新建房地產(chǎn)安置業(yè)公司可研報告

1、阜陽市富安置業(yè)有限公司項目全程報告第一篇 可行性分析報告 第二篇 項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第三篇 項目全程營銷策劃方案 安 徽 人 和 營 銷 策 劃 有 限 公 司 2006-12-28 1第一篇 阜陽市富安置業(yè)有限公司項目可行性分析報告 （上篇） 第一章 總論 第一節(jié) 城市資源狀況 06 第二節(jié) 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 07 第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策08 第四節(jié) 城市規(guī)劃與發(fā)展目標 09 第五節(jié) 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況12 第二章 項目總體概況 第一節(jié) 區(qū)域概況 15 第二節(jié) 交通狀況 15 第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件 16 第四節(jié) 環(huán)境條件17 第五節(jié) 規(guī)劃限制及產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模17 2第六節(jié) 項目現(xiàn)狀 1

2、7 第三章 市場分析 第一節(jié) 阜陽房地產(chǎn)情況18 第二節(jié) 市場調(diào)研分析19 第三節(jié) 住宅市場未來發(fā)展走勢20 第四節(jié) 區(qū)域市場分析 23 第五節(jié) 消費者意向分析42 第六節(jié) 消費者意向、特點分析43 第四章 項目素質(zhì)分析 第一節(jié) 項目 SWOT 分析 58 第二節(jié) 綜合評價 60 第五章 總體發(fā)展構(gòu)想定位 第一節(jié) 項目定位 61 第二節(jié) 發(fā)展思路 65 第三節(jié) 總體規(guī)劃理念 66 3第六章 法律及政 策性風險分 析 第一節(jié) 項目 條件第二節(jié) 法律 風險評估第三節(jié) 政策 性風險評估 第四節(jié) 規(guī)劃 調(diào)整的問題 第七章 建設(shè)規(guī)劃方案 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模及設(shè)備造型第二節(jié) 原輔材料 然料供應第三節(jié) 建場條

3、件第四節(jié) 小區(qū)總體設(shè)計及其他工程第五節(jié) 綜合利用及節(jié)能第六節(jié) 環(huán)境保護及小區(qū)安全性 第八章 項目實施進度 第九章 經(jīng)濟可行性分析 第一節(jié) 經(jīng)濟技術(shù)指標估算4第二節(jié) 成本估算第三節(jié) 銷售價格分析 第四節(jié) 項目投資效益分析第五節(jié) 資金預測 第十章 結(jié)論和建議 5第一章 總論 0 / 0 / 0 / 0 /,本章要點：城市資源狀況 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 產(chǎn)業(yè)政策 城市規(guī)劃與發(fā)展目標 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 第一節(jié) 城市資源狀況 1.1 地理位置 阜陽市位于安徽省西北部,平面地理坐標介于東經(jīng) 114 52 116 49 ,北緯 32 24 34 04 是我國華東地區(qū)的農(nóng)業(yè)城市,皖 西北地區(qū)政治、經(jīng)

4、濟、交通、金融及商貿(mào)中心。 1.2 行政區(qū)劃 阜陽市下轄太和縣、臨泉縣、阜南縣、潁上縣、界首市和潁州、潁泉、潁東三區(qū)。總面積 9775 平方公里，總?cè)丝?904.1 萬人,阜陽市城市面積 170.1 平方公里,建城區(qū)面積 5409 平方公里城市人中 80.8 萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口 41.1 萬人(2003 年未) 1.3 自然環(huán)境 (1)地勢、地貌 阜陽市為淮北平原腹地，地勢自西向東傾斜，西北最高地面高程 34 米，中部一般地面高程 30 米，東南聞最低地面程 25 米，土壤類型以砂礓、潮土棕壤為主。 6（2）氣候、水文 0氣候為暖溫帶半濕潤氣候，年平均溫度 15.7 C,年無霜期 214 天

5、。平均年降水量 1098.5 毫米,氣溫特征是四季分明,季風顯著,雨量適中,光照充足。市內(nèi)有潁河、沙河、西肥河、泉河穿越而過，水資源比較豐富，自然災害較少。 第二節(jié) 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 阜陽市政府抓住機遇，推進土地制度的進一步深化改革，堅持穩(wěn)定是大前提，改革是主旋律，開放是著眼點，發(fā)展是硬道理的指導思想，以其無與倫比的區(qū)域、交通、能源、市場四大優(yōu)勢，“點線面”三大發(fā)展機遇，良好投資環(huán)境和強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭，吸引八方客商到阜陽投資，地改市以來，阜陽市政府先后制定房地產(chǎn)開發(fā)、土地、住房及地價等政策。以盤活存量土地，改造舊城為突破口激活土地開發(fā)、土地、住房及地價等政策。以盤活存量土地，改造舊

