【地產(chǎn)策劃】精品思源北京馬家堡三【PPT】期市場研究及產(chǎn)品定位報告122PPT

1、馬家堡三期項目馬家堡三期項目市場研究及產(chǎn)品定位報告市場研究及產(chǎn)品定位報告 2021年10月第 2 頁 思源顧問本案（東區(qū)）定位概要本案（東區(qū)）定位概要n 市場定位：市場定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價比的品質(zhì)住宅社區(qū)緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價比的品質(zhì)住宅社區(qū)”n 建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。n 南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)建筑形態(tài)塔板結(jié)合塔板結(jié)合純板樓純板樓戶型設(shè)計戶型設(shè)計主力戶型為

2、經(jīng)濟型二居和三居。主力戶型為經(jīng)濟型二居和三居。兩居面積控制在兩居面積控制在90-100平米；平米；三居面積控制在三居面積控制在110-120平米。平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計50-60平平米的一居，以控制總價在米的一居，以控制總價在30-35萬元為基本萬元為基本原則。原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在三居面積控制在120-140平米。平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價格銷售價格預(yù)期預(yù)期6200-6300元元/平米平米（少量純塔樓（少量純塔樓 58

3、00-6000元元/平米）平米）6500-6800元元/平米平米總體均價預(yù)期總體均價預(yù)期6200-6400元元/平米平米2021年10月第 3 頁 思源顧問本案（西區(qū)三角地）定位概要本案（西區(qū)三角地）定位概要n 市場定位：市場定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級商務(wù)公寓南三環(huán)、城鐵立體交通、升級商務(wù)公寓”n 在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。以上。建筑形態(tài)建筑形態(tài)商務(wù)公寓商務(wù)公寓設(shè)計建議設(shè)計建議以以200平米為一個辦公單元；平米為一個辦公單元；各辦公單元實現(xiàn)自由開間；各辦公單元實現(xiàn)自由開間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部

4、分體現(xiàn)檔次；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價格預(yù)期銷售價格預(yù)期7200元元/平米（均）平米（均）2021年10月第 4 頁 思源顧問馬家堡三期整體價格定位馬家堡三期整體價格定位n 按容積率按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積 37.62萬平萬平米，銷售均價米，銷售均價6200元元/平米估算，本項目住宅及商務(wù)公寓部分平米估算，本項目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實現(xiàn)銷售收入預(yù)期實現(xiàn)銷售收入233,244萬元（暫未計商業(yè)部分）。萬元（暫未計商業(yè)部分）。

5、2021年10月第 5 頁 思源顧問綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究尋找區(qū)域的市場機會點尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究三、區(qū)域典型住宅個案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究四、南城寫字公寓市場研究寫字公寓的市場可行性寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期2021年10月第 6 頁 思源顧問項目區(qū)位項目區(qū)位n 本項目地處馬家堡板塊本項目地處馬家堡板塊-南城

6、的成熟居住地段之中。南城的成熟居住地段之中。n 本項目地處豐臺本項目地處豐臺區(qū)馬家堡西路東區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵的地鐵4號線（北號線（北宮門馬家堡）宮門馬家堡）約約1公里，北側(cè)距公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約離南三環(huán)輔路約200米。米。本案本案2021年10月第 7 頁 思源顧問地塊形狀地塊形狀n 馬家堡三期地塊馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)兩部分兩部分n 東區(qū)地塊東至規(guī)東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍至康復(fù)中心宿舍北墻北墻n 西區(qū)地塊西臨馬西區(qū)地塊西臨馬家堡西路，南側(cè)家堡

7、西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸馬草河北岸南南 三三 環(huán)環(huán)2021年10月第 8 頁 思源顧問馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)2021年10月第 9 頁 思源顧問綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究尋找區(qū)域的市場機會點尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究三、區(qū)域典型住宅個案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究四、南城寫字公寓市場研究寫字公寓的市場可行性寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格

8、預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期2021年10月第 10 頁 思源顧問北京市北京市20042005年房地產(chǎn)價格走勢年房地產(chǎn)價格走勢n 從數(shù)據(jù)表上看，北京市從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格在20032003年年至今保持著穩(wěn)定增長的至今保持著穩(wěn)定增長的趨勢；趨勢；n 當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機行為，要是打擊房產(chǎn)投機行為，北京房市投機氛圍較弱，北京房市投機氛圍較弱，受政策影響相對較小。受政策影響相對較小。預(yù)計房價會繼續(xù)保持穩(wěn)預(yù)計房價會繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。定增長的態(tài)勢。2021年10月第 11 頁 思源顧問豐臺區(qū)豐臺區(qū)2004-2005年房地產(chǎn)價

9、格走勢年房地產(chǎn)價格走勢n 從數(shù)據(jù)表上看，豐臺區(qū)從數(shù)據(jù)表上看，豐臺區(qū)房地產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格在20042004年至年至今基本保持穩(wěn)定增長的今基本保持穩(wěn)定增長的趨勢；區(qū)域的房地產(chǎn)價趨勢；區(qū)域的房地產(chǎn)價格正好成為南城是北京格正好成為南城是北京熱點區(qū)域的驗證；熱點區(qū)域的驗證；n 至至20052005年年5 5月，豐臺區(qū)月，豐臺區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價已經(jīng)達到已經(jīng)達到55155515元元/ /平米，平米，與與20042004年同期年同期44544454元元/ /平米的整體均價相比，平米的整體均價相比，上升了近上升了近10001000元元/ /平米平米。2021年10月第 12 頁 思源顧

