南昌市某商品住宅項目可行性研究報告

1、江西南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司前 言2010年江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對xx項目專門成立了項目研究小組，組織專業(yè)人員對項目開發(fā)進行了投資可行性研究分析，在市場方面作了較為詳盡的調(diào)查與研究，按照公認的標準進行了評估，通過嚴謹、細致的分析與計算，我們認為xx項目開發(fā)具有良好的市場前景與較理想的投資收益回報。第一章項目概況一、建設(shè)條件本項目位于南昌市xx區(qū)xx北路，總用地面積20360平方米，地塊呈不規(guī)則形，小區(qū)主要入口設(shè)于基地西面，小區(qū)交通方便，周邊配套設(shè)施齊全，擬在上述地塊興建具有高質(zhì)量商業(yè)居住、綜合性居住小區(qū)。1、項目堅持“自然生態(tài)化”原則，體現(xiàn)“以人

2、為本”的理念、強調(diào)“人與自然的和諧統(tǒng)一”，營造小區(qū)居民具有十分強烈的認同感與歸宿感的居住空間場所。“自然生態(tài)”原則是指盡量利用自然地形地勢優(yōu)勢，多運用自然材料，加強住宅節(jié)能設(shè)計，減少建設(shè)過程中三廢的產(chǎn)生。在基礎(chǔ)設(shè)施的配套與室外環(huán)境的營造過程中，也要注意施工方法與建設(shè)原則，加強對基地原生條件的保護與利用?！耙匀藶楸尽崩砟钍菑摹叭恕背霭l(fā)，對舒適性空間的需求打破陳腐的條框，建設(shè)宜人的尺度，關(guān)注人文，新近自然，與自然和諧統(tǒng)一。2、 力求打造歐式園林風格的精品歐式園林是時尚的。它們是經(jīng)過數(shù)百年的歷史演變和推陳出新，凝聚了無數(shù)偉大建筑師的天才與智慧。本設(shè)計融合了周圍歐式風格和自然風景園的優(yōu)勢，再結(jié)合小區(qū)自

3、身的地理環(huán)境，創(chuàng)造出經(jīng)典的歐式園林，從而提升小區(qū)整體的品質(zhì)。3、 打破傳統(tǒng)的層次分明的“小區(qū)、組團、院落的結(jié)構(gòu)模式”，創(chuàng)造別具一格的各類新穎的居住空間，體現(xiàn)小區(qū)整個社區(qū)的共融，塑造小區(qū)和諧親切的獨特形象。4、 “整體”與“均衡”新時代社會凝聚力的營造是全體良知社會成員的通力追求。在小區(qū)建設(shè)撒很難過，我們也在追求社區(qū)整體認同感的追求。“均衡”主要體現(xiàn)在綠色空間上。我們的社會日益關(guān)注于“人”本省，為體現(xiàn)對每一戶、每一個住民的平等性體現(xiàn)，我們力求規(guī)劃出每一戶都可以親切地感受該小區(qū)內(nèi)新近自然地室外環(huán)境。二、項目研究依據(jù)1、依據(jù)及相關(guān)資料南昌市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于本地塊建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書用地紅線圖2、

4、技術(shù)標準、規(guī)范民用建筑設(shè)計通則 gb50352-2005高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范gb5045-95 (2005版)建筑設(shè)計防火規(guī)范gb500016-2006城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 gb50180-93住宅建筑規(guī)范 gb50286-2005住宅設(shè)計規(guī)劃 gb50096-1999 （2003版）商店建筑設(shè)計規(guī)范 jgj 48-88城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)劃 jgj50-2001夏熱東冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準jgj134-2001公共建筑節(jié)能設(shè)計標準 gb50189-2005民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范gb50176-93建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范gb50222-95全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施建筑及其

5、他現(xiàn)行國家規(guī)范規(guī)程3、技術(shù)準則防火類別：建筑耐火等級為二級使用年限：50年抗震設(shè)計：本地區(qū)為六度抗震設(shè)防防水等級：屋面，級三、 項目開發(fā)公司狀況項目全稱： xx本項目法人單位名稱： 江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司公司地址： 南昌市xx區(qū)xx南路126號公司經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、金屬構(gòu)件及水泥預(yù)制加工注冊資金為人民幣： 2000萬元。法定代表： 高濤江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是自然人投資或控股的有限責任公司）下。2005年成立。從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是南昌市xx區(qū)一家較有實力的企業(yè)。該公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、商品房銷售等。江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2005

6、年涉足房地產(chǎn)行業(yè)以來，在業(yè)界獲得眾多好評，在消費者心目中樹立了誠實守信、良好的對外形象，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益，公司也積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，具備了較強的開發(fā)能力。該公司主要管理及技術(shù)人員多年從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，對南昌市房地產(chǎn)市場具有一定的經(jīng)營開發(fā)經(jīng)驗。在開發(fā)小區(qū)的過程中積累了大量豐富經(jīng)驗，同時也取得了良好的社會效益與經(jīng)濟效益。公司狠抓內(nèi)部管理，對全員進行了房地產(chǎn)行業(yè)崗位培訓(xùn)。該企業(yè)以誠實守信作為企業(yè)的發(fā)展信條，經(jīng)營較為穩(wěn)健。一直以高質(zhì)量、高水平、高品質(zhì)的開發(fā)理念要求自己，以求最大限度地回報消費者、回報社會。近年來多次受到行業(yè)主管部門的表彰和業(yè)主的好評。該公司已在南昌市房地產(chǎn)市場上

7、形成了較好的影響，其商譽良好，市場前景較為廣闊。該公司決策層及中層以上管理人員均有著豐富的從業(yè)經(jīng)驗和管理水平，自從事商業(yè)行業(yè)以來，均積累著豐富的企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有較好的企業(yè)管理水平，對房地產(chǎn)行業(yè)有著較深的認識和研究。該公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，從當前企業(yè)開發(fā)能力和項目儲備來看，具有一定的可持續(xù)發(fā)展性。四、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容1 、項目地理位置：本項目位于南昌市xx區(qū)xx北路18號，總用地面積20360平方米，地塊呈不規(guī)則形，小區(qū)主要入口設(shè)于基地西面，小區(qū)交通方便，周邊配套設(shè)施齊全，擬在上述地塊興建具有高質(zhì)量商業(yè)居住、綜合性居住小區(qū)。該地塊周邊生活配套設(shè)施較完善，政府部門、學校、醫(yī)院、菜場