6、城為突破口激活土地市場，推進土地制度改革，簡化報批程序，實行批地與供地分開和邊批邊報邊施工，減少審批環(huán)節(jié)，減、免、緩報批費用等優(yōu)惠政策。以舊城改造為主，老城市內(nèi)涵式發(fā)展道路。加快市場建設(shè)和舊城區(qū)居住條件及環(huán)境的改善；地價政策因勢利導，出讓土地采取拍賣、掛牌等多種靈活方式，對房地產(chǎn)開發(fā)原則上吸引有經(jīng)濟實力的大財團投資為主，實行分期繳納出讓金，供地可采用租賃方式，對老城區(qū)改造項目實行兩免兩交政策，對外銷售商品高度的為之提供城市戶口指標，對工業(yè)項目投資實行地價減、免土地費用等優(yōu)惠政策。在嚴格保護保護耕地的前提下，盡可能為投資者提供成本的用地。凡在阜城投資的外來投資者，可以通過出讓或租賃等方式取得項目

7、建設(shè)所需土地使用權(quán)（經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須以招標拍賣掛牌方式供地）。以租賃方式使用國有土地，固定資產(chǎn)投資 1000 萬元以上（含 1000 萬元）的工業(yè)項目，3 年項目，3 年內(nèi)免繳租金。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，除去征地中給予補償外，固定資產(chǎn)投資在 1000 萬元以上（含 1000 萬元）的7新建工業(yè)項目、大型農(nóng)產(chǎn)品項目，每畝 3 萬元；對固定資產(chǎn)投資在 5000 萬元以上的新建工業(yè)項目、大型農(nóng)產(chǎn)品項目，每畝 0。5 萬元，對固定資產(chǎn)在 2 億元以上的新建工業(yè)項目、大型農(nóng)產(chǎn)品項目，免收費用。投資生態(tài)旅游業(yè)及發(fā)荒地、進行恢復林草植被等生態(tài)環(huán)境保護建設(shè)的，按當?shù)剞r(nóng)民承包土地方式用地，政府依法

8、確權(quán)登記，使用期限一般為 30 年，最長最可達 50 年。投資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)項目的，按劃撥用地。阜陽市土地市場正在朝著規(guī)范化、法制化軌道邁進，市場前景可觀，是國內(nèi)外人士進行各項領(lǐng)域投資的理想場所。 第三節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策 阜陽市委、市政府積極貫徹落實中央關(guān)于擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的方針政策，緊緊圍繞加快發(fā)展、富民強市、建設(shè)皖西北中心城市這一主題，按照優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)的總體思路，國民經(jīng)濟整體回升，在依法治稅的前提下，積極運用財政政策支持來阜城投資的企業(yè)發(fā)展和獎勵有功人員；投資粉辦工業(yè)企業(yè)，耕地占用稅由同級財政給予地方留成部分的 30%的獎勵。工業(yè)項目自投產(chǎn)之日起，3 年內(nèi)，根據(jù)

9、固定資產(chǎn)投資額度大小，由同級財政給予企業(yè)實際繳納增值稅地方留成部分不同比例的獎勵：投資 1000 萬元以下的獎勵 30%，1000 萬元至 5000 萬元的獎勵 40%，5000 萬以上的獎勵 50%，屬高新技術(shù)項目由同級財政給予實際繳納企業(yè)所得稅地方留成部分同等數(shù)額的獎勵。固定資產(chǎn)投資 2 億元至 5 億的工業(yè)項目，5 年內(nèi)，由同級財政給予實際繳納企業(yè)所得稅地方留成部分同等數(shù)額的獎勵，第 610 年給予 40%的獎勵，固定資產(chǎn)投資 2 億至 5 億的工業(yè)項目，81 年內(nèi)，由同級財政給予實際繳納企業(yè)所提稅地方留成部分同等數(shù)額的獎勵，第 910 年給予 60%的獎勵；固定資產(chǎn)投資 5 億元以上的

10、工業(yè)項目，10 年內(nèi)由同級財政給予實際繳納企業(yè)所稅地方留成部分同等數(shù)額的獎勵。投資原有工業(yè)企業(yè)的，按固定資產(chǎn)投資額同比例享受以上優(yōu)惠政策。投資開發(fā)土地，在新增土地8上從事農(nóng)業(yè)的，3 年內(nèi)由同級財政給予實際繳納農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)林特產(chǎn)稅及其附加同等數(shù)額的獎勵，第 410 年給予 40%的獎勵，投資基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和公益項目的，投用后，5 年內(nèi)由同級財政給予投建單位實際繳納稅、企業(yè)所得稅地方留成部分同等額的獎勵。凡在阜城面上內(nèi)投資工業(yè)、農(nóng)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項目的外來投資企業(yè)，用實現(xiàn)利潤進行再投資的，其追加投資部分視同外來投資享受上述財政優(yōu)惠政策，市縣兩級政府設(shè)立招商獎勵基金，對引進資金的

11、有功人員， 根據(jù)貢獻大小，給予一定比例的獎勵。 第四節(jié) 城市規(guī)劃與發(fā)展目標 4.1、根據(jù)安徽省人民政府批準的阜陽市城市總體規(guī)劃（19952010），阜陽市規(guī)劃控制區(qū)范圍北至茨淮新河，西至程集，東至辛橋，南至王店，總面積近 600 平方公里規(guī)劃近期至 2000 年城市人口規(guī)模近 43 萬人，城市建成規(guī)模 41 平方公里，遠期至 2010 年，人口規(guī)模 70 萬人，城市建成區(qū)規(guī)模 70 平方公里。 4.2 城市性質(zhì)：阜陽市的城市性質(zhì)確定為國家重要的鐵路樞紐，以綜合性工業(yè)區(qū)及商貿(mào)為主的皖西北中心城市。 4.3 城市發(fā)展方向：阜陽市城市用地發(fā)展方向以現(xiàn)狀用地為基礎(chǔ)，主要向東北及南、西南擴展。 4.4