10、問區(qū)域整體優(yōu)勢區(qū)域整體優(yōu)勢n 馬家堡板塊馬家堡板塊-位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西 路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。n 三點一線發(fā)展格局三點一線發(fā)展格局-豐臺地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，由麗豐臺地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)街（第五商圈）三個點和澤商務(wù)區(qū)、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)街（第五商圈）三個點和“南三環(huán)南三環(huán)”這這個線構(gòu)成的個線構(gòu)成的 “三點一線三點一線”，正是豐臺，正是豐臺“一五五一五五”發(fā)展戰(zhàn)略的重要

11、步驟。而發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而“馬家堡板塊馬家堡板塊”恰好在這恰好在這“三點一線三點一線”圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個經(jīng)圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個經(jīng)濟帶發(fā)展直接受惠者。濟帶發(fā)展直接受惠者。n 整體規(guī)劃優(yōu)勢提升區(qū)域價值整體規(guī)劃優(yōu)勢提升區(qū)域價值-政府將南城定位成京城政府將南城定位成京城“居住區(qū)居住區(qū)”，隨著連，隨著連接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號線的修建，將直接提升接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號線的修建，將直接提升馬家堡區(qū)域價值。馬家堡區(qū)域價值。n 價格優(yōu)勢帶來升值空間價格優(yōu)勢帶來升值空間-房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，加上土地資源豐富，房房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，加上土地資源豐富，

12、房價相對較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤，房價比北部及東部要低價相對較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤，房價比北部及東部要低2000元元/平方米左右。平方米左右。2021年10月第 13 頁 思源顧問區(qū)域發(fā)展特征區(qū)域發(fā)展特征 南城的區(qū)域認同感不強南城的區(qū)域認同感不強 服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集 三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利 多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來交通進一步改善多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來交通進一步改善 低價格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間低價格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間交通交通區(qū)域認同感區(qū)域認同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅 現(xiàn)有住宅建筑密度較大，多為

13、塔樓現(xiàn)有住宅建筑密度較大，多為塔樓 房屋講求實用，強調(diào)實用率房屋講求實用，強調(diào)實用率2021年10月第 14 頁 思源顧問區(qū)域調(diào)研范圍界定區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍研究范圍n 東至南苑路東至南苑路n 南至南四環(huán)南至南四環(huán)n 西至京開高速西至京開高速n 北至南三環(huán)北至南三環(huán)2021年10月第 15 頁 思源顧問區(qū)域住宅項目搜索區(qū)域住宅項目搜索城南嘉園城南嘉園戀日嘉園戀日嘉園星河城星河城東麗溫泉家園東麗溫泉家園未來未來66(66(未來明珠二期未來明珠二期) )彩虹城彩虹城北歐春天北歐春天瑞麗江畔瑞麗江畔未來假日花園竹天下未來假日花園竹天下未來上層未來上層( (戀日上層戀日上層) )首座綠洲首座綠洲戀

14、日花都戀日花都京品京品時代風(fēng)帆（寫字公寓）時代風(fēng)帆（寫字公寓）西馬金潤家園西馬金潤家園鴻業(yè)興園鴻業(yè)興園名都家苑名都家苑 真典藏真典藏遠洋自然遠洋自然2021年10月第 16 頁 思源顧問在售及待售項目列表在售及待售項目列表物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)地址城南嘉園城南嘉園( (二期二期) )豐臺豐益橋戀日嘉園戀日嘉園豐臺玉泉營立交橋東南角星河城星河城( (三期三期) )豐臺玉泉營環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園東麗溫泉家園豐臺南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點晶小筑點晶小筑豐臺南三環(huán)洋橋向南真典藏真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來未來66(66(未來明珠二期未來明珠二期) )豐臺南三環(huán)馬家堡西路路西

15、彩虹城彩虹城豐臺趙公口南1800米遠洋自然遠洋自然( (待售待售) )豐臺洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)地址瑞麗江畔瑞麗江畔豐臺角門西里未來假日花園竹天下未來假日花園竹天下( (二期二期) )豐臺南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來上層未來上層( (戀日上層戀日上層) )豐臺南三環(huán)玉泉營東南花鄉(xiāng)草橋首座綠洲首座綠洲( (二期二期) )豐臺南三環(huán)馬家堡戀日花都戀日花都( (一期一期) )豐臺南三環(huán)玉泉營環(huán)島東南300米京品京品豐臺西羅園海戶屯西路西馬金潤家園西馬金潤家園( (西馬西馬小區(qū)二期小區(qū)二期) )豐臺大紅門西路35號(14路總站東50米)珠江駿景珠江駿景( (三期）三期）豐臺木樨

