房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（二十）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（二十）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=065，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該緘市商品住宅銷售量為()萬m2。a3905b3995c5235d54302、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場自然周期的()。a第一階段b第二階段c第三階段d第四階段3、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是（）。a青苗補(bǔ)償

2、費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定4、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（）。a購買力風(fēng)險b市場供求風(fēng)險c政策風(fēng)險d比較風(fēng)險5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。a1.4b1.5c1.6d1.86、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物

3、業(yè)的有效毛收入為（）萬元。a16b18c20d227、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。a計算期b動態(tài)投資回收期c項目壽命期d開發(fā)期8、下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是（）。a保險費b房產(chǎn)稅c法律費d貸款利息9、下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。a批量行業(yè)b僵滯行業(yè)。c分塊行業(yè)d專業(yè)化行業(yè)10、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為()。a100b140c250d35

4、011、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（提供）a建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2b建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2c建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2d建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m212、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。鲎膺\營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5，風(fēng)險補(bǔ)償為200

5、元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/m2。a.3300b.3324c.3335d.357313、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。a.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在b.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料c.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動d.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格14、評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用權(quán)價值b、重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失c、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失d、建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失15、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)

6、時，一般將空置率歸為（）。a時間類參數(shù)b融資類參數(shù)c評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)d收益類指標(biāo)16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為15，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元m2。a3000b，5000c7500d800017、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。a損益表b資金來源與運用表c資本金現(xiàn)金流量表d全投入現(xiàn)金流量表18、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項目財務(wù)評價兩個部分。a價格分析b市

7、場分析c產(chǎn)品分析d成本分析19、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用（）的行為。a宅基地所有權(quán)b空間利用權(quán)c地役權(quán)d建筑物相鄰關(guān)系20、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價（）臨街寬度。a單獨深度價格修正率b累汁深度價格修正率c平均深度價格修正率d混合深度價格修正率21、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。a.同一估價原則、同一估價時點b.同一估價目的、同一估價方法c.同一估價目的、同一估價時點d.同一估價原則、同一

8、估價目的22、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28，貸款利率為5.85，投資市場的平均收益率為12，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。a4.42b8.11c8.13d9.5423、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。a容積率b空置率c，利息備付率d成本利潤率24、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（）。a10b11

9、.27c14.18d22.5525、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5，投資利息占直接成本的5，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6，則開發(fā)后的地價為()元/m2。a、1840b、2840c、2966d、300026、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。a、應(yīng)作為估價資料歸檔b、不應(yīng)作為估價資料歸檔c、由估價機(jī)構(gòu)決定是否歸檔d、依委托人的意見決定是否歸檔27、市場的客體通常是指（）。a買家b賣家c交易對象d交易價格28、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（）。a.單獨深度價格修

10、正率b.累計深度價格修正率c.平均深度價格修正率d.加權(quán)深度價格修正率29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。a利潤總額b投資利潤c稅后利潤d可分配利潤30、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。a概率分析b解析法c蒙特卡洛法d杠桿分析31、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。a.3000b.3277c.3295d.359932、某可比實例的成交價

11、格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。a、2290.91b、2326.41c、2344.16d、2308.6633、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。a.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期b.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期c.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期d.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期34、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米

12、建筑面積的價格為（）元m2。a1667b1765c1875d200035、從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格()a.最終會基本趨于一致b.最終會擴(kuò)大差別c.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別d.由有關(guān)部門確定二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。a、繁華程度b、臨街狀況c、容積率d、使用年限e、周圍環(huán)境2、長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）等。（提供）a收益法中預(yù)測未來的租金b收益法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整c填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏d比較分

13、析兩婁以上房地產(chǎn)價格的潛力e成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格3、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施有（）。（提供）a突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求b提高服務(wù)質(zhì)量c恰當(dāng)?shù)男麄鱠低收費e最大限度壓縮估價作業(yè)期4、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。a商住樓b土地c在建工程d寫字樓e建成后的物業(yè)5、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。a抵押物的流動性b貸款期限的長短c通貨膨脹的預(yù)期d貸款企業(yè)的信用等級e所處的市場條件6、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。a等于銀行存款利率b等于銀行貸款利率c是投資者所要求的最低利率d是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率提供e一般

14、使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表7、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行(）工作。a客戶評價b項目評估c擔(dān)保方式評價d貸款綜合評價e環(huán)境評價8、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。a.功能落后b.功能缺乏c.環(huán)境污染d.交通擁擠e.正常使用的磨損9、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度10、直接影響土地級別界線位置的是()a.單元劃分b.定級單位c.面積單元d.指標(biāo)取樣e.指標(biāo)計算11、建筑物重置價格的求取方法有（）等。a單位比較法b工料測量法c指數(shù)調(diào)整法d分部分項法e成新折扣法12、固定資產(chǎn)投資按照工

15、作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。a建筑安裝工程b新建和擴(kuò)建c設(shè)備與工器具購置d遷建和恢復(fù)e其他費用13、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（）。a可出租或可使用面積b出租方的商業(yè)信譽(yù)c基礎(chǔ)租金與市場租金d出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修e物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績14、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。a內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率b內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率c同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率d內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率e內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小15、公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（

16、）。a.賣方和買方掌握必要的市場信息b.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象c.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價d.賣方和買方追求各自利益的最大化e.賣方和買方急于完成交易三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計入商品住宅的價格中。（）2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。（）3、在城市房屋拆遷沽價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。（）4、成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的

17、購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）5、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）6、估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依據(jù)評估時點的價格水平進(jìn)行估算。（）7、某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10，則2006年1月1日該

18、房地產(chǎn)價值均為886萬元。（）8、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（）9、假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時問價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（）10、系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。()11、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價值的方法。12、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價時，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報表。（）13、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（）14、我國目

19、前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。15、在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（）（提供）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元；預(yù)計2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬元、100萬元、103萬元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬元；該類似房地產(chǎn)的報酬率為9%。述資料測算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價格。2、某賓

20、館總建筑面積15000m2，一層建筑面積2500m2，其中500m2為賓館大堂，2000m2出租用于餐廳和購物場所；其余各層為會議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間（建筑面積10000m2），會議室4間（建筑面積400m2），自用辦公室5間（建筑面積300m2）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為400元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每間每次1000元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為20000元/m2，同檔次辦公樓的正常市場價格為10000元/m2。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。用上述資料估算該賓館的正常價格。2012年房地產(chǎn)估價師資格