惠州義烏小商品批發(fā)城定位報(bào)告2

1、2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款qq：69031789房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 惠州義烏小商品批發(fā)城經(jīng)營(yíng)定位及招商報(bào)告目 錄第一部分：本項(xiàng)目各層的經(jīng)營(yíng)定位分析3一、經(jīng)營(yíng)定位的依據(jù)：3二、項(xiàng)目建筑各層概況：4三、項(xiàng)目周邊、東莞、廣州、義烏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例調(diào)查：51、惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例：52、惠東縣平山中心市場(chǎng)小商品經(jīng)營(yíng)品種及進(jìn)貨渠道調(diào)查：63、東莞小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種的比例：84、廣州小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例及進(jìn)貨分析：135、義烏主要小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例：146、市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)品種比例統(tǒng)計(jì)：16四、項(xiàng)目具

2、體經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)及比例確定：181、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)定位182、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種定位及相應(yīng)的比例：18第二部分：惠州義烏小商品批發(fā)城招商平面分割22一、分割原則22二、招商平面分割圖22第三部分：項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶群體定位23第一部分：義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商23第二部分：本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者23第三部分：意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人23第四部分：項(xiàng)目各樓層租金策略及管理費(fèi)、廣告費(fèi)的收取辦法24一、租金水平的確定：241、惠州小商品批發(fā)市場(chǎng)租金狀況242、項(xiàng)目整體租金水平243、租金策略25二、商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法26第五部分：項(xiàng)目招商整合推廣策略2

3、8一、招商資料281、策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”畫冊(cè)招商部分282、派單資料28二、招商對(duì)象的差異性推廣策略281、義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商招商策略282、市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者303、意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人32三、媒體推廣：33四、策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”招商單頁(yè)33五、定點(diǎn)推廣：34第一：惠州區(qū)域內(nèi)的商戶34第二：義烏、廣東省內(nèi)其他區(qū)域的商戶34六、活動(dòng)推廣35第六部分：項(xiàng)目階段性招商目標(biāo)及推廣手段36一、接受租賃登記階段：（5月中旬6月中旬）36u起始時(shí)間：36u招商群體：36u招商目標(biāo)：37u階段性推廣手段：37二、正式啟動(dòng)招

4、商階段：（6月中旬8月中旬）38u起始時(shí)間：38u招商群體：38u招商目標(biāo)：38u階段性推廣手段：39三、開(kāi)業(yè)前夕：（8月中旬9月中旬）40u起始時(shí)間：40u招商群體：40u招商目標(biāo)：40u階段性推廣手段：40第七部分：招商的必備條件42一、關(guān)于落實(shí)長(zhǎng)途汽運(yùn)站及公交車?？空镜南嚓P(guān)事宜：42二、關(guān)于確定聯(lián)誼單位的相關(guān)事宜：42第八部分：商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃與裝修標(biāo)準(zhǔn)建議44一、商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議441、布局規(guī)劃及過(guò)道建議442、商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議44二、商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修44三、商場(chǎng)鋪位裝修45第九部分 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理與推廣策略46一、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略461、一般性管理職能462、經(jīng)營(yíng)性管理職能473、

5、經(jīng)營(yíng)管理公司基本架構(gòu)47二、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣策略48建立惠州義烏小商品批發(fā)城網(wǎng)站，成立惠州義烏小商品批發(fā)城?？庉嫲l(fā)行部48定期在電視、報(bào)紙發(fā)布小商品城優(yōu)惠采購(gòu)活動(dòng)廣告48成立專業(yè)客戶聯(lián)誼部48 第一部分：本項(xiàng)目各層的經(jīng)營(yíng)定位分析一、經(jīng)營(yíng)定位的依據(jù)：第一部分的內(nèi)容問(wèn)題較多項(xiàng)目一期是整個(gè)惠州義烏小商品城的啟動(dòng)工程，肩負(fù)著二期能否成功開(kāi)發(fā)的重任，因此其運(yùn)作的成功是整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，因此用好義烏的品牌和借鑒義烏市場(chǎng)發(fā)展及招商的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)方式，義烏的主力商家、義烏的產(chǎn)品、義烏的管理是樹(shù)立項(xiàng)目整體形象的關(guān)鍵。因此一期的項(xiàng)目定位，必須以義烏的主力商家為經(jīng)營(yíng)的核心和龍頭，在項(xiàng)目最為核心的位置引進(jìn)義烏的主力商家

6、，帶動(dòng)項(xiàng)目的良性運(yùn)作，同時(shí)其它區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者與義烏的主力商家形成互補(bǔ)和連動(dòng)，形成以“義烏為主體，兼顧周邊”義烏小商品、本地服裝、鞋為一體的小商品批發(fā)城，成為惠州乃至粵東地區(qū)的小商品集散中心。1、 項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)方形，且有高差，一期主要以商場(chǎng)的形式的存在，結(jié)合義烏小商品的品牌形成以日用小商品、中低檔服裝、鞋等為一體的小商品批發(fā)市場(chǎng)。2、 用好義烏的品牌及義烏市場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)：用義烏的商家、義烏的產(chǎn)品、義烏的人、義烏的經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)建立本項(xiàng)目在粵東地區(qū)的形象，這些是對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和價(jià)值最大的提升作用。3、 惠州目前小商品批發(fā)的現(xiàn)狀：惠州目前小商品主要集中的批發(fā)地區(qū)有惠州市內(nèi)的水東路及惠東縣平

7、山中心市場(chǎng)兩地較為集中的小商品批發(fā)區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)以日用百貨、小五金、文具、玩具為主。水東路的租金在2060元/月.之間，惠東縣平山中心市場(chǎng)小商品區(qū)租金約100140元/月.這是兩個(gè)區(qū)域是本項(xiàng)目除義烏、廣州市場(chǎng)商戶以外本地的招商主要目標(biāo)。4、 本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)：地段、交通：項(xiàng)目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距離惠州火車北站、汽車北站只有不到3公里的路程，交通相當(dāng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目所在地屬于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)三新。江北新區(qū)是未來(lái)惠州城區(qū)的主要發(fā)展方向，有很強(qiáng)的投資潛力。規(guī)模：項(xiàng)目為惠州首個(gè)總建筑面積13萬(wàn)平方米小商品巨無(wú)霸，大規(guī)模必將形成大輻射。義烏的品牌：本項(xiàng)目是由義烏人來(lái)管理、義烏的商品、義烏先進(jìn)

