地塊環(huán)境與項(xiàng)目市場調(diào)研框架

1、地塊環(huán)境與項(xiàng)目市場調(diào)研框架地塊環(huán)境調(diào)研【第一部分項(xiàng)目所在地區(qū)氣候調(diào)查】1 目的：通過對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，把握項(xiàng)目所在地區(qū)的差不多狀況。2 調(diào)查方式：查找地區(qū)的市志及詢咨詢當(dāng)?shù)氐臍庀笈_(tái)。3 調(diào)查要緊內(nèi)容：3-1 溫度3-2 日照條件3-3 風(fēng)向3-4. 降雨量及濕度4綜述【第二部分項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】1 目的：通過對(duì)項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，把握地塊的差不多現(xiàn)狀。2 調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍照地塊現(xiàn)狀圖片。3 調(diào)查要緊內(nèi)容：3-1 地理位置（附圖）3-2 地質(zhì)地貌狀況：A、地勢(shì)， B、地質(zhì)， C、地貌， D 、植物分布， E、水系 F、山脈， G、動(dòng)物種群3-

2、3 土地面積及其紅線圖3-4 七通一平現(xiàn)狀3-5 地塊的歷史研究4綜述【第三部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1 目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2 調(diào)研方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍照?qǐng)D片。3 要緊內(nèi)容3-1 地塊八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮擋狀況）。A 、 地塊東面近景、遠(yuǎn)景。B 、 地塊南面近景、遠(yuǎn)景。C 、 地塊西面近景、遠(yuǎn)景。D 、 地塊北面近景、遠(yuǎn)景。3-2 地塊 2 公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距）。3-3 環(huán)境污染情形：A 、 空氣：灰塵及氣味B 、 噪音：噪音來源及噪音分貝C 、 水質(zhì)：地塊周邊河

3、（湖）的污染程度D 、 土地：垃圾污染3-4 治安情形4綜述【第四部分地塊交通條件調(diào)查】1 目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地觀看。3 要緊內(nèi)容3-1 項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A 、 要緊交通干道B 、 遠(yuǎn)景規(guī)劃C 、 公共交通起始線路3-2 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況。3-2 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4綜述【第五部分周邊市政、公建配套設(shè)施調(diào)查】1 目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活有關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3 要緊內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5 公里半徑內(nèi)的市政、公建配套

4、設(shè)施（規(guī)模、檔次、與地塊距離） ，包括：3-1 購物（購物中心、商場、超市、農(nóng)貿(mào)市場等）3-2 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量）3-3 醫(yī)療衛(wèi)生（各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4 金融（銀行、保險(xiǎn)、證券）3-5 郵政3-6 娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住宅）3-7 、水電、排污情形4綜述【第六部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】1 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判定周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3要緊內(nèi)容3-1 周邊要緊樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性3-2 各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3 各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等：A 、 差不多資料： 1）、開發(fā)商2）、地理位置3）、占

5、地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)配套6）、開發(fā)時(shí)刻7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B 、 戶型、面積跨度C 、 規(guī)劃D 、 銷售資料1）、售價(jià)2）、付款方式3）、銷售進(jìn)度4綜述【第七部分項(xiàng)目地塊的綜述】【第八部分項(xiàng)目地塊特性的類似方案分析】3 目的：類似方案分析，能夠?qū)?xiàng)目具體的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價(jià)值。4 方式：資料查找。3要緊內(nèi)容： （圖片為主）3-1 規(guī)劃3-2 建筑3-3 環(huán)藝3-4 建材3-5 專門環(huán)境處理4綜述市場研究工作模塊市場調(diào)研【第一部分項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】1 目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場整體狀況。2 調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3

6、 要緊內(nèi)容：3-1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1）、數(shù)據(jù)指 標(biāo) 數(shù)量 與上年同比增長全省項(xiàng)目所在地全省項(xiàng)目所在地A.國內(nèi)生產(chǎn)總值其中：第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會(huì)消費(fèi)品零售總額D.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)2）、分析3-2 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府有關(guān)的政策法規(guī)A 項(xiàng)目所在地的居民住宅包括的形狀及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B 政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃打算。3-3 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

7、1）、數(shù)據(jù)項(xiàng) 目 上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣2）、分析3-4 項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異板塊差異 板塊 1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū)地理范疇劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特點(diǎn)描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5 項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平

