房地產融資管理制度.doc

1、融資管理制度一、總則（-）為了規(guī)范集團及下屬各中心、地區(qū)公司的融資流程，保證正常的資金供 應量，降低融資成本，減少融資風險，提高資金使用效益，確保資金安全及財務LI 標的實現，特制定本管理制度。（二）本辦法所指的融資，僅包含債務資本融資。1. 債務資本融資是指以負債方式借入并到期償還本息的方式融集資金，按方 式可分為：借款融資、信用融資、應付債券與融資租賃等；融資對象包括銀行與非 銀行金融機構、股東及其他特定的單位及個人。1.1借款融資是指通過與銀行、非銀行金融機構，股東及其他特定個人借入 一定款項，在合同與協議約定的時間內還本付息的一種融資方式；按借款的時間長 短可分為：短期借款（一年以內）

2、，中長期借款（一年以上）；按方式分為：承兌 匯票、流動資金貸款、開發(fā)貸款、委托貸款、專項貸款、股東借款或其他借款等；1. 2應付債券是指按照國家證券管理法規(guī)的相關規(guī)定，經相關審批機構審批 同意后，向社會公眾公開發(fā)行的一種約定還款期限、收益水平并到期歸還本息的一 種融資方式；1.3融資租賃（長期應付款）是指通過依法成立的融資租賃公司，融回經營 所需的租賃物，并在協議約定的該租賃物使用的大部分時間內按期支付租賃費的一 種融資方式。（三）融資原則：集中管理、統(tǒng)一籌措；規(guī)模適度、結構合理；期限合理、長 短兼顧；綜合權衡、降低成本；適度負債、防范風險。（四）凡有合作方的公司，除按本辦法的規(guī)定履行相關審批

3、手續(xù)外，還應根據 合作方的要求完成相關的審批手續(xù)。二、管理部門及職責（-）集團財務中心在股東會、董事會的授權范圍內，負責集團及下屬公司（項目部）的融資管理，財務中心資金部（以下簡稱資金部”）是融資活動的具 體管理部門，履行以下職責：1. 擬定融資管理辦法、目標與原則；2. 擬定集團融資需求及汁劃，履行股東會、董事會審批手續(xù)；3. 擬定具體融資方案，負責搜集相關的融資資料，履行相關的報批手續(xù)；4. 負責具體辦理各項融資活動；5. 負責融資平臺的搭建，渠道的拓展與維護；6. 負責可抵押資產及對內、對外擔保的統(tǒng)一管理。（二）集團下屬各中心、公司（項目部）有義務積極配合資金部，完成地區(qū)公 司（項目部）

4、的融資工作，并履行以下職責：1. 參與本公司（項目部）融資方案的擬定；2. 配合提供融資所需資料（含可行性研究報告、項H基礎資料、項U相關證 照、公司（項LI部）基礎資料、相關合同等與融資相關的資料），并協助其完成內 部審批手續(xù)；3. 配合資金部完成融資所需合同、協議、擔保等相關手續(xù)的辦理;4. 配合資金部完成提款、用款、付息、還本等事宜的辦理；5. 就融資過程中的各種問題與資金部溝通，協調解決；6. 配合資金部完成融資渠道的拓展與關系的維護。三、借款融資的辦理程序（-）借款融資的一般規(guī)定1. 集團及下屬地區(qū)公司（項口部）的對外借款山資金部統(tǒng)一管理；2. 資金部根據經營與投資對資金的整體需求，

5、結合地區(qū)公司（項口部）的盈 利情況，財務狀況與資源情況，擬定融資需求、融資計劃，提交財務中心總經理、 集團總經理初審；3. 經集團總經理初審通過后，報集團董事會評審，評審通過后形成股東會決 議或董事會決議；4. 借款融資計劃審批通過后，涉及銀行或非銀行金融機構的山資金部牽頭、 各承貸公司（項目部）配合辦理，其他融資由地區(qū)公司（項目部）具體辦理。資金 部負責協調與監(jiān)督地區(qū)公司（項目部）融資計劃的執(zhí)行。（二）開發(fā)貸款辦理流程及相關規(guī)定1. 集團下屬地區(qū)公司（項口部）的開發(fā)貸款由資金部牽頭組織辦理。2. 營銷中心及各經辦公司應在承貸項口開發(fā)方案確定后一周內，向資金部提 交融資所需的資料（含：可行性研