8、的經(jīng)營(yíng)管理模式，在粵東地區(qū)必將形成大的影響力。建筑及環(huán)境：項(xiàng)目建筑現(xiàn)代化商城形式，周邊環(huán)境無(wú)論是商業(yè)氛圍，還是居住、辦公氛圍都不濃厚。項(xiàng)目所在江北新區(qū)目前商業(yè)設(shè)施比較少、商業(yè)氛圍淡，主要以糧油、建材家具批零兼營(yíng)為主。二、項(xiàng)目建筑各層概況：惠州義烏小商品城一期工程位于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)，屬于惠州市發(fā)展較快的區(qū)域。項(xiàng)目一期工程，總占地面積38600平方米，總建筑面積130000平方米，其中一期建筑面積44694.69平方米。項(xiàng)目整體建筑分布情況一覽表：項(xiàng)目樓層建筑層高商業(yè)面積（m2）一層層高6米7965.37二層層高5米7849.7三層層高4.8米7385.13四層層高4.8米7385.13五層

9、層高4.8米5421.36六層層高3.6米4718.4353三、項(xiàng)目周邊、東莞、廣州、義烏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例調(diào)查：1、惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例：地理位置：位于水東西路鋪位面積：主力鋪位在5060平方米小商品經(jīng)營(yíng)品種：經(jīng)營(yíng)品種間數(shù)具體比例日用百貨3626食品3022文具、玩具1814民間用品1511針織用品43小五金86服裝65茶葉86花藝65鞋22合計(jì)133具體比例圖如下：經(jīng)營(yíng)方式：以批發(fā)為主，兼有零售進(jìn)貨點(diǎn)：主要以廣州為主，東莞有一部分租金：2060元/平米月2、惠東縣平山中心市場(chǎng)小商品經(jīng)營(yíng)品種及進(jìn)貨渠道調(diào)查： 平山中心市場(chǎng)小商品經(jīng)營(yíng)品種比例分析：位置:惠東縣城解放中路規(guī)模:6800平方米(有

10、1700多戶商家)小商品經(jīng)營(yíng)規(guī)模: 約300戶經(jīng)營(yíng)范圍:日化產(chǎn)品精品禮品玩具針織用品花類飾品電子產(chǎn)品日用雜貨小家電文具等業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：業(yè)態(tài)數(shù)量所占比例（）日化產(chǎn)品259精品239禮品145玩具166針織用品8031花類93飾品2810電子產(chǎn)品228日用雜貨3413小家電124文具62合計(jì)269比例圖：以上圖表顯示，該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)針織用品、日用雜貨、電子玩具等為主導(dǎo)。 平山中心經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)貨渠道分析：進(jìn)貨途徑l 電器類玩具針織類飾品類日化類.為廣州東莞佛山汕頭揭陽(yáng).其中比例為%(不完全統(tǒng)計(jì))城市電器類玩具類針織類日化類日用類飾品類廣州857060755570深圳720佛山10105東莞51030汕頭510

11、15揭陽(yáng)1012其他810585l 生活家庭用品日用雜貨小工藝品文具小五金針織草帽等約70%-80%為浙江義烏進(jìn)貨,其余的為廣東珠三角地區(qū),尤其廣州為小商品重點(diǎn)批發(fā)城市.義烏商品的特點(diǎn):價(jià)格低廉 商品豐富 均為自己小型加工廠生產(chǎn) 3、東莞小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種的比例： 富民商業(yè)大廈內(nèi)的小商品經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖富民商業(yè)大廈內(nèi)小商品經(jīng)營(yíng)規(guī)劃主要以飾品和針織內(nèi)衣為主，互為補(bǔ)充的小商品經(jīng)營(yíng)品種還有：洗滌用品、化妝品、兒童玩具、皮具、鐘表、小電器、文具以及包裝袋等。在整個(gè)富民服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)位于市場(chǎng)一層的東、西兩個(gè)區(qū)域內(nèi)（a層緣于富民的螺旋式建筑）。圖示中著色的部分即為富民服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的小商品經(jīng)營(yíng)分區(qū)：紅色為飾品區(qū)

12、；黃色為內(nèi)衣區(qū)。但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，來(lái)自市場(chǎng)需求方面以及經(jīng)營(yíng)商戶之間的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)已成為相互依存、互為補(bǔ)充的混雜經(jīng)營(yíng)之局面。經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)富民小商品經(jīng)營(yíng)區(qū)域規(guī)劃鋪位共124個(gè)，皆以獨(dú)立鋪位的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式為批發(fā)。批發(fā)經(jīng)營(yíng)面積（按使用面積計(jì)）約在612平米之間。由于商機(jī)突現(xiàn)，目前大約有十多間加位小商品經(jīng)營(yíng)攤位。按照小商品經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)：（經(jīng)營(yíng)面積為使用面積）經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）比例飾品類50041各類飾品針織內(nèi)衣類60044針織品、內(nèi)衣日用百貨類403傘、塑料桌布、衛(wèi)生紙洗滌化妝品類20021洗滌用品、化妝品皮具1009皮帶、錢包文體用品類605文具、體育用品表類404鐘表、手

13、表小家電202電吹風(fēng)、錄音機(jī)小食品202奶粉、飲料、餅干禮品202打火機(jī)等包裝袋202塑料袋、紙袋帽子、眼鏡201兒童玩具403小型玩具合 計(jì)約1680m平米139經(jīng)營(yíng)品種比例分析按經(jīng)營(yíng)面積： 按經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析 廣貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖該市場(chǎng)位于黃河時(shí)裝城以北，港口路以西，與虎門排污河圍繞的區(qū)域內(nèi)，分布在廣貿(mào)大廈、永豐樓、永業(yè)樓、永安樓、永興樓一層，形成了虎門小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)組團(tuán)。在經(jīng)營(yíng)分區(qū)上沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。均以獨(dú)立街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式以批發(fā)為主。經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的小商品主要以文體用品和針織內(nèi)衣為主，以帽子、眼鏡、音像制品、辦公設(shè)備、工藝禮品、包裝袋、皮具、飾品、嬰兒用品等為輔

14、，商品輻射全國(guó)。由于均以街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)面積較大，皆在30-80平米（使用面積）之間。按照小商品經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)：（經(jīng)營(yíng)面積為使用面積）廣貿(mào)大廈一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）印章、制卡301帽子、眼鏡1803針織內(nèi)衣120015辦公耗材及設(shè)備2002包裝袋1002塑料花、禮品2404文具4004音像制品801手機(jī)配件、電話卡602皮具401飾品1202模特架1001嬰兒用品601合 計(jì)約2800平米39永豐樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）針織602內(nèi)衣1503嬰兒用品702音像制品602文體用品602飾品1806鞋、包1204珠寶、玉器602玩具、禮品2406