8、、銀行、郵局、商場、車站等近在咫尺。具備良好的居住功能。在地塊上擬建商品房，從銷售的角度來說，是有市場的。在xx現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，這樣在社區(qū)配套、社區(qū)文化等氛圍的營造上優(yōu)于其它樓盤，更容易獲得消費者的青睞。2、主要技術(shù)經(jīng)濟指標總用地面積：20360平方米總建筑面積：40710平方米（地上）總建筑占地面積：5701平方米建筑容積率：1.99建筑密度：28%建筑綠地率：38%車位：共208個3、項目規(guī)劃（1）項目總建筑面積 40710平方米（地上）（2）項目定位：通過對居住空間的闡釋，倡導(dǎo)生活方式，營造樓盤個性，符合高尚本質(zhì)、人文品味的目標客戶格調(diào)，表達物業(yè)賣點，風景區(qū)、休閑、商業(yè)、精品。其優(yōu)質(zhì)

9、的價值聯(lián)想：中產(chǎn)階層、社會精英理想生活天堂。（3）項目規(guī)劃總平圖（附后）（4）項目規(guī)劃鳥瞰圖（附后）（5）項目開發(fā)物業(yè)類型： a、高層住宅 b、多層住宅 c、商業(yè) d、會所、物管及人防地下室4、項目開發(fā)周期：二年第二章項目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境(一)全國房地產(chǎn)行業(yè)2010年一季度總體運行情況分析： 1、消費者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫 自2009年12月到2010年3月底，從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應(yīng)對措施，都已經(jīng)對當前市場產(chǎn)生影響，大陸大部分城市已經(jīng)開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢，而各種

10、金融、稅收政策，顯示高層抑制房地產(chǎn)風險傳遞到金融領(lǐng)域的決心，而增加供給，成將對未來房地產(chǎn)市場的影響深遠。 特別是消費者觀望情緒的蔓延，已經(jīng)成為影響2010年一季度明顯的市場因素，2009年的房地產(chǎn)市場井噴已經(jīng)將相當部分自住客及投資客的購買力消化完畢，改善型買家不愿意接受目前的高房價，他們要等待一個合理的價位再入市，而另外一部分比較謹慎的房地產(chǎn)剛性買家及投資型買家擔心“高位入市”后被市場套牢，開始觀望房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。 2、商品房供給不足導(dǎo)致房價下跌艱難 目前，自2009年底開始到2010年的3月中旬，政府出臺了多種調(diào)控措施直指高房價，但從近期的效果看，已經(jīng)證明雖然有一定的效果，但沒有也

11、不可能達到立竿見影的效果。 房地產(chǎn)投資和開發(fā)都有一定的周期，在短期內(nèi)市場還未完全走出悲觀預(yù)期的情況下，供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數(shù)據(jù)看，當月房屋竣工面積同比增速為10.9%，新開工面積為34.19%，分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認為，這有可能是地產(chǎn)商預(yù)期到未來不確定性的調(diào)整，提前降低新開工面積或有意推后竣工面積，這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導(dǎo)致2010年上半年可供面積的縮小，供需缺口的擴大將使房價繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看，2009年12月累計為3.19億平米，同比下滑18.9%，比11月擴大3.5%，從絕對量看，2009年的購置面積低于以往6年任何一

12、年的面積，這說明在地價飛速上漲的情況下，開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放，土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。 2009年房地產(chǎn)市場的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速，2007年2008年積累的庫存迅速釋放，而2009年當年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計的8個重點城市的去庫存化周期數(shù)據(jù)看，2010年1月到目前為止以來，這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位，經(jīng)過2009年三季度以來的充分釋放，目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期，一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資，從而步入補庫存的階段，而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程，這些城市價升量縮的態(tài)勢可

13、能進一步持續(xù)。 3、2010年一季度投資同比增幅較大 由于基期因素，2010年地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比有可能超過20%。 回顧2009年上半年“小陽春”以來，地產(chǎn)開發(fā)剛剛走出陰霾，而2010年一季度投資增速平均為3.3%，處于歷史低谷，雖然今年出臺了很多調(diào)控地產(chǎn)投資的措施，但在利率政策還未啟動的情況下，開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化，目前出臺的措施不會對地產(chǎn)商的資金鏈形成最嚴重的削弱，即使在未來市場不可測的情況下，開發(fā)商也可能會進行一些必要的開發(fā)，為以后的庫存做準備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降，如果保障房不能有效跟進，自住的需求有所抬頭，房價飛速上漲的局面又會重啟，而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)

14、投資。 不過，由于政府的調(diào)控基調(diào)，地產(chǎn)投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產(chǎn)投資的增長不是開發(fā)商的主動所為，而是得益于去年的基數(shù)原因和部分城市的補庫存行為，開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市，我們認為能維持去年的情況已經(jīng)是很樂觀了。 4、銷售將逐漸回歸常態(tài) 2010年1月以來，新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮，交易量下降比較明顯。截至3月底，根據(jù)統(tǒng)計的13個重點城市周成交面積為206萬平米，雖然大大低于2009年四季度的平均水平，但也恢復(fù)到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況，我們持謹慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素，預(yù)計在市場走出調(diào)控恐慌情緒后

15、，市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態(tài)，但與2009年四季度比，總量上將保持低位，由于基數(shù)原因，增速仍然保持強勁態(tài)勢。 我們認為，在經(jīng)濟向好、cpi上升的階段，2010年上半年地產(chǎn)銷售速度不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的變化。 到經(jīng)濟有可能過熱的階段，地產(chǎn)將是更多人回避通脹的首選資產(chǎn)。如果銀行在具體執(zhí)行中力度從嚴，可能投資性的行為會受部分抑制，如果留有缺口，投資性地產(chǎn)行為仍較難打壓?？傊?010年三季度以前，房地產(chǎn)業(yè)將更多的去除非理性因素走向常態(tài)的發(fā)展，市場小幅下挫的會成為事實，但大幅波動的可能性不大。 (二)2010年一季度重點地區(qū)房地產(chǎn)市場情況及未來預(yù)期分析 1、2010年一季

16、度中，一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。 2010年一季度，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已明顯惡化，居民對房價的負擔能力已經(jīng)接近或超過 07 年的水平，2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內(nèi)，但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及，2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升，自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。 2、通脹壓力下，房價上漲預(yù)期促使投資/投機性需求活躍。 資金成本方面，2010年以來房貸利率已經(jīng)持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處 3-4%，且租賃價格指數(shù)處下行通