6、究報告、公司及開發(fā)項H的基礎資料、項相關 證照、項目的投資概算及成本資料、項U的對外宣傳資料、相關合同等）。3. 資金部在收集到項LI資料后，在一周內整理完成報送銀行與非銀行金融機 構所需的資料（含可行性研究報告及投資概算、抵押物情況、借款申請、公司及項 LI基礎資料），并填報開發(fā)貸款方案評審表履行相關的報批手續(xù)、經審批同意后方 可對外報送。（開發(fā)貸款方案評審表見F/ZXDC/FC-18）4. 開發(fā)方案對外報送后、由于特殊原因需調整開發(fā)方案，各中心及公司（項 目部）應在第一時間內通知資金部，資金部應及時分析可能造成的影響，認為需要 重新提交資料的，山經辦公司（項口部）及營銷策劃中心在3個工作日

7、內重新提供 變更后的相關資料、及變更后的可行性研究報告。5. 開發(fā)貸款方案審核通過后，由資金部牽頭與意向銀行或非銀行金融機構申 請辦理開發(fā)貸款事宜。6. 對外報送的融資資料，必需在資金部內勤處留存?zhèn)浒敢环荨?. 資金部應與銀行或非銀行金融機構積極溝通，協調解決融資過程中的各種 問題，把握融資的進度，集團各中心及經辦公司（項口部）應積極協助資金部，及 時傳遞項LI進展情況和提供相關資料，確保在計劃的條件與時間內取得授信批復。8. 授信批復取得后，資金部應根據集團的資金惜況及承貸項U的進展惜況， 確定開發(fā)貸款的提款時間與金額，并填報開發(fā)貸款提款申請審批表，經資金部 負責人、財務中心總經理、集團事業(yè)

8、部總經理評審后，報董事會審批，通過后形成 股東會決議與董事會決議。（開發(fā)貸款提款申請審批表見F/ZXDC/FC-19）9. 經審批同意提款后，山資金部牽頭與銀行或非銀行金融機構溝通合同的簽 訂、擔保的辦理等事宜，各中心及承貸公司（項H部）應積極協助辦理借款合同、 擔保合同的簽訂，抵押、質押等擔保手續(xù)的辦理，同時各經辦公司（項口部）負責 配合資金部完成提款所需資料的準備。10. 提款所需資料經財務中心總經理審核后，方可向銀行或非銀行金融機構 提交，資金部應積極溝通協調，確保在計劃的時間內實現放款。11. 在貸款放款后，資金部應積極與銀行或非銀行金融機構溝通協調用款事 宜，集團各中心及經辦公司（項

9、LI部）應積極協助，提供用款所需的各種資料。12. 資金部應積極協調開發(fā)貸款使用過程中的各種問題，集團各中心及各經 辦公司（項LI部）應積極配合辦理開發(fā)貸款利息結算及其他費用的支付事宜。13. 資金部應根據項LI的進展惜況，結合借款合同的相關約定，統(tǒng)籌好貸款 歸還所需資金的準備與歸還時間的把握；同時填報開發(fā)貸款還款申請審批表， 經公司（項目部）負責人審核后，經由資金部負責人、財務中心總經理、集團事業(yè) 部總經理評審后，報董事會審批，形成股東會與董事會決議。（開發(fā)貸款還款申 請審批表見F/ZXDC/FC-20）14. 開發(fā)貸款辦理的其他規(guī)定：14. 1所有向銀行或非銀行金融機構報送的股東會決議、莆

10、事會決議、借款協 議、擔保協議等法律文件必需報集團法律事務部評審，通過后方可向其報送；14. 2開發(fā)貸款經辦人員應在開發(fā)貸款放款，或者貸款情況發(fā)生變動后的一個 丄作日內向資金部報送更新后的負債情況表；（負債情況表格式及要求，參見財務 中心報表模板。）14. 3在開發(fā)貸款的申報、放款、用款、計息、還款過程中，資金部應與各中 心、地區(qū)公司（項U部）宣傳口徑保持一致，涉及到公司情況、項目開發(fā)計劃、項 LI進展、銷售情況、財務狀況等信息時，各經辦公司（項LI部）應與資金部提前溝 通，經得同意后方可對外進行介紹。開發(fā)貸款辦理流程圖經辦金業(yè)財務中心IB東會粉會9K 41 HYK總汗幵 NOMYT8ASS3

