哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告

1、2009-2012年哈爾濱房地產(chǎn)行業(yè)分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告【報(bào)告描述】： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了2009年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17720億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增幅比1-6月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落19.3個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積25.07億平方米，同比增長(zhǎng)12.5%，增幅比1-6月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積5.50億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積2.54億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅比1-6月提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。完成土地購(gòu)置面積16309萬(wàn)平方米，同比下降25.8%；完成土地開(kāi)發(fā)面積12789萬(wàn)平方米，

2、同比下降13.4%。7月單月商品房新開(kāi)工面積和商品房施工面積同比數(shù)據(jù)大幅下滑，主要原因還是在于開(kāi)發(fā)商開(kāi)工、尤其是新開(kāi)工復(fù)蘇較慢。復(fù)蘇較慢的原因是7月初以來(lái)他們對(duì)基于對(duì)未來(lái)行業(yè)政策走勢(shì)及其量?jī)r(jià)預(yù)判的不確定性上升（與6月大相徑庭）。而季節(jié)性因素的解釋力很難居于首位。施工面積新開(kāi)工面積在復(fù)蘇過(guò)程中的波動(dòng)一方面將會(huì)導(dǎo)致未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)行業(yè)的供給持續(xù)偏緊，另一方面將在市場(chǎng)與政策、開(kāi)發(fā)商與政府多重博弈中使政府延續(xù)前期的刺激性政策取向，至少緊中有松。這都將支撐房地產(chǎn)行業(yè)景氣趨勢(shì)和房地產(chǎn)股票板塊行情。因其支柱行業(yè)地位，年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的復(fù)蘇程度和進(jìn)度對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和保增長(zhǎng)至關(guān)重要。行業(yè)的量?jī)r(jià)前景首先影響開(kāi)

3、發(fā)商投資信心，進(jìn)而影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，其次影響開(kāi)發(fā)商拿地信心，進(jìn)而影響地方財(cái)政收入和4萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資的后續(xù)資金投入。 2009年上半年，哈市開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和房屋供給顯著增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成62.5億元，同比增長(zhǎng)23%，增幅高于上年同期5.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積1037.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.3%；商品房竣工面積40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.5倍。房地產(chǎn)銷售規(guī)模快速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積250萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7%。1-6月，哈爾濱市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，商品房平均銷售價(jià)格為4080元平方米，增長(zhǎng)1.8%，其中商品住宅為3992元平方米，增長(zhǎng)3.7%。監(jiān)測(cè)顯示，哈市存量住房市場(chǎng)交易活躍，前6個(gè)月，哈市

4、累計(jì)成交二手房302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.65%；累計(jì)成交二手住房202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.75%。從投資需求看，哈爾濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成32.7億元，同比增長(zhǎng)16.9%。增幅比上年同期提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。截至5月末，哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積768.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。其中，商品住宅銷售面積647.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.7%。目前，哈爾濱房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)已回升至景氣區(qū)間，預(yù)測(cè)三季度哈爾濱商品房銷量會(huì)繼續(xù)攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度，哈爾濱房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為107.1，比一季度上升8.9%，由一季度的不景氣上升至景氣區(qū)間運(yùn)行。其中，商品房預(yù)售量景氣指數(shù)為130.4，比一季度上升

5、7.4%。預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為112.3，而商品房銷量也會(huì)有所增加。本研究咨詢報(bào)告在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局、哈爾濱市國(guó)土資源局、哈爾濱市房產(chǎn)管理局、哈爾濱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息，全面分析了哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢(shì)、政策、行業(yè)總體水平、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。報(bào)告匯集了哈爾濱及哈爾濱主要片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房交易價(jià)格、銷售和空置狀況等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；報(bào)告涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售、各主要類型物業(yè)、片區(qū)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)需求規(guī)模、房地產(chǎn)政策與住房金

6、融、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及發(fā)展趨勢(shì)等重要板塊的內(nèi)容；深度分析了哈爾濱土地供給市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)的供求狀況、價(jià)格走勢(shì)、住房消費(fèi)狀況與需求特征以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；為哈爾濱房地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)銀行信貸部門也具有極大的參考價(jià)值。哈爾濱房地產(chǎn)調(diào)研分析（2007年8月） 前 言 本次調(diào)研是對(duì)哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)（五個(gè)區(qū)域）的一個(gè)充分的了解和認(rèn)識(shí)過(guò)程，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研充分了解哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，購(gòu)房者的需求與價(jià)格的取向。調(diào)研成員：宋浩然。 調(diào)研時(shí)間安排與

