《物業(yè)管理案例分析》匯編1

1、物業(yè)管理案例分析匯編-財務(wù)管理篇案例一房子沒住，交不交管理費某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？案例分析認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認可房屋的交付使用了。 物業(yè)管理費實質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費，主要包括

2、公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費，物業(yè)管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，

3、故仍應(yīng)繳納管理費。解決方法物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了物業(yè)管理條例中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費。考慮到該女士的特殊情況，經(jīng)請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。相關(guān)法規(guī)制度1服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序（節(jié)選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。三、職責(zé) 1出納員或收費員負責(zé)按本程序辦理各項費用的銀行托收

4、及現(xiàn)金收取工作。 2各部門主管負責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項目計費與審核。3財務(wù)部會計負責(zé)對各項有償服務(wù)費用的計算及填制收費通知單。 4服務(wù)處管理員負責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。5財務(wù)部主管負責(zé)費用收繳工作的監(jiān)督。四、程序要點1費用收取的范圍 (1)管理服務(wù)費。 (2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務(wù)費。(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務(wù)費。(5)其他各項多種經(jīng)營服務(wù)費用。 2滯納金的計算方法 (1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費的住戶，公司財務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1計收期滯納金。(2)滯納金的計算公式：本金（1+1）n（n為滯納

5、天數(shù)）。3管理費的收繳 (1)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考） a多層帶電梯： 1.20元/月平方米；b多層不帶電梯： 1.00元/月平方米；c別墅： 3.00元/月平方米；d商鋪： 3.00元/月平方米15.00元/月平方米；e寫字樓： 3.00元/月平方米；f公寓： 1.20元/月平方米。(2)管理費的收繳程序： a公司財務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計收管理費。業(yè)主收到入伙通知后一個月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計收管理費；b財務(wù)部會計每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月應(yīng)收管理費用明細表，內(nèi)容包括：編號、房號、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費、滯納金、本月應(yīng)收等； c財務(wù)部會

6、計將應(yīng)收費用明細表于每月20日報財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯，應(yīng)及時更正；如無疑問，財務(wù)部主管在財務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；d財務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的應(yīng)收管理費明細表交財務(wù)部會計填寫收費通知單； e財務(wù)部會計應(yīng)在每月25日前將填寫完整的收費通知單交財務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財務(wù)部主管在收費通知單上加蓋財務(wù)專用章； f財務(wù)部主管在每月28日前將有效的收費通知單交公共事務(wù)部管理員派發(fā)； g公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入收費通知單，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式： 需要直接送達的，管理員應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送交住戶家中，并請住戶簽收； 如

7、住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個工作日內(nèi)送進住戶信箱；需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。h公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細的記錄收費通知單的派發(fā)情況；y出納員根據(jù)應(yīng)收管理費收繳明細表填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；j出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；k未辦理銀行托收的業(yè)主管理費，由業(yè)主到公司財務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費時應(yīng)按現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定收取； l出納員應(yīng)于規(guī)定收費日后的五日內(nèi)編制費用收繳明細表報財務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑

8、問的，應(yīng)及時查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財務(wù)部會計； m財務(wù)部會計將已全額收回的管理費用按會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序進行賬務(wù)處理；對未能收取的費用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費資料填寫管理費用催繳通知單； n管理費用催繳通知單經(jīng)財務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；o公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；p公共事務(wù)部應(yīng)做好送達、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報。案例二住戶以維

9、修未使用任何材料為由拒交維修費用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費。案例分析維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)

10、主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費用。至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計算時間，與業(yè)主入住到房屋的時間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＮ飿I(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時間計算保修期，依據(jù)實際情況酌情妥善處理。從物業(yè)管理的實際看，即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識。通過提高他們對物業(yè)管理的認知度，為

11、自己管理服務(wù)的順利實施鋪路。本案例應(yīng)收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。解決辦法情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費在內(nèi)的所有費用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費用。相關(guān)法規(guī)制度1服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序（節(jié)

12、選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費用的收繳工作，確保如數(shù)、及時、安全的收回各項費用。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費及其他各項有償服務(wù)費的收繳工作。4有償服務(wù)費用的收繳 (1)機電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)計費，并請住戶對服務(wù)項目進行驗收，在服務(wù)單上簽字確認。(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認。(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財務(wù)部會計。(4)財務(wù)部會計應(yīng)在每兩個工作日內(nèi)根據(jù)服務(wù)單上的相關(guān)記錄填寫收費通知單。(5)財務(wù)部會計應(yīng)在28日前將收費通知單交財務(wù)部主管審核，經(jīng)審核