15、包裝袋501合 計(jì)約1000平米30永業(yè)樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）文體用品60011內(nèi)衣1203五金工具601針織品1202小電器601玩具、禮品601合 計(jì)約500平米19永安樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）音像制品2009飾品703洗滌、化妝品802文體12040針織內(nèi)衣2605合 計(jì)約700平米59永興樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）日用百貨40014文體503針織品20014五金工具501飾品601合 計(jì)約800平米33經(jīng)營(yíng)品種比例分析 按經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)面積分析 按經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析4、廣州小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例及進(jìn)貨分析：主要調(diào)查的有國(guó)際

16、玩具禮品城和華南國(guó)際小商品城兩處。這兩處市場(chǎng)都在海珠廣場(chǎng)附近，且經(jīng)營(yíng)的品種也大多相同。主要的經(jīng)營(yíng)品種有：小飾品（以頭飾胸花等為主）、小首飾（以戒子項(xiàng)鏈耳環(huán)等為主）、塑料制品（塑料花為主）、工藝品（陶瓷、木工制品、裝飾畫、民俗手工藝品）、女性化妝品、布藝、玩具、香蕈、太陽(yáng)鏡、鐘表、工藝禮品（高檔次名貴材料的工藝品）、水晶制品等。經(jīng)營(yíng)品種在市場(chǎng)所占比列。品種小飾品小首飾塑料制品工藝品女性化妝品所占比重25%15%15%12%15%品種布藝玩具香蕈太陽(yáng)鏡工藝禮品所占比重3%1.5%3%3%2.5%品種水晶制品其他雜類所占比重3%2%（以下%是指在該品種中的比例）經(jīng)營(yíng)品種所占比例經(jīng)營(yíng)品種所占比例小飾品

17、15%小首飾10%塑料制品15%工藝品10%玩具30%太陽(yáng)鏡10%據(jù)商戶說(shuō)，他們的貨其實(shí)大部分還是廣州和珠三角的貨，外面的還是少，江浙的貨主要還是因?yàn)閮r(jià)格便宜，款式也比較新。另外還有些外國(guó)人在廣州辦貨，有新款搭配會(huì)賣的更好。據(jù)了解的情況看廣州的商戶要少量的貨主要目的有兩個(gè)方面1）江浙地區(qū)的小商品品種多，且款式新，可以帶動(dòng)本地貨的銷售。2）進(jìn)少量的貨樣后自己可以找本地的加工廠進(jìn)行加工，主要做為樣版的用途。5、義烏主要小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例： 義烏國(guó)際商貿(mào)城（一期）：經(jīng)營(yíng)品種調(diào)查：主要經(jīng)營(yíng)品種：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品。各樓層經(jīng)營(yíng)品種區(qū)劃：樓層經(jīng)營(yíng)品種各經(jīng)營(yíng)品種所占面積的大概比例（%）一層

18、普通玩具、電動(dòng)玩具、充氣玩具、毛絨玩具、花類普通玩具9電動(dòng)玩具2充氣玩具3毛絨玩具3.5花類7.5二層珠寶、頭飾珠寶12.5頭飾12.5三層飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝飾品配件2.5相框2.5旅游工藝2.5瓷器水晶2.5裝飾工藝12.5喜慶工藝2.5四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心25各經(jīng)營(yíng)品種所占面積的大概比例具體如下圖： 義烏國(guó)際商貿(mào)城（二期）經(jīng)營(yíng)品種調(diào)查：主要經(jīng)營(yíng)品種：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具。各樓層經(jīng)營(yíng)品種區(qū)劃：樓層經(jīng)營(yíng)品種各經(jīng)營(yíng)品種所占面積的大概比例（%）一層雨具、傘具、箱包雨具2.5傘具2.5箱包15二層鎖具、五金工具、配件、電工產(chǎn)品、車類、旅游

19、購(gòu)物中心鎖具2.25五金工具配件12.5電工產(chǎn)品2.25車類1旅游購(gòu)物中心2三層五金廚衛(wèi)、小家電剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購(gòu)物中心五金廚衛(wèi)5小家電剃須刀4電子儀表儀器照相器材1.5電池?zé)艟?.5鐘表3電訊器材3旅游購(gòu)物中心2四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心20五層特色展館、外貿(mào)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)特色展館等20各經(jīng)營(yíng)品種所占面積的大概比例具體如下圖：6、市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)品種比例統(tǒng)計(jì)：經(jīng)營(yíng)品種惠州水東路惠東平山中市場(chǎng)富民商業(yè)大廈內(nèi)的小商品廣貿(mào)精品廣場(chǎng)合計(jì)商戶家數(shù)經(jīng)營(yíng)比例商戶家數(shù)經(jīng)營(yíng)比例商戶家數(shù)經(jīng)營(yíng)比例商戶家數(shù)經(jīng)營(yíng)比例商戶家數(shù)經(jīng)營(yíng)比例日用百貨3626%3413%32%148%8713%食品3

20、022%21%325%文具97%62%54%6033%8012%民間用品1511%152%針織用品43%8031%4432%4525%17326%小五金86%21%101%茶葉86%81%花藝65%93%42%193%玩具97%166%32%11%294%小家電124%21%11%152%飾品2810%4129%148%8312%日化產(chǎn)品259%2115%21%487%禮品145%21%63%223%精品239%233%電子產(chǎn)品228%43%21%284%服裝65%本地區(qū)較多本地區(qū)較多本地區(qū)較多這類品種在周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)商戶較多不具體統(tǒng)計(jì)鞋22%42%皮具96%11%包裝袋21%32%不在本項(xiàng)目定

21、位范圍內(nèi),屬于個(gè)別經(jīng)營(yíng)品種，數(shù)量少帽子、眼鏡11%32%印章、制卡11%音像制品127%辦公耗材及設(shè)備21%模特架11%嬰兒用品32%四、項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)及比例確定：1、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)定位粵東地區(qū)最大的一站式小商品批發(fā)市場(chǎng)惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有“粵東門戶”之稱。是中國(guó)大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜菔袑儆谥槿墙?jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，現(xiàn)轄惠城、惠陽(yáng)兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，陸地面積1.12萬(wàn)平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的1/4?；葜菔谐?/p>

