西安商圈調(diào)研報告

1、西安商圈調(diào)研報告西安商圈調(diào)研報告 2014.11 目 錄 PART 1 城市宏觀發(fā)展背景 PART 2 商業(yè)格局與街區(qū)特征 PART 3 雁塔路商圈分析與街區(qū)特征 PART 1 城市宏觀發(fā)展背景 PART 1 城市宏觀發(fā)展背景/城市宏觀概況 城市概況 西安，是舉世聞名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、華東和華北的門戶和交 通樞紐，陜西省省會，中國六大國家區(qū)域中心城市之一，是陜西省政治、經(jīng)濟、文化中心。 西安西安 西安西安 l城市等級與發(fā)展戰(zhàn)略：二線發(fā)展較弱城市，西安市發(fā)展總 體布局為“一城、一軸、一環(huán)、多中心”。 l面積與人口規(guī)模指標：全市總面積10108平方公里，其中 市轄區(qū)面積23

2、10平方公里；全市總?cè)丝?55.29萬人，其 中市轄區(qū)人口450萬人。 l西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣 PART 1 城市宏觀發(fā)展背景/城市宏觀概況 城市規(guī)劃格局 一城 優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路 網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以 二環(huán)內(nèi)區(qū)域為核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務區(qū)； 東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東 南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護區(qū)發(fā)展成旅游 生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓 展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無 污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長安城遺 址保護區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部 結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。 一軸以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸 一

3、環(huán)為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶 多中心 為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、 三個新城和四個縣城，其中： 四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶； 三個新城指臨潼、閻良、涇渭； 四個縣城指藍田、周至、高陵、戶縣。 西安市域范圍內(nèi)構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。 2020年人口規(guī)模規(guī)模 1528萬,城區(qū)面積490平 方公里 城市房地產(chǎn)市場 宏觀經(jīng)濟分析 1 3 結(jié)論： 城市第三產(chǎn)業(yè)逐步占據(jù)城市發(fā)展主導地位，將為 城市消費能力提供重要的支撐；同時為本項目的商 業(yè)消費提供市場空間。 城市規(guī)劃方向 2 宏觀經(jīng)濟分析 1 城市規(guī)劃方向

4、 2 l作為關(guān)中城市群的領(lǐng)頭羊，未來城市的發(fā)展將會得到更多的支持，進入快速發(fā)展的階段； l西安市城市發(fā)展按照“一城、一軸、一環(huán)、多中心”，主城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 城市房地產(chǎn)市場解讀 3 l西安市受宏觀調(diào)控政策影響有限，房地產(chǎn)市場逆勢上揚，但商品房供求整體穩(wěn)定性不佳，市場風險較大。 l西安市房地產(chǎn)發(fā)展處于成熟期，伴隨城鎮(zhèn)化率的提高和第三產(chǎn)業(yè)的逐步提升，西安市商業(yè)市場發(fā)展前景可觀。 PART 1 城市宏觀發(fā)展背景/城市宏觀經(jīng)濟狀況總結(jié) lGDP穩(wěn)步增長，增長率保持14%左右，2012年人均GDP達到51086元,社會經(jīng)濟整體發(fā)展水平比較高 。 l第三產(chǎn)業(yè)占比超過50%，逐步占據(jù)城市經(jīng)濟的主導地

5、位。 城市宏觀經(jīng)濟狀況總結(jié) 7 PART 1 城市宏觀發(fā)展背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 城市宏觀經(jīng)濟情況總結(jié) 傳統(tǒng)市場大而全市場趨優(yōu)化市場全業(yè)態(tài)市場 GDPGDP： 人均人均GDPGDP： 人均可支配收入：人均可支配收入： 社會消費品零售總額：社會消費品零售總額： 城市化率：城市化率： 1000億元2000億元8000億元 3000美元6000美元10000美元 15000元20000元 25000元 500億元 1500億元 2500億元 30% 60% 70% 結(jié)合對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征的研究，我們認為西安市目前應處于趨優(yōu)化市場發(fā)展 階段，商業(yè)逐步向全業(yè)態(tài)市場升級。 8 PART 1 城市