7、內(nèi)容：時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容2007年7月24日會(huì)展板塊調(diào)研2007年7月25、26日松北板塊調(diào)研2007年7月27日利民板塊調(diào)研2007年7月28日 香坊板塊調(diào)研2007年7月30日沿江板塊調(diào)研2007年7月31日動(dòng)力板塊調(diào)研2007年8月1日至8月8華天項(xiàng)目走訪 目 錄一、調(diào)研的方式方法1、各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目自身情況調(diào)查2、市場(chǎng)調(diào)查方式3、對(duì)哈爾濱市宏觀環(huán)境的調(diào)查二、調(diào)研的深入程度三、宏觀市場(chǎng)分析1、哈爾濱市宏觀環(huán)境調(diào)查2、哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀四、購(gòu)房者需求調(diào)研1、消費(fèi)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變2、年輕的置業(yè)者和中年置業(yè)者較多3、建筑結(jié)構(gòu)需求五、人群消費(fèi)調(diào)研綜合評(píng)析1、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析2、目

8、標(biāo)客戶群定位分析六、各區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研分析1、會(huì)展板塊調(diào)研分析2、香坊動(dòng)力板塊調(diào)研分析3、沿江板塊調(diào)研分析4、松北板塊調(diào)研分析5、利民板塊調(diào)研分析七、本次調(diào)研總結(jié)和建議一、調(diào)研的方式方法1、各個(gè)區(qū)域項(xiàng)目自身情況調(diào)查1）區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察2）有關(guān)個(gè)區(qū)域項(xiàng)目人員訪談3）具體項(xiàng)目相關(guān)資料收集整理2、市場(chǎng)調(diào)查方式1）現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查2）報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析3）網(wǎng)絡(luò)信息收集4）電話訪問(wèn)3、對(duì)哈爾濱市宏觀環(huán)境的調(diào)查1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃2）哈爾濱房地產(chǎn)現(xiàn)狀二、調(diào)研的深入程度十五天的調(diào)研時(shí)間，走訪哈爾濱市五個(gè)區(qū)域，共走訪樓盤23處（包括華天項(xiàng)目在內(nèi)），撥打咨詢電話大約29次。三、宏觀市場(chǎng)分析1、哈爾濱市宏觀環(huán)境調(diào)查哈爾

9、濱市位于黑龍江省西南部，是黑龍江省省會(huì)城市，是黑龍江省政治經(jīng)濟(jì)文化中心，省老工業(yè)基地中心，也是中國(guó)東北冰雪文明旅游城市。哈爾濱市管轄七區(qū)十二縣，行政區(qū)劃面積6萬(wàn)平方公里，全市總?cè)丝诰虐偃f(wàn)人以上。哈爾濱城市化水平在全國(guó)處于中游水平，進(jìn)幾年哈爾濱隨著城市大規(guī)模改造，江北的大開(kāi)發(fā)，招商引資進(jìn)一步擴(kuò)大，老工業(yè)基地的崛起，促使哈爾濱經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。哈爾濱市居民的收入水平，生活質(zhì)量進(jìn)一步得到提高。2、哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大幅增加，隨著市政俯對(duì)江北進(jìn)行大開(kāi)發(fā)，要把江北打造成“北國(guó)浦東”。2007年哈爾濱市區(qū)用地進(jìn)一

10、步稀缺，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，從而拉動(dòng)江北房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度。在今后，哈爾濱房地產(chǎn)還會(huì)良好的發(fā)展。因?yàn)楣薪?jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，鼓勵(lì)居民住宅消費(fèi)以及加快城市化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費(fèi)增勢(shì)明顯。隨著哈市區(qū)域面積和格局的變化，哈市商品房開(kāi)發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向城市周邊區(qū)域或江北區(qū)域，繁華地段（二環(huán)以里）的土地資源、房源越來(lái)越少，部分區(qū)域商品房?jī)r(jià)格呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。商品房建設(shè)成本上升，進(jìn)一段時(shí)間，全國(guó)的物價(jià)上漲，土地、建材、人工費(fèi)用等價(jià)格持續(xù)上漲；拆遷安置工作難度加大、費(fèi)用高；開(kāi)發(fā)公司為了吸引購(gòu)房者，將住宅配套設(shè)施和環(huán)境投資標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，一定程度上加大了商品房的成本。四、購(gòu)房者需

