中國土地非農(nóng)化政策分析 曲福田南京農(nóng)業(yè)大學(xué)中國土地問題研

1、 0.000.050.100.150.200.250.301978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999非農(nóng)化率（%） 中國大陸大陸 19781978- -20002000 農(nóng)地非農(nóng)化農(nóng)地非農(nóng)化率率 圖3 固定資產(chǎn)投資與建設(shè)占用耕地 圖3 1978-2002年建設(shè)占用耕地比例與GDP增長率變動趨勢 650,000700,000750,000800,000850,000900,0001978198019821984198619881990199219941996199

2、8年份人口9000.009200.009400.009600.009800.0010000.00公頃農(nóng)業(yè)人口耕地圖4 大陸農(nóng)地數(shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化大陸農(nóng)地數(shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化01000000200000030000004000000500000060000007000000196219651968197119741977198019831986198919921995人口840000850000860000870000880000890000900000910000920000930000公頃農(nóng)業(yè)人口耕地圖5 臺灣的農(nóng)地數(shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化臺灣的農(nóng)地數(shù)量與農(nóng)業(yè)人口變化圖圖 6 6 以濕地為例的總經(jīng)濟

3、價值構(gòu)成及其評估方法以濕地為例的總經(jīng)濟價值構(gòu)成及其評估方法總經(jīng)濟價值使用價值非使用價值直接使用價值間接使用價值選擇價值存在價值魚、薪材、娛樂、運輸火災(zāi)控制、風(fēng)暴防護、外部支持市場分析、享樂價值、替換成本損失回避成本預(yù)防支出、生產(chǎn)函數(shù)法意愿評估法意愿評估法 表1 農(nóng)地非農(nóng)化不同形態(tài)土地價格之比較 單位：萬元/公頃年份原有用途現(xiàn)狀用途 征用價格 出讓價格 出讓年限 出讓方式現(xiàn)狀用途市場價格1995 農(nóng)地（生地）住宅37.521070年協(xié)議11251996 農(nóng)地（生地）商業(yè)4252540年協(xié)議22501997 農(nóng)地（生地）商住4552540/70年協(xié)議21751998 農(nóng)地（生地）住宅4545070

4、年協(xié)議1800平均424251835 價格（萬元/公頃） A 需求曲線 邊際私人成本曲線 F D P市市(1825） E P出出(425(425) B P征征(42)(42) C 0 Q市市Q出出 Q征征 數(shù)量 圖7 農(nóng)地非農(nóng)化價格比較以及低價的效率損失G表2 G市19891997年農(nóng)地非農(nóng)化價格收益分配關(guān)系比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值比例（% ）數(shù)值198911.04384.003.31115.2037.511305.2823.64822.4424.50852.6619909.50851.712.85255.5138.683466.9024.312179.

5、1024.652209.17199112.60475.133.78142.5429.341106.5824.37919.2029.921128.6019929.881077.004.54495.0034.623772.9223.632575.4827.322977.0219936.28873.195.25729.3544.206144.2916.212253.8428.053899.2419947.92908.254.34497.1935.734095.1723.212660.4028.803301.5419955.92530.817.90708.9137.303347.0121.931967

6、.2026.952418.3019967.06743.636.05637.0042.104436.1719.722077.6025.082642.4019975.19696.114.06544.5944.115916.5521.912938.4824.743318.84平均8.38726.654.67458.3638.183732.3222.102043.7526.672527.53農(nóng)村集體農(nóng)民年份中央省市（鎮(zhèn)）圖1-8 江江 陰陰 市市 農(nóng)農(nóng) 地地 非非 農(nóng)農(nóng) 化化 經(jīng)經(jīng) 濟濟 收收 益益 在在 各各 主主 體體 間間 的的 分分 配配 比比 例例農(nóng) 地 非 農(nóng) 利 用 總 收 益（ 100

7、% ）國 家(5% 10% )省(5% )市 （ 鎮(zhèn) ）(35% 45% )農(nóng) 村 集 體(20% 25% )農(nóng) 民(25% 30%)01002003004005006001989199119931995199719992001YearAmount offarmlandrequisition（hectare）0510152025Land marketcompleteness（%）Amount of farmlandrequisitionLand marketcompleteness (%)A表 1 農(nóng)地非農(nóng)化可能的影響因素及其影響情況 影響因素 對農(nóng)地非農(nóng)化的作用方向 比較利益（農(nóng)地效益/市地