17、道，而國際上正常收益率為 5%左右，投資需求空間非常有限。房價上漲預(yù)期方面，2010年以來金融部門繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度，資產(chǎn)價格將在一段時間的市場調(diào)整后進一步上漲，從而促使投資/投機氣氛活躍。 但由于政府調(diào)控政策等的各方面因素影響，未來，特別是2010年3季度后房地產(chǎn)市場價格上揚的幅度將不會很大，上漲速度將減緩。 3、商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足，中長期供應(yīng)有望跟上。 2009年底以來一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降，一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，上海去化周期已降到 1.6 個月。針對短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，開發(fā)商加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資，2010年

18、一季度的1-2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，同比增長31.1%，增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中，商品住宅完成投資2233億元，同比增長32.8%，提高32.0個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應(yīng)方面，2010年一季度中的1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米，同比增長11.2%，去年全年則是下降18.9%；完成土地開發(fā)面積1567萬平方米，同比下降40.8%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應(yīng)有望逐漸跟上。 4、2010年以來政府對房地產(chǎn)抑制意圖明顯，優(yōu)惠適度收緊。 2009年很明顯表明，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的直接命脈。200年

19、12 月中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)，2010 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù)，雖然部分優(yōu)惠政策已經(jīng)收緊，但執(zhí)行力度不足，但2010年下半年將會適度收緊，但仍以寬松基調(diào)為主。 5、供小于求形勢未來將有緩解，多數(shù)城市房價一季度同比小幅下跌 隨著09年四季度銷售火爆，重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道，隨著房地產(chǎn)市場的投資穩(wěn)步加大，以及新項目開盤預(yù)期，可售量呈逐月增加態(tài)勢，供小于求形勢略有緩解；房價方面，多數(shù)城市2010年一季度同比小幅下跌，雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn)，但小幅下跌以見明顯，下跌原因主要是開發(fā)商對未來預(yù)期仍謹慎

20、，定價較為理性，營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。 (三)短期房地產(chǎn)行業(yè)風險分析 1、2010 年一季度，二、三線城市房價受2009年一線城市火爆房價的波及，房價也有較大幅度的增長，房價收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市，這勢必引發(fā)政策的超預(yù)期調(diào)控。 2、2010 年以來，房價大幅上揚抑制市場需求，市場重回 2008 年的有價無市狀態(tài)預(yù)期的可能更加明顯。 3、2010 年加息預(yù)期強烈 。2009年11 月份以來，澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策，開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息，這無疑會給中國調(diào)整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經(jīng)濟學家表示，20

21、10年美國加息周期預(yù)計發(fā)生在第三季度，由于人民幣實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制，所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。 加息的一個目的是抑制通脹。2009年以來，中國經(jīng)濟增速逐步加快，經(jīng)濟社會加息的另一個意圖，便是抑制資產(chǎn)價格的過度膨脹，而平抑房價正是其中的重要部分。從樓市供給來看，銀行收緊銀根將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升，這對房地產(chǎn)此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。 (四)對未來房地產(chǎn)發(fā)展建議與對策 1、目前的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策既有有利也有不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，但是總體上有利于房地產(chǎn)業(yè)后市的發(fā)展，短期內(nèi)仍是一個行業(yè)信心恢復(fù)的過程。 2、全國各中心城市2010年以來土地投放量

22、并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑，2010年一季度后房地產(chǎn)供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡，城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求，市場將迎來新一輪的變革。 3、成交量疲軟行情短期內(nèi)能否持續(xù)需進一步觀察。 2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后，出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題，2010年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進一步挖掘改善型和投資型的潛在需求，只有調(diào)動改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展，而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價比作為重要參考指標的，特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求，降

23、低購房進入門檻是其必然選擇，投資型需求在2009年的市場高峰期入市，2010年一季度預(yù)期投資回報落空，必將對一季度后房地產(chǎn)價格趨向敏感。 4、2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來一定的挑戰(zhàn)，郊區(qū)化的未來發(fā)展趨勢，在現(xiàn)階段市場不利口碑相傳的情況下被放大，因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場疲軟狀況，將在未來各城市郊區(qū)，特別是郊區(qū)盤開發(fā)商影響巨大。 5、2010年一季度后市場發(fā)展趨勢已經(jīng)市場價格的預(yù)期已經(jīng)比較明顯，小幅下挫后穩(wěn)步上揚的可能大于持續(xù)高漲的可能，同時長期低迷狀態(tài)的預(yù)期大于快速回暖的預(yù)期。二、房地產(chǎn)市場分析1、全國市場穩(wěn)步走好 存量持續(xù)降低。房地產(chǎn)市場穩(wěn)步走好，成交持續(xù)高位運行，多數(shù)城市房

24、價止跌回穩(wěn)，大部分城市房價出現(xiàn)升漲。2、市場成交超往年均值 房價穩(wěn)中上漲。本月全國市場持續(xù)3月的火熱態(tài)勢，各城市成交量同比均有不同程度的增長。環(huán)比來看，多數(shù)城市持續(xù)3月的增長勢頭，但也有部分城市環(huán)比小幅回落。相比2008年月均成交值來看，多數(shù)城市成交量均出現(xiàn)大幅增長，增幅超過100%，合肥、海口、西安等城市的同比增幅較小，主要是由于去年同期這些城市市場還相對穩(wěn)定。從2009年4月底商品住宅的存量來看，在連續(xù)多月市場回暖，成交回升的情況下，多數(shù)城市的存量得到快速去化，市場可售面積不斷降低，依照目前的成交情況，上海、?？?、鄭州等城市的存量基本上在幾個月內(nèi)就能去化，若未來新增供應(yīng)跟不上需求，有可能引