6、宏觀發(fā)展背景/城市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 城市宏觀經(jīng)濟情況總結(jié) 趨優(yōu)選擇市場趨優(yōu)選擇市場 出現(xiàn)多種類型的購出現(xiàn)多種類型的購 物中心，強調(diào)生活物中心，強調(diào)生活 方式導向成為城市方式導向成為城市 主流，各層次的消主流，各層次的消 費得到一定程度的費得到一定程度的 滿足滿足 Fast fashionFast fashion成為成為 市場主導，市場主導，top top fashionfashion占市場占市場5%-5%- 10%10%的市場份額的市場份額 娛樂娛樂/ /餐飲業(yè)態(tài)豐富餐飲業(yè)態(tài)豐富 化，主題餐飲、休化，主題餐飲、休 閑餐飲等大量出現(xiàn)閑餐飲等大量出現(xiàn) 傳統(tǒng)市場傳統(tǒng)市場 以批發(fā)市場、傳統(tǒng)以批發(fā)市場

7、、傳統(tǒng) 百貨業(yè)態(tài)最為典型，百貨業(yè)態(tài)最為典型， 以滿足基本需求為以滿足基本需求為 主主 消費以價格導向為消費以價格導向為 核心訴求核心訴求 品牌的滲透率低品牌的滲透率低 全業(yè)態(tài)市場全業(yè)態(tài)市場 城市出現(xiàn)所有類型城市出現(xiàn)所有類型 購物中心，購物、購物中心，購物、 餐飲、及休閑娛樂餐飲、及休閑娛樂 的業(yè)態(tài)豐富度達到的業(yè)態(tài)豐富度達到 極高水平極高水平 從價格導向到價值從價格導向到價值 導向、獨特性導向?qū)?、獨特性導?消費等均能得到最消費等均能得到最 大程度的滿足大程度的滿足 典型城市如上海、典型城市如上海、 北京等北京等 大而全市場大而全市場 百貨業(yè)態(tài)多樣化，百貨業(yè)態(tài)多樣化， 購物中心出現(xiàn)，食購物中心

8、出現(xiàn)，食 品雜貨、大型折扣品雜貨、大型折扣 店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)店等業(yè)態(tài)出現(xiàn) 餐飲娛樂形態(tài)開始餐飲娛樂形態(tài)開始 多樣化多樣化 Basic fashionBasic fashion占市占市 場主流場主流 消費向價值導向轉(zhuǎn)消費向價值導向轉(zhuǎn) 變，并出現(xiàn)多樣化變，并出現(xiàn)多樣化 西安市的零售商業(yè)處于趨優(yōu)選擇市場，將出現(xiàn)多種類型的購物中心，形成不同層次的消費場所， 餐飲、娛樂業(yè)態(tài)豐富化。 未來西安發(fā)展階段 PART 2 商圈格局與街區(qū)特征 商圈格局分析 街區(qū)特征分析 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 城市商業(yè)板塊 商圈格局西安是省級的商業(yè)中心，輻射全省，但西安商業(yè)發(fā)展不均衡，鐘樓商圈、小寨商圈和 長樂商圈三大

9、商圈最為成熟，鐘樓商圈為核心商圈。未來隨著西安城市的發(fā)展，高新區(qū)商圈和城北 商圈的地位將逐步上升。 城市核心商圈 鐘樓商圈 北城 商圈 長樂商圈 小寨商圈 高新區(qū) 商圈 世紀金花 開元商城 萬達廣場（民樂園） 民生百貨 民生國際購物中心 批發(fā)市場 金鷹國際 世紀金花 萬達廣場（大明宮店） 西安商業(yè)未來的發(fā)展趨勢為：第一、傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升；第二、一站式消費模式成為商業(yè)發(fā)展的主流；第 三、城市商業(yè)副中心發(fā)展加速，未來城市將步入多核心階段。 當前西安商業(yè)形成傳統(tǒng) 百貨和一站式購物中心 平分天下的局面，但以 萬達廣場為代表的商業(yè) 綜合體的進駐，將行業(yè) 水平進一步升級，競爭 將加劇 以萬達廣場為代表的