8、均價(jià)格走勢(shì)區(qū)域 01 年平均價(jià)格 00 年平均價(jià)格 99 年平均價(jià)格多層 高層 多層 高層 多層 高層全市項(xiàng)目所在板塊【第二部分類比競爭樓盤調(diào)研】1 目的：調(diào)查項(xiàng)目周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素養(yǎng)和市場狀況。2 調(diào)查方式： 先收集基礎(chǔ)資料。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實(shí)地調(diào)查。3 要緊內(nèi)容：3-1 差不多資料樓盤名稱地理位置進(jìn)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商環(huán)境設(shè)計(jì)商銷售代理商3-2 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（ a 房 b 廳 c 衛(wèi) d 工 e 廚 f 陽臺(tái) g 花園）面積跨度套數(shù) /百分比平層錯(cuò)層躍層（復(fù)式）3-3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外

9、立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)治理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特點(diǎn)：集團(tuán)客戶：3-4 綜合評(píng)判評(píng)判項(xiàng)目評(píng)判A 地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判A-1 地理位置A-2 周邊環(huán)境、景觀A-3 周邊市政配套A-4 周邊小區(qū)整體素養(yǎng)B 樓盤素養(yǎng)評(píng)判C 物業(yè)形象C-1 進(jìn)展商品牌C-2 項(xiàng)目包裝及營銷手法綜合評(píng)判【第三部分住宅消費(fèi)者行為分析】1 目的：了解住宅消費(fèi)者目前之消費(fèi)意識(shí)和行為方式。2 調(diào)查方式：目標(biāo)客戶群用咨詢卷的形式來抽樣調(diào)查。3 要緊內(nèi)容：

10、3-1 各類檔次商品住宅客戶分析指 標(biāo) 比 例家庭結(jié)構(gòu)3 口之家： 3 代同堂：二人世界：單身職業(yè)特點(diǎn)經(jīng)商老總： 三資高級(jí)白領(lǐng)： 三資一般白領(lǐng)： 國企高級(jí)干部：國企一般干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡結(jié)構(gòu)20 30 ： 30 45 ：45 55 ： 55 以上客戶家庭月收入狀況2000 元以下：2000 4000 元：4000 6000元： 6000 8000 元： 8000 10000 元： 10000 元以上客戶地理半徑集中率1 公里半徑： 2 公里半徑： 3 公里半徑： 4公里半徑： 4 公里以上半徑3-2 各類檔次商品住宅客戶購買行為分析A 、 購房目的及面積偏好指 標(biāo)

11、 比例購房目的A 首次置業(yè)滿足差不多居住需求B 二次置業(yè)改善居住條件C 投資保值和增值D 辦公E 為父母或子女購房F 度假G 其他面積偏好A 50 平米以下B 50 70 平米C 70 80 平米D 80 100 平米E 100 120 平米F 120 140 平米G 140 平米以上B 、 層數(shù)、戶型偏好及購買價(jià)格承擔(dān)能力指 標(biāo) 比 例層數(shù)偏好A 多層（ 7 層以下）B 小高層（ 8 18 層）C 高層（ 18 層以上）戶型偏好 1 A 平層B 錯(cuò)層C 躍層（復(fù)式）戶型偏好 2 A 1 房 1 廳C 2 2D 3 2E 4 2F 4 3G 5 2/3/4H 6 房及以上價(jià)格偏好A（按照當(dāng)?shù)貎r(jià)

12、格板塊劃分）付款方式偏好A 一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承擔(dān)力A 1000 元以下B 1000 2000 元C 2000 3000元D 3000 4000元E 4000 5000 元F 5000 元以上C 、 阻礙購房決策的最要緊的5 個(gè)因素A 地理位置B 市政交通便利程度C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D 距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近E 價(jià)格F 建筑風(fēng)格及外立面G 戶型設(shè)計(jì)及有用率H 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I 物業(yè)治理及社區(qū)文化活動(dòng)J 周邊社區(qū)素養(yǎng)及空氣、噪音等污染程度K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L 建筑質(zhì)量的保證M 進(jìn)展商品牌和實(shí)力進(jìn)行市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容要緊有：1、對(duì)經(jīng)濟(jì)與進(jìn)展形勢(shì)的