25、起市場供不應(yīng)求的狀況，價格有上漲可能。而北京、天津、重慶等城市存量規(guī)模依然偏高，開發(fā)商依然要面臨較大的銷售壓力，未來的房價可能會保持較為平穩(wěn)的狀態(tài)。3、在價格方面，大部分城市表現(xiàn)較為平穩(wěn)。體現(xiàn)在項目價格上則呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的局面。多數(shù)上幾個月漲價的項目，本月基本保持穩(wěn)定，但仍有部分項目加入到漲價行列，也有部分項目為了加快去化，回籠資金而降價促銷。一線城市總體上市場價格呈上升態(tài)勢，北京、上海均有部分項目小幅提價現(xiàn)象，而深圳房價則相對平穩(wěn)。二三線城市的房價表現(xiàn)較為多樣，多數(shù)城市仍以穩(wěn)定為主，蘇州、寧波、揚州等城市中的項目價格出現(xiàn)了漲跌互見的情況，常州、南昌等城市項目價格仍有小幅下調(diào)，杭州、武漢等城市

26、則表現(xiàn)了價格回升的態(tài)勢。4、一線城市：成交持續(xù)放量 價格穩(wěn)中見漲本月上海、北京的成交量突破上月的高值，再次創(chuàng)下了新高。北京、廣州、深圳的商品住宅供應(yīng)環(huán)比上升，相比去年同期來看，上海、廣州、深圳供應(yīng)均呈上升態(tài)勢，而北京供應(yīng)則大幅下滑。從存量來看，隨著成交的快速回升，幾個城市近幾月的成交量均高于新增供應(yīng)量，從而使得一線城市的存量不斷去化，本月存量延續(xù)了上月減少的趨勢?？傮w來看一線城市成交持續(xù)放量，呈現(xiàn)持續(xù)回暖的態(tài)勢，幾個城市成交量同比均超過100%。5、二三線城市：成交持續(xù) 多數(shù)城市房價穩(wěn)定 從成交來看，多數(shù)城市同比環(huán)比繼續(xù)上升，但整體市場成交較為正常，市場回升趨勢沒有改變。隨著市場的逐步回暖以及

27、傳統(tǒng)市場旺季的到來，開發(fā)商紛紛加快了推案步伐，多數(shù)城市的新增供應(yīng)環(huán)比出現(xiàn)大幅增長，杭州、濟南、鄭州、重慶等城市的供應(yīng)環(huán)比增長均超過了100%。從存量來看，各城市存量去化較快，?？?、鄭州等城市的存量已經(jīng)較低，但天津、重慶等城市的存量仍較高，均超過1000萬平方米，這對開發(fā)商的壓力也較大，未來競爭仍較為激烈。從市場表現(xiàn)來看，二三線城市市場成交同比均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中杭州、南京、青島、天津、廈門等城市增長幅度較大，超過100%，而合肥、?？趦H有小幅增長，主要是由于這兩個城市去年同期市場成交量仍保持相對較高的水平。在環(huán)比數(shù)據(jù)上，多數(shù)城市成交持續(xù)上漲，從整體來看，多數(shù)二線城市房價保持較為穩(wěn)定，部分城市房

28、價有所上漲，但也有個別城市的項目價格持續(xù)下調(diào)。華東區(qū)域各城市的房價表現(xiàn)為穩(wěn)中有漲。廈門、?？诘牟簧夙椖績r格均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。華北和中西部區(qū)域房價以穩(wěn)定為主，大連、南昌、武漢房價則微漲。6、2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%漲幅比1月份擴大1.2個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比1月份縮小0.4個百分點。2月份南昌市區(qū)的成交量同比下降50.73%，環(huán)比亦是下降41.52%。價格方面則環(huán)比下降17%。09年至2010年2月份，市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 本月樓市較為冷淡，各大樓盤都未有大動作。運行特點： 供量銳減：本月商品房供應(yīng)量明顯減少，僅有5.67方。 量

29、價雙跌：本月商品房銷量及價格都較前幾個月下降，環(huán)比分別下降41.52%和17%。 二手房交易環(huán)比下降。7、經(jīng)歷了2008年樓市低迷后，2009年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康、向上的發(fā)展態(tài)勢，整個市場出現(xiàn)明顯回暖趨勢。自3月份以來，在國家加大投資，實施一系列刺激政策以及大量剛性需求集體釋放等因素作用下，南昌樓市逐步企穩(wěn)回升，成交量逐步反彈。據(jù)統(tǒng)計，2009年南昌樓市（含四縣五區(qū)）住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中南昌市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米。整個成交情況大大超過2008年，成交面積也高出處于樓市頂峰的2007年。 隨著國家宏觀政策的調(diào)控，物業(yè)稅

30、的開征以及新“國五條”的出臺，都預(yù)示著國家將直接打壓購房投機客，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展，加之今年新增供應(yīng)的充足使得市場基礎(chǔ)得到了很好的鞏固，因此2010年的南昌樓市應(yīng)該更為穩(wěn)定，更為理性，這也讓我們對2010年的南昌樓市充滿期待與可能。 從城市格局看：贛江以東是南昌市多年來發(fā)展的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、生活、交通、游憩功能完善；贛江以西是新興的城市區(qū)域，區(qū)域發(fā)展有蓬勃之勢。城市發(fā)展的主要方向：城市發(fā)展戰(zhàn)略為“西進、東拓、北控、南延”。2009年各大項目的開工速度并沒有因為市場購買欲望的旺盛而加快速度，依舊保持了不溫不火的建設(shè)速度。8月成交量巨大已去化市場大量的存量房，但是項目開工量不足，目前依舊未

31、能填補市場供應(yīng)量的空缺，“量少”最終導(dǎo)致了購買價格的高漲。 據(jù)不完全統(tǒng)計，全年南昌市（含四縣五區(qū)）實現(xiàn)銷售住宅成交面積約666.6萬平米，非住宅面積成交約80萬平米，其中南昌市住宅成交約419萬平米，非住宅面積成交約70萬平米，遠超歷年。2009年南昌房地產(chǎn)市場全年實現(xiàn)價格增長1338元/，漲幅為30.96%。各主要版塊均實現(xiàn)不同程度的上漲。其中紅谷灘板塊全年漲幅達到77.64%，為各板塊之最。而青山湖板塊全年漲幅3.24%，價格波動不大。 國家在年底出臺一系列政策的根本目的在于維護房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，同時擠壓投資性購房帶來的泡沫。而南昌房地產(chǎn)市場目前剛性需求仍在，因此對整個南昌樓市所產(chǎn)