10、商 業(yè)綜合體的成功運營， 使更多的消費者體驗到 一站式購物的便捷，未 來承載多功能、多業(yè)態(tài) 、綜合性商業(yè)中心成為 主流趨勢。 經(jīng)濟的發(fā)展致使城市進一步 擴容，城市核心商圈將進一 步擴大，但受到空間、交通 等限制，其他區(qū)域商圈，隨 著人口導入，商圈逐步成熟 ，城市副中心進入快速發(fā)展 階段。 傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升 一站式消費模式成主流 城市多核心發(fā)展 PART 2 商業(yè)市場調(diào)研 西安商業(yè)發(fā)展趨勢分析 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 鐘樓商圈分析 鐘樓商圈傳統(tǒng)核心商圈、商業(yè)競爭主戰(zhàn)場。作為西安市最重要和最繁華的商圈，擁有極高的商業(yè)密 集度，購物中心、百貨商場數(shù)量眾多；因此研究鐘樓商圈對于了解整個

11、西安城市商業(yè)的發(fā)展有相當重要 的意義。 編 號 商場名稱 1開元商城 2民生百貨 3民生國際購物中心 4萬達廣場 5世紀金花 6百盛百貨 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 商場名稱面積（萬）業(yè)態(tài)定位租金價格（元/天/平方米） 開元商城10.3百貨扣點15%-28% 民生百貨5百貨扣點15%-28% 民生國際購物中心4.9購物中心扣點15%-28% 萬達廣場（民樂園店）11綜合體/ 世紀金花5.7百貨扣點15%-28% 傳統(tǒng)的商業(yè)中心，是西安最有影響力的商圈，商業(yè)氛圍濃厚，其中服裝業(yè)和餐飲業(yè)尤為發(fā)達。借助文化優(yōu)勢 和區(qū)域的不可復制性，形成了西安最大的同時也是最為傳統(tǒng)的商業(yè)中心。 商品種類齊全

12、，但以零售業(yè)特別是服裝服飾為主，檔次覆蓋面齊全，既有中高檔百貨，又有休閑購物于一體 的購物中心，使西安市中高端日用百貨的消費聚集于此。 地處市中心，但受區(qū)域交通和文物保護的影響，商圈擴容升級發(fā)展受限，同時因交通堵塞嚴重，有車一族的 消費已明顯外溢至西安其它商圈（如小寨商圈、高新區(qū)商圈等）； 因城市規(guī)劃向東西兩側(cè)發(fā)展，城市框架的拉伸，使得區(qū)域內(nèi)的消費明顯向新區(qū)轉(zhuǎn)移，且一站式消費理念的深 入，致使客戶對區(qū)域的認可度逐漸下降。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 開元商城 優(yōu)勢 p 位于交通主干道交匯處，與區(qū)域其他區(qū)域聯(lián)系的交通 相當便利； p位于西安傳統(tǒng)商圈內(nèi)，有相對成熟的商業(yè)氛圍； p 長時間

13、的經(jīng)營使其成為西安人和陜西人匯集的購物場 所之一。 劣勢 n部分品牌經(jīng)營不理想，有待調(diào)整； n中年消費者占很大比例，對滿足年輕消費群體的需 求有所欠缺。 開元商城位于鐘樓商圈中心，鐘樓東南角，是西安地區(qū)具有代表性的大型百貨商業(yè)中心。 樓層業(yè)種知名品牌 B2超市、電器開元超市、海爾。東芝，康佳、三星、索尼 B1鞋、包、西餐麥當勞、星巴克、思加圖。千百度、星期六 F1 黃金珠寶、化妝 品、表、手機 周生生、周大福、歐米茄、浪琴、資生堂、歐萊雅、巴寶莉 F2男裝、羊毛衫金利來、虎都、羅蒙、依文、雅戈爾、鄂爾多斯、恒源祥 F3淑女裝、職業(yè)裝G2000、唯尚、雅瑩、名典屋、玖姿、菲妮迪、歌力思 F4少淑

14、裝、內(nèi)衣歐時力、衣戀、伊可愛、艾格、ONLY、阿桑娜 F5運動休閑、兒童耐克、銳步、李寧、匡威、哥倫比亞、拉比、好孩子 F6家居家紡羅萊、富安娜、惠誼家紡、銀潔、維科、舒逸 F7餐飲、娛樂歡悅天堂、美食廣場 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 民生百貨 民生百貨解放路店始建于1959年，地處核心商圈，營業(yè)面積約5萬平米，是經(jīng)營女裝、男裝、鞋 包、珠寶、化妝品等品類的大型綜合百貨店。 樓層知名品牌 F1 周大福、芙蓉錢幣、明牌黃金、Gabor、 NINE WEST、ECCO、TATA、百麗、同 仁堂 F2 CAGLIARI、jorya、KENT CURVER、 WEEKEND MAXMARA、