8、效益） 地方政府收益 + 耕地資源稟賦 + 人口增加 + 投資 + 農(nóng)地保護管制 土地產(chǎn)權(quán)完善 土地市場化程度 表 2 全國農(nóng)地非農(nóng)化影響因素的回歸估計結(jié)果 線性模型 雙對數(shù)模型 解釋變量 OLS FGLS OLS FGLS 人口 0.398* (2.973) 0.419* (2.501) 0.567* (4.015) 0.572* (4.257) 固定資產(chǎn)投資 4.344* (4.043) 4.405* (4.458) 0.277* (2.385) 0.321* (3.746) 土地市場化程度 -48.802* (-2.275) -38.712* (-1.863) -0.16* (-3.30

9、7) -0.170* (-3.625) 資源稟賦 0.485* (2.9) 0.297* (1.725) 0.258* (2.565) 0.194* (3.746) 土地收益分配 80.154* (3.183) 58.034* (2.266) 0.129* (2.303) 0.155* (2.815) 比較利益 38.553 (0.396) 18.307 (0.179) -0.299* (-2.707) -0.350* (-3.453) 農(nóng)地管制 -1465.061* (3.018) -1414.142* (3.175) 0.112 (1.162) 0.059 (0.651) 虛擬變量 1 3

10、29.99 (-0.358) 0.227 (1.162) 虛擬變量 2 -788.645 (-1.199) 0.03 (-0.217) 虛擬變量 3 879.57 (1.091) 0.107 (0.591) 截距項 -1721.57 (-1.606) -1307.376 (-1.423) 0.217 (0. 403) 0.550 (1.412) R2 0.682 0.738 0.836 0.839 F 29.144 69.35 D.W 1.89 1.789 1.83 1.515 觀察值 150 150 150 150 說明：被解釋變量為建設(shè)占用耕地面積, 括號中的數(shù)值表示T檢驗值，“*”、“*

11、” 、“*”分別表示T值達(dá)到1%、5%和10%的統(tǒng)計顯著水平。 O Q3 Q2 Q1 C QuantityPriceAP3P2P1MPCMSC 土地政策分析框架 總體框架與邏輯思路圖總體框架與邏輯思路圖城市土地儲備制度的運作方式土地征用企業(yè)改制購買、回收置換儲儲 備備開 發(fā)出 讓出 租市場整 理劃 撥 高昂的土地價格導(dǎo)致了商品住宅的樓面地價居高不下，這對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，的確是抬高了開發(fā)成本，但是成本最終是要通過市場轉(zhuǎn)移給消費者的。那么，真正的受害者就是處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最末端的普通百姓。最終由老百姓來買單。 各地政府無疑是這一制度的最大受惠者：從某市土地儲備中心公開的資料看其收購?fù)恋氐钠骄Y

12、金和運作成本每畝不超過100萬元而賣出時的價格往往達(dá)到數(shù)百萬元，該市的相關(guān)財政收入以每年56的比例遞增。另一方面，大企業(yè)壟斷二級土地市場，形成土地市場的莊家，進行土地炒作，牟取暴利。誰來為“儲備”帶來的“繁榮”買單？國外土地儲備制度國外土地儲備制度 土地儲備（Land Banking，Public Land Banking） 最早起源于1896年的荷蘭阿姆斯特丹。在土地尚未需要開發(fā)利用之前，預(yù)先由公共機構(gòu)（團體）將其獲取并持有，以作為未來開發(fā)之用或用以實現(xiàn)某一公共利益。 土地儲備政策的目的大多源于城市人口的急劇增加，土地與住宅供給壓力大、投機現(xiàn)象嚴(yán)重、地價急劇上漲，但部分國家因社會福利制度推行

13、的需要也開展相應(yīng)的土地儲備。 1.土地儲備的起因與目的問題 國外儲備土地大多緣于城市發(fā)展迅速，城市無法提供足夠的住宅和高質(zhì)量的環(huán)境，同時土地投機嚴(yán)重，地價上漲過快。土地儲備的定位：促進都市有計劃和均衡發(fā)展提供住宅，改進都市生活環(huán)境抑制土地投機，平抑地價 我國土地儲備制度最初起源于“國有企業(yè)三年脫困”目標(biāo)，把土地儲備定位于：完善土地市場，控制土地供應(yīng)，促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),增加政府收入。 2. 土地取得方式比較q國外土地取得市場手段為主多以協(xié)議購買為主。行使征收權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。美國通過交換和設(shè)定租賃權(quán)的方式取得儲備土地。q我國土地取得行政手段為主o土地征用o購買、回收、沒收國外土地儲備公共政策的啟示 1. 土地儲