32、生的影響也僅僅是一小部分。更有業(yè)內(nèi)人士認為，目前的供求關(guān)系已經(jīng)日趨緊張，供遠遠小于求。除非政府能在市區(qū)一次性出讓1000畝以上的土地才有可能緩解目前的供求矛盾。 在經(jīng)過了2009年一輪瘋狂上漲之后，各開發(fā)企業(yè)資金充裕。隨著朝陽洲規(guī)劃的日漸實施，朝陽洲片區(qū)土地出讓也顯得炙手可熱。當充裕的資金遇上優(yōu)越的地段，地王頻出是顯然的，高地價所對應(yīng)的必然是高房價。因此可以大膽的預(yù)測，在房地產(chǎn)行業(yè)仍然作為拉動內(nèi)需的主要產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，2010年南昌房地產(chǎn)仍將保持高位平穩(wěn)運行的態(tài)勢。本月有四個板塊的價格上漲，漲幅10%以內(nèi)，其中青山湖板塊成交價格環(huán)比增幅最大，達到9%。其他板塊成交價格較1月均有所下滑，跌幅在3

33、%-20%之間不等，朝陽洲板塊降幅最大，降幅為20%。2月份南昌市區(qū)商品房新增供量5.67萬平方米，環(huán)比下降 75.53%，與去年同期相比下降65.44%。2月份南昌市區(qū)新商品房成交量為16.45萬平方米，環(huán)比下降41.52%較去年同期下降50.73% 本月供求比為1：2.9.2月份南昌住宅均價為4322元/，與去年同期相比上漲10.6%，環(huán)比1月份，住宅均價下降31%本月新開樓盤較少，各大樓盤動靜不大，位于桑海開發(fā)區(qū)的桑海春天成交量較大，且均價低，拉低全市整體成交價格。2月份市區(qū)存量住房交易1150套，同比增長34.5%環(huán)比下降53.63%交易面積9.62萬方，同比增長20.86%，環(huán)比下降

34、55.15%2月城投康澤園備案銷售套數(shù)排在第一位，該項目于2010年1月23日開盤?，F(xiàn)房現(xiàn)售，2月份備案的300余套房源為1月開盤推出房源，均價4000元/平方米，后續(xù)未有大的推盤活動。三、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢（一）、xx市場現(xiàn)狀分析1、xx區(qū)域介紹（1） 現(xiàn)狀xx系京九線上唯一的省會城市南昌“一江兩岸”重點工程中的新興城區(qū)，國土面積250平方公里，轄一鄉(xiāng)三鎮(zhèn)兩街辦，人口近75696人。區(qū)內(nèi)交通、水電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，工廠林立，環(huán)境優(yōu)良，是興辦高效工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑業(yè)的理想場所。有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢：xx位于南昌市近郊、距市中心18公里。境內(nèi)交通經(jīng)緯如織，四通八達，其干

35、道東接南昌全線，南連320國道、北通昌九105高速公路；京九鐵路支線xx鐵路橫穿區(qū)域南部；昌北國際機場與之毗鄰，占有省會經(jīng)濟、政治、科技、文化和信息中心的地理優(yōu)勢。隨著紅灣公路的即將全線貫通以及西外環(huán)環(huán)城高速的通車，xx的經(jīng)濟將再次騰飛，xx到紅谷灘也只需8分鐘的車程。 有著完善的基礎(chǔ)設(shè)施：城市建設(shè)初具規(guī)模、基本設(shè)施配套。已建面積15平方公里；有4條輸電專線縱貫全區(qū)；有獨立的自來供水系統(tǒng)、并與南昌市供水系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)；有現(xiàn)代化的通訊裝備，程控電話連接國內(nèi)國際；有健全的文化、娛樂、教育、衛(wèi)生、商業(yè)、有線電視及其他社會服務(wù)設(shè)施。 有著良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)：工業(yè)是xx國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)180多

36、家，固定資產(chǎn)3億多元，占地300萬平方米，職工2萬佘人，形成了機械、化工、輕工、建材、電子、食品、紡織、交通運輸、造紙、橡塑等門類較為齊全的工業(yè)體系，區(qū)內(nèi)有30萬平方米的現(xiàn)有廠房和各類設(shè)備可供利用；農(nóng)林業(yè)已建立起了瘦肉型豬、筍用竹、鮮果、養(yǎng)殖、銀杏、藥材、茗茶、花卉、雜交制種、反季節(jié)蔬菜等10大生產(chǎn)基地。區(qū)域經(jīng)濟已有相當實力。有著豐富的旅游資源：境內(nèi)的梅嶺清秀靜幽，滿目積翠、空氣清新，氣候宜人，是著名的風景名勝區(qū)、國家級森林公園。她不僅是中國古典音律和舞蹈的發(fā)祥地、也是道教凈明派和道教一脈德教的發(fā)祥地。岳飛、王安石、歐陽修等230多位歷史名人曾到此山游歷，留下名詩佳作480多篇。洪崖丹井、西山

37、積翠、銅源三群、神龍云煙更是歷代名人墨客吟誦不已的絕佳景致。海拔841米的洗藥湖，為南昌市的最高峰，夏季平均氣溫只有22，比市區(qū)要低35，素有“小廬山”之稱，是理想的避暑佳處。（2） 發(fā)展構(gòu)想精心構(gòu)建一流山水生態(tài)城來自美國和我國香港、上海、深圳、浙江等地的30多位國內(nèi)外客商，在南昌市政府召開的梅嶺滕王閣國家重點風景名勝區(qū)新聞發(fā)布會暨招商引資推介會上，將15項投資協(xié)議（共計合同外資4450萬美元，合同內(nèi)資194000萬元人民幣）帶到了xx，這些項目包括以旅游、休閑為主的太平旅游度假山莊、太平生態(tài)公園等。在榮獲國家重點風景名勝區(qū)后，省市區(qū)政府當即重新審視原定的建設(shè)大規(guī)劃，并將其定位于省城的衛(wèi)星城和

38、后花園，南昌西部的居住和文化教育基地，以休閑度假旅游接待為特色的山水生態(tài)城市。（3） xx2020年的城區(qū)布局規(guī)劃藍圖第一，區(qū)行政中心區(qū)搬遷至xx山麓東南部。第二，新城區(qū)按標準建設(shè)綠化用地，舊城區(qū)改造中增辟小型綠地，建設(shè)xx公園、天寧湖公園、野生動物園等三個大型綜合性公園；規(guī)劃烏源港、銅源港等河流沿岸作為城區(qū)景觀走廊；在城區(qū)東部的紅灣公路入城處和昌灣大道入城處將興建兩個城區(qū)門戶景觀廣場，規(guī)劃人均綠地面積到2020年不少于20平方米。第三，建筑高度不得超過24米，以35層為主，局部可有小高層建筑。第四，污染“大戶”一律清出城區(qū)。而今春開始的舊城改造預(yù)計總投資超過3億人民幣，這也是當?shù)卣壳爸?/p>