13、了解。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)進(jìn)展等因素息息有關(guān)，對(duì)房價(jià)和銷售情形有阻礙。2、對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)展態(tài)勢(shì)的了解。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場變化情形，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。所以，也包括銀行開展住房抵押貸款情形的力度和進(jìn)展趨勢(shì)等。3 、對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。要緊了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)治理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)治理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、

14、藍(lán)印戶口制度，專門對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、 政府對(duì)銷放心房 的要求等等， 更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。4 、對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查了解。了解居民專門是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情形、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)及對(duì)以后住房的期望，可同意的價(jià)格，應(yīng)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。然后再有針對(duì)性的按照這些資料來確定今后所開發(fā)項(xiàng)目的市場定位。5 、對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解。了解的內(nèi)容要緊有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等） 、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，

15、同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情形和物業(yè)治理情形等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市調(diào)的內(nèi)容以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概況1、區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟(jì)部分）區(qū)域介紹都市別名，在全國和全省的地位。人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情形、人均壽命。區(qū)域劃分下屬幾個(gè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。歷史人文景觀有關(guān)該都市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅行景點(diǎn)。交通條件交通便利性，港口、機(jī)場、車站等情形。公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情形。 教育、文化情形居民受教育情形。 其它2、宏觀經(jīng)濟(jì)部分 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例，即

16、第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 要緊支柱產(chǎn)業(yè)情形 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 要緊的一些大企業(yè)情形 其他3、微觀經(jīng)濟(jì)部分 人均收入及各支出比例 生活方式及社會(huì)時(shí)尚 消費(fèi)理念 就業(yè)情形 其他4、整體評(píng)述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢(shì)（注：按各部門劃分） 房地產(chǎn)治理部門A 、 對(duì)開發(fā)商a. 有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件b. 對(duì)建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運(yùn)用c. 其他B、 對(duì)消費(fèi)者a. 有關(guān)拆遷的安置方式b. 房改房交易的規(guī)定c. 房價(jià)的操縱d. 其他C、 對(duì)中介代理機(jī)構(gòu)a. 有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核b. 機(jī)構(gòu)的其他治理?xiàng)l約 土地局A、 土地的轉(zhuǎn)

17、讓方式及價(jià)格操縱B、 土地的年供給量C、 有關(guān)土地的其他規(guī)定 規(guī)劃局A、 都市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠(yuǎn)景規(guī)劃B、 拆遷力度 交通部門A、 有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè)B、 重點(diǎn)交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)C、 對(duì)私人購車的一些政策 銀行A、 存款利率，按揭貸款的利率B、 按揭年期及業(yè)務(wù)方式等C、 對(duì)開發(fā)商的貸款支持 稅、費(fèi)部門A、 有關(guān)交易的稅、費(fèi)B、 辦有關(guān)證件的收費(fèi)情形C、 對(duì)開發(fā)過程的收費(fèi)情形，包括配套費(fèi)等 其他政府部門A、 公安部門關(guān)于購房入戶的政策B、 貨幣分房的施行力度 與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費(fèi)行為調(diào)查。（附表）注：通過咨詢卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)厝丝?/p>

18、的2。A、 居民收入情形B、 居住情形C、 置業(yè)意向 房地產(chǎn)上一時(shí)期概括（一樣以上一年度）及同期比較A、 交易面積、交易金額B、 價(jià)格走勢(shì)C、 各樓型的比例 本年度的推案量及需求推測(cè)注：指主管部門的推測(cè)有關(guān)媒體上可獵取。 房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表）A、 開發(fā)商差不多情形B、 有關(guān)業(yè)績C、 新動(dòng)向 代理行業(yè)的調(diào)查（附表）A、 個(gè)案推出中代理公司參與的比整個(gè)市場代理的氛圍。B、 例C、 參與的方式D、 要緊公司情形 專做二手房中介情形A、 市場情形B、 有關(guān)公司 個(gè)案調(diào)查（附表）A、 已結(jié)盤B、 現(xiàn)在開盤C、 年內(nèi)將開盤D、 個(gè)案調(diào)查需提交的結(jié)果a、 個(gè)案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出）b、 等價(jià)位曲線圖c、 分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn) 重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案（附表） 時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