22、住人口321萬(wàn)，其中市區(qū)人口140萬(wàn)?；葜菔菑V東省的歷史文化名城，在古代即有“嶺南名郡”、“粵東門戶”之稱。從唐到近代共有一千多年的歷史。而惠州的小商品批發(fā)業(yè)在這么多年中并沒(méi)有得到良好的發(fā)展，小商品批發(fā)業(yè)相比其他業(yè)態(tài)還處于相對(duì)較低的狀態(tài)。目前惠州小商品批發(fā)主要集中在惠州市的水東路和惠東縣平山中心市場(chǎng)，其他地區(qū)主要是些分布散的批發(fā)店。從某種意義上說(shuō)，惠州地區(qū)還沒(méi)有規(guī)模大、品種全集中的小商品批發(fā)市場(chǎng)。在充分考慮惠州現(xiàn)有的小商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，迎合義烏小商品的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)定位的需求，將項(xiàng)目定位成為“粵東地區(qū)最大的一站式小商品批發(fā)市場(chǎng)”集小商品批發(fā)、品牌服裝展示、品牌代理加盟、新品展示中心等為一體，打破

23、惠州目前現(xiàn)有小商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、經(jīng)營(yíng)分散、缺乏推廣等惡性競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)格局，促進(jìn)惠州市乃至粵東地區(qū)小商品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全面促進(jìn)粵東地區(qū)小商品業(yè)的整體發(fā)展。2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種定位及相應(yīng)的比例：1) 、項(xiàng)目各層經(jīng)營(yíng)品種定位：一層：日用小百貨、廚房用品、陶瓷、小五金、小電器、花類、銀行二層：各類珠寶、頭飾、日化用品、美容美發(fā)用品、針織用品、針織內(nèi)衣三層：玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品四層：服裝五層：服裝、鞋包、新產(chǎn)品展示中心、快餐店六層：辦公、倉(cāng)儲(chǔ)2) 、項(xiàng)目15層具體經(jīng)營(yíng)品種及相應(yīng)比例：說(shuō)明：以下經(jīng)營(yíng)品種比例主要參照項(xiàng)目惠州水東路、惠東縣平山中心市場(chǎng)、廣州一德路、東莞小商品市場(chǎng)、義烏國(guó)際商貿(mào)城（一

24、期、二期）之經(jīng)營(yíng)比例（具體數(shù)據(jù)在本報(bào)告的第二部分第三節(jié)）。在根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)綜合考慮評(píng)定得出。一層：日用小百貨、廚房用品、陶瓷、小五金、小電器、花類、配套銀行種類分配比重比例品種細(xì)分日用百貨1363日常家內(nèi)生活用品如筷子、牙簽、床墊、涼席、電池、傘、嬰兒爽身粉等廚房用品15廚房?jī)?nèi)使用的鍋、鍋鏟、飯煲、湯鍋、煮蛋器、廚具、套刀、廚刀、菜板、刀座、廚用小五金、家庭廚柜等日用陶瓷15家用陶瓷、搪瓷制品、盤子、杯、碟、餐具附件、碗、茶具、咖啡具、酒具等小五金15開(kāi)灌器、餐具及廚房用具、燒烤針及烤網(wǎng)系列、各種削皮器、各種刀具及套裝、各種茶葉漏、油格、網(wǎng)籃、各種啤酒開(kāi)等小電器15%剃須刀、手電筒、收音

25、機(jī)、vcd、dvd、燈具、電池花類315各種槊料制品的裝飾花配套銀行占用百貨區(qū)域2中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行等各大銀行選擇一家說(shuō)明：分配比重是綜合考慮市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)品種比例統(tǒng)計(jì)得出二層：各類珠寶、頭飾、日化用品、美容美發(fā)用品、針織用品、針織內(nèi)衣種類分配比重比例品種珠寶818%發(fā)夾、胸花、戒指、掛件、珍珠、瑪瑙、玉石頭飾818%各種頭飾日化用品358%清潔洗滌類（洗衣粉、牙膏、牙刷、香皂等）防蟲(chóng)驅(qū)蚊類（殺蟲(chóng)劑、蚊香等）芳香劑（空氣清新劑、香熏等）皮革護(hù)理類（鞋油、護(hù)皮等）美容美發(fā)用品358%彩妝系列、護(hù)膚品系列、美甲、美容類針織用品818%毛巾、編織袋、針線扣、工藝麻布、手套、領(lǐng)帶、針織飾品等針織內(nèi)

26、衣1431%文胸、短褲、內(nèi)衣、泳裝等說(shuō)明：分配比重是綜合考慮市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)品種比例統(tǒng)計(jì)得出三層：玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品種類分配比重比例品種玩具415普通玩具、電動(dòng)玩具、充氣玩具、毛絨玩具等工藝品623旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝等鐘表415各類鐘表文具辦公用品1246筆類、文件資料儲(chǔ)存類、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)用品、桌上辦公用品、紙張、機(jī)器用紙、紙制品、測(cè)繪及度量衡用品、告示書(shū)報(bào)展示用品、粘貼及包裝用品、耗材及辦公周邊用品、美術(shù)顏料及畫材用品、辦公日雜及勞保用品、文娛用品、體育用品及健身器材、辦公機(jī)器設(shè)備說(shuō)明：分配比重是綜合考慮市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)品種比例統(tǒng)計(jì)得出四層：服裝種類比例品種服裝100各

27、式男女服裝說(shuō)明：本經(jīng)營(yíng)品種全部定服裝主要參照惠州區(qū)域內(nèi)有服裝加工廠2000多家有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、并且惠州市場(chǎng)沒(méi)有集中專業(yè)的服裝批發(fā)市場(chǎng)、惠州周邊服裝經(jīng)營(yíng)業(yè)發(fā)達(dá)等因素而定。五層：服裝、鞋包、新產(chǎn)品展示中心、快餐店種類比例品種服裝30各式男女服裝鞋包60各式鞋、包新產(chǎn)品展示中心8展覽中心、新聞發(fā)布中心快餐店2各式快餐店說(shuō)明：主要是參考惠東縣鞋、服裝市場(chǎng)，及市場(chǎng)需要的相應(yīng)配套設(shè)施而定。第二部分：惠州義烏小商品批發(fā)城招商平面分割一、分割原則1、 通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造有利條件。2、 合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例。3、 以墻、柱為

