基本情況】地址：三亞灣路 開發(fā)商：海南魯能廣置業(yè)有限公司 類型/規(guī)模：棟公寓 總套數(shù)： 套【核心賣點(diǎn)】圍繞高爾夫球場(chǎng).周遍遍布四星級(jí)酒店、正南方的企業(yè)會(huì)所、魯能自建的商業(yè)配套等【銷售情況】開盤時(shí)間： 2008.10推出套數(shù)： 33套對(duì)外宣稱均價(jià)：聯(lián)排2.5萬元平米,獨(dú)棟3.5萬/平火銷售率 99%，

26、合計(jì)銷售 30套，最暢銷單位為 4 房單位?！緫粜头治觥繎粜兔娣e區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例n19616b25612e3875第二批推出：美麗城區(qū)美麗城區(qū)第一批推出房源：美麗1區(qū)【基本情況】地址：三亞灣路 開發(fā)商：海南魯能廣置業(yè)有限公司 【核心賣點(diǎn)】圍繞高爾夫球場(chǎng).周遍遍布四星級(jí)酒店、正南方的企業(yè)會(huì)所、魯能自建的商業(yè)配套，小區(qū)容積率僅為1.0，綠化率高達(dá)52%，位于高爾夫別墅東側(cè)，可享受高爾夫景、海景、園景、河景、遠(yuǎn)山景等五重景觀【銷售情況】開盤時(shí)間： 2008.10推出套數(shù)： 310套對(duì)外宣稱均價(jià)： 1.2萬元平米銷售率 50%，合計(jì)銷售 160 套，最暢銷單位為 2房單位。【戶型分析】戶型面積區(qū)間a1

27、37c104d90美麗城區(qū)第二批推出房源：美麗mall【基本情況】地址：三亞灣路 開發(fā)商：海南魯能廣置業(yè)有限公司 類型/規(guī)模：8棟公寓 總套數(shù)：458套【核心賣點(diǎn)】周邊遍及三層的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、異國(guó)風(fēng)情酒吧一條街、休閑娛樂不夜城、大型旱地音樂噴泉廣場(chǎng)、影視娛樂基地、會(huì)展中心、奢侈品的拍賣中心、30000多平米的社區(qū)內(nèi)湖等?！句N售情況】開盤時(shí)間：2008.10 推出套數(shù)：106套對(duì)外宣稱均價(jià)：1.1萬元平米銷售率 95%，合計(jì)銷售 102套，最暢銷單位為2-3房單位?！緫粜头治觥繎粜兔娣e區(qū)間b100a130d140-150四、三亞灣片區(qū)綜合分析 1、區(qū)域概述 本地區(qū)經(jīng)過幾年的市政建設(shè)，以“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊著稱的三亞灣路為主的交通干線使西北部形成了便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域內(nèi)基本都缺乏中小學(xué)、幼