開發(fā)商項(xiàng)目認(rèn)籌違法嗎

1、開發(fā)商項(xiàng)目認(rèn)籌違法嗎 篇一：認(rèn)籌與開盤的具體區(qū)別 認(rèn)籌與開盤的具體區(qū)別 開盤的概念： 樓盤的開盤是指樓盤在建設(shè)中依法取得了 “五證”（五 證指國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證、建筑工程施工許可證 、商品房預(yù)售許可證 ）之后正式推向 市場的銷售行為，開盤當(dāng)天公布正式銷售的價(jià)格以及優(yōu)惠政策。 認(rèn)籌的概念： 開發(fā)商的項(xiàng)目在還未達(dá)到預(yù)售條件之前針對想購房 的客戶收取數(shù)千或數(shù)萬的誠意金，對購房者來說這是一種房屋認(rèn)購意 向，所購房的價(jià)格、 房號（甚至面積） 等主要因素均處于不確定狀態(tài)， 都要等到項(xiàng)目取得預(yù)售資格之后才能確認(rèn)。認(rèn)籌的形式主要有內(nèi)部認(rèn) 購；VIP認(rèn)購；認(rèn)籌等。購房者

2、在開發(fā)商那里填寫個(gè)人資料，交納一定 的誠意金后將領(lǐng)取到一張叫 VIP卡、VIP護(hù)照、VIP消費(fèi)卡或認(rèn)籌卡等 名稱的 “證書 ”，之后等開發(fā)商開盤預(yù)售或解籌。 解籌的概念：這個(gè)概念是相對于認(rèn)籌而言，一般開發(fā)商在取得預(yù) 售資格之后，從已 “認(rèn)籌 ”的客戶中 “抽”出可以選房者或統(tǒng)一排號選房， 然后統(tǒng)一交首付，統(tǒng)一簽署認(rèn)購書或者預(yù)售合同。此時(shí)的解籌也就類 似開盤了， 但在解籌過程中可以先問清楚開發(fā)商是否已取得預(yù)售資格， 降低購房風(fēng)險(xiǎn)。 二、開盤與認(rèn)籌的區(qū)別 1、現(xiàn)在的認(rèn)籌大部分相當(dāng)于是買一個(gè)購房的資格，或是提前選房 的資格，在開盤前或當(dāng)天可以優(yōu)先選房。開發(fā)商會(huì)根據(jù)開盤時(shí)間的臨 近，將認(rèn)籌優(yōu)惠逐漸減少

3、。 2、認(rèn)籌時(shí)樓盤尚未取得預(yù)售許可證，所交的認(rèn)籌金或訂金在開盤 時(shí)沒選中房子是可以退的。 3、開盤時(shí)選房簽訂了認(rèn)購書，交了定金之后確定房價(jià)、房號以 及享受的購房優(yōu)惠，此時(shí)的定金不可退的。 三、為什么要認(rèn)籌之后再開盤 認(rèn)籌再開盤，是目前每個(gè)樓盤都會(huì)采取的銷售策略，時(shí)間長短根 據(jù)每個(gè)樓盤的資金、工期、客戶儲(chǔ)備等情況來確定認(rèn)籌時(shí)間的長短， 所以有些樓盤即使已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，但是會(huì)根據(jù)市場情況和客 戶儲(chǔ)備情況進(jìn)行開盤。歲開發(fā)商來說，認(rèn)籌再開盤有以下好處： 1、提前鎖定部分意向客戶，為制造熱銷局面打下基礎(chǔ)。 2、提前回籠資金，緩解資金壓力。 3、創(chuàng)造宣傳推廣契機(jī)，以相當(dāng)額度的增值空間及市場前景吸引目