11、求調(diào)研在這十五天的市場(chǎng)調(diào)研中，在售樓處通過(guò)對(duì)購(gòu)房者的觀察和在購(gòu)房者與售樓人員的交談中的到一些置業(yè)人的信息。1、消費(fèi)者置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變前幾年主要是價(jià)格影響消費(fèi)者對(duì)置業(yè)的選擇，但現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房觀念向社區(qū)環(huán)境、交通、物業(yè)管理、區(qū)域的教育水平、社區(qū)的人文觀念等綜合素質(zhì)轉(zhuǎn)變。往往前來(lái)選房、看房的購(gòu)房者都非常關(guān)心社區(qū)的園林綠化、物業(yè)管理。特別是物業(yè)管理，因?yàn)樯鐓^(qū)的美化與物業(yè)管理好壞是與購(gòu)房者一生息息相關(guān)，物業(yè)公司好壞對(duì)社區(qū)檔次的提升，人文的建設(shè)起到至關(guān)重要的作用，所以，越來(lái)越受到人們的重視。2、年輕的置業(yè)者和中年置業(yè)者較多1）青年置業(yè)者青年置業(yè)者（準(zhǔn)備結(jié)婚）大多為貸款購(gòu)房，經(jīng)濟(jì)情況不好，工作時(shí)間較短，收入不

12、穩(wěn)定。年輕置業(yè)者需要父母交首付款，貸款由年輕置業(yè)者自己來(lái)償還，在選擇戶型上大多在4070平米之間的兩室一廳，還要考慮將來(lái)子女的教育問(wèn)題（學(xué)校區(qū)域）。2）中年置業(yè)者中年置業(yè)者正處在上有老下有小的階段，考慮購(gòu)房因素很多。中年置業(yè)者一般都是對(duì)目前所居住的住房條件不滿意，大多中年置業(yè)者目前生活在2000年以前的社區(qū)，2000年以前的社區(qū)無(wú)論從物業(yè)管理還是園林綠化都很落后，甚至有的社區(qū)根本沒(méi)有任何的綠化。所以導(dǎo)致這一部分置業(yè)者需要從新置業(yè)，來(lái)改善自己的生活質(zhì)量。還有一部分中年置業(yè)者為了給子女結(jié)婚而購(gòu)置住房，或?qū)⒃瓉?lái)的小平米物業(yè)換成大平米的物業(yè)，會(huì)選擇三室一廳住房。目前市區(qū)內(nèi)，特別是二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)較高，中

13、年置業(yè)者為個(gè)老人買到住房紛紛轉(zhuǎn)向江北，為自己的父母購(gòu)置住宅。江北目前房?jī)r(jià)適中，環(huán)境優(yōu)美安靜，適合老人居住。這些中年置業(yè)者對(duì)社區(qū)環(huán)境，朝向，物業(yè)水平，交通狀況，社區(qū)周邊配套是否成熟非常敏感，但是對(duì)于價(jià)格還是有一定的分析和判斷能力。3、建筑結(jié)構(gòu)需求1）對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主臥室的舒適度，主臥面積最集中，購(gòu)房者希望在15-20平方米，兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住，兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主臥室以外的臥室面積應(yīng)一樣。2）對(duì)于客廳的需求，需要開(kāi)間寬敞，與陽(yáng)臺(tái)相連接，陽(yáng)臺(tái)需要鋪好地?zé)?，客廳能有充足的陽(yáng)光。3