28、基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保證商場(chǎng)內(nèi)部按照步行街要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)保持商場(chǎng)的通暢并美化商場(chǎng)整體布局。4、 充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。二、招商平面分割圖數(shù)據(jù)說(shuō)明主通道：3米，輔通道：2米主力鋪位：開(kāi)間2.25米，進(jìn)深3-4米具體鋪位分割參見(jiàn)招商平面圖圖紙第三部分：項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶群體定位項(xiàng)目為惠州首個(gè)大規(guī)模的小商品批發(fā)市場(chǎng)，整體經(jīng)營(yíng)以“義烏小商品本地服裝、鞋包”為主要的經(jīng)營(yíng)形式進(jìn)行，其中義烏小商品涉及業(yè)態(tài)為：日用百貨、小五金、小電器、各種珠寶、頭飾、玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品等本地服裝、鞋包涉及業(yè)態(tài)為：男女服裝、各式鞋、箱

29、包等因此，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)定位，項(xiàng)目的招商目標(biāo)客戶群體主要分為三部分：第一部分：義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商義烏的小商品批發(fā)商戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升意義重大，因此對(duì)于義烏商戶的招商，應(yīng)是項(xiàng)目早期招商工作的中心，在義烏范圍內(nèi)尋找各類業(yè)態(tài)合適的商戶進(jìn)行洽談工作，最終完成義烏商戶的引進(jìn)以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。第二部分：本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者項(xiàng)目定位的服裝、鞋包、各類小商品等業(yè)態(tài)，在粵東以及廣東省內(nèi)也是有雄厚的產(chǎn)業(yè)、商戶基礎(chǔ)，其招商對(duì)象主體仍以本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者為主體。第三部分：意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人 項(xiàng)目處于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)惠州大道旁，距離惠州火車北站

30、、汽車北站只有不到2公里的距離，并且本項(xiàng)目是粵東地區(qū)乃至廣東省內(nèi)唯一一家擁有“義烏小商品”字樣的小商品市場(chǎng)，對(duì)眾多意向從事小商品業(yè)的個(gè)人將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)從事小商品批發(fā)業(yè)成本較低，加上項(xiàng)目半年或一年的優(yōu)惠招商政策，能極大的調(diào)動(dòng)意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人及下崗工人成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的主力軍。第四部分：項(xiàng)目各樓層租金策略及管理費(fèi)、廣告費(fèi)的收取辦法一、租金水平的確定：商城物業(yè)的營(yíng)銷在于市場(chǎng)是否具有持續(xù)發(fā)展的生命力，只有具有市場(chǎng)基礎(chǔ)并能實(shí)現(xiàn)良好商業(yè)運(yùn)作的商業(yè)項(xiàng)目才具有投資的價(jià)值及升值的空間，無(wú)論是對(duì)于純投資客戶來(lái)講，還是對(duì)于部分買鋪?zhàn)杂每蛻魜?lái)講。而市場(chǎng)的良性運(yùn)作必須要有良性經(jīng)營(yíng)的商家支撐，因而，本項(xiàng)

31、目的市場(chǎng)推廣及銷售價(jià)值實(shí)現(xiàn)都必須以良好的招商為基礎(chǔ)。1、惠州小商品批發(fā)市場(chǎng)租金狀況惠州小商品市場(chǎng)租金水平呈現(xiàn)出價(jià)格偏低的并且有下降的趨勢(shì)，如水東路小商品批發(fā)市場(chǎng)租金水平一般在4060元/平米月?；輺|縣平山中心市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較好人氣旺租金較高在100140元/月.平米。2、項(xiàng)目整體租金水平惠州目前在售商業(yè)物業(yè)與本項(xiàng)目在售價(jià)和租金上不具有可比性，因此參照意義不大，因此，通過(guò)對(duì)惠州小商品整體商業(yè)情況的調(diào)查，以惠州小商品現(xiàn)有的商業(yè)核心區(qū)的租金水平為參照依據(jù)，綜合項(xiàng)目的建筑、義烏品牌進(jìn)駐、粵東地區(qū)唯一一家專業(yè)小商品批發(fā)市場(chǎng)等利好信息。 在此基礎(chǔ)上，考慮新市場(chǎng)的因素，將本項(xiàng)目的首層標(biāo)準(zhǔn)租金水平控制在100元

32、/m2月（建筑面積計(jì)算），同時(shí)根據(jù)各樓層售價(jià)回報(bào)率（年回報(bào)率8%）的因素，確定各樓層的標(biāo)準(zhǔn)租金水平（以建筑面積計(jì)算）各樓層標(biāo)準(zhǔn)月租金:樓層公開(kāi)銷售均價(jià)（元/平米）標(biāo)準(zhǔn)月租金(單價(jià)8%12個(gè)月)一層15500100元二層980060元三層630036元四層420025元3、租金策略本項(xiàng)目規(guī)模較大，鋪位近2100多間，商城在實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)將會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的啟動(dòng)期，要吸引租戶進(jìn)駐本商城，并且能與商城共同度過(guò)啟動(dòng)初期的艱難時(shí)期。建議本商城以免租期吸引和穩(wěn)住商戶，以期進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作不利，確定實(shí)際招商租金水平從以下四個(gè)方面考慮。a)

33、 第一條：放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開(kāi)拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。b) 第二條：租金偏高，即使可以招滿并開(kāi)業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商家增加成本、生意難做，這無(wú)異于“殺雞取卵”。c) 第三條：初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。 d) 第四條：如果租金定的高，與石家莊現(xiàn)有成熟商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒(méi)有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。本項(xiàng)目租賃策略為：第一年免租，第二年標(biāo)準(zhǔn)租金六折，第三年標(biāo)準(zhǔn)租金。各樓層合同期內(nèi)各年租金水平一覽表：

34、年限樓層第一年第二年第三年一層免租1000.6=60元二層免租600.6=36元60元三層免租360.6=22元36元四層免租250.6=15元25元策略說(shuō)明：所謂免租，就是在商場(chǎng)剛開(kāi)始的一定經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，免除經(jīng)營(yíng)者繳納鋪位租金的義務(wù)。免租經(jīng)營(yíng)期從一個(gè)月到二年不等。免租其實(shí)就是變相降低租金，以最大程度的降低經(jīng)營(yíng)成本來(lái)吸引商家承租，同時(shí)也給部分商家一個(gè)試探性經(jīng)營(yíng)的空間，免租一年可以為招商推廣帶來(lái)強(qiáng)大沖擊力和宣傳效果。二、商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在考慮商場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，采用惠州市同一檔次、同樣配套設(shè)施與服務(wù)（主要指采用中央空調(diào)系統(tǒng)、擁有自