11、2NO幵逆方富楓舄 轉0金較求很開垃力TttifB住滋金ft?運術靈乞“金料-円N眉金供力渥 vr.-OUlfttTMYF5対“調0-NO姑合叩IM令情iQQ很慳牧塔丸Kvrst-Ms 山？t憊忡物介旳莎刃wr amf *共滄0餐仃H另中心血冷WitWMYES毎訂借慕舍川、 mWAHVtlX; Zir % *17紋棧批0條件用欽炭飲的fUJ.Q舲現1WNCY怡仔啊約定絨 弟俠金w?j 報戲私序YFS（三）其他借款的辦理流程1. 開發(fā)貸款以外的其他融資（含股東借款、其他特定對象的借款等）山地區(qū) 公司（項目部）自行擬定融資方案；2. 經公司（項目部）負責人審核后，由資金部、財務中心總經理、事業(yè)部總

12、 經理評審后，上報董事會審批，通過后形成股東會或莆事會決議；（其他借款融 資方案評審表見F/ZXDC/FC-21）3. 審批通過后山地區(qū)公司（項LI部）具體辦理借款事宜，資金部負責監(jiān)督方 案的執(zhí)行；4. 若涉及需辦理委托貸款事宜的，山資金部牽頭，地區(qū)公司（項H部）協助 辦理。四、擔保管理（一）集團及下屬地區(qū)公司（項目部）可擔保資源山資金部統(tǒng)一協調管理， 地區(qū)公司（項目部）不得在未經允許的情況下向任何企業(yè)提供擔保（含資產抵押、 股權質押、信用擔保等）。（二）地區(qū)公司（項忖部）向任何企業(yè)提供擔保的，由資金部牽頭辦理，經 擔保公司（項H部）負責人審核、財務中心總經理，事業(yè)部總經理評審，通過后報 董事

13、會審批、審批同意后形成股東會、董事會決議。（三）審批通過后，擔保公司（項目部）負責配合資金部辦理相關事宜（含 擔保合同的簽訂、他權證的辦理、擔保的解除等）。（四）地區(qū)公司（項忖部）應向資金部報送可抵押資產情況表，在相關內容 發(fā)生變化后的一個工作日內向資金部報送更新后的報表電子版，若無變化，則隨同 每個月的會計報表，在5個工作日內報送電子版本，10個工作日內報送紙質的報 表。（可抵押資產情況表格式及要求，參見財務中心會計報表格式與報送要求。）五、融資渠道的管理（一）資金部根據集團的戰(zhàn)略規(guī)劃，負責融資渠道的拓展及合作銀行或非銀 行金融機構的選擇。（二）資金部負責現有融資渠道的維護工作，積極與各銀行

14、或非銀行金融機 構保持溝通與來往，傳遞集團的各種戰(zhàn)略方針，投資發(fā)展方向，企業(yè)文化、經營理 念、經營業(yè)績、項LI進展等，逐步建立一批值得信賴、愿意與集團共同發(fā)展的戰(zhàn)略 合作金融機構。（三）資金部應積極與各銀行或非銀行金融機構進行溝通，掌握最新的金融 政策及辦理程序，形成融資信息庫，并定期進行分析與預測，向董事會提交相關的 分析報告。（四）各中心、地區(qū)公司（項日部）應積極配合財務中心拓展融資渠道，維 護銀企關系。六、融資風險管理（一）融資計劃與方案的選擇應充分考慮以下因素：1. 以未來經營與投資對資金的需求，確定融資的時間、規(guī)模；2. 充分考慮償還能力，全方位衡量收益狀況和償還能力，做到量力而行；3. 對融來的資金、具有吸取和消化的能力；4. 融資期限要適當。（二）制定的融資計劃與方案，在發(fā)揮財務杠桿作用同時，將資產負債率控 制在合理的范圍內，集團合并后的資產負債率應控制在50%的范圍內為宜。（三）融資效益的決定性因素和重點是融資成本，應充分論證不同融資方案 的可行性，承貸項LI的息稅前利潤率與內含報酬率應大于資金供方的期望收益率。（四）資金部負責監(jiān)督資金流向和測算未來現金流量，合理安排各項借款的 償還時間、計劃好償還借款的資金來源。（五）應建立融資風險管理機制