14、）對(duì)于衛(wèi)生間需求，希望是明衛(wèi)設(shè)計(jì)，很多購(gòu)房者都問(wèn)是否有明衛(wèi)戶型。目前開(kāi)發(fā)公司為了將面積給客廳、臥室增加面積，衛(wèi)生間面積較小，購(gòu)房者對(duì)衛(wèi)生間面積要求增加。五、人群消費(fèi)調(diào)研綜合評(píng)析1、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析1）消費(fèi)觀念保守區(qū)域性居住觀念嚴(yán)重，特別是中老年置業(yè)者，不夠了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，受收入所限，對(duì)住房消費(fèi)態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無(wú)住宅投資能力。2）城市文化氛圍得到改善人們對(duì)住宅消費(fèi)的綜合認(rèn)識(shí)、接受及提升還有很大的提高。3）認(rèn)可朋友間的介紹比較相信和認(rèn)可親朋的推薦，在銷售過(guò)程中可巧以利用。2、目標(biāo)客戶群定位分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)了解，目標(biāo)客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可承受的價(jià)格、總房款能力主

15、要集中在三個(gè)需求接受層面：a、中低層面解決基本生活需求的購(gòu)房者政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員，工作時(shí)間短，收入目前不高，但是收入穩(wěn)定。企業(yè)青年職員，他們剛剛畢業(yè)參加工作，在公司的職務(wù)都很初級(jí)，收入水平有待提高。這一人群，年齡大約在25-30歲之間，收入較同齡人稍高，主要購(gòu)買力在總款20萬(wàn)左右，大部分為貸款購(gòu)房，面積30-50之間。b、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者，企業(yè)中高層管理者，事業(yè)單位中高層，企事業(yè)單位中青年職員，私營(yíng)個(gè)體業(yè)主。他們集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位30-40歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年。這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人

16、員，原有住房太小或位置、環(huán)境較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善，并且有了穩(wěn)定的高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，開(kāi)始注重自己的生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)。主要購(gòu)買力在20-50萬(wàn)，面積在70-90之間，屬二次置業(yè)，注重實(shí)用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識(shí)強(qiáng)）。c、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者私企成功人士，高級(jí)管理層，政府事業(yè)單位高層。這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次或多次置業(yè)。要求絕對(duì)的工作生活環(huán)境，安靜從容。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知

17、識(shí)層次因素考慮多。對(duì)住房要求面積在100以上，購(gòu)買實(shí)力在百萬(wàn)元以上。六、各區(qū)域項(xiàng)目調(diào)研分析1、會(huì)展板塊調(diào)研分析會(huì)展目前樓盤相對(duì)集中在南直路一側(cè)，均為高層建筑。會(huì)展置業(yè)群體大多為成功商人、公司高級(jí)白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、銀行職員等高級(jí)知識(shí)分子，居住人群文化程度較高。目前會(huì)展片區(qū)用地已經(jīng)消耗帶勁，周邊配套設(shè)施完善，交通方便，周邊環(huán)境整潔干凈，是城市的一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，得到許多置業(yè)者關(guān)注。會(huì)展片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出向高端市場(chǎng)邁進(jìn)的特征，將社區(qū)從物業(yè)服務(wù)到園林的設(shè)計(jì)，在到建筑檔次，使開(kāi)發(fā)資金投很大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲速度較快。目前會(huì)展片區(qū)的平均售價(jià)在5000元/平米/建筑面積左右，整體銷售情況在85%以上，對(duì)于房地

18、產(chǎn)價(jià)格非常認(rèn)可，說(shuō)明市場(chǎng)需求量非常大。戶型面積從29平米的公寓到132米的四室兩廳等多種戶型。目前會(huì)展片區(qū)以金色萊茵為代表，金色萊茵在社區(qū)內(nèi)建造大型水系，是哈爾濱市區(qū)內(nèi)少有的樓盤，從而吸引了許多高收入人群的眼球。一期高層132平米的景觀住宅銷售率100%。公寓住宅的銷售量也較去年有所上升。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，一部分青年中端消費(fèi)者走向了高端市場(chǎng)，會(huì)展片區(qū)的房產(chǎn)總價(jià)款較高，購(gòu)房者還希望在此區(qū)域購(gòu)置住房。所以，奧運(yùn)村項(xiàng)目的公寓、華軒美景等項(xiàng)目的小平米住宅受到青睞，銷售量一度走高。2、香坊動(dòng)力板塊調(diào)研分析香坊區(qū)與動(dòng)力區(qū)合并后，區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)更加明顯。區(qū)域內(nèi)擁有哈電集團(tuán)、軸承集團(tuán)、哈量、電機(jī)廠