35、動(dòng)扶梯、電梯、提供清潔、保安服務(wù)）的商場(chǎng)平均水平?；葜莶糠稚虉?chǎng)主要費(fèi)用及繳納方式調(diào)查商場(chǎng)名稱流行前線賽格電子廣場(chǎng)女人世界租賃保證金每平方米200元1000元/間兩個(gè)月押金管理費(fèi)5元/平方米月10元/平方米月6元/平方米月空調(diào)費(fèi)無(wú)15元/平方米月10元/平方米月廣告費(fèi)3元/平方米月無(wú)無(wú)根據(jù)上面調(diào)查，惠州同類型商場(chǎng)平均物業(yè)管理費(fèi)用為7元/月因此，建議本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用為6元/月（最終需工程部核算成本）注：物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1、電梯、自動(dòng)扶梯運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)2、公共部分的水、電費(fèi)3、商場(chǎng)清潔、保安費(fèi)空調(diào)費(fèi)(主要用于中央空調(diào)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)與維護(hù))參照流行前線、賽格電子廣場(chǎng)、女人世界等商場(chǎng)的收取標(biāo)準(zhǔn)，

36、本項(xiàng)目建議空調(diào)費(fèi)為10元/平方米月（最終需工程部核算成本），按照實(shí)際使用日期月份收取。租期由于涉及到返租銷售，則一樓與負(fù)一層商戶的租期須與銷售包租期相一致。即一樓租約兩年，25樓租約三年。租賃保證金依據(jù)對(duì)惠州市主要的主題商場(chǎng)的調(diào)查，租賃保證金沒(méi)有固定的交納方式，根據(jù)本公司招商的經(jīng)驗(yàn)并考慮到本項(xiàng)目為新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同反映商戶經(jīng)營(yíng)實(shí)力、承租能力的不同。所以租賃押金可以和鋪位月租金適當(dāng)掛鉤。建議按每間保證金為該鋪位二個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金（即租賃押金）。廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取管理辦法任何一個(gè)商場(chǎng)都有一個(gè)啟動(dòng)、成長(zhǎng)到做旺的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營(yíng)，也需要經(jīng)營(yíng)管理公司的大力經(jīng)營(yíng)推廣，而這就需要

37、大量資金的投入。在深圳，一般商場(chǎng)，都會(huì)收取510元/平方米月的廣告費(fèi)用，作為商場(chǎng)宣傳推廣基金，但根據(jù)項(xiàng)目組對(duì)惠州有關(guān)商場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查，在惠州明確收取廣告費(fèi)的商場(chǎng)不多（大部分集中在統(tǒng)一收銀的商場(chǎng)，從營(yíng)業(yè)額中扣一部分點(diǎn)）。然而，出于對(duì)商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，同時(shí)也考慮到通過(guò)收取適當(dāng)廣告費(fèi)會(huì)給經(jīng)營(yíng)戶建立起商場(chǎng)重視宣傳推廣的印象，對(duì)商場(chǎng)的招商工作未嘗不是一件好事。但從經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本和對(duì)廣告費(fèi)的接受程度考慮，項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量低一點(diǎn)，初期只象征性收取或減免。建議廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米月廣告費(fèi)應(yīng)隨同管理費(fèi)逐月收取并存入專用帳戶，專款專用，全部用于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前后的廣告宣傳和推廣工作，其收支狀況應(yīng)定

38、期公布給經(jīng)營(yíng)戶，并公開(kāi)帳戶，讓每個(gè)經(jīng)營(yíng)者可以隨時(shí)查詢。第五部分：項(xiàng)目招商整合推廣策略一、招商資料1、策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”畫冊(cè)招商部分 義烏小商品全面進(jìn)駐、市場(chǎng)全面升級(jí)，惠州市重點(diǎn)工程，義烏小商品集團(tuán)、廣州小商品市場(chǎng)、各主流媒體聯(lián)合推廣，樹(shù)立商戶對(duì)市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的信心，并突出0租金，低經(jīng)營(yíng)成本，吸引商戶進(jìn)駐，以達(dá)到快速招商的目的。2、派單資料直接展現(xiàn)惠州目前現(xiàn)有的小商品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，項(xiàng)目所在地惠州為粵東地區(qū)第一門戶、小商品市場(chǎng)全面升級(jí)，并突出低經(jīng)營(yíng)成本及強(qiáng)大的生意機(jī)會(huì)。二、招商對(duì)象的差異性推廣策略項(xiàng)目的招商對(duì)象依據(jù)經(jīng)營(yíng)定位分為三個(gè)主體部分：第一部分：義烏小商品批發(fā)商第二部分

39、：本區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者第三部分：意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人針對(duì)招商目標(biāo)群體的不同，本項(xiàng)目將制定差異性的推廣策略，以達(dá)到招商信息更好的傳達(dá)，保證招商工作的順利進(jìn)行。1、義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商招商策略義烏各類主要業(yè)態(tài)小商品批發(fā)商的招商對(duì)象涉及義烏全市幾個(gè)主要市場(chǎng)內(nèi)，因此針對(duì)不同的業(yè)態(tài)及區(qū)域，在常規(guī)的宣傳推廣策略下，還將有針對(duì)性采取符合業(yè)態(tài)及區(qū)域特點(diǎn)的推廣策略。1）、報(bào)紙廣告：(義烏市場(chǎng)好像有內(nèi)刊,另可否要各市場(chǎng)宣傳欄網(wǎng)站發(fā)資料)在義烏市的主流媒體上發(fā)布招商信息，吸引經(jīng)營(yíng)者的注意力，吸引其進(jìn)駐惠州義烏小商品批發(fā)城。針對(duì)群體：義烏各類主要業(yè)態(tài)從事經(jīng)營(yíng)的商戶、意向在

40、在外地從事批發(fā)的義烏零散小商品經(jīng)營(yíng)者。實(shí)施步驟：與義烏各主流媒體聯(lián)系索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)、義烏經(jīng)營(yíng)管理公司協(xié)助（好的版面及報(bào)紙建議）廣告公司制作招商報(bào)版，世方公司協(xié)助陸洲公司確認(rèn)，并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布招商廣告媒體選擇：義烏本地媒體:義烏日?qǐng)?bào)、小商商品世界報(bào)等（具體需在義烏招商人員詳細(xì)在調(diào)查選擇）。2）、定點(diǎn)派單：針對(duì)群體：義烏主要小商品批發(fā)市場(chǎng)及周邊縣市主要區(qū)域?qū)嵤┎骄郏毫x烏經(jīng)營(yíng)管理公司前期同相關(guān)市場(chǎng)溝通好派單的相關(guān)許可，派單區(qū)域的執(zhí)行建議。廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進(jìn)行派單世方公司根據(jù)實(shí)際招商的需要進(jìn)行派單區(qū)域的整體安排世方公司安排招商人員實(shí)地定點(diǎn)洽談派單3）、招商說(shuō)明會(huì)：(可