39、要解決的最大難題。為了拉近xx與南昌市區(qū)的距離，2003年年底，南昌市唯一一條旅游快速道紅灣公路在xx區(qū)招賢鎮(zhèn)苗圃破土動工，該路全長106公里，東起紅谷灘新區(qū)紅谷四路西端，西至xx區(qū)域中心，橫穿昌九高速公路，現(xiàn)已基本完工。從此，xx至紅谷灘車程僅需810分鐘；與此同時，從xx竹山村到新建縣長立交全長近10公里的昌灣大道也改建完成，新干道為雙向8車道，設(shè)計時速60公里，是解放路、洪城路、南昌大橋引線向西的有機延伸。此外，規(guī)劃中的西環(huán)高速、南昌火車站西客站等都將便捷這里的交通。在遠景規(guī)劃中，還將把貫穿城區(qū)南部的xx支線鐵路改造成輕軌 2、xx區(qū)房地產(chǎn)板塊簡介（1）蓄勢待發(fā)的購房熱點這里的樓盤分為山

40、上山下兩大塊，也可稱為“xx、梅嶺板塊”。山下招賢鎮(zhèn)是xx區(qū)的行政和商務(wù)中心，樓盤主要為多層住房與商鋪；山上以太平鄉(xiāng)和梅嶺鎮(zhèn)為中心，集中規(guī)劃建設(shè)大批物美價廉的別墅群。據(jù)悉，xx2002年總體房價每平方米還在600700元間徘徊，2003年躍升到800900元；2004年，隨著過橋收費站的撤移與紅灣公路的開工，快捷交通網(wǎng)絡(luò)指日可待，該板塊樓盤開發(fā)與銷售同步增長，均價已逾每平方米1000元。而那些正在開發(fā)的別墅群，頃刻成了南昌中高收入者關(guān)注的熱點，現(xiàn)在,本板塊均價已經(jīng)直接上升至每平方米2000元到6000元，漲勢迅猛。（2）省城綠色大氧吧xx是南昌梅嶺的精華所在。這里真可謂“晨聞鳥語，夜聽泉聲”，

41、詩情畫意令人向往不已。按“山上游山下住”的新規(guī)劃，當?shù)卮迕駥㈥懤m(xù)搬下山，這將有利于旅游基礎(chǔ)設(shè)施與旅游環(huán)境的建設(shè)。據(jù)介紹，山上的十幾個樓盤正以其大面積、原生態(tài)的特質(zhì)，共同傾力打造這塊美麗的風水寶地。獅子峰、神龍?zhí)?、洗藥湖等五大景區(qū)正在引進資金以股份制形式予以重塑在梅嶺鎮(zhèn)一帶，則有碧瑤小鎮(zhèn)、江西綠苑、恒茂森林海、南昌老年公寓等大中型樓盤虎踞龍盤。（3）都市天然后花園美好的景區(qū)規(guī)劃與便捷在即的交通，喚醒了沉睡多年的房地產(chǎn)行業(yè)。xx區(qū)招賢鎮(zhèn)周邊，迅速匯集了竹林花園、九洲畫意居、東方假日廣場、帝景灣洋城、維也納森林、恒茂都市花園（森林海）、心怡家園、敏龍花園、南山逸居、桃源商住樓等眾多樓盤，其中部分樓盤

42、已基本銷售告罄。尤其是距其200米的九洲畫意居，則打出了“營氧村”的新賣點，它既近山臨水，又在山城中心生活區(qū)，設(shè)計中的小區(qū)四處流溢著文化品位，對南昌的文化市民尤其有吸引力。以魅力小城自居的“東方假日廣場”，既臨街又依山，融住宅、商城、酒店、商業(yè)街為一體，生活著實方便。而鎮(zhèn)上項目無不以擁有學校資源作為項目又一核心潛力磁場，眾多學生生活直接產(chǎn)生的人氣聚集、商業(yè)消費、物業(yè)租賃等為周邊項目的后期升值提供了堅實的基礎(chǔ)。同時，作為中心區(qū)域，與大量的政府機構(gòu)、金融配套融合，再次成為堅挺物業(yè)，共享大配套、大未來的賣點提煉。（二）xx樓盤分布圖 （三）xx在售及待售樓盤樓盤名稱開盤時間產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品類型銷售均價在

43、售樓盤帝景灣洋城200611占地260余畝總建21萬多層、別墅三期銷售，多層均價2800元/平米洪恒山莊200710占地55997.6平米，總建89596.2平米多層、小高層多層均價2700元/平米綠苑小區(qū)2007.5.26占地15938平米，總建25500平米多層銷售均價2400元/平方米九洲依云郡2007.8.21占地69866平米，總建127880平米小高層、多層（14棟4-6層的多層 5棟11-13層的小高層多層：均價2900 元/平方米小高層3700元/平方米紫廬6號2007.10占地17808平方米，總建30065.8平方米普通住宅高層公寓、別墅、多層目前推出高層公寓，均價3100

44、元/平方米乾茂宮園2007.11.17占地面積：約72220平方米（108.33畝），總建筑面積：約8萬普通住宅多層、低層（27棟5-6層的多層 20棟3層的低層）聯(lián)排、雙拼別墅多層均價2800元/平方米，聯(lián)排5200-5300元/平米恒茂森林海近期開盤2007.9.20總占地面積845.909畝，總建24.7萬平方米9棟2-3層的低層 3棟5-6層的多層，獨棟別墅銷售單價5800元/平方米 ， 成交均價5154元/平方米梅嶺康都2006.1.1總建筑面積：約29200度假公寓、別墅公寓均價:5500元/平米羅馬假日2007.5.1占地面積：約135畝，總建筑面積：約8萬酒店公寓、獨棟別墅公寓