12、城市布局和功能分區(qū)：城市用地以潁、泉河斜向交匯形成的水系為基礎(chǔ)，形成“三河兩片”用地形態(tài)。城市分為潁西、河東、泉北三個城市分區(qū)，三個分區(qū)既相互聯(lián)系又相互獨立各有側(cè)重。潁西片規(guī)劃為全市的中心區(qū)， 在現(xiàn)狀蓮花工業(yè)小區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)東南工業(yè)區(qū)，并在西側(cè)新規(guī)劃出西南工業(yè)區(qū)。以潁州路為中心，北至人民路，南至清河中路，東至潁上路，西至解放街范圍規(guī)劃為市級的中心商業(yè)區(qū)。泉北片設(shè)置科教及高科技實驗基地，大型商貿(mào)及高級住宅區(qū)。河東片強化工業(yè)綜合區(qū)的功能，規(guī)劃東北工業(yè)區(qū)及潁東工業(yè)區(qū)，配套建設(shè)倉儲用地及生活居住用地。 94.5 城市交通：阜陽市城市的總體規(guī)劃突出了城市在區(qū)域中的交通樞紐功能，在現(xiàn)有方格網(wǎng)道路系統(tǒng)基礎(chǔ)上，

13、規(guī)劃了一環(huán)、二環(huán)、外環(huán)高速公路，形成“三環(huán)九射”的城市道路網(wǎng)。阜陽新建的二級民航機場規(guī)劃將開辟北京、上海、武漢、廣州等各大城市的航線。在航運方面確定要整治茨淮新河、潁河、泉河航道，規(guī)劃期內(nèi)形成水、陸、空立體交通樞紐。 4.6 城市景觀：阜陽總體規(guī)劃深入貫徹了國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強了城市環(huán)境的保護，規(guī)劃以潁河、泉河、東、西城河、三條清河、濟河等阜陽市特有水系及人文景觀、名勝古跡為依托，規(guī)劃建設(shè)三角洲公園、西湖遺址公園、環(huán)城公園、文峰公園、國家四 A 級生態(tài)園、修復古城墻和劉公祠，完善劉琦公園和奎星公園，加強多河水系的綠化，構(gòu)成城市“水、綠”交融的風景線，創(chuàng)造北國江南的城市特色。 4.7“十一五

14、”期間經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標 專欄 阜陽市“十一五”期間經(jīng)濟社會 發(fā)展的主要目標指 標2005 年2010 年預期“ 十一五”年均增長%指標屬性年末戶籍人口（萬人）9 32.89657左右約束性生產(chǎn)總值（億元）3 24.665012 以上（ 現(xiàn)價 14 以上）預期性其中：一產(chǎn)（億元）1 04.71504預期性二產(chǎn)（億元）95.428022預期性10 其中：工業(yè)（億元） 70.9 230 24 預期性 三產(chǎn)（億元）1 24.522010預期性三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)32.3:29.4:38.323:43:34預期性人均生產(chǎn)總值（美元/人）4351000預期性財政收入（億元）26.460略高于 GDP 增長預

15、期性全社會固定資產(chǎn)投資（億元）“十五”累計4 11.3“十一五”累計100 0 左 右20預期性招商引資額（億元）“十五”累計 100“十一五”累計500 -60 030 以上預期性工業(yè)化水平（%）21.835導向性城市化水平（%）2835導向性全社會商品零售總額（億元）146126012預期性外貿(mào)進出口總額（萬美元）1 25152 50 0015預期性城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）77501 14 008導向性11 農(nóng)民人均純收入（元） 2085 3060 8 導向性 新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面80%約束性專欄 2 規(guī)劃指標的屬性本規(guī)劃確 定的發(fā) 展目標 是凝聚 了廣大 人民意愿的戰(zhàn)略意圖，體現(xiàn)了

16、人民的根本利益和長遠利益，其中的量化指標分為導向性、預期性和約束性三類。導向性 指標是政府希望的發(fā)展 方向，主要依靠 市場主體的自主性行為 實現(xiàn)。政府要通 過創(chuàng)造良好的宏觀環(huán) 境、制度環(huán)境和市場環(huán)境，使市場主體的行為方 向與 政府希望的發(fā)展方向盡可能一致。預期性 指標是在導向性基礎(chǔ)上 進一步強化了實 現(xiàn)意愿的指標。政府要 通過適時調(diào)整宏 觀調(diào)控方向和力度， 綜合運用財政、產(chǎn)業(yè)、投資和價格等政策引導社 會資 源配置，努力爭取實現(xiàn)。 約束性指標是在預期性基礎(chǔ)上進一步強化 了政 府意志的指標，是政府在公共服務 和涉及公共利益領(lǐng)域?qū)Ω骺h（ 市、區(qū)）和有關(guān)部門提出的工作要求，政府要通 過合理配置公共資源