41、請(qǐng)惠州市領(lǐng)導(dǎo)出席,以惠州市的名義來(lái)招商)集中發(fā)布商城的招商信息，展現(xiàn)惠州小商品市場(chǎng)廣闊的發(fā)展前景和項(xiàng)目的基本情況，突出進(jìn)駐項(xiàng)目強(qiáng)大的生意機(jī)會(huì)和低經(jīng)營(yíng)成本，達(dá)到吸引定點(diǎn)目標(biāo)群體進(jìn)駐的興趣，創(chuàng)造招商熱點(diǎn)和新聞。針對(duì)群體：義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商實(shí)施步驟：世方公司提交詳細(xì)的招商說(shuō)明會(huì)工作計(jì)劃義烏經(jīng)營(yíng)管理公司和世方公司負(fù)責(zé)聯(lián)系參會(huì)的義烏小商品經(jīng)營(yíng)商戶陸洲負(fù)責(zé)租用場(chǎng)地及各項(xiàng)費(fèi)用廣告公司負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)布置要設(shè)立駐地接待點(diǎn):4）組織義烏商戶惠州商務(wù)考察團(tuán)由義烏合作方或者由義烏與世方一起組織義烏當(dāng)?shù)氐男∩唐方?jīng)營(yíng)者到惠州進(jìn)行免費(fèi)的商務(wù)考察，考察惠州市容市貌，重點(diǎn)考察惠州義烏小商品批發(fā)城，讓義烏商戶認(rèn)識(shí)惠州及其市

42、場(chǎng)潛力，再利用優(yōu)惠的政策，吸引考察的商戶租賃和購(gòu)買本項(xiàng)目。我司將制定詳細(xì)考察方案。2、市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者本項(xiàng)目的招商對(duì)象涉及惠州市及周邊各縣如：惠東縣，因此針對(duì)不同小商品業(yè)態(tài)及區(qū)域，在常規(guī)的宣傳推廣策略下，還將有針對(duì)性采取符合業(yè)態(tài)及區(qū)域特點(diǎn)的推廣策略。1）、報(bào)紙廣告：在惠州各主流媒體上發(fā)布招商信息，吸引經(jīng)營(yíng)者的注意力，吸引其進(jìn)駐惠州義烏小商品城。針對(duì)群體：全市范圍內(nèi)的各類小商品、服裝、鞋業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)批發(fā)商戶、意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人。實(shí)施步驟：與各區(qū)域主流媒體聯(lián)系索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)廣告公司制作招商報(bào)版，世方公司協(xié)助陸洲公司確認(rèn)，并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布招商廣

43、告媒體選擇：惠州媒體：惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、今媒體2）、路牌廣告：針對(duì)群體：局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體實(shí)施步驟：選擇相應(yīng)核心地段的路牌，聯(lián)系相應(yīng)廣告公司索要報(bào)價(jià)及相關(guān)費(fèi)用關(guān)于路牌廣告地段的選擇，基本集中在惠州市各區(qū)域的商業(yè)中心地段，如人人樂(lè)、高速路口、火車站前、汽車總站、環(huán)城西路等 廣告公司設(shè)計(jì)路牌廣告，世方公司協(xié)助，陸洲公司確認(rèn)并實(shí)施。3）、定點(diǎn)派單：針對(duì)群體：特定區(qū)域的小商品業(yè)者實(shí)施步聚：廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進(jìn)行派單世方公司根據(jù)實(shí)際招商的需要進(jìn)行派單區(qū)域的整體安排世方公司安排招商人員實(shí)地定點(diǎn)洽談派單(針對(duì)惠州主要市場(chǎng),駐點(diǎn)招商配合看樓專車,另,廣州東莞

44、是否有必要?好像廣州某市場(chǎng)商戶還有興趣?)4）、重點(diǎn)突破：利用這些在各個(gè)市場(chǎng)有影響商戶的進(jìn)駐信息的吸引那些處于觀望、猶豫的商戶來(lái)?yè)屪獗卷?xiàng)目，造成好的市場(chǎng)效應(yīng)。針對(duì)群體：小商品、服裝、鞋批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)部較有影響力的商戶，針對(duì)這些有實(shí)力在小商品、服裝、鞋市場(chǎng)內(nèi)有影響力的商戶進(jìn)行個(gè)別突破。主要市場(chǎng)：惠州市水東路、惠東縣平山中心市場(chǎng)、惠東縣富民服裝批發(fā)市場(chǎng)、惠東鞋批發(fā)市場(chǎng)。實(shí)施步驟：找出具有影響力的商戶，走訪人員和招商人員通過(guò)走訪和派單在工作中了解各個(gè)市場(chǎng)那些商戶是具有較高的影響力。并找其進(jìn)行針對(duì)性的招商介紹同時(shí)了解其進(jìn)駐本市場(chǎng)的可能性及條件。根據(jù)了解的情況及時(shí)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理，促盡快的進(jìn)駐本項(xiàng)目。5）

45、組織粵東地區(qū)小商品市場(chǎng)發(fā)展研討會(huì)通過(guò)惠城區(qū)政府、義烏市場(chǎng)及相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)組織經(jīng)貿(mào)專家、行業(yè)領(lǐng)袖、義烏小商品商會(huì)和實(shí)力商戶，舉行粵東地區(qū)小商品發(fā)展研討會(huì)，邀請(qǐng)南方都市報(bào)、惠州日?qǐng)?bào)等主流媒體及電視臺(tái)、電臺(tái)的記者參加，研討會(huì)舉行后在報(bào)紙上進(jìn)行一系列新聞炒做。3、意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人(該部分群體,主要開(kāi)展培訓(xùn)會(huì),搞創(chuàng)富論壇,安排考察等)1）、報(bào)紙廣告：在惠州各主流媒體上發(fā)布招商信息，吸引現(xiàn)在從事小商品零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)本項(xiàng)目轉(zhuǎn)形批發(fā)創(chuàng)業(yè)。針對(duì)群體：惠州市從事其他類經(jīng)營(yíng)不善的商戶、在家閑置人群、現(xiàn)從事小商品零售業(yè)如路邊灘。實(shí)施步驟：與各區(qū)域主流媒體聯(lián)系索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)廣告公司制作招商報(bào)版，世方公司協(xié)