15、VERRI、威可 多、皮特丹頓、路易詩蘭 F3 依戀、薩儂、小熊、小豬班納、paw-in- paw、阿迪達斯、耐克、探路者、珍貝、 佳麗斯、雙立人 優(yōu)勢 p 位于交通主干道交匯處，與其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當 便利； p位于西安傳統(tǒng)商圈內(nèi)，有成熟的商業(yè)氛圍； p 長時間的經(jīng)營使其成為西安人和陜西人匯集的購物場 所之一。 劣勢 n配套設(shè)施不全，如停車位，服務功能等，難以保證 客戶的忠誠度； n缺乏經(jīng)營亮點與周邊形成差異，主題不突出，無法 取得競爭優(yōu)勢讓消費者親睞。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 民生國際購物中心 樓層功能主題主要業(yè)態(tài) B2生活風向民生生活館、煙酒茶、休閑工坊 B1仙履風姿男女

16、鞋、箱包皮具、皮革養(yǎng)護 F1名品風尚國際名品、珠寶黃金、時尚名表、香水、眼睛 F2伊人風致仕女裝、時尚配飾 F3青春風格淑女裝、女士內(nèi)衣 F4名仕風度紳士裝、商務休閑、數(shù)碼小電 F5型動風潮時尚休閑、戶外用品、精品運動、運動配飾 F6童馨風趣兒童/母嬰用品、廚房用品、名品家居 F7食尚風味美食天地、文化空間 F8食尚風味美食天地、文化空間 F9魅力風行美容美體 民生國際位于鐘樓之北，距離鐘樓僅100米。緊鄰世紀金花購物中心、鐘鼓樓廣場，交通便捷，地 理位置得天獨厚。 優(yōu)勢 p 位于交通主干道交匯處，與其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當 便利； p 位于西安傳統(tǒng)商圈內(nèi)，有成熟的商業(yè)氛圍； p 功能齊全，餐飲

17、娛樂聚焦人氣。 劣勢 n 商場新開業(yè)，尚處于養(yǎng)商期，與周邊商場競爭壓力 大； n和民生百貨有大量的品牌重疊，而且同在一個商圈 ，直接形成競爭關(guān)系。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 萬達廣場（民樂園店） 西安民樂園萬達廣場定位于城市綜合體，集公寓、住宅、商鋪、百貨、超市、步行街、影城于一 體，薈萃世界潮流，打造地標性商業(yè)名片。 樓層業(yè)種知名品牌 B1運動休閑 Esprit、G2000、LEVIS、花花公子、九牧王、匡 威、耐克、阿迪達斯、Selected F1國際名品 萬達百貨、星巴克、ecco、周大福、戴夢得、百 麗、H&M、GAP、Tata、西鐵城、天美意 F2國際名品 萬達百貨、LI

18、LY、鱷魚、JNBY、ELAND、 LAGOGO、R&D、Etam F3時尚精品 大歌星、曼妮芬、Jack&Jones、naivee、歌莉 婭、萊特妮絲、imis、太平鳥 F4品味生活 萬達影城、大玩家、麥當勞、阿童木、棒約翰、班 尼路、萬仟堂、鮮芋仙、溫莎 F5流行潮品 萬達影城、DQ、屈臣氏、味千拉面、黃記煌、蜀 江烤魚 優(yōu)勢 p位于市區(qū)的核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚； p多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢補； p擁有大量的停車位，為消費者購物提供便利。 劣勢 n核心商圈商業(yè)密集，競爭激烈； n鐘樓商圈交通擁堵嚴重，新興商圈的興起，消費開 始外溢。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特

