北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范

1、附件 2： 北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行） 目錄 1 總則 術(shù).22 語評估原.23 貝y評估程44 序評估方 .45 法評估報.66 告職業(yè)道.77 德附錄規(guī)范用詞用語說 .8 1 總貝 1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié) 果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、北京市物業(yè)服務(wù)第三 方評估監(jiān)理管理辦法及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。 1.0.2本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估活動。 1.0.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。 1.0.4物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的 規(guī)定和本規(guī)范

2、的規(guī)定。 2 術(shù)語 2.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主 所收取的費(fèi)用。 2.0.2物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估 依據(jù)北京市物業(yè)管理辦法、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評 估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用價格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在 2.0.3 評估項目 一個需要評估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的詳盡物業(yè)項目。 2.0.4 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。 2.0.5 評估時點(diǎn) 評估結(jié)果對應(yīng)的日期。 2.0.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格 某種評估

3、目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價格。 2.0.7 同類參考項目 在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項目相同或相近的已入住 物業(yè)項目。 2.0.8 市場比較法 將評估項目與同類參考項目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對這些類似物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價格作合適的修正，以此估算評估項目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀 合理價格的方法。 2.0.9 運(yùn)營成本法 根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營成本和合理利潤或 管理酬金，以此估算評估項目在評估時點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格的方 法。 2.0.10 評估結(jié)果 關(guān)于評估項目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格的最終結(jié)論。 2.0.11 評估報告給委托方的書

4、面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點(diǎn)的物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用測算后的客觀合理價格研究報告。 3 評估原則 3.0.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)遵循下列原則： 1. 委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則； 2. 合法原則； 3. 評估時點(diǎn)原則。 3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估以 委托人選擇確定的評估項目物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)為前提。 3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn) 時，評估人員在進(jìn)行評估時，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。 3.0.4 遵循評估時點(diǎn)原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項目在確定的評估時點(diǎn)測算 的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價格。 4 評估程

5、序 4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)按下列程 序進(jìn)行： 1. 接受委托，簽訂委托協(xié)議； 2. 明確評估基本事項； 3. 擬定評估作業(yè)方案； 4. 搜集整理同類參考項目資料； 5. 實(shí)地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 7. 評估人員進(jìn)行評估，確定評估結(jié)果； 8. 撰寫評估報告； 9. 評估資料歸檔。 4.0.2 明確評估基本事項： 1. 評估目的； 2. 物業(yè)項目服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)； 3. 明確評估時點(diǎn)。 4.0.3 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式； 2. 擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3. 擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道

6、； 4. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 4.0.4 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理的評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1. 項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料； 2. 項目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明； 3. 項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4項目物業(yè)服務(wù)項目和等級標(biāo)準(zhǔn)； 5. 其他評估需要的材料。 4.0.5 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目 的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。 5.0.1 在委托人提供項目資料并選 擇確定項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項目資料后，評估人員 運(yùn)用運(yùn)營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

7、進(jìn)行 評估。 5.0.2 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價格，分項評估物業(yè)服務(wù) 成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下 內(nèi)容： 1. 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6. 辦公費(fèi)用； 7. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； 9. 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 5.0.3 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項評估數(shù)據(jù)， 根據(jù)物

8、業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估結(jié) 果。 6 評估報告 6.0.1 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1評估報告書摘要； 2評估目的； 4評估原則； 5評估依據(jù)； 6評估聲明； 7評估基準(zhǔn)日和有效期； 8評估方法； 9評估工作實(shí)施過程； 10評估結(jié)論及爭議說明； 11評估限定條件； 12評估人員名單； 13評估作業(yè)日期； 14評估報告日期； 15相關(guān)評估文件附件。 6.0.2 評估報告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。 6.0.3 評估時點(diǎn)以提交報告之日為基準(zhǔn)日。 7 職業(yè)道德 7.0.1 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛假的評估，應(yīng)做到公正、客觀、厚 道。 7.0

9、.2 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及 其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。 7.0.3 評估人員和評估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè) 承接查驗(yàn)進(jìn)行評估時，不應(yīng)接受該項評估委托。 7.0.4 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委人。 7.0.5 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不 得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。 附件：規(guī)范用詞用語說明 1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度例外的用詞說明如 下： （ 1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用 “必須 ”，反面詞采用 “嚴(yán)禁 ”。 （ 2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用 “應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng) 該”，反面詞采用 “不應(yīng)