16、園橋西南角名都家苑名都家苑 ( (七月開盤七月開盤) )豐臺馬家堡西路（角門路54號）2021年10月第 17 頁 思源顧問在售及待售項目開發(fā)規(guī)模在售及待售項目開發(fā)規(guī)模該區(qū)域項目的總建筑規(guī)模普遍偏大，該區(qū)域項目的總建筑規(guī)模普遍偏大，有有9 9個項目總建筑規(guī)模超過個項目總建筑規(guī)模超過2020萬平米。萬平米。2021年10月第 18 頁 思源顧問項目建筑形態(tài)項目建筑形態(tài)n 建筑類型多數(shù)同時包建筑類型多數(shù)同時包括板樓和塔樓兩種產(chǎn)括板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但在規(guī)劃布局上品，但在規(guī)劃布局上相對獨立。相對獨立。物業(yè)名稱物業(yè)名稱建筑面積建筑面積建筑類型建筑類型容積率容積率戀日嘉園戀日嘉園210000210000

17、板式小高板式小高層層2.492.49未來上層未來上層( (戀日戀日上層上層) )210000210000板樓板樓2.662.66瑞麗江畔瑞麗江畔336000336000板樓、板樓、塔樓塔樓2.682.68遠洋自然遠洋自然370000370000板樓板樓2.22.2城南嘉園城南嘉園400000400000板樓板樓1.871.87彩虹城彩虹城500000500000塔樓、塔樓、板樓板樓1.671.67西馬金潤家園西馬金潤家園( (西馬小區(qū)二期西馬小區(qū)二期) )600000600000塔樓、塔樓、板樓板樓1.701.70星河城星河城11200001120000塔樓、塔樓、板樓板樓2.232.2320

18、21年10月第 19 頁 思源顧問在售項目在售項目-板樓板樓價格價格物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)價格物業(yè)價格建筑類別建筑類別點晶小筑點晶小筑47004700元元/ /平方米平方米 均均板式小高層板式小高層城南嘉園城南嘉園60006000元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓未來上層未來上層( (戀日戀日上層上層) )65006500元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓京品京品67006700元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓名都家苑名都家苑 58005800元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓遠洋自然遠洋自然58005800元元/ /平方米平方米 均均板樓板樓戀日花都戀日花都55005500元元/ /

19、平方米平方米 均均板樓圍合式板樓圍合式戀日嘉園戀日嘉園54005400元元/ /平方米平方米 均均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層 5800板式小高層板式小高層未來假日花園未來假日花園竹天下竹天下58005800元元/ /平方米平方米 均均板塔結(jié)合板塔結(jié)合彩虹城彩虹城5200元/平方米 均 板板 58505850元元/ /平方米平方米板樓板樓西馬金潤家園西馬金潤家園4988元/平方米 均板板 50005000元元/ /平米平米板樓板樓星河城星河城板板 70007000元元/ /平方米平方米板樓板樓瑞麗江畔瑞麗江畔板板 63006300元元/ /平方米平方米板樓板樓北歐春天北歐春天68006800元元

20、/ /平方米平方米 均均高層板樓高層板樓板樓價格集中于板樓價格集中于5000500070007000之間，近一半項之間，近一半項目的價格超過目的價格超過60006000。2021年10月第 20 頁 思源顧問在售項目在售項目-塔樓塔樓價格價格物業(yè)類型物業(yè)類型建筑價格建筑價格建筑類型建筑類型東麗溫泉家園東麗溫泉家園48804880元元/ /平方米平方米 均均塔樓塔樓未來未來66(66(未來未來明珠二期明珠二期) )51005100元元/ /平方米平方米 均均塔樓塔樓首座綠洲首座綠洲57005700元元/ /平方米平方米 均均 塔樓塔樓彩虹城彩虹城52005200元元/ /平方米平方米 均均 塔樓

21、塔樓西馬金潤家園西馬金潤家園4988元/平方米 均塔塔46004600元元/ /平米平米塔樓塔樓星河城星河城塔塔65006500元元/ /平方米平方米板塔結(jié)合板塔結(jié)合瑞麗江畔瑞麗江畔5200元/平方米 均 塔塔4500元元/ /平方米平方米塔樓塔樓塔樓價位集中于塔樓價位集中于4500450060006000元元/ /平米之間，只有星河城三期塔樓達到了均價平米之間，只有星河城三期塔樓達到了均價65006500元元/ /平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓部分。平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓部分。2021年10月第 21 頁 思源顧問區(qū)域潛在項目區(qū)域潛在項目n 案名：亞飛案名：亞飛n 西馬金潤家園附

22、近西馬金潤家園附近n 板樓板樓n 預(yù)計售價預(yù)計售價6000元元/平平米米n 供應(yīng)量不大，約供應(yīng)量不大，約10萬平米萬平米n 由首座綠洲同一開由首座綠洲同一開發(fā)商鑫華利苑房地發(fā)商鑫華利苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。產(chǎn)開發(fā)有限公司。本案區(qū)域潛在項目2021年10月第 22 頁 思源顧問區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展與走勢分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展與走勢分析1 1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進一步向前推進，區(qū)域房一步向前推進，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)上升地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)上升趨勢；星河城由起初趨勢；星河城由起初4000元元/平米的起價至平米的起價至當(dāng)前當(dāng)前6500元元/平米以上平米以上的售價就是最好見證；的售價就是最