13、存有疑問的在三個工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (7)出納員在規(guī)定交費期限后的三日內(nèi)，編制費用收繳明細表報財務(wù)負責(zé)人。 (8)財務(wù)部主管對費用收繳明細表進行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對已交納的費用按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定處理；對尚未交納的費用，按照應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進行處理。5水、電、煤氣、電話費用的代收代繳(1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時到銀行抄錄托收記錄。(2)對未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納

14、員應(yīng)在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費用。(3)財務(wù)會計根據(jù)相關(guān)部門提供的收費單據(jù)，填制收款通知單。 (4)收款通知單經(jīng)財務(wù)部主管審核，如有疑問應(yīng)及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。 (5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據(jù)的同時，還應(yīng)按現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。 (6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費日后的3日內(nèi)編制費用收繳明細表報財務(wù)負責(zé)人。(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對已如數(shù)收

15、回的費用按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的有關(guān)規(guī)定進行賬務(wù)處理；對尚未收回的費用，按照應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的有關(guān)規(guī)定進行相關(guān)的催繳工作。 6兼營的餐飲、娛樂等服務(wù)費用的收繳 (1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費時開具消費項目清單（四聯(lián)）。(2)該部門的收費員應(yīng)根據(jù)各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)對消費明細單上的消費項目進行準(zhǔn)確計費、收費。(3)收費員應(yīng)于每日下午3時前將當(dāng)日（前日下午3時當(dāng)日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務(wù)部出納員處；收費員同時應(yīng)將消費清單的財務(wù)聯(lián)交財務(wù)會計按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序進行相關(guān)的賬務(wù)處理。(4)每月31日，收費員應(yīng)將當(dāng)月1日31日的收入明細匯總后交財務(wù)部主管審核，如

16、經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序作相應(yīng)的賬務(wù)處理。 7費用收繳資料的保管 (1)財務(wù)會計應(yīng)于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務(wù)部主管審核。 (2)財務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會計及時更正；如無疑問應(yīng)將收費資料加密在財務(wù)部長期保存。 8管理服務(wù)費用收繳率原則上應(yīng)達到98%，費用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績效考評依據(jù)之一。五、記錄 1收費通知單 2費用催繳通知單3應(yīng)收管理費用明細表4消費項目清單 5費用收繳明細六、相關(guān)支持性文件 1現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序3應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序4會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

17、案例三業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。案例分析在物業(yè)管理實踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費是應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主公約等對此都有明確明確表達。就本案例而言，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。即使是收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與

18、物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費用。對于拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對待，采取不同的對策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動催繳程序，仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。解決方法為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖

19、欠管理費的優(yōu)惠條件。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當(dāng)月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。相關(guān)法規(guī)制度1物業(yè)管理公約前言為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國家和沈陽市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。（以下簡稱公約）第一章：總則第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：l，園區(qū)：指座落于區(qū)路號，由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“”。2業(yè)主：凡依據(jù)商品房購銷合同，對本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人

20、或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實對房屋實際占有、使用的自然人、法人或其它組織。3管理公司：受房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定物業(yè)管理有限公司為的物業(yè)管理公司4單位：指業(yè)主依據(jù) 商品房購銷合同或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。5公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。6公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會公德 。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。第三條：為實現(xiàn)

21、以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)第四條：業(yè)主的權(quán)利1業(yè)主獨立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。2業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。3可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。4可根據(jù)本公約維護自身合法權(quán)益。5對住宅園區(qū)的各項管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)第五條：業(yè)主的義務(wù)l業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。2依照法律及本公約的規(guī)定，負責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費及其它基金款項。3繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費在內(nèi)的

22、各項費用。4業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。5不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴建、搭建、拆除任何建筑物。6不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施7住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。8不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。9樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。10住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。11住宅區(qū)內(nèi)嚴禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽

23、。12不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時間放到指定地點。13業(yè)主有義務(wù)教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過錯給物業(yè)管理造成嚴重危害的，業(yè)主除應(yīng)對未成年子女加強教育外，對造成實際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。14遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利第六條：管理公司的職責(zé)l負責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護。2維護園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。3保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。4負責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護和管理。5負責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。第七條：管

24、理公司的權(quán)利l根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。2有權(quán)對園內(nèi)的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛實行定點停放。3按物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費，收取的管理費用單列項目?？顚Ｓ茫甓荣M用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會和業(yè)主的監(jiān)督。4管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時的調(diào)整收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會和物價部門通過。5采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。6