4、 標(biāo)群體提前參與，以互動(dòng)式信息傳遞深層滲透。 4、對目標(biāo)客戶進(jìn)行試探性銷售，避免定價(jià)時(shí)的盲目，從而實(shí)現(xiàn)利 益的最大化。 5、建立客戶檔案對客戶進(jìn)行管理，通過調(diào)查分析為以后的價(jià)格 調(diào)整、業(yè)態(tài)規(guī)劃、廣告?zhèn)鞑ァ?事件營銷、一對一的直效營銷等提供準(zhǔn)確可靠的事實(shí)依據(jù)。 綜上所述，認(rèn)籌是開盤前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)籌時(shí)交納的誠意金在開盤選房之后可充抵購房款，而認(rèn)籌優(yōu)惠交多少抵多少則是指交一定的 誠意金則可享受購房時(shí)房屋總款可相應(yīng)減少的優(yōu)惠。 篇二：認(rèn)籌的法律風(fēng)險(xiǎn) 認(rèn)籌的風(fēng)險(xiǎn)防范 商品房認(rèn)購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用 合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。 但商品房認(rèn)購書并

5、不因?yàn)槠溆喠⒑唵味L(fēng)險(xiǎn)低，相反正因?yàn)槠浜贤瑮l 款少，導(dǎo)致許多事情沒有約定或約定不明，而且開發(fā)商也往往會(huì)利用 商品房認(rèn)購書的簡單做文章，損害消費(fèi)者的權(quán)利?？梢哉f，與其他房 地產(chǎn)合同相比，商品房認(rèn)購書的風(fēng)險(xiǎn)并不比那些合同的風(fēng)險(xiǎn)低。既然 有風(fēng)險(xiǎn)，那么就要去防范。如果購房者不能求助于專業(yè)法律人士，就 只好通過自己，多了解一點(diǎn)相關(guān)知識，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 與其他合同一樣，商品房認(rèn)購書采取要約、承諾方式。但為了幫 助購房者更好地理解相關(guān)知識，筆者將商品房認(rèn)購書訂立中的風(fēng)險(xiǎn)防 范工作，分為三個(gè)階段。購房者應(yīng)在這三個(gè)階段里，始終謹(jǐn)慎，做好 應(yīng)做的事，就能合法地維護(hù)自己的權(quán)益。 （一）商品房認(rèn)購書訂立前期 這個(gè)階

6、段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對防范風(fēng)險(xiǎn) 也是非常必要的。購房者在這個(gè)階段必須做好兩項(xiàng)前期工作，具體如 下： 買房不能像買菜一樣，應(yīng)慎重行事。在決定購買該商品房之前，應(yīng)做 1購房者必須考慮成熟，決定購買將要預(yù)訂的商品房 購房者 一些必要的調(diào)查和咨詢工作，調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí) 力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價(jià)格、區(qū)位、戶 型、環(huán)境比較，該開發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況。關(guān)于開發(fā)商信譽(yù)和 實(shí)力情況，以及該開發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況，購房者可以從以下三個(gè) 途徑去了解：（1）可以去有關(guān)行政主管部門咨詢，該項(xiàng)目是否以在建 工程或土地使用權(quán)或房屋抵押向銀行貸款；該項(xiàng)目是否有法律缺陷， 該

7、項(xiàng)目是否已具備相關(guān)的手續(xù)； 開發(fā)商的以往的開發(fā)業(yè)績?nèi)绾蔚惹闆r； （2）可以從群眾及知情者處了解一些信息，如開發(fā)商的信譽(yù)與 實(shí)力； （3）可以從開發(fā)商的售房部有選擇性地捕捉信息。而該房與其 他樓盤比較的情況，只能由購房者辛苦地多跑幾家開發(fā)商咨詢了，有 客戶上門買房開發(fā)商都是非常熱情接待的。通過這樣的一些調(diào)查，購 房者可以排除一些基本的法律風(fēng)險(xiǎn)，明確該商品房是否確實(shí)實(shí)惠值得 購買。 例如，家住荊州市的袁先生看中了一所由荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司正在開發(fā)的江躍小區(qū)內(nèi)的一套商品房，價(jià)格、區(qū)位、戶型袁 先生都比較滿意。此時(shí)開發(fā)商荊州市新江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求袁 先生簽訂一份商品房認(rèn)購書，袁先生稱其