23、好見證；2 2從數(shù)據(jù)來看，目前此板從數(shù)據(jù)來看，目前此板塊主要以中低檔房產(chǎn)供塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)為主，講究實用性，應(yīng)為主，講究實用性，強調(diào)得房率；強調(diào)得房率；3 3 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)都是大盤項目，品多數(shù)都是大盤項目，開發(fā)規(guī)模均在開發(fā)規(guī)模均在20萬平萬平米以上。米以上。2021年10月第 23 頁 思源顧問區(qū)域市場研究對本項目的啟示區(qū)域市場研究對本項目的啟示區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會帶來板塔結(jié)合形式會帶來塔樓產(chǎn)品價值的提升塔樓產(chǎn)品價值的提升！規(guī)模規(guī)模40萬平米萬平米的純粹塔樓的純粹塔樓存在巨大市場風(fēng)險存在巨大市場風(fēng)險！2021年10月第

24、24 頁 思源顧問綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究尋找區(qū)域的市場機會點尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究三、區(qū)域典型住宅個案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究四、南城寫字公寓市場研究寫字公寓的市場可行性寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期2021年10月第 25 頁 思源顧問樣本選取原則樣本選取原則n 我們選取項目周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場研究的重

25、點；我們選取項目周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場研究的重點；n 所選取的樣本總建筑規(guī)模與本項目總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競爭意所選取的樣本總建筑規(guī)模與本項目總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競爭意義，開發(fā)規(guī)模在義，開發(fā)規(guī)模在20萬平米以上；萬平米以上；n 對本項目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進行綜合研究；對本項目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進行綜合研究；2021年10月第 26 頁 思源顧問個案研究個案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤花園金潤花園2021年10月第 27 頁 思源顧問星河城星河城基本資料基本資料星河城三期星河城三期星河城三期總建筑面積：星河城三期總建筑面積：5050

26、萬平米萬平米總戶數(shù)：總戶數(shù)：37653765戶戶交通狀況：臨近地鐵四號線交通狀況：臨近地鐵四號線 建筑形態(tài)：板樓、塔樓建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會所配套：雙會所2021年10月第 28 頁 思源顧問星河城三期星河城三期n 星河城三期主要以星河城三期主要以龍形水系為主要景龍形水系為主要景觀；觀；n 主要以高層板樓為主要以高層板樓為主；主；n 屬于高密度社區(qū)；屬于高密度社區(qū)；塔樓塔樓2021年10月第 29 頁 思源顧問星河城星河城戶型比例戶型比例居室居室總套數(shù)總套數(shù)所占比例所占比例銷售率銷售率一居室一居室48814%100%兩居室兩居室1267126737%37%98.10%98.10%三居室

27、三居室1449144943%43%93.37%93.37%四居室四居室1414%99.29%復(fù)式復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居為主，各占37與43的居室比例；2021年10月第 30 頁 思源顧問星河城星河城推出的居室面積走勢推出的居室面積走勢預(yù)售登記時間預(yù)售登記時間一居一居二居二居三居三居四居四居復(fù)式復(fù)式2003-6-2764、1021251612222003-12-45663、1031282004-5-216883、711271642602004-9-6631011322004-10-186199、1071331552004-11-8501061182004-12-3049

28、951292041452005-6-961100、74131、156156單位：元單位：元/ /平米平米n 星河城自星河城自2003年年6月月27日進行預(yù)售以來，一直以日進行預(yù)售以來，一直以100平米左右的兩居與平米左右的兩居與120平平米左右的三居的經(jīng)濟型戶型為主；米左右的三居的經(jīng)濟型戶型為主；2021年10月第 31 頁 思源顧問星河城星河城三期純板樓戶型面積三期純板樓戶型面積2021年10月第 32 頁 思源顧問星河城星河城借鑒戶型借鑒戶型n 此戶型設(shè)計做到完全的明廚明衛(wèi)，以此戶型設(shè)計做到完全的明廚明衛(wèi)，以及大面積的餐廳采光；及大面積的餐廳采光；n 室內(nèi)功能間充分的動靜分離；室內(nèi)功能間充

29、分的動靜分離；n 短進深（短進深（12.5米），大面寬（米），大面寬（11.5米）；米）；2021年10月第 33 頁 思源顧問星河城星河城價格走勢價格走勢n 星河城自星河城自2003年年8月開始銷售以來，以較低的市場價格入時，采取低月開始銷售以來，以較低的市場價格入時，采取低開高走的策略將樓盤價格攀升至成交價開高走的策略將樓盤價格攀升至成交價6500元元/平米；平米；n 銷售價格平穩(wěn)攀升，中間所受價格阻力因素較?。讳N售價格平穩(wěn)攀升，中間所受價格阻力因素較??；2021年10月第 34 頁 思源顧問星河城星河城月銷售套數(shù)月銷售套數(shù)n 月均月均200套套/月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤而言銷售速度非常