19、、汽輪機(jī)、鍋爐廠、703研究所等大型企事業(yè)單位。香坊動(dòng)力區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是比較平穩(wěn)，居住人口相對(duì)穩(wěn)定，家庭收入上漲緩慢，但是居民還是有一定的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)蓄能力。此區(qū)域下崗職工多、退休老職工較多、家庭人口多。80后的年輕居民即將組建自己的家庭，對(duì)此區(qū)域的住房需求會(huì)加大，但是因經(jīng)濟(jì)能力的缺乏，住宅應(yīng)以小戶型，低價(jià)位的社區(qū)來(lái)滿足購(gòu)房者的需求。到動(dòng)力香坊片區(qū)購(gòu)房大多為本區(qū)域居民和其他區(qū)域低端人群為主。因?yàn)橘?gòu)房者收入水平較低，周邊環(huán)境相對(duì)其他片區(qū)較為落后，教育水平較差，房?jī)r(jià)上升較慢，目前房?jī)r(jià)在2900元/平米/建筑面積，戶型在30115平米，57%的戶型集中在50平米左右。此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該向著生態(tài)多層社區(qū)發(fā)

20、展，建筑結(jié)構(gòu)新穎實(shí)用，將社區(qū)的綠化環(huán)境、物業(yè)水平提高；社區(qū)應(yīng)引進(jìn)名校入住社區(qū)，來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。3、沿江板塊調(diào)研分析沿江板塊住宅以臨江風(fēng)景為賣點(diǎn)而建造的樓盤，沿江板塊的住宅，臨江而見(jiàn)，處在繁華的商業(yè)區(qū)域，住宅品質(zhì)高。周邊配套完善，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。來(lái)此區(qū)域購(gòu)房者大都是工作在附近的白領(lǐng)有車族，商業(yè)成功人士。目前，沿江板塊住宅平均售價(jià)在5900元/平米/建筑面積，哈公館的樓盤售價(jià)在2000元走右，成為哈爾濱最貴樓盤。沿江板塊住宅屬于道里，道理交通發(fā)達(dá)，也是哈爾濱市重要的旅游窗口。道里區(qū)商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、道理區(qū)是全市金融中心。本居民收入增長(zhǎng)快，失業(yè)率較低，生活質(zhì)量較為突出

21、。這說(shuō)明，道理區(qū)居民生活條件優(yōu)越，生活比較安逸，對(duì)生活的質(zhì)量要求比較高，目前道理區(qū)隨著市政府加大對(duì)松花江、中央大街等區(qū)域的改造以及購(gòu)房者對(duì)高檔樓盤的期待，道理區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，涌現(xiàn)出一批高檔住宅社區(qū)，目前，沿江板塊住宅平均售價(jià)在5900元/平米/建筑面積，大部分樓盤價(jià)格在60007000元/平米的高檔社區(qū)，代表樓盤為經(jīng)緯、公園一品等。哈公館的樓盤售價(jià)在2000元左右，成為哈爾濱最貴樓盤。隨著道理區(qū)用地的進(jìn)一步緊張，開(kāi)發(fā)可用用地不斷減少，大型社區(qū)相對(duì)較少，大多為獨(dú)體住宅高層，相信樓盤價(jià)格會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)。4、松北板塊調(diào)研分析隨著哈爾濱市政府搬遷到松北區(qū)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的建設(shè)，松北目前樓盤銷售良好

22、，多層住宅、高層住宅人氣較旺，但是商業(yè)發(fā)展較為蕭條，可能與松北的學(xué)校、企業(yè)較少，相對(duì)的不集中。住宅均價(jià)在3100元/平米/建筑面積，大多樓盤銷售率都在75%，購(gòu)房者為青年置業(yè)者、老年置業(yè)者。社區(qū)內(nèi)配套比較完善，園林綠化與松北優(yōu)美的環(huán)境相結(jié)合，使居住者得到了享受與休閑，會(huì)所的建立滿足了業(yè)主在江北的日常生活需要，但會(huì)所的配制不能和江南住宅樓盤會(huì)所一致，松北的獨(dú)特地理位置，周邊配套設(shè)施相對(duì)不全面，這就需要會(huì)所來(lái)彌補(bǔ)松北目前在配套設(shè)施上所缺少的。松北怡園立交橋的建設(shè)，過(guò)江隧道的開(kāi)通建成，工交體系的完善，使江北到江南的車程時(shí)間縮短，會(huì)進(jìn)一步提升松北的房地產(chǎn)價(jià)格。松北離江南路程近，時(shí)間短，到江南購(gòu)物較為方