17、和有效運用行政力量，確 保實現(xiàn)。第五節(jié) 城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 2005 年，阜城商務經(jīng)濟取得了長足進步，商貿(mào)流通業(yè)穩(wěn)中有進，外經(jīng)、外資、外貿(mào)工作難中突破，奠定了阜陽商務經(jīng)濟奮力崛起的良好基礎(chǔ)，預計年底可實現(xiàn)社會消費品零售總額 140 億元以上，增幅超過 10%；外貿(mào)進出口總額突破 1 億美元大關(guān)，增幅在 40%以上，利用外資突破 4000 萬美元，增長 40%左右。十一五時期，阜城提出了兩個確保的目標，即確保全市經(jīng)濟和社會發(fā)展的水平與全12 省平均水平的差距不再拉大，力爭縮??；確保經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的主要經(jīng)濟指標五年翻一番，取得全面建設(shè)小康社會的重要的階段性的進展。“兩個確?！蹦繕艘蟾烦巧虅?/p>

18、經(jīng)濟十一五期間要實現(xiàn)跨越性發(fā)展，為全市目標的實現(xiàn)提供強大支撐。十一五期末，實現(xiàn)社會消費品零售總額 280 億元左右，增幅在 15%以上；外貿(mào)進出口總額邁上 2 億美元臺階，利用外資突破 1 億美元，達到新的水平。 2004 年，阜陽實現(xiàn)生產(chǎn)總值 265 億元，較上年增長 10.4%，實現(xiàn)財政收入 22 億元，首次突破 20 億元大關(guān)；城鎮(zhèn)居民可支配收入 7095 元；農(nóng)民人均純收入 1986 元，凈增 327 元。 從絕對數(shù)看，這些指標并不高，但是，從阜陽的經(jīng)濟基礎(chǔ)和所處的歷史和現(xiàn)實背景看，卻有著不同尋常的意義。阜陽市委書記胡連松表示，2004 年是阜陽“近年來整體經(jīng)濟形勢最好、發(fā)展速度最快、

19、質(zhì)量和效益最為明顯、人民群眾得到實惠最多的一年”。 年，全市生產(chǎn)總值億元，比年凈增億元；財政收入億元，剔除農(nóng)業(yè)稅減免因素，比年翻了一番多。發(fā)展思路逐步清晰。優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展思路逐步深化，建設(shè)區(qū)域性中心城市總體發(fā)展戰(zhàn)略深入人心，“”工程全面實施，全面建設(shè)小康社會、實現(xiàn)奮力崛起“三步走”的戰(zhàn)略目標已成為全市人民的共同行動。工業(yè)化城鎮(zhèn)化加快推進。年，全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入億元，比年翻了一番多；工業(yè)增加值億元，工業(yè)化率達到，比年提高個百分點。城鎮(zhèn)化水平達，“十五”期間年均提高個百分點。投資增長速度逐步加快。預計“十五”期間，固定資產(chǎn)投資億元，比“九五”凈增億元。今年將達到億元，

20、是年的倍。改革開放進一步深入。農(nóng)村改革進一步深化，農(nóng)業(yè)稅費全面取消，農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。國有企業(yè)改制基本結(jié)束，投融資體制等項改革取得新進展。東向發(fā)展步伐加快，全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放格局初步形成，累計引進市外資金13 多億元。園區(qū)建設(shè)取得較大進展，阜陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積由年的平方公里擴大到平方公里。人民生活水平繼續(xù)改善。年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，“十五”期間年均增長；農(nóng)民人均純收入元，年均增長。城鄉(xiāng)居民儲蓄余額億元，比年增長倍。社會保險覆蓋面逐步擴大，城鄉(xiāng)社會救助體系建設(shè)開始啟動，就業(yè)再就業(yè)工作進一步加強?！捌桨哺逢枴?、“生態(tài)阜陽”、“信用阜陽”建設(shè)全面展開，突發(fā)公共事件應急體

21、系初步建立。社會事業(yè)全面進步。科技對經(jīng)濟增長的貢獻率進一步提高。 政府加快中心城市建設(shè)步伐。大力推進阜陽由樞紐城市向區(qū)域性中心城市轉(zhuǎn)變，全面提升集聚輻射帶動能力。完善城市規(guī)劃體系，按照向西向南、以向西為主的發(fā)展方向，進一步拉大城市框架。在規(guī)劃指導下，鼓勵和支持向東、向北發(fā)展。到年，阜城建成區(qū)面積由現(xiàn)在的平方公里發(fā)展到平方公里，人口由現(xiàn)在的萬發(fā)展到萬。優(yōu)化城市空間布局，形成“三區(qū)四片”組團式布局結(jié)構(gòu)。進一步完善基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能，實施政務中心西遷，建成市體育中心，建設(shè)園林景觀、沿河景觀和公共設(shè)施等關(guān)鍵性工程。加快建設(shè)與周邊城市的快速通道，形成快捷的城市綜合交通網(wǎng)絡。積極抓好水源地建設(shè)，加快推進“