30、快；月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤而言銷售速度非?？欤?021年10月第 35 頁 思源顧問星河城星河城月銷售面積月銷售面積n 走經(jīng)濟型戶型的星河城，月均銷售面積在走經(jīng)濟型戶型的星河城，月均銷售面積在20000平米以上，年平均銷平米以上，年平均銷售面積在售面積在25萬平米左右，讓我們看到了南城的強勁需求力；萬平米左右，讓我們看到了南城的強勁需求力；2021年10月第 36 頁 思源顧問星河城銷售速度與銷售價格交叉分析星河城銷售速度與銷售價格交叉分析n 星河城到目前為止共開發(fā)星河城到目前為止共開發(fā)三期，從三期，從2003年開盤銷售年開盤銷售以來，購房者正在逐漸對以來，購房者正在逐漸對星河城進行認知，

31、但是截星河城進行認知，但是截至目前為止，星河城在以至目前為止，星河城在以后開盤期間，銷售速度特后開盤期間，銷售速度特別快；別快；后期星河城因為進入尾后期星河城因為進入尾房銷售階段，銷售速度房銷售階段，銷售速度放慢，繼續(xù)將價格拉高放慢，繼續(xù)將價格拉高，為三期部分樓盤的開，為三期部分樓盤的開盤銷售做好準(zhǔn)備；盤銷售做好準(zhǔn)備；2021年10月第 37 頁 思源顧問星河城星河城銷售率銷售率已售套數(shù)未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式一居二居三居四居復(fù)式901521491106740110248107012137191189071014613027101331203283140100210279820413232

32、271362846164881243135314043總計0249619合計銷售率：合計銷售率：96.1796.17n考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進行預(yù)售登記，一期三居考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進行預(yù)售登記，一期三居7474套剩套剩余房實際已經(jīng)銷售，故本樓盤實際銷售率比余房實際已經(jīng)銷售，故本樓盤實際銷售率比9696高；高；n銷售簽約時間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認購樓座；銷售簽約時間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認購樓座；2021年10月第 38 頁 思源顧問星河城星河城熱銷戶型研究熱銷戶型研究已售套數(shù)未售套數(shù)一居二居三居四

33、居復(fù)式一居二居三居四居復(fù)式90901521521491491 11 10 06 674740 01 110210248481071070 01 12 21371371911911891890 07 710101461461301302712710 01 13 33 31201203283283 314140 01 10 00 02 2101027927982820 04 41 132332322722713613628284 46 61 16 648848812431243135313531401404343總計總計0 0242496961 19 9合計銷售率：96.17n 主力兩居與三居近主

34、力兩居與三居近100的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；2021年10月第 39 頁 思源顧問個案研究個案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤花園金潤花園2021年10月第 40 頁 思源顧問瑞麗江畔瑞麗江畔基本資料基本資料容積率：容積率：2.682.68總建面：總建面：336000336000平米平米建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：5 5棟塔樓、棟塔樓、1212棟板樓棟板樓2021年10月第 41 頁 思源顧問瑞麗江畔瑞麗江畔戶型比例、面積戶型比例、面積一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套數(shù)55387587530423未銷售套數(shù)

35、未銷售套數(shù)9430130118719總套數(shù)總套數(shù)6471176117649142居室比例居室比例27.44%49.87%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）居室平均面積（平米）669898134145n 二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有49.87的比例，其次是一居與三居，占有的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是比例分別是27.44、20.82；n 主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟型為主，一居戶均面積在主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟型為主，一居戶均面積在66平米左右，二居平米左右，二居戶均面積在戶均面積在98平米左右；平米左右；2021年10月第 42

36、 頁 思源顧問瑞麗江畔瑞麗江畔戶型價格及其價格趨勢戶型價格及其價格趨勢n 瑞麗江畔的價格走勢并不如瑞麗江畔的價格走勢并不如星河城價格攀升明顯，自星河城價格攀升明顯，自2004年年1月開盤銷售至月開盤銷售至2005年年3月一直處于價格平穩(wěn)銷月一直處于價格平穩(wěn)銷售期；售期；n 2005年年3月以后，隨著馬家月以后，隨著馬家堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進入現(xiàn)房銷售的原以及逐漸進入現(xiàn)房銷售的原因，瑞麗江畔的價格攀升至因，瑞麗江畔的價格攀升至近近6000元元/平米的成交價，平米的成交價，n 截至目前為止，此樓盤的板截至目前為止，此樓盤的板樓均價至樓均價至6300元元/平米；平

37、米；2021年10月第 43 頁 思源顧問瑞麗江畔瑞麗江畔月銷售套數(shù)月銷售套數(shù)n 月均月均100套的銷售速度較快，套的銷售速度較快，但是相對星河城但是相對星河城200套套/月的月的銷售速度則不如；銷售速度則不如；n 10000萬萬/平米的月均銷售面平米的月均銷售面積，積，12萬平米的年均銷售面萬平米的年均銷售面積依然與星河城一同見證北積依然與星河城一同見證北京人對馬家堡的認可度；京人對馬家堡的認可度；2021年10月第 44 頁 思源顧問瑞麗江畔瑞麗江畔銷售率銷售率銷售（套）銷售（套）未銷售（套）未銷售（套）一居一居二居二居三居三居四居四居一居一居二居二居三居三居四居四居21109231156