8、要考慮考慮，第二天再簽。 出了新江房地產(chǎn)公司江躍小區(qū)售房部的門，袁先生就奔向與江躍小區(qū) 相鄰的另一房產(chǎn)開發(fā)商荊州市長河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在開發(fā)的長 河小區(qū)的售房部。袁先生對長河小區(qū)的售房部小姐說，其已看了江躍 小區(qū)的房子，已準(zhǔn)備簽合同了， 現(xiàn)在是順道過來看看長河小區(qū)的房子。 售房小姐一聽，當(dāng)即就急了，忙說您千萬別買江躍小區(qū)的房子，江躍 小區(qū)的房子怎么怎么不好，尤其是江躍小區(qū)的土地全部向銀行抵押， 新江公司的實(shí)力不雄厚。聽到這個(gè)消息，袁先生忙向土地管理部 門查詢此事，果然江躍小區(qū)的土地已全部在土地管理辦理了抵押 登記。袁先生毅然取消了向新江公司買房的計(jì)劃，避免了經(jīng)濟(jì)損失。 由這個(gè)例子可以看出因

9、為同行業(yè)之間的競爭，且售房業(yè)績與售房工作 人員的收入緊密聯(lián)系， 所以其他的開發(fā)商往往會(huì)泄漏 “天機(jī) ”。當(dāng)然，購 房戶對這些消息，要進(jìn)行核實(shí)，也不能偏聽偏信。這一招在買房過程 中往往屢屢奏效。 2購房者應(yīng)積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購書。 通過前一項(xiàng)準(zhǔn)備工作， 購房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分 情況，確定了該商品房的可購買性，不少購房者就開始急著與開發(fā)商 簽訂合同了。其實(shí)，這是犯了買房的大忌。筆者提醒購房者，在商品 房買賣合同簽訂前， 永遠(yuǎn)不要表現(xiàn)太急， 而要爭取讓開發(fā)商比我們急。 因?yàn)?“急”不僅僅是不利于爭取合同簽訂過程中的有利地位， 還往往會(huì)粗 心大意草草簽訂合同疏忽了防范風(fēng)險(xiǎn)，

10、從而為自己的損失種下了禍根。 實(shí)話說，訂立商品房認(rèn)購書，對購房者確實(shí)沒什么益處，而且還會(huì)為 購房者帶來風(fēng)險(xiǎn)。對這樣一個(gè)無益的合同，購房者還是能不簽就不簽 為好 （1）購房者不與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購書，開發(fā)商并不一定就 不賣房子給購房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要開發(fā)商沒 有將該房子預(yù)訂給其他人，在有利可圖的情況下，他還是會(huì)把房子賣 給你的。也許在談判過程中，不少開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持他的要求，甚至態(tài)度 強(qiáng)硬，但購房者應(yīng)明白這不過是在談判，開發(fā)商當(dāng)然要維護(hù)自己的利 益。畢竟簽訂這個(gè)合同對他有利。 （2）并不一定就有其他人向開發(fā)商預(yù)訂該商品房，盡管開發(fā)商會(huì) 將他的銷售情況形容得很好，并告誡購房者如不

11、預(yù)訂，就會(huì)買不到想 要的房，但開發(fā)商的實(shí)際銷售情況往往并不像他所介紹的那樣好，否 則他也不會(huì)那么好心，不停地勸購房者預(yù)訂該房。 （3）即使購房者因拒絕訂立商品房認(rèn)購書，而喪失了購買該房 的機(jī)會(huì)，也沒什么大不了的，天下的房多得很，有錢還怕買不到？當(dāng) 然，如果在努力和爭取無效的情況下，購房者仍對該房情有獨(dú)鐘，決 定購買，那么就只有做好后面階段的風(fēng)險(xiǎn)防范工作。 3購房者應(yīng)掌握必要的法律知識應(yīng)對買房。 普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、 十幾年 乃至幾十年的積蓄。對這樣一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)行為，理應(yīng)慎重謹(jǐn)慎，深 思熟慮而后行。法律保護(hù)購房者的合法權(quán)益，但法律同樣是公平、公 正和嚴(yán)肅的。如果因