22、引淮濟阜”工程，規(guī)劃論證平原水庫建設(shè)，建成市第三自來水廠。 部分資料來源:阜陽市 2004 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、阜陽市2005 年政府工作報告、阜陽人民政府公共信息網(wǎng) 第二章 項目總體概況 本章要點：區(qū)域概況 交通狀況 基礎(chǔ)設(shè)施條件 環(huán)境條件 規(guī)劃限制及產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 項目現(xiàn)狀 14 第一節(jié) 區(qū)域概況 該宗地所在區(qū)域位于阜陽市潁州區(qū)范圍內(nèi)，潁州區(qū)土地面積 496 平方千米，總?cè)丝?人（2003 年）。該區(qū)東臨潁泉區(qū)和潁東區(qū)，南臨潁上縣和阜南縣，西臨臨泉縣和界首市，北臨界首市和潁泉區(qū)。區(qū)域內(nèi)地勢平坦，地形無坡度，氣候濕潤，地下水資源豐富，自然災害較少。 第二節(jié) 交通狀況 2.1 對外交通條

23、件： A 公路： 宗地所在區(qū)域公路交通便利，境內(nèi)有 105 國道、三環(huán)、二環(huán)。省道有阜臨路，縣級公路有阜南路，公路均為水泥路面，另包有張級公路多條，城鄉(xiāng)相連，四通八達，內(nèi)外交通便利。 B 鐵路： 大京九鐵路貫穿于潁州區(qū)境內(nèi)，與漯阜、青阜等鐵路交匯成鐵路網(wǎng)，西通京廣、東連京滬、南達九龍，可到達全國各地。 C 航空： 阜陽飛機場為新建 4C 級標準，可起降波音 737、麥道 82 機，已開通合肥、上海、廣州等航線。 2.2 公共交通狀況： 區(qū)域內(nèi)城市道路主要有潁州南路、二環(huán)路、清河路等主于道，能與對外公路相連，有 14 路、26 路、29 路等公交車通過；區(qū)域內(nèi)15 設(shè)有中心汽站，距汽車站 160

24、0 米。 第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3.1 基礎(chǔ)設(shè)施狀況： A 供水： 區(qū)域內(nèi)城市供水由市自來水公司地下管道貌岸然供水，日供水量 19 萬立方米，保障程度高。 B 排水 區(qū)域內(nèi)城市排水為雨污分流方式。排小經(jīng)城市市政排污涵管，排至污水處理廠，經(jīng)處理達標后，直接排至泉河和潁河，排水通暢。 C 供電 區(qū)域內(nèi)電源是潁南變電所供電，另外有國禎熱廠一座，供電保障率較高。 D 通訊 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下通訊電纜和架空線路為主，阜陽市話普及率達 40%以上，市話電話 43 萬門，移支電話 24 萬余戶，通訊線路暢通。 3.2 公用服務設(shè)施狀況： 區(qū)域內(nèi)設(shè)有潁南中學、紅旗中學、紅旗小學、潁南小

25、學、連池小學、市第一人民醫(yī)院潁南分院、創(chuàng)傷醫(yī)院、骨科醫(yī)院、京九菜市場、三角公園、文峰公園、清河廣場、郵電所、小天使幼兒園、小紅冒幼兒園、各類銀行等設(shè)施。 16 第四節(jié) 環(huán)境條件 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量一般，主要污染物為小型企業(yè)排出的廢氣、汽車尾所和噪音污染。 第五節(jié) 規(guī)劃限制及產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 該區(qū)域?qū)俑逢柺行录夹g(shù)開發(fā)區(qū)、輕工業(yè)區(qū)行，政金融辦公區(qū)和科教文衛(wèi)區(qū)，該地段為阜陽企業(yè)密集區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較高。 第六節(jié) 項目現(xiàn)狀 6.1 項目位置： 北至三環(huán)路，東至 105 國道，南至和尚莊，西至沙河南路。 6.2 土地面積 土地總面積約為 73000 平方米。 6.3 土地用途： 現(xiàn)狀為水坑，規(guī)劃為商業(yè)兼辦公、住宅。

26、 6.4 臨街狀況： 該宗地北臨三環(huán)路，南臨沙河南路。 6.5 宗地形狀： 宗地形狀為三角型。 17 6.6 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件： 該宗地內(nèi)部為示開發(fā)利用土地。 第一節(jié) 阜城房地產(chǎn)情況 第三章 房地產(chǎn)市場分析 本章要點：阜陽房地產(chǎn)情況 市場調(diào)研分析住宅市場未來發(fā)展走勢 區(qū)域市場分析 消費者意向分析 建設(shè)與改造投資比重大?！笆濉睍r期，建設(shè)與改造累計完成固定資產(chǎn)投資 208.4 億元，比“九五”增長 84.4 ，占全社會投資總額的 50.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成投資 45.9 億元，比“九五”增長 225.5% ，占全社會投資總額的 11.2%。 住宅建設(shè)步伐加快，居住水平不斷提高?！笆濉逼?/p>

27、間，住宅建設(shè)已成為國民經(jīng)濟新的增長點，住宅消費成為消費熱點，2001年2005 年五年中，全市城鄉(xiāng)住宅建設(shè)投資完成 31.8 億元，占同期全部投資的比重 7.7%。在城市，隨著住房制度改革的到位和城市化進程的加快，住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大，僅 2005 年城鎮(zhèn)住宅投資就達 13.9 億元，192.9 萬平方米住宅交付使用。居民住房條件的改善，使得與住房相關(guān)的裝修材料、家具、裝修服務等行業(yè)呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，也帶來家用電器、日用品零售等的較大幅度增長。 農(nóng)村居民居住條件明顯改善，居住日趨舒適。2005 年農(nóng)村住戶人均居住面積 21.2 平方米，與 2000 年相比增長 3.5%；其中，鋼混結(jié)構(gòu)住房

