廣州市住宅 商業(yè)庫存概述

1、廣州市住宅、商業(yè)市場供需概述一、 住宅市場供需概述1. 需求：廣州樓市呈翹尾行情政策利好市場需求釋放顯著。2015年廣州住宅市場供求比是0.97：1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢；年度成交面積1081萬，為近三年以來新高，無限接近2012年歷史高位。改善型產(chǎn)品走俏，促進價格企穩(wěn)回升。2015年廣州住宅市場面積段125以上單位成交428萬，環(huán)比增加27%。2015年整體均價達15150元/，創(chuàng)新高。成交金額也刷出1638億元新高。圖：2007-2015年廣州住宅成交面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，廣州樓市呈翹尾行情。 2015年廣州全市住宅市場成交1082.21萬平方米，月均成交面積90.18萬平

2、米。從1月份開始，廣州購房需求在前期集中釋放后，開始回落。受春節(jié)假期的影響，2月份成交量大幅減少。進入紅五月，在樓市新政、降準(zhǔn)、降息等多重利好政策之下，廣州房地產(chǎn)氛圍逐漸趨于回暖，商品住宅大量成交，過百萬平米。同時“金九銀十”期間商品住宅成交同比大幅上漲。第四季度，在公積金貼息貸款、全面二孩政策等作用下，加上開發(fā)商促銷走量，需求進一步得到釋放，廣州樓市呈現(xiàn)翹尾行情，2015年12月商品住宅成交達119.10萬平方米，居全年單月首位。2. 供應(yīng)：中心區(qū)域商品住宅供應(yīng)乏力圖：2007-2015年廣州住宅新批上市面積及其增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中心區(qū)域商品住宅供應(yīng)乏力。2015年1-12月

3、廣州商品住宅的新批預(yù)售量為1040.14萬平方米。其中，中心區(qū)域的供應(yīng)量仍然乏力，新增供應(yīng)多以舊改項目為主，樓市的熱點仍集中在樓盤價格較低且貨量充裕的外圍區(qū)域。新批上市集中在“金九”期間，9月新批面積達146.93萬平方米，為今年單月最高；12月房企為沖業(yè)績，多個項目新批入市，新批量為119.03萬平方米；其余各月新批量均不超過百萬平方米。3. 供需對比：住宅市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求圖：2007-2015年廣州住宅市場銷供比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，廣州住宅市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求。從供給和需求量來看，2015年住宅批售量為1040.14萬平方米，住宅成交量為1082.21萬平方米，供求量相差42.0

4、7萬平方米，銷售與供給比為1.04。2010-2011年連續(xù)兩年需求的減少緩解了2009年供應(yīng)不足的局面；2012年，政府保持對樓市的調(diào)控力度維護樓市的理性發(fā)展；2013年樓市的供求關(guān)系趨向平衡；2014年，購房者多持觀望態(tài)度，樓市降溫，呈現(xiàn)供過于求；步入2015年，在中央去庫存、促消費的調(diào)控下，部分改善型需求得到釋放，廣州房地產(chǎn)市場回暖，整體市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求。圖：2013-2015年廣州住宅月度可售面積及出清周期數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，可售量不斷回落，出清周期縮短。2015年，在去庫存的環(huán)境下，得益于央行降準(zhǔn)降息，廣州公積金貼息貸款等政策，廣州住宅市場可售面積不斷回落。2月份受春節(jié)假

5、期影響，樓市較為冷清，可售面積達997.47萬平方米，為年度單月最高。從出清周期來看，12月份出清周期為9.39個月，較今年年初縮短2.9個月。二、 寫字樓市場供需概述2015年，廣州寫字樓（含商用公寓）受外圍項目成交影響，整體銷售均價跌幅近20%。開發(fā)建設(shè)方面，投資呈現(xiàn)小幅回落，新開工規(guī)模和竣工規(guī)模均明顯回落，市場對辦公物業(yè)的投資信心有所降低。供給方面，新批上市規(guī)模持續(xù)擴大，五年新批上市面積達850.77萬平米，明顯高于五年的銷售面積。需求方面，銷售面積增長，銷售額受均價影響而降低，銷供比維持了0.7-0.8的水平，市場呈現(xiàn)明顯的供求失衡狀態(tài)，但中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍受市場青睞。1. 需求：銷售

6、面積增長，銷售額受均價影響而降低 銷售面積：同比增長8.2%，公寓項目占比高圖：2009-2015年廣州寫字樓銷售面積及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2015年寫字樓銷售面積同比增加8.2%，為近五年最高峰。根據(jù)廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年以來五年期間，廣州寫字樓銷售面積呈增長趨勢。2009年以來宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇，2011年住宅限購政策施行以來，商用物業(yè)的投資需求旺盛，成交活躍，寫字樓（含商用公寓）的銷售總量上升勢頭迅猛。2013年盡管廣州寫字樓成交有小幅度回落，但2014年即反彈往上，2015年由萬達在花都和南沙的兩個項目大量成交帶動，全年寫字樓（含商用公寓）再攀高位。 銷售額：受成

