房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅論文.doc

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅論文增值稅論文財(cái)政稅收論文文章均為WORD文檔，下載后可直接編輯使用亦可打印一一-、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅漬算的程序1扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)和計(jì)算包含在清算的項(xiàng)目之中，但是己扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件 上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配; 另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否 則一律不能記在扣除的金額之中。2. 土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一 是按照其開(kāi)發(fā)的房屋而積分開(kāi)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算其增值額和增值率，其增值 稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來(lái)進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值 額的增

2、值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用而積分別計(jì)算其土地的 增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過(guò)預(yù)算來(lái)將 兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。3. 土地增值稅清算審核鑒證國(guó)家在土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則明確要求，在清算土地增值稅時(shí) 一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工 作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面 是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范, 內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的中請(qǐng)清算清 算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企） 在受到稅

3、務(wù)機(jī)關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內(nèi)容進(jìn)行 清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資 料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門(mén)所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi) 向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題1計(jì)算方式復(fù)雜在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算 過(guò)程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的 項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度 和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需 要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁朵、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資 的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要

4、對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi) 的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開(kāi) 發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng) 目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和 混亂，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早 己分道揚(yáng)熊，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。3. 資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn) 確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過(guò) 關(guān)，導(dǎo)致

5、企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過(guò)程 中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度, 也給清算工作增加了難度。4. 故意逃避和拖延部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅 操作，一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式，另外還有可能 在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷(xiāo)售比例 在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金，而通過(guò)做假賬的方式可以人為的將 銷(xiāo)售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。5. 收入確認(rèn)不規(guī)范企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不 能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和

6、登記; 或者將房子的銷(xiāo)售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房 價(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土 地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國(guó)家的利益 受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施1提高清算工作的準(zhǔn)確性在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū) 分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金 額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源 也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。2. 準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工而積稅收部門(mén)對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比

7、如用于投資或者贈(zèng)送 只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷(xiāo)售完畢，然后征收 稅金。3. 房源銷(xiāo)售收入的確定在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià) 格進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋诹私馐袌?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的 判斷，同時(shí)對(duì)于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式 來(lái)拖延土地增值稅的繳納。4. 嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過(guò)虛開(kāi)等方式來(lái)擴(kuò)大自己的 建筑成木，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要 對(duì)其所開(kāi)出的進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。5. 把握成木控制分?jǐn)偡康禺a(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑而積進(jìn)行的，因此在清算 時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。6. 土地增值稅的計(jì)算過(guò)程要規(guī)范土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的 出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確 保稅收的清算過(guò)程規(guī)范科學(xué)。7. 提高清算工作的質(zhì)量清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門(mén)在聘用人員時(shí) 務(wù)必要提高門(mén)檻和，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人 員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié) 果的真實(shí)和準(zhǔn)確。四、結(jié)語(yǔ)通