28、面積人均 5.1 平方米，是 2000 年的 2.1 倍，占居住面積的 24.2%，與 2000 年相比增加 12.4 個百分點。 18 2003 年阜城房屋成交面積 65.4 萬平方米，成交金額 4.5 億元。2004 年阜城成交總面積為 106 萬平方米，成交套數(shù)為 10904套，成交總金額 8.4 億元。2005 年阜城房屋成交總面積為 106 萬平方米，成交套數(shù)為 10433 套，成交總金額達到 11.3 億元，其中新建商品房成交 4398 套，成交面積 50.9 萬平方米，成交金額 7.2 億元；二手房成交 6035 套，成交面積 55.1 萬平方米，成交金額 4.1億元。2005

29、年新建商品房成交均價 1414.5 元/，平均每套面積 115.7/。二手房成交均價 744.1 元/，每套平均面積 91.3/。 3 年的數(shù)據(jù)對比，可以看出，2005 年阜陽樓市交易總量開始趨于平穩(wěn)，不在像 2004 年一樣大幅增長。對于 2005 年房屋成交總金額增長過快來說，除了價格總體上漲外，還有個重要原因就是樓市新政實施，壓制樓市投機行為，使得二手房交易萎縮，新建房交易增加，從而使交易總額增長明顯。 第二節(jié) 市場調(diào)研分析 2.1 近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，大大減少了阜陽市房地產(chǎn)市場上的投

30、機行為，去除了市場中虛熱的泡沫成分，使阜陽市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、快速的發(fā)展勢頭。 2.2 住房銷售主體發(fā)生了變化，隨著停止住房實物分配后住房銷售已有過去的“公款消費”轉(zhuǎn)為職工、居民直接購置住房。去年阜城個人購房已占商品房總銷售額的 95%，成為主導房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。 2.3 套型新、設(shè)施全、環(huán)境美、質(zhì)量優(yōu)、管理好的住房越來越受購房者的青睞。近年來各開發(fā)項目都在環(huán)境、設(shè)施上下功夫，從去年房地產(chǎn)市場上看，每套面積在 105 平方米的房屋最為看好，占銷售總量的 45%；90 平方米以下的占銷售總量的 30%；130 平方米19 以上的占銷售總量的 15%；別墅占銷

31、售總量的 5%；其他占銷售總量的 5%。說明很大一部分市民是為了使住房升級換代，大幅提高自己的居住質(zhì)量和環(huán)境而購房。而且對小戶型需求大幅增長，說明像以前 3 代同住的模式逐步被取締了。 2.4 二級市場交易日趨活躍。從 1999 年起，阜城已購公有住房上市交易管理辦法實施以來，住房的二級市場一直保持上升趨勢，房改房上市交易不斷提高，不僅擴大住房供應，而且隨著市場的二次購房置業(yè)，又產(chǎn)生了新的需求群體。 2.5 縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在今后的 3 至 5 年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。 第三節(jié) 住宅市場未來發(fā)展走勢 3.1 政策支持和監(jiān)控力

32、度不斷加大。 從2004 年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，所以為了進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，政府將在立法、住房分配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年阜陽房地產(chǎn)市場的有效增長。2005 年中央政府頒布國五條和國六條抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，致使政府對開發(fā)商的監(jiān)管加強。 3.2 市場利好消息 2001 年，中國加入 WTO、成功申辦奧運會，以及貸款利率等一系列消息，可以說是前幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消20 息，也是對現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的積極因素。 3.3

33、 房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。 隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。 3.4 改善型需求不斷增長。 有資料顯示，2005 年底全市人均居住面積為 20.6 平方米，還有非常大的上升空間。隨著收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。 3.5 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。 首先是由于市中心土地的稀缺，城市規(guī)模的不斷擴大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；其次，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境較好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)

34、劃、房型、生活配套設(shè)施標準高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，隨著私家車的不斷普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不斷弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不斷提升。 3.6 市場競爭格局發(fā)展趨勢 近年來，阜城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及一些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常21 繁榮，市場發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為以下幾個方面。 房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，不斷成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。 利用大規(guī)模土地資源實施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 商品房價格持續(xù)攀升。一方面，阜城土地實行儲備制后，開發(fā)

35、用地通過招標，拍賣使用，導致土地價格持續(xù)上升；另一方面。部分開發(fā)企業(yè)面對好的銷售形勢，紛紛抬價，甚至有急功近利的現(xiàn)象。房價的突長與市民購房愿望有較大差距。 隨著人民生活水平的提高，提升了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。 2005 年阜城房屋成交總量中分析，總價低、戶型面積小的住房需求將大幅增加。 隨著阜城二環(huán)以內(nèi)幾個大型高檔樓盤的銷售，2006 年阜城新建商品房平均交易價格將持續(xù)大幅上漲。預計將達到 9%-20% 。 隨著市場的不斷成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等標準動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)