38、1311879763088018432883594345269461209214141115535538758753043042323合計合計94943013011871871919合計總銷售率：合計總銷售率：74742021年10月第 45 頁 思源顧問瑞麗江畔瑞麗江畔熱銷戶型研究熱銷戶型研究一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套數(shù)55355387587530423未銷售套數(shù)未銷售套數(shù)949430130118719總套數(shù)總套數(shù)6476471176117649142各戶型銷售率各戶型銷售率85.47%85.47%74.40%74.40%61.91%54.76%n 一居、兩居、為本項目銷

39、售率最高，考慮到項目有部分現(xiàn)房未進行房一居、兩居、為本項目銷售率最高，考慮到項目有部分現(xiàn)房未進行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實際銷售率較總體銷售率地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實際銷售率較總體銷售率74高；高；2021年10月第 46 頁 思源顧問個案研究個案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤花園金潤花園2021年10月第 47 頁 思源顧問戀日花都戀日花都基本資料基本資料總建面：總建面：2121萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.492.49建筑形態(tài)：塔樓板塔建筑，其中建筑頂層有建筑形態(tài)：塔樓板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈送露臺；復(fù)式戶型，并贈送露臺；2021年1

40、0月第 48 頁 思源顧問戀日花都戀日花都主力戶型比例、面積主力戶型比例、面積一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套銷售套數(shù)未銷售套數(shù)2520216總套數(shù)總套數(shù)20837845834居室比例居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%n兩居與三居為項目的主力戶型；兩居與三居為項目的主力戶型；n戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性

41、兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；n總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎100100銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；n通過此樓盤看出，東西向經(jīng)濟型戶型依然受到市場認可，東西向舒適性戶型則銷售困難；通過此樓盤看出，東西向經(jīng)濟型戶型依然受到市場認可，東西向舒適性戶型則銷售困難；2021年10月第 49 頁 思源顧問戀日花都戀日花都平層戶型平層戶型樓樓 型型樓樓 號號戶戶 型型名名 稱稱建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積純板樓純板樓9#9#二二 居居b3 b3 120.381

42、20.3897.7997.7910#10#b4 b4 120.98120.98102.85102.85u u型板樓型板樓12#-14#12#-14#一一 居居e e72.4672.4655.2755.27gg68.6768.6752.3852.38二二 居居b b121.89121.8992.9792.97三三 居居a a144.34144.34110.09110.092021年10月第 50 頁 思源顧問戀日花都戀日花都價格趨勢價格趨勢n 2005年年3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價格也非常平穩(wěn)，月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價格也非常平穩(wěn)，直至直至2005年年3月，隨著馬

43、家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價格攀升明顯月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價格攀升明顯的趨勢下，該樓盤將價格拉升至的趨勢下，該樓盤將價格拉升至6000元元/平米左右的均價；平米左右的均價；2021年10月第 51 頁 思源顧問戀日花都戀日花都月銷售套數(shù)月銷售套數(shù)n 150套套/月的銷售套數(shù)在馬家月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；n 整個銷售速度在北京市屬于整個銷售速度在北京市屬于前列；前列；n 戀日花都月平均銷售戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面積約平米，年銷售面積約15萬平萬平米左右；米左右；2021年10月第 52 頁 思源顧問戀日花都戀日花都銷

44、售速度與銷售價格交叉分析圖銷售速度與銷售價格交叉分析圖n 戀日花都自預(yù)售以來，初戀日花都自預(yù)售以來，初期開盤銷售速度較快，期開盤銷售速度較快，2005年之前，價格一直非年之前，價格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；響不大；n 2005年年3月開始，戀日花月開始，戀日花都后期開盤銷售、開始拉都后期開盤銷售、開始拉升價格，銷售速度也能同升價格，銷售速度也能同時跟上，表明購房者對緊時跟上，表明購房者對緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對區(qū)域價值逐漸得到更多對區(qū)域價值逐漸得到更多的認可；的認可；尾盤期尾盤期2021年10月第 53 頁 思源顧問戀日花都戀日花都銷售率

45、銷售率銷售（套）銷售（套）未銷售（套）未銷售（套）一居一居二居二居三居三居四居四居一居一居二居二居三居三居四居四居119171462510364187391280101861831833583584374372828合計合計2525202021216 6合計總銷售率：合計總銷售率：94942021年10月第 54 頁 思源顧問戀日花都戀日花都熱銷戶型研究熱銷戶型研究一居一居二居二居三居三居四居四居銷售套數(shù)銷售套銷售套數(shù)未銷售套數(shù)2520216總套數(shù)總套數(shù)20837845834各戶型銷售率各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為兩居與三居