19、征 世紀金花 世紀金花鐘樓店位于鐘樓商圈的中心位置，西安市最具影響力的百貨商業(yè)之一，是本地消費者和外 地游客購物的第一選擇。 劣勢 n 面積有限，只有上下兩層； n停車位較少； n缺乏餐飲娛樂業(yè)態(tài)，不利于商場的進一步發(fā) 展。 優(yōu)勢 p位于市中心，與區(qū)域其他區(qū)域聯(lián)系的交通相當便 利； p以經(jīng)營各大知名品牌為主，商業(yè)布局合理； p處于傳統(tǒng)商業(yè)的中心，人流量非常大。 世紀金花業(yè)態(tài)配比 騾馬市商業(yè)街 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 騾馬市步行街地處東大街西段，是西安傳統(tǒng)商貿(mào)集市所在地，目前此商業(yè)步行街集購物、休閑、 餐飲、娛樂、演藝、展示、商務、金融、酒店、旅游為一體的大型現(xiàn)代化綜合性商業(yè)步行街

20、區(qū)。 基本資料 開業(yè)時間：2007年12月21日 總建筑面積：250，000平米 市場定位：多元素、多層次商業(yè)街區(qū) 消費客群：定位的多元化導致消費群 體層次多元化 優(yōu)勢 p 騾馬市是西安歷史悠久的商業(yè)聚集地，雖改造后的騾馬市經(jīng) 營時間不長，但其背景在西安有著極強的影響力； p 新的商業(yè)街經(jīng)營規(guī)模大，商品總類繁多；業(yè)態(tài)組合多元化； p其地下步行街以經(jīng)營時尚潮流個性小商品為主，深受年輕人 喜愛，是時下青年消費者熱愛的購物場所之一。 劣勢 n商業(yè)體量大，對招商造成一定的難度； n經(jīng)營檔次多元化，地下商業(yè)街以抵檔小商戶為主，從 而拉低了整個商業(yè)項目的擋次； n業(yè)態(tài)分布組合混亂，使消費者有步入迷宮的感覺

21、； n內(nèi)部裝修粗糙簡單，不能提供給消費者良好的購物環(huán) 境。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 長樂商圈分析 長樂商圈西北第一綜合批發(fā)地，成熟的批發(fā)市場，批發(fā)商城林立，以低端市場為主。 編 號 商場名稱 1義烏小商品城 2丹尼爾商城 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 小寨商圈分析 小寨商圈以高校學生為主要消費群體，消費層次由中低端向中高端發(fā)展，是西安南城最大的商圈。 編 號 商場名稱 1賽格 2凱德廣場 3 4 5 6 軍人服務社 百盛 金莎 潮buy匯 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 商場名稱面積（萬）業(yè)態(tài)定位租金價格（元/月/平方米） 軍人服務社 百盛 1.94 1.5 購物中

22、心 百貨 扣點15%-28% 扣點15%-30% 凱德廣場 賽格 3.24 20. 購物中心 綜合體 扣點15%-28% 扣點15%-28%，租金350 金莎 潮buy匯 6.0 2.6 百貨 潮流百貨 扣點10%-28%，租金160 15層基本空置 小寨商圈位于西安城南，有比較成熟的交通樞紐，區(qū)域內(nèi)高等院校、寫字樓、政府機構(gòu)等云集， 人口稠密，為商業(yè)的發(fā)展奠定一個良好的基礎(chǔ)； 小寨商圈整體商業(yè)體量大，功能齊全，現(xiàn)已發(fā)展成為西安市的城市副中心； 小寨商圈多為建成區(qū)，缺乏大體量商業(yè)項目存在的空間，也缺乏停車空間和配套設(shè)施，因此一站 式購物中心的發(fā)展受到限制，而周邊居民也以普通市民和學生為主，消費

23、力有限，難以從消費需求 和品牌檔次上提升品質(zhì)； 隨著城市曲江新區(qū)的發(fā)展，新的商圈曲江商圈逐漸成形，處于鐘樓商圈和曲江商圈的聯(lián)絡線 上，將會產(chǎn)生客戶分流的危機。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 凱德廣場 樓層功能主題知名品牌 BI居家生活華潤萬家 F1潮流速遞 GAP、優(yōu)衣庫、無印良品、屈臣氏、百 麗、天美意、漢堡王、哈根達斯 F2經(jīng)典誘惑 imis、vero moda 、ONLY、愛美 麗、色非、愛慕、卡洛馳 F3炫酷風尚耐克、阿迪達斯、鹿島、熱風、樂友 F4精致生活 皮得西餐、清邁泰、滿當當烤魚、黃記 煌、重慶小天鵝、漢拿山、川人百味 F5歡愉天堂盧米埃影城 凱德廣場位于小寨商圈和高新