23、便。所以松北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該大力發(fā)展優(yōu)秀住宅、健康住宅，減少商業(yè)用地，讓購(gòu)房者體會(huì)到，隱居繁華都市，世外桃源中生活。5、利民板塊調(diào)研分析利民開(kāi)發(fā)區(qū)，目前房地產(chǎn)發(fā)展較為興旺的只有學(xué)院路和南京路兩個(gè)區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)已經(jīng)出具規(guī)模。在利民開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)公司都看好這一區(qū)域?qū)W校相對(duì)集中大力開(kāi)發(fā)商業(yè)用地，建成了各個(gè)商業(yè)主題大街。只有學(xué)院路上的志華商城入住率和商服使用率較高，消費(fèi)情況良好。學(xué)院路上的學(xué)校相對(duì)集中，學(xué)生成為這一地段的消費(fèi)主流。但只將學(xué)生作為商業(yè)的主流客戶群體，勢(shì)必有一些局限性。學(xué)生是最不忠誠(chéng)的消費(fèi)群體，學(xué)生放假，消費(fèi)群體就會(huì)減少大半，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。從調(diào)研走訪許多商業(yè)街來(lái)看，商業(yè)街從建筑風(fēng)格上

24、沒(méi)有任何特殊風(fēng)格，只是在住宅底層開(kāi)設(shè)門市，毫無(wú)規(guī)劃特色，只能是滿足周邊學(xué)生的就餐購(gòu)物需求。在今后，應(yīng)該將利用好利民開(kāi)發(fā)區(qū)的自然景色與商業(yè)街的獨(dú)特外力面設(shè)計(jì)，建造各種城市風(fēng)格的商業(yè)街，成為哈爾濱的一個(gè)旅游景點(diǎn)，與旅行社聯(lián)系，開(kāi)發(fā)自然旅游購(gòu)物項(xiàng)目，在購(gòu)物的同時(shí)得到放松，在天然的氧吧里休閑享受，在自然的環(huán)境中品嘗美味佳肴。哈爾濱夏季，是中國(guó)的避暑山莊，冬季是冰雪旅游文明城市，都可以吸引大量的中外游客。七、本次調(diào)研總結(jié)建議1）高層建筑的增加。城市中心用地的緊張，高層建筑將會(huì)成為主流，消費(fèi)高端市場(chǎng)會(huì)進(jìn)步擴(kuò)張，市場(chǎng)的需求很大，比如冬奧村、御景國(guó)際、中北春城等。開(kāi)發(fā)公司只要對(duì)樓盤所處地形式，客戶需求，去設(shè)計(jì)戶型高中低比例，銷售成交量會(huì)加大。2）建筑風(fēng)格轉(zhuǎn)向歐洲。你好荷蘭、金色萊茵，都顯示出風(fēng)格不同。3）對(duì)物業(yè)管理水平要求越來(lái)越高。物業(yè)管理就相當(dāng)于產(chǎn)品的售后服務(wù)，如果產(chǎn)品稍微差一些，只要后期的服務(wù)跟得上，會(huì)彌補(bǔ)其不足。就向海爾產(chǎn)品，起初海爾產(chǎn)品質(zhì)量并不是最好的，但其優(yōu)良的售后，贏得了市場(chǎng)占有率，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)立自己品牌的法寶。物業(yè)管理也要上升一個(gè)層次，不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的收垃圾、清理樓道，應(yīng)該建立社區(qū)的文化建設(shè)，將鄰里的親情有情發(fā)揮出來(lái)，讓業(yè)主共同建立自己的家園。物業(yè)公司應(yīng)該主動(dòng)幫助業(yè)主建立業(yè)主