12、購房者的魯莽而訂立商品房認(rèn)購書，訂立后卻反 悔，在法律上是沒有依據(jù)的，必須承擔(dān)不利后果。所以，購房者就應(yīng) 在簽訂合同時(shí)考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相 關(guān)法律知識。其實(shí)，對買房這樣一件重大的經(jīng)濟(jì)行為，從某種意義上 說，沒有損失與有損失相比就是賺了，所以為避免風(fēng)險(xiǎn)而抽出一點(diǎn)時(shí) 間去了解一下相關(guān)知識，并不浪費(fèi)，而是另外一種意義上有價(jià)值的勞 動(dòng)。 做好了以上三項(xiàng)準(zhǔn)備工作， 基本上就可以進(jìn)人訂立商品房認(rèn)購書 的最重要的階段，即商品房認(rèn)購書的訂立。 （二）商品房認(rèn)購書訂立時(shí) 這個(gè)階段，是三個(gè)階段里相對重要的一個(gè)階段，對防范風(fēng)險(xiǎn)具有 極重要的意義。由于這個(gè)階段時(shí)間較短，所以購房者防范風(fēng)險(xiǎn)的

13、工作 十分緊張，而且是與訂立合同同時(shí)進(jìn)行。購房者應(yīng)做好以下幾項(xiàng)防范 風(fēng)險(xiǎn)的工作： 1.找出風(fēng)險(xiǎn)之處。 在商品房認(rèn)購書訂立過程中， 其實(shí)購房者最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于開發(fā) 商。通過調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商慣用的手段大同小異，也就導(dǎo)致商品 房認(rèn)購書的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就在那么幾處。要找出合同中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就首先要 了解對手 開發(fā)商慣用什么手段。開發(fā)商的手法有的會(huì)在它提供的合 同書中表現(xiàn)出來，請先看一份由開發(fā)商提供的典型的商品房認(rèn)購書： 商品房認(rèn)購書 甲方：廣元市鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法定代表人：李惠俠 乙方：羅堂清 身份證號： 甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議： 一、乙方認(rèn)購甲方開發(fā)的位于廣元市區(qū)的夢煙樓小區(qū)第一棟 1

14、 層 的住宅一間。乙方交納定金貳萬元。 二、乙方應(yīng)于本合同簽定之日起一個(gè)月內(nèi)與甲方簽訂商品房預(yù)售 合同，否則定金不予退回，甲方并有權(quán)處臵該房。 三、乙方不得違約，否則定金不予退回。 篇三：房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)籌須知 附件一： 俊鋒凱旋城認(rèn)籌須知 尊敬的客戶： 您好！ 為了讓您更清晰地了解本次俊鋒凱旋城開盤前的認(rèn)籌方式， 特 對本次認(rèn)籌的注意事項(xiàng)公示如下： 一、客戶交納認(rèn)籌誠意金，簽訂認(rèn)籌協(xié)議書后即獲得開盤當(dāng)天 選房 資格，并享受開盤當(dāng)天相關(guān)優(yōu)惠。 二、認(rèn)籌協(xié)議書的編號不作為正式選房順序，該協(xié)議書不具有 對客戶意向房源的選定效力。 三、本次認(rèn)籌采用實(shí)名制，購房者姓名和身份證須與本協(xié)議書 信息一致，客戶的非直系親屬不得在認(rèn)籌書上轉(zhuǎn)名或增減名，直屬親 屬須出示有效證明文件方可轉(zhuǎn)名或增減名。 四、客戶持 VIP 卡在俊鋒凱旋城正式開盤當(dāng)天享受開盤折扣， 僅限開盤當(dāng)天使用，過期不再享受開盤折扣。 五、客戶的聯(lián)絡(luò)方式以認(rèn)籌協(xié)議書所載明的電話、通訊地址為 準(zhǔn)。雙方保證對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。開發(fā)商將在開盤前提前通 知客戶選房時(shí)間，如開發(fā)商按上述電話、通訊地址等聯(lián)絡(luò)不到客戶， 則視為已履行通知送達(dá)義務(wù)，客戶應(yīng)承擔(dān)由此引起的相關(guān)全部責(zé)任。 六、客戶憑認(rèn)籌協(xié)議