36、業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復合地產(chǎn)模式。 本市商品房銷售量一直保持強勁的發(fā)展勢頭，促進了本市的房地產(chǎn)業(yè)，特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了本市地方經(jīng)濟增長，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了市容環(huán)境與市民的居住環(huán)境，一定程度上也提高了市民居住水平，商品房市場呈現(xiàn)出非常繁榮的景象。但我們應該看到商品房供應量，逐年大比增加，并且房價上升迅猛，高檔次住宅越建越多，并有大面積開工的跡象。但22 是我們要看到居民收入以及貨幣化分配購房款不會持續(xù)快速增加，購買力會跟不上房價與數(shù)量的增長，同時這種局面到現(xiàn)在仍沒有得到有效控制，商品房特別是中高檔商品房住宅可能會在五至十年內(nèi)出現(xiàn)新的積壓。 第四節(jié) 區(qū)域市場分析

37、 目前潁州區(qū)的大型住宅項目集中于二環(huán)路、開發(fā)區(qū)、清和路附近地區(qū)。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產(chǎn)品形式上要超前于潁東區(qū)和潁泉區(qū)，銷售總體上趨于平淡。阜陽市經(jīng)過近年的開發(fā)歷程，潁泉、潁州等原先熱點區(qū)域經(jīng)過幾年來高強度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促?，F(xiàn)市區(qū)除尚在開發(fā)的香港路步行街和中央豪景居住區(qū)外，市區(qū)二環(huán)以內(nèi)區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。老城區(qū)除環(huán)球地產(chǎn)的拆遷尚未完成外，大型可開發(fā)項目也寥寥無幾。隨著潁州區(qū)城市開發(fā)進程的加快，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點逐漸向城市外圍發(fā)展。 潁州區(qū)連接市區(qū)中心與開發(fā)區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、合肥的交通樞紐，是政府實施城市長遠發(fā)展規(guī)劃的熱點區(qū)域，

38、市場潛力巨大。從近幾年的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：潁州區(qū) 2005 年商品房成交量已是各區(qū)之首 阜城各項目情況： 調(diào)查時間： 06.6.26小區(qū)名稱 匯鑫美居城 發(fā)展商 阜陽匯鑫發(fā)展有限公司 地理位置 人民西路雙龍橋西岸 銷售熱線 調(diào)查目的 規(guī)劃情況 交通狀況 了解房價、規(guī)模、商鋪、付款方式 總體規(guī)模達十二萬平方米，前期建成 2。2 萬平米 汽車北站、14 路、16 路、1 路公交車直達 調(diào)查方式 建筑狀況 個人購 首期正在建設(shè)中 大型停車場、產(chǎn)品展示中心、物流配送中心、經(jīng)營管理中心、23 配套設(shè)施高務服務中心、設(shè)計咨詢中心及銀行、家居書店、咖啡屋、室內(nèi)綠化、空中花園等在籌建中。主力戶

39、性及面積20-60 平方米獨立產(chǎn)權(quán)商鋪價格一層商鋪：均價在 1 萬/平方米二層商鋪：均價在 0.6_0.7 萬/平方米物業(yè)管理待定付款方式一次性付款、分期付款、按揭付款。銷售情況正在排號預售中銷售策略廣告營銷、房展會營銷、網(wǎng)絡營銷及舉辦一系列活動優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：規(guī)模推出、包和租 5 至 10 年返租金 8%劣勢：沒有做到轟動效應、同時遇到強勁對手港利金茂廣場備注全程策劃代理：凌峻.中國調(diào)查時間： 06.6.20小區(qū)名稱 香格里拉小區(qū) 發(fā)展商 阜陽錦城置業(yè)有限公司 地理位置 西二環(huán)阜臨路北側(cè) 銷售熱線 調(diào)查目的 了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式 調(diào)查方式 個人購房 規(guī)劃情況 住宅兼商業(yè) 建筑狀況

40、一期已投入使用二期正建設(shè)中 24 交通狀況 交通便利，26 路、9 路 配套設(shè)施 一中、實驗小學、銀行、國貿(mào)、千百意 百貨大樓 主力戶性及面積 物業(yè)管理 銷售情況 優(yōu)劣勢評估 兩室兩廳、三室兩廳，四臥二廳四衛(wèi) 72.52 -152.45 深圳金地物業(yè)管理有限公司（名牌物業(yè)） 0.5 元/ 銷售良好，基本售完. 優(yōu)勢：交通便利，配套設(shè)施齊全 劣勢： 價格 付款方式 銷售策略 備注 均價 2100 元/ 一次性付款、分期付款、銀行按揭 廣告營銷、房展會、網(wǎng)絡營銷 全案推廣：上海房隆投資管理有限公司 小區(qū)名稱 怡和莊園 發(fā)展商 阜陽麗豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 西二環(huán)與清河路交匯處 銷售熱線 調(diào)

41、查目的 了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式 調(diào)查方式 個人購房 規(guī)劃情況 規(guī)劃總用地面積 78114 平方米，商鋪：18227 平方米 正在建設(shè)中 25 住宅：59887 平方米 建筑狀況 交通狀況 交通便利，9 路，26 路，11 路公交 配套設(shè)施 銀行、高校、小學、商場、醫(yī)院配套設(shè)施齊全 主力戶性及面積 物業(yè)管理 三室兩廳 118.26 二室二廳 101.02 面積從 101.02-232.62 0.35 元/平方米 價格 付款方式 均價在:2200 元/平方米 一次性付款、分期付款、銀行按揭 銷售情況 基本銷完 銷售策略 房展會、墻體廣告、網(wǎng)絡等營銷 小區(qū)名稱 新大陸小區(qū) 發(fā)展商 安徽樂富強