24、商圈的結(jié)合處，定位于中高端的以時尚為主題的購物中心。 優(yōu)勢 p成功引入 GAP、優(yōu)衣庫等快時尚品牌和知名的餐飲娛樂 店，深受年輕白領(lǐng)一族的歡迎。 p多種業(yè)態(tài)綜合，合理搭配，形態(tài)多元化，功能上優(yōu)勢補； p凱德廣場運營商經(jīng)驗豐富，宣傳活動持續(xù)且有效。 劣勢 n商場位置尷尬，位于小寨商圈和高新區(qū)商圈的聯(lián)絡處； n商場交通不便，正對城市高架路，而且未來沒有規(guī)劃軌 道交通； n周邊居民小區(qū)數(shù)量稀少，商場人流量不足。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 高新區(qū)商圈分析 高新區(qū)商圈新興商圈，發(fā)展快速，硬件設(shè)施優(yōu)秀，購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)組合豐富。 編 號 商場名稱 1世紀金花 2金鷹國際 PART 2 城市商業(yè)

25、格局與街區(qū)特征 商場名稱面積（萬）業(yè)態(tài)定位租金價格（元/月/平方米） 世紀金花3精品百貨扣點15%-28% 金鷹國際2.55精品百貨扣點15%-28% 高新區(qū)商業(yè)中心，整體商業(yè)檔次高，品牌齊全，區(qū)域商業(yè)發(fā)展進入快速發(fā)展階段，客戶認可度 逐年提升； 商品品牌檔次高，國際知名品牌大量入住，滿足西安高層次消費的需求，同時分流部分市中心 鐘樓商圈的消費力； 地處高新區(qū)中心，商場硬件設(shè)施先進，同時擁有大量的停車位，受到有車一族的親睞； 隨著高新區(qū)的發(fā)展，有大量商業(yè)、商務、酒店等綜合類物業(yè)的開發(fā)，因此高新區(qū)商圈將成為西 安市的區(qū)域副中心。 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 世紀金花 世紀金花高新購物中

26、心是高新區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化、多功能、綜合性的高檔百貨商廈。 樓層業(yè)種知名品牌 F1 化妝品、 表 登喜路、迪奧、施華洛世奇、 GUCCI、夏奈爾、COACH、 CARA、G-STAR、浪琴、天梭、 CK、VICHY F2 服裝、包、 飾品、鞋 KOOKAI、DGVI、卡秀、艾娜 爾、雅瑩、菲妮迪、瑞貝卡、 ELLE、新秀麗、思加圖、愛慕、 其樂、真美詩 F3 男裝、數(shù) 碼 路卡迪龍、迪萊、卡爾丹頓、松 下、飛利浦、耐克、阿迪達斯 F4兒童小阿迪、小耐克、樂高、奧迪 優(yōu)勢 p位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)黃金地段，交通便利 p商場知名度高，同時云集眾多國際知名品牌，高端形象深 入人心 劣勢 n商場周

27、邊住宅小區(qū)偏少，核心消費不足 n缺乏餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，不利于吸引人氣 PART 2 城市商業(yè)格局與街區(qū)特征 金鷹國際購物中心 樓層業(yè)種知名品牌 F1 化妝品、珠寶、 飾品、鞋 SK-II、周大福、戴夢得、六福、資生堂、 歐萊雅、倩碧、玖熙、百麗、千百度、 星期六、百泰 F2 女裝、女包、 配飾 凱莉米洛、曼妮芬、愛慕、CK、 GUESS、詩篇、亦谷、雪歌、阿布 F3 男裝、休閑、 包 Jeep、駱駝、暇步士、Lee、法國鱷魚、 賓波、沙馳、其樂、新秀麗、皮爾卡丹、 笛尚、C31 Rotic F4兒童、家居 阿迪達斯、江南布衣、依戀、富安娜、 百思佳、芭比、好孩子、小豬班納、史 努比、VERO MODA 金鷹位于高新區(qū)核心地段，品牌眾多，涵蓋中高檔，經(jīng)營狀況良好。 優(yōu)勢 p位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開