45、均價4200元/平方米待售樓盤翠谷尚未入市占地約25畝總建筑面積28000余平方米普通住宅預(yù)計多層均價2800元/平米龍泉灣尚未入市商業(yè)、公寓、住宅-（四）項目環(huán)境建設(shè)條件xx規(guī)劃確定城區(qū)發(fā)展方略是：“西控、東拓、南伸、北接、中秀”。城區(qū)布局結(jié)構(gòu)：“一核三心四片七脈”。一核指: xx綠核及其周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，還有xx南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，共同構(gòu)成全區(qū)的主中心。三心，城區(qū)北部翠巖路為中心的老城區(qū)商貿(mào)文教中心，南部新區(qū)的招賢大道兩側(cè)原交警大隊東南側(cè)的新商業(yè)體育中心，野生動物園北側(cè)的旅游服務(wù)中心。四片。四塊南北向的功能片區(qū)，由東至西分別為教育事業(yè)綜合片區(qū)、城區(qū)生活片區(qū)、旅游休閑片區(qū)和

46、原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展片區(qū)。七脈。由綠核向外延伸出的七條綠線，貫穿全城區(qū)。主要有：紅灣公路xx南路xx，招賢大道xx南路xx，云灣公路xx，幸福南路xx，還有三條規(guī)劃道路從xx引出。按照城區(qū)組團居住區(qū)居住小區(qū)三級結(jié)構(gòu)進行新居住用地的規(guī)劃建設(shè)。重視公共設(shè)施和綠地的配套建設(shè)和符合城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的標準。居住用地規(guī)劃設(shè)計要強調(diào)效益、生態(tài)和文化三原則的統(tǒng)一；居住用地功能結(jié)構(gòu)體現(xiàn)有機組合的原則；提高和改善已有居住用地的功能與環(huán)境質(zhì)量，嚴格控制舊城改造的開發(fā)強度前提下，緩和配套設(shè)施及城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的壓力，增加綠地面積，改善舊城的環(huán)境質(zhì)量，控制住宅的容積率和建筑密度，滿足日照、通風、綠化、停車、消防等基本要求；普及

47、中小學教育。在新區(qū)開發(fā)時，按國家建設(shè)標準配置中小學，重視幼兒園、托兒所的規(guī)劃與建設(shè)；居住區(qū)規(guī)劃與社會發(fā)展規(guī)劃接軌，適應(yīng)住宅私有化趨向，推進住宅商品化建設(shè)。xx近期（2005年）規(guī)劃生活居住用地260.7市總建設(shè)用地的36人均居住用地40平方米。遠期（2020年）規(guī)劃居住用地397公頃，占城市總建設(shè)用地的33.1%，人均36.1平方米。城區(qū)的居住用地主要由五大組團構(gòu)成。各組團內(nèi)部分別配以相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和中、小學。初中部分住宿，高中全部住宿，小學生就近入校。老城組團：北至翠巖寺，南到南堡路花園路愛民路，東西兩側(cè)均為山麓。用地面積約123公頃，居住容量約3.5萬人。規(guī)劃結(jié)合大宇學院的改、擴建，改善周

48、邊地區(qū)居民居住條件，以提供基礎(chǔ)設(shè)施和綠地廣場等開放空間為主。組團內(nèi)規(guī)劃中學1所（xx一中）、小學2所（xx一小、xx三?。?，保留北部的新世紀學校。幸福組團：位于老城組團南側(cè)，xx西側(cè)，北至南堡路，南到坑王路，東臨xx麓-陳家路，西達坑王路。用地面積約79公頃，規(guī)劃居住容量22.5萬人。xx周邊用地、幸福路和南堡路之間用地規(guī)劃為一類居住用地；其余為二類居住用地。組團內(nèi)規(guī)劃中學1所（xx三中）、小學2所（xx五小、xx二小）。磨盤組團：位于xx東，北起花園路愛民路，南達內(nèi)環(huán)路，東至竹山路昌灣大道，西到xx北路云灣大道。用地面積約61公頃，規(guī)劃居住容量1.52萬人。建設(shè)多層為主的二類居住區(qū)。沿帝景路

49、和昌灣大道局部可規(guī)劃建設(shè)小高層。組團內(nèi)規(guī)劃中學1所（xx二中）、小學1所（xx四小）。天寧組團：北起xx南路，南至天寧路，東達云灣大道，西到陳家路。居住用地面積約51公頃，規(guī)劃居住容量1.21.5萬人。西部和西南部山麓建設(shè)一類居住用地；其余為二類居住用地，以多層為主，沿帝景路和云灣大道局部建設(shè)小高層。組團內(nèi)規(guī)劃中學1所（xx四中）、小學2所（雅戈爾希望小學、xx六?。?。賢甫組團：位于xx組團南側(cè)，北起內(nèi)環(huán)路，南至江中制藥廠，東達商貿(mào)路，西到云灣大道。用地面積約83公頃，規(guī)劃居住容量22.5萬人。該片區(qū)作為xx重點發(fā)展的新區(qū)，建設(shè)檔次較高的低、多層住宅。組團內(nèi)規(guī)劃高級中學1所（xx五中）、小學1

50、所（xx七?。?。規(guī)劃中小學設(shè)置標準為高中規(guī)劃用地40平方米/人，50人/班；初中規(guī)劃用地24平方米/人，48人/班；小學規(guī)劃用地22平方米/人，45人/班。組團共規(guī)劃高中2所，初中4所，小學9所項目對公共設(shè)施需求影響分析。近期城區(qū)公共設(shè)施總用地面積為183.6公頃，人均25.3平方米，占城區(qū)建設(shè)用地的28.3%。遠期（2020年）總用地面積為248公頃，人均20.7平方米，占城區(qū)建設(shè)用地的22.5%。規(guī)劃形成點、線、面相結(jié)合的公共設(shè)施空間網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。以各組團公共設(shè)施集中的中心區(qū)為節(jié)點，通過幾條主要的商業(yè)街，由節(jié)點出發(fā)向一定方向延伸，將各組團的中心點通過商業(yè)街或綠帶有機結(jié)合起來。從節(jié)點到分支，沿街

51、伸展，形成城區(qū)公共設(shè)施合理分布的完整空間網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。規(guī)劃行政中心南遷，新址位于xx南路和云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，用地面積約12.4公頃。老城區(qū)內(nèi)原分散的行政辦公用地部分保留,部分進行土地置換，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和公共開放綠地。城區(qū)各組團內(nèi)部分別設(shè)置組團級行政辦公用地，面積控制在0.51.0公頃。規(guī)劃近期行政辦公用地24.4公頃，占城市總建設(shè)用地的3.4%，人均3.8平方米；遠期用地24.9公頃，占城市總建設(shè)用地的2.1%，人均2.2平方米。商業(yè)設(shè)施呈區(qū)級和組團級的二級結(jié)構(gòu)分布。老城區(qū)集中發(fā)展翠巖路商業(yè)街，形成服務(wù)全區(qū)的商業(yè)中心。南部新區(qū)在昌灣大道東北側(cè)和交警大隊東南側(cè)規(guī)劃區(qū)級商業(yè)批發(fā)中心。居住區(qū)