42、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 清河東路 128（樂迪亞對面） 銷售熱線 調(diào)查目的 了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式 調(diào)查方式 個人購房 26 規(guī)劃情況建筑面積 4 萬多平方米建筑狀況正在建設(shè)中交通狀況交通便利，4 路、13 路、14 路、16 路、26 路。配套設(shè)施周圍完善，學校、醫(yī)院、超市、通訊、銀行、休閑、娛樂等皆盡在咫尺主力戶性及面積三室二廳價格均價：2300 元/平米物業(yè)管理未定付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況基本售完銷售策略廣告營銷、墻體廣告、房展會，一次性付款優(yōu)惠一個點按揭付款一個點沒有小區(qū)名稱藍色雅典發(fā)展商安徽省國禎房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司地理位置南二環(huán)路（潁州區(qū)委對面

43、）銷售熱線調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房27 規(guī)劃情況規(guī)劃總面積：20 萬平米建筑狀況已建成,現(xiàn)房交通狀況緊鄰南二環(huán)配套設(shè)施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、書店、學校主力戶性及面積三房二廳、二室二廳 、五房二廳二衛(wèi)89.1_274.8 平米價格均價:2100 元左右物業(yè)管理0.35 元/平方米付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況基本售完銷售策略廣告營銷、墻體廣告、電視廣告.優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：組團式、體量式開發(fā)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美備注行銷企劃：普天/君安置業(yè)建筑設(shè)計：浙江華匯建筑設(shè)計有限公司安徽阜陽市建筑勘察設(shè)計院小區(qū)名稱翠玉江南小區(qū)發(fā)展商安徽省阜陽城建開發(fā)有限

44、公司地理位置南二環(huán)路（中國移動大廈對面）銷售熱線28 調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房規(guī)劃情況規(guī)劃總建筑面積 7 萬余平米建筑狀況正在建設(shè)中預計 7 月份預售交通狀況緊臨二環(huán)路、交通便利配套設(shè)施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、書店、學校主力戶性及面積二房二廳、三房二廳、80-240 平方米價格待定，價格預計和藍色雅典差不多物業(yè)管理待定付款方式一次性付款、分期付款、按揭付款銷售情況正在記錄有意向的購房人名單銷售策略廣告營銷、傳媒廣告、房展會，一次性付款優(yōu)惠二個點、按揭優(yōu)惠一個點優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：首座打出江南園林社區(qū)的樓盤、戶型多樣適合不同的客戶的需求劣勢：和其相似樓盤較多，

45、給銷售帶來了定的威脅備注全程代理：安徽紅與黑小區(qū)名稱明園發(fā)展商阜陽三環(huán)明源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置人民西西湖路交叉口銷售熱線 調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房29 規(guī)劃情況規(guī)劃面積:20 萬平米建筑狀況正在建設(shè)中交通狀況交通便捷，1 路、14 路、16 路公交車直達配套設(shè)施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、學校等主力戶性及面積二房二廳、三房二廳 89131 平方米價格均價：2200 元/平方米物業(yè)管理未定付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況基本售完銷售策略廣告營銷，路牌、墻體廣告、車體廣告2006 房展會冠名單位優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：組團式、體量式開發(fā)、配套完善、環(huán)

46、境優(yōu)美備注全程策劃代理：宏泰樓市建筑設(shè)計：美國 DF 國際（深圳）建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計：美國 DF 國際（上海）景觀設(shè)計有限公司小區(qū)名稱蘇州家園發(fā)展商阜陽平江房產(chǎn)建設(shè)有限公司地理位置阜陽市潁上南路銷售熱線調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房30 規(guī)劃情況商住,規(guī)劃面積 1.5 萬平方米,建筑面積 1.2 平方米共 220 套建筑狀況已投入使用交通狀況交通便捷,臨街,14 路公交配套設(shè)施配套設(shè)施完善、學校、銀行、超市、休閑、娛樂皆有主力戶性及面積三室兩廳 、二室二廳面積：90120 平方米價格均價 2100 元/平方米商鋪:4000 元/平方米以上物業(yè)管理0.25 元/付款方式一次性付款、分期付款、銀行按揭銷售情況基本售完銷售策略廣告營銷，路牌、墻體廣告優(yōu)劣勢評估優(yōu)勢：位置優(yōu)越、設(shè)計新穎,30%的綠化劣勢：小區(qū)娛樂設(shè)施不夠完善備注全程策劃：協(xié)力房產(chǎn).同心廣告小區(qū)名稱新天地小區(qū)發(fā)展商龍騰萬霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置汽運南站東側(cè)銷售熱線 調(diào)查目的了解房價、規(guī)模、戶型、付款方式調(diào)查方式個人購房31 規(guī)劃情況規(guī)劃面積：5 萬平方米左右建筑狀況已投入使用交通狀況交通便捷，3 路、4 路、14 路、16 路公交車經(jīng)過配套設(shè)施配套完善，銀行、通訊、超市、醫(yī)院、學校等主力戶性及面積三房二廳、四房二廳 139.34 平米價格均價：2