46、為戀日花都的熱戀日花都的熱銷戶型銷戶型2021年10月第 55 頁 思源顧問個案研究個案研究n星河城星河城n瑞麗江畔瑞麗江畔n戀日花都戀日花都n西馬西馬.金潤家園金潤家園2021年10月第 56 頁 思源顧問西馬西馬.金潤家園金潤家園基本資料基本資料n 地理位置：地理位置：豐臺區(qū)馬家堡路14路總站東50米 ；n 總建筑面積：總建筑面積：65萬平米n 容積率：容積率：1.72021年10月第 57 頁 思源顧問西馬西馬.金潤家園金潤家園戶型價格及其價格趨勢戶型價格及其價格趨勢統(tǒng)計時間起點：2004-4-14n2005年年3月以前，西馬月以前，西馬.金潤花園一直在金潤花園一直在4500元元/平米左

47、右銷售，平米左右銷售，2005年年3月以后，西馬月以后，西馬.金潤花金潤花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價格拉升，直至園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價格拉升，直至5500元元/平米左右，但是因為拉平米左右，但是因為拉升價格幅度過大，未能將升價格幅度過大，未能將5500元元/平米的銷售價格保持，隨即將銷售價格回落至平米的銷售價格保持，隨即將銷售價格回落至5000元元/平米平米左右的市場價格；左右的市場價格；2021年10月第 58 頁 思源顧問西馬西馬.金潤家園金潤家園價格走勢與銷售套數(shù)交叉分析價格走勢與銷售套數(shù)交叉分析n西馬西馬.金潤花園的銷售價格在金潤花園的銷售價格在20

48、04年平穩(wěn)銷售期間，銷售年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價格成正比；套數(shù)與銷售價格成正比；n而當(dāng)此樓盤銷售價格在今年而當(dāng)此樓盤銷售價格在今年2-3月份拉升的同時，銷售遇月份拉升的同時，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)不在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)不成熟的情況下，將價格陡升成熟的情況下，將價格陡升會帶來很大的銷售阻力；會帶來很大的銷售阻力；非理性的價格期望也會遭遇非理性的價格期望也會遭遇到較大的市場阻力；到較大的市場阻力；2021年10月第 59 頁 思源顧問典型個案研究小結(jié)典型個案研究小結(jié)n 二居和三居的銷售率最高，普遍達到二居和三居的銷售率最高，普遍達

49、到95%左右，且銷售速左右，且銷售速度最快；度最快；n 有效控制總價的一居戶型銷售情況也很好；有效控制總價的一居戶型銷售情況也很好；n 從各項目四居的銷售情況來看，銷售情況不一，銷售率普從各項目四居的銷售情況來看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。遍不高。n 在南城價格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢的前提下，戶型設(shè)計較在南城價格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢的前提下，戶型設(shè)計較為突出的項目不多，但該區(qū)域項目的使用率普遍較高，板為突出的項目不多，但該區(qū)域項目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達到樓產(chǎn)品普遍達到85%-90%。n 多數(shù)項目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價格是其主打優(yōu)勢。僅多數(shù)項目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價格是其主打優(yōu)勢

50、。僅有星河城項目的景觀設(shè)計較為突出，其售價也是周邊項目有星河城項目的景觀設(shè)計較為突出，其售價也是周邊項目中最高的。中最高的。內(nèi)部園林景觀內(nèi)部園林景觀可作為差異點可作為差異點兩居和三居是兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重該區(qū)域客群注重實用性、經(jīng)濟性實用性、經(jīng)濟性2021年10月第 60 頁 思源顧問綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究尋找區(qū)域的市場機會點尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究三、區(qū)域典型住宅個案研究分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場研究四、南城寫字公寓市場

51、研究寫字公寓的市場可行性寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價格預(yù)期2021年10月第 61 頁 思源顧問北京商住公寓發(fā)展歷程北京商住公寓發(fā)展歷程n 老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等n 新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長遠天地n 寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在10-30%，本案所在的cbc商圈未來也會形成這種居面；2021年10月第 62 頁 思源顧問北京寫字公寓市場特征北京寫字公寓市

52、場特征1 1u開發(fā)成本比寫字樓低，銀行購房按揭優(yōu)越，土地使用年限開發(fā)成本比寫字樓低，銀行購房按揭優(yōu)越，土地使用年限長，導(dǎo)致北京寫字公寓市場長期火熱；長，導(dǎo)致北京寫字公寓市場長期火熱；2 2u寫字公寓在建筑設(shè)計上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避寫字公寓在建筑設(shè)計上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3 3u銷售價格比寫字樓低，比公寓高，針對購買力比個人強的銷售價格比寫字樓低，比公寓高，針對購買力比個人強的企業(yè)，銷售業(yè)績普遍很好；企業(yè)，銷售業(yè)績普遍很好；4 4有一定的政策風(fēng)險，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險；2021年10月第 63 頁 思源顧問北京寫字公

53、寓市場的客群北京寫字公寓市場的客群1 12 23 3小型成長企業(yè)：廣告、小型成長企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、貿(mào)易、律師、制造、it、咨詢等行業(yè)及外、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達區(qū)域；達區(qū)域；國家政策不限制廣告、國家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；公司比較多；2021年10月第 64 頁 思源顧問cbc帶來更多的寫字公寓消費客群帶來更多的寫字公寓消費客群n 北京的北京的