46、助陸洲公司確認(rèn)，并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布招商廣告媒體選擇：惠州媒體：惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)2）、義烏市場(chǎng)考察聯(lián)誼活動(dòng)：通過(guò)此活動(dòng)促使那些意向從事小商品批發(fā)的個(gè)人，有信心來(lái)本項(xiàng)目做生意，我方協(xié)助他們聯(lián)系好相應(yīng)的進(jìn)貨渠道。針對(duì)群體：惠州市從事其他類經(jīng)營(yíng)不善的商戶、在家閑置人群、現(xiàn)從事小商品零售業(yè)如路邊灘。實(shí)施步驟：世方公司負(fù)責(zé)提交詳細(xì)的考察聯(lián)誼活動(dòng)計(jì)劃及全面的協(xié)調(diào)安排義烏管理公司負(fù)責(zé)聯(lián)系義烏本地商戶準(zhǔn)備聯(lián)誼事項(xiàng)陸洲公司確認(rèn)、并負(fù)責(zé)車輛的準(zhǔn)備三、媒體推廣：項(xiàng)目招商的媒體推廣基本與銷售推廣集中在一起，同時(shí)整個(gè)推廣進(jìn)度將以銷售為主，招商為輔，因此招商的媒體推廣僅以發(fā)布招商信息為主，擴(kuò)大目標(biāo)客戶的接觸率。報(bào)紙

47、廣告：適當(dāng)發(fā)布報(bào)紙招商廣告，增大目標(biāo)客戶接觸率。新聞推廣：通過(guò)“跟著義烏一起賺大錢”、 “0租金，搶占粵東門戶”、等為題材，進(jìn)行項(xiàng)目全方位的新聞背景炒作。媒體的選擇：基本以惠州內(nèi)各主流報(bào)紙媒體為主：如惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、今媒體等。實(shí)施步驟：與各主流媒體聯(lián)系，索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)方案廣告設(shè)計(jì)報(bào)版陸洲公司確認(rèn)并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布四、策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”招商單頁(yè)將項(xiàng)目的招商優(yōu)惠條件、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目的環(huán)境、義烏品牌的進(jìn)駐、經(jīng)營(yíng)定位及業(yè)態(tài)分布等信息，設(shè)計(jì)成為招商單頁(yè)。單頁(yè)策劃內(nèi)容要點(diǎn)：& 義烏小商品旋風(fēng)刮進(jìn)惠州& 惠州義烏小商品城珠三角粵東地區(qū)最大規(guī)模的小商品市場(chǎng)& 粵東3600萬(wàn)人口

48、，小商品強(qiáng)勁消費(fèi)力& 義烏小商品挺進(jìn)珠三角& 投資價(jià)值& 針對(duì)商戶及個(gè)人創(chuàng)業(yè)者的經(jīng)營(yíng)成本介紹實(shí)施步驟：世方公司、廣告公司，陸洲公司審核并確定。廣告公司出菲林，印刷單位進(jìn)行印刷。五、定點(diǎn)推廣：定點(diǎn)推廣主要針對(duì)特定的客戶群體展開(kāi)，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目的定點(diǎn)推廣主要集中在二個(gè)方面：第一：惠州區(qū)域內(nèi)的商戶針對(duì)項(xiàng)目需要吸引的小商品批發(fā)業(yè)態(tài)集中區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)的推廣。定點(diǎn)推廣區(qū)域的設(shè)置：惠州市內(nèi)水東路惠州周邊地區(qū)（如：惠東縣）定點(diǎn)推廣的手段：與當(dāng)?shù)孛襟w聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布廣告在定點(diǎn)推廣區(qū)域設(shè)立展銷點(diǎn)和直銷處，并配置看樓專車第二：義烏、廣東省內(nèi)其他區(qū)域的商戶因?yàn)轫?xiàng)目主要的業(yè)態(tài)是小商品，在惠州本

49、地區(qū)是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，并且經(jīng)營(yíng)此行業(yè)的商戶數(shù)量有限、義烏的品牌等因素的限制，因此項(xiàng)目將要采取外地招商，面向廣州及義烏地區(qū)推廣的過(guò)程，所以可以將銷售和招商統(tǒng)一起來(lái)進(jìn)行定點(diǎn)推廣，吸引這些區(qū)域的商戶進(jìn)駐本項(xiàng)目。定點(diǎn)推廣區(qū)域的設(shè)置：珠三角區(qū)域（廣州、東莞等地）浙江區(qū)域（義烏、溫州等地）定點(diǎn)推廣手段：與當(dāng)?shù)孛襟w聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布廣告參加當(dāng)?shù)氐臉潜P展銷會(huì)，并刊登廣告在定點(diǎn)推廣區(qū)域設(shè)立展銷點(diǎn)和直銷處，并組織看樓團(tuán)六、活動(dòng)推廣新聞發(fā)布會(huì)當(dāng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可就具有重大意義的事件舉辦新聞發(fā)布會(huì)，制造興奮點(diǎn)，吸引眼球，增強(qiáng)商戶對(duì)商業(yè)街后續(xù)經(jīng)營(yíng)的信心。新聞發(fā)布會(huì)可發(fā)揮的主題：義烏小商品進(jìn)駐惠州惠州義烏小商

50、品經(jīng)營(yíng)方案專家研討會(huì)廣州市場(chǎng)聯(lián)誼新聞發(fā)布會(huì)步驟：世方公司提交新聞發(fā)布會(huì)程序及主題內(nèi)容陸洲公司確認(rèn)，并邀請(qǐng)相關(guān)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及媒體，同時(shí)布置會(huì)場(chǎng)參加新聞發(fā)布會(huì)的相關(guān)單位：世方公司、陸洲公司、市委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)、惠州電視臺(tái)、惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、今媒體等第六部分：項(xiàng)目階段性招商目標(biāo)及推廣手段綜合我司商業(yè)操作的經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目實(shí)際的情況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的招商將存著以下幾個(gè)階段：即接受租賃登記、正式招商期、開(kāi)業(yè)前夕；不同的階段，結(jié)合該階段的獨(dú)特性，招商方式也將采取不同的手段。階段時(shí)間（按10月2日試營(yíng)業(yè)計(jì)劃）招商目標(biāo)備注接受租賃登記階段5月中旬6月中旬30%左右各階段的推廣手法主要集中在：報(bào)紙廣告以及結(jié)合各階段特點(diǎn)的活動(dòng)推廣正式啟動(dòng)招商階段6月中旬8