7、交均價影響，同比減少12.5%圖：2009-2015年廣州寫字樓銷售額及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，受銷售均價大幅降低的影響，寫字樓（含商用公寓）銷售額同比減少12.5%。根據(jù)廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，寫字樓的銷售額自2009年以來呈現(xiàn)上漲趨勢，商用物業(yè)的投資價值得到市場追捧，而受2015年大量城郊公寓成交拉低了辦公物業(yè)整體成交均價影響，2015年銷售額亦表現(xiàn)為下跌12.5%。2. 供應(yīng)：新批上市面積持續(xù)擴大，增幅有所減小圖：2009-2015年廣州寫字樓新批上市面積及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2015年廣州寫字樓市場供應(yīng)量持續(xù)增加，但增幅縮至4.4%。近五年廣州寫字樓供應(yīng)

8、總量呈逐年增加的態(tài)勢，五年新批上市面積達850.77萬平米，高于近五年的寫字樓竣工面積，亦高于五年的銷售面積。而2016年除了珠江新城將迎來最后一波供應(yīng)高峰，琶洲商務(wù)板塊也開始陸續(xù)有新項目投入市場，市場將面臨激烈競爭，但部分核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍值得期待。3. 供求對比：銷供比維持在0.7-0.8水平，供過于求，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍受青睞圖：2009-2015年廣州寫字樓供求對比 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2015年寫字樓銷供比為0.74，寫字樓市場供過于求。近五年來，除2012年供應(yīng)總量大幅縮減以致銷供比高于1之外，其余四年廣州寫字樓的銷供比均在0.7-0.8之間起伏波動，呈現(xiàn)出供過于求的態(tài)勢；連

9、續(xù)幾年的供過于求，使得寫字樓市場待售體量持續(xù)增大。盡管如此，眾多機構(gòu)性投資者仍在積極尋找廣州甲級辦公樓市場的投資洼地，但是位于黃金地段可供選擇貨量不多，大宗投資型物業(yè)面對供應(yīng)不足的情況。未來幾年，隨著琶洲商務(wù)區(qū)及金融城的成熟，又將迎來辦公產(chǎn)品的大量供應(yīng)。三、 商業(yè)市場供需概述2015年，廣州商業(yè)用房銷售均價繼續(xù)回落，同比降幅達8.3%。投資方面，在政府調(diào)控背景下，國內(nèi)外流動資金流向商業(yè)地產(chǎn)，投資額總量持續(xù)上揚，但漲幅有所減小。供給方面，受2014年開工量大漲和成交低迷的影響，2015年的新開工意愿表現(xiàn)有所降低，新開工總量減少17.32%。需求方面，銷售面積和金額均回落，且成交規(guī)模不及住宅的10

10、%。在商業(yè)用房存量不斷放大，而社會消費增速不斷下滑的背景，廣州零售物業(yè)市場面臨的形勢不容樂觀。1. 需求：銷售面積和金額均回落，規(guī)模不及住宅的10% 銷售面積：同比有所回落，高于近7年平均水平圖：2009-2015年廣州商業(yè)用房銷售面積及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2015年各月廣州商業(yè)用房銷售面積及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，銷售面積繼續(xù)下降，跌幅有所縮小。2015年1-11月，廣州社會消費品零售總額同比增長11.4%，增速與1-10月持平，與去年同期相比回落0.9個百分點；消費增速穩(wěn)健，且優(yōu)于全國平均。盡管社會消費品零售總額不斷攀高，但商業(yè)用房在2015年成交規(guī)

11、模有所縮小。從各月來看，銷售面積波動幅度較小，其中7月銷售面積最高，達7.7萬平方米，5月最低僅為4.36萬平方米。 銷售金額：商業(yè)用房銷售額降17.1%，規(guī)模不及商品住宅的10%圖：2009-2015年廣州商業(yè)用房銷售金額及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2015年各月廣州商業(yè)用房銷售金額及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，受均價大幅降低影響，銷售金額同比降17.1%。2015年經(jīng)濟增速持續(xù)降低，商業(yè)投資環(huán)境惡化，商業(yè)用房的銷售均價與銷售面積均有所下降，故而銷售金額亦呈現(xiàn)下降態(tài)勢。而從各月來看，各月的成交金額起伏較大，10月為全年最高，成交金額達19億元。2. 供應(yīng)：新增供

12、應(yīng)量維持高位，供求嚴(yán)重失衡，供過于求圖：2009-2015年廣州商業(yè)用房新批上市面積及同比增長率數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，圖：2015年各月廣州商業(yè)用房新批上市面積數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，2015年新批上市面積有所增長，增至62.6萬平米水平。自2014年以來整體商品房市場不容樂觀，商品住宅銷售困難，而為完成全年銷售目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)將可以出售的一手商鋪推向市場，出現(xiàn)了近七年來的最大的供應(yīng)量。而2015年又有多個新購物中心竣工，體量高，且新增供應(yīng)主要來自新興區(qū)域。從各月來看，商業(yè)用房的供應(yīng)以6月和12月為節(jié)點呈現(xiàn)出2個明顯上升階段，全年的供應(yīng)高峰期為12月，供應(yīng)總量達到17.9萬平米，同比增長15.34%，環(huán)比11月增幅達88.22%。3. 供求對比：銷供比嚴(yán)重失衡，商鋪步入“過剩時代”圖：2008-2015年廣州商業(yè)用房銷供比走勢數(shù)據(jù)來源