54、“第五商圈第五商圈”cbccbc（全稱（全稱clothing business clothing business centercenter）服裝商業(yè)核心區(qū)，）服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑4646萬平方米的百萬平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于心將于20052005年年5 5月開市；月開市；n 本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ谋景妇o鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ腸bccbc（服裝商業(yè)核心區(qū)），（服裝商業(yè)核心區(qū)），而而cbccbc將給區(qū)域房地產(chǎn)市場將給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更多的寫字公寓消費客帶來更多的寫字公寓消費客群；群；cbccbc服裝商業(yè)核心區(qū)服裝商業(yè)核心區(qū)本案本案2021年10

55、月第 65 頁 思源顧問調(diào)研樣本調(diào)研樣本n 時代風(fēng)帆時代風(fēng)帆n 遠中遠中.悅麒會館悅麒會館n 甲方乙方甲方乙方n 嘉業(yè)大廈嘉業(yè)大廈n 南曦大廈南曦大廈n 雙城公寓雙城公寓n 時代芳群時代芳群2021年10月第 66 頁 思源顧問南城企業(yè)行業(yè)分類南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：南城行業(yè)需求：n制造設(shè)備制造設(shè)備n服務(wù)、咨詢、科技服務(wù)、咨詢、科技n貿(mào)易貿(mào)易n裝飾、工程裝飾、工程2021年10月第 67 頁 思源顧問企業(yè)辦公面積需求企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企業(yè)面積需求最為旺盛平米的企業(yè)面積需求最為旺盛2021年10月第 68 頁 思源顧問個案研究一：個案研究一：時代風(fēng)帆時代風(fēng)帆n 地理位置：

56、馬家堡西路地理位置：馬家堡西路n 占地面積：占地面積：2.2萬平米萬平米n 建筑面積：建筑面積：10萬平米萬平米n 開盤時間：開盤時間：2005年年3月月8日日n 入住時間：入住時間：2007年年3月月15日日n 裝修狀況：毛坯裝修狀況：毛坯n 均價：均價：7100元元/平米平米n 最低價最低價7010元元/平米左右，最高價平米左右，最高價8010元元/平米。平米。2021年10月第 69 頁 思源顧問時代風(fēng)帆時代風(fēng)帆n 戶型面積：戶型面積：70平米、平米、134平米、平米、140平米、平米、211平米不等；平米不等；n 其西南向和南向的戶型銷售最其西南向和南向的戶型銷售最好。好。2021年1

57、0月第 70 頁 思源顧問個案研究二：個案研究二：遠中悅麒會館遠中悅麒會館n 地理位置：南三環(huán)趙公口橋地理位置：南三環(huán)趙公口橋n 占地面積：占地面積：2440平方米平方米n 建筑面積：建筑面積：3萬平米萬平米n 入住時間：入住時間：2006年年11月月01日日n 裝修狀況：精裝修裝修狀況：精裝修n 均價：均價：6300元元/平米平米整個項目僅一棟塔樓2021年10月第 71 頁 思源顧問遠中悅麒會館遠中悅麒會館n 以中小戶型為主；以中小戶型為主；n 戶型面積控制在戶型面積控制在110平米以內(nèi)；平米以內(nèi)；n 并非并非純純寫字公寓；寫字公寓；2021年10月第 72 頁 思源顧問個案研究三：個案研

58、究三：甲方乙方甲方乙方n 地理位置：二環(huán)玉蜒橋東地理位置：二環(huán)玉蜒橋東300米米 n 占地面積：占地面積：10870平米平米n 建筑面積：建筑面積：80800平米平米n 開盤時間：開盤時間：2003年年7月月1日日 n 入住時間：入住時間：2004年年8月月31日日n 裝修狀況：毛坯裝修狀況：毛坯n 價格走勢：價格走勢：6500元元/平米平米8000元/平米2021年10月第 73 頁 思源顧問戶型面積戶型面積主力戶型主力戶型140-220平米平米2021年10月第 74 頁 思源顧問寫字公寓市場小結(jié)寫字公寓市場小結(jié)n 南城寫字公寓代表項目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠中南城寫字公寓代表項目有嘉業(yè)大

59、廈、南曦大廈、遠中.悅麒會館、時悅麒會館、時代風(fēng)帆等；代風(fēng)帆等；n 目前在售的僅有遠中目前在售的僅有遠中.悅麒會館、時代風(fēng)帆兩個項目。悅麒會館、時代風(fēng)帆兩個項目。n 潛在供應(yīng)項目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。潛在供應(yīng)項目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。n 南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；技、貿(mào)易、裝飾、工程；n 企業(yè)需求面積主要集中在企業(yè)需求面積主要集中在150-200平米之間；平米之間；n 南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級階段，近期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級階段，近期

60、開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。感、配套、檔次上都有所提升。2021年10月第 75 頁 思源顧問寫字公寓市場對本案的啟示寫字公寓市場對本案的啟示n 南城具備較強的寫字公寓的市場需求南城具備較強的寫字公寓的市場需求;n 同時由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策同時由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢優(yōu)勢;n 此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟效此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟效益。益。2021年10月第 76 頁 思源顧問綱綱 要要一、馬家堡三期基本概況一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整體研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場整