52、內(nèi)各自規(guī)劃相對獨立的組團商業(yè)中心。同時在新的行政中心南側(cè)，發(fā)展一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，形成城區(qū)的新的生活服務(wù)中心。各居住區(qū)內(nèi)結(jié)合公建中心規(guī)劃集貿(mào)市場，共5處，分別占地3000平方米。規(guī)劃近期商業(yè)設(shè)施用地54.4公頃，占城市總建設(shè)用地的76.5%，人均8.4平方米。遠期用地61.1公頃，占城市總建設(shè)用地的5.1%，人均5.6平方米。積極建設(shè)南北兩處文教旅游中心。充分利用現(xiàn)有學校內(nèi)部的文化設(shè)施，對外開放，服務(wù)全區(qū)人民。于云灣大道西側(cè)規(guī)劃全區(qū)的文化娛樂中心，占地約2.9公頃。其他各居住區(qū)結(jié)合居住區(qū)級中心和公園綠地規(guī)劃相應(yīng)規(guī)模的青少年、老年文化活動中心與健身休閑中心，占地面積0.8-1.2公頃。小區(qū)內(nèi)設(shè)文

53、化活動站。規(guī)劃文化娛樂用地9.5公頃，占城市總建設(shè)用地的0.8%，人均0.9平方米。體育健身中心布置在昌灣大道西南側(cè)，內(nèi)設(shè)400米跑道的體育場、游泳館、籃球館和網(wǎng)球場等，占地面積約5.0公頃。城區(qū)各中、小學校的運動場館節(jié)假日均應(yīng)對外開放，各居住區(qū)應(yīng)配套相應(yīng)的室外活動場地。按國家標準在新區(qū)和老區(qū)中建設(shè)區(qū)級和居住區(qū)級的中、小型運動館，形成合理完善的體育設(shè)施系統(tǒng)。遠期規(guī)劃體育用地5.0公頃，占城市總建設(shè)用地的0.4%，人均0.5平方米。規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地按要求，床位數(shù)以4床/千人計算：共需醫(yī)療床位480張。規(guī)劃醫(yī)院5所（包括干休所），平均100床/所，占地約1.52.5公頃/所。衛(wèi)生防疫站、保健站、

54、門診所(0.3-0.5公頃/所)、衛(wèi)生站等結(jié)合各居住小區(qū)的開發(fā)合理配置，達到合適的服務(wù)半徑的要求，供市民就近求醫(yī)。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地8.8公頃，占城市總建設(shè)用地的0.7%，人均0.8平方米。積極興辦大專院校、科研基地。保留現(xiàn)有的教育設(shè)施用地布局,使各自的用地符合其發(fā)展。在xx民辦大專院校發(fā)展良好的基礎(chǔ)上，于紅灣大道兩側(cè)大力發(fā)展教育事業(yè)綜合用地，占地約100公頃。規(guī)劃教育科研用地近期78.3公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的10.8%，人均12.1平方米；遠期135.7公頃，占城區(qū)總建設(shè)用地的11.3%，人均12.3平方米。第三章、項目分析一、區(qū)域市場狀況1、發(fā)展中的區(qū)域市場 在現(xiàn)階段，xx的房地產(chǎn)市場欠缺

55、規(guī)范化管理，沒能與景點的發(fā)展同步；在增量市場、存量市場上的交易不規(guī)范，沒有完善的服務(wù)引導(dǎo)市場的良性發(fā)展?，F(xiàn)政府出臺政策禁止私人建房，土地一律按掛牌形式出售其使用權(quán)，“一級壟斷，二級搞活”，表明了政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和規(guī)范管理，使太平房地產(chǎn)市場能夠快速有效的發(fā)展，給城市經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)與保障。隨著城市的不斷發(fā)展，人們居住面積將會逐步增加，同時，開發(fā)面積、銷售面積等也將有很大幅度的提升。這些都是建立在城市的發(fā)展，人民的生活水平，可支配收入的增長上?？梢娊陙戆l(fā)展的經(jīng)濟水平很高，住宅銷售價格、商業(yè)銷售價格還是可以提升至一定空間。 在市場上是會被消費者所接受的。xx的發(fā)展勢必依托各

56、行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場是個顯性市場，這個市場的發(fā)展被看好。作為投資太平房地產(chǎn)市場的開發(fā)商來講：政府優(yōu)惠政策、經(jīng)濟的發(fā)展、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值水平的提高等一系列利好因素會增強開發(fā)房地產(chǎn)市場的信心。從市場現(xiàn)有的現(xiàn)狀來說，江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的xx項目將會在一定程度上引領(lǐng)xx的房地產(chǎn)市場，重新整合現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上的資源，重新定論住房和生活的概念，重新認識小區(qū)、社區(qū)概念。因此，可以這樣說，人們生活水平的提高及人們對居住要求觀念的轉(zhuǎn)變，xx項目將會成為他們住房的首選。2、區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)（1）企事單位職工（2）私營企業(yè)主（3）教師（4）房地產(chǎn)、汽車銷售等從業(yè)人員3、區(qū)域購房消費特征分析在該地塊購房客戶中大多為多次置業(yè)者及投資者，其購房者消費行為有如下特征：1私營業(yè)主類客戶收入較高具備堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，而且他們大都已有住房（其中有自建房、還建房或商品房），他們購房的相當部分原因是想要改善居住環(huán)境或舒適度，一旦他們看好小區(qū)環(huán)境及地理位置，就會下決心，大部分均以一次性付款方式購房為主；2中大型企業(yè)員工類客戶收入穩(wěn)定且已有明確的購房意向，一旦他們對小區(qū)認可而價位又能接受，他們就會考慮選擇此承受范圍內(nèi)的房源，由于他們所積累的財富多，幾乎沒有按揭的可能，他們收入穩(wěn)定；3中大型企業(yè)高層管理者，此類客戶收入頗為豐富且已有超過一次以上的置