25、管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業(yè)主繳齊各項欠款。第四章:違約責(zé)任第八條：業(yè)主逾期交納管理費的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對造成實際財產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項建設(shè)費用上。第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負責(zé)消除由此給業(yè)主帶來的不良影響，對造成業(yè)主實際財產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對構(gòu)成

26、犯罪的移送司法機關(guān)。第五章：附則第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會確認本公約繼續(xù)有效。第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規(guī)定。第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的 委托管理合同或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。2財務(wù)管理的機構(gòu)及職責(zé) (一)財務(wù)部門機構(gòu)的設(shè)置 財會部門一般設(shè)置下列人員：財務(wù)會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費員。(二)財會人員的崗位職責(zé) 1.財會部經(jīng)理(1)

27、向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負責(zé)，組織公司的財會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負責(zé)人的經(jīng)營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務(wù)會計分析報表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)； (4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費； (5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實施相關(guān)的工商、財會及稅務(wù)、物價等管理制度，運用法律、行

28、政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權(quán)益。 2.主管會計 (1)向部門經(jīng)理負責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作；(2)每日做好各種會計憑證和賬務(wù)處理工作；(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況； (4)負責(zé)檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時匯報工作情況； (5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符； (6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要，分類計賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財會工作。 3.出納 (1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度；(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；(3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)

29、收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。4.統(tǒng)計員(電腦員) (1)及時統(tǒng)計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；(2)維護好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改并存儲； (3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。 5.收費員 物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：(1)負責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳； (2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用； (3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的

30、經(jīng)營服務(wù)收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付； (4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；(5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。案例四租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？案例分析根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提

31、供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費。在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據(jù)的，因為你要承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究

32、她相應(yīng)的違約責(zé)任。解決方法物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。相關(guān)法規(guī)制度1城市房屋租賃管理辦法第一章 總 則 第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。 第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本

33、辦法。 承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。 第六條 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權(quán)屬有爭議的； （五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； （九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 第七條

34、 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。 第二章 租賃合同 第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款； （一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； （二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （三）租賃用途； （四）租賃期限； （五）租金及交付方式； （

35、六）房屋修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的約定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人約定的其他條款。 第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。 第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同； （一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

36、 （二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的； （三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負責(zé)賠償。 第三章 租賃登記 第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。 答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （一）書面租賃合同； （二）房屋所有權(quán)證書； （三）當(dāng)事人的合法證件； （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

37、出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查，并頒發(fā)房屋租賃證。 第十七條 房屋租賃證由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。 第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

38、第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。 第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約

39、金。 第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。 因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責(zé)修復(fù)或者賠償。 第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償； （一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； （三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； （四）拖欠租金累計六個月以上的； （五）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的； （六）租用承租房屋進行違法活動的； （七）故意損壞承租房屋的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定

40、其他可以收回的。 第二十五條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財政部關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法和關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。 第五章 轉(zhuǎn)租 第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)

41、租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。 第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。 第六章 法律責(zé)任 第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰； （一）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可處以罰款； （二）不按期申報、領(lǐng)

42、取房屋租賃證的，責(zé)令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款； （三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。 第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴重、構(gòu)成犯罪的，由司機機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第七章 附則 第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。 第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。 第三十七條 本辦法由建設(shè)部負責(zé)解釋。 第三十八條 本

43、辦法自年月日起施行。案例五物業(yè)管理財務(wù)費是否要保密勞醫(yī)生在某高層住宅買了一套房屋，花去半生積蓄。誰知入住后，勞醫(yī)生發(fā)現(xiàn)買房費用只是一個開始，還要交維修基金、管理費押金、裝修保證金等等。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個費、那個費。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢問費用的去向，要求管理公司提供財務(wù)支出賬目。物業(yè)管理公司財務(wù)人員回答：“財務(wù)支出是商業(yè)秘密，只可以向業(yè)主委員會公開，不是每位業(yè)主都可以了解的?！眲卺t(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財務(wù)人員，又到政府主管部門投訴管理公司亂收費，還發(fā)動鄰居拒交管理費。案例分析物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的“管家”，一切工作都須置

44、于業(yè)主的監(jiān)督下。特別是物業(yè)管理費的收取與支出，應(yīng)定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費的來龍去脈。但業(yè)主雖然有財務(wù)監(jiān)督權(quán)，但行使此項權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人查賬。一是因為業(yè)主個人不具備專業(yè)財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提取具有合法效力的審計證明；二是因為如果每個業(yè)主都去使用自己的查賬權(quán)，就會干擾管理公司開展正常工作。本案例所述物業(yè)管理公司應(yīng)明確：業(yè)主作為費用支付人，有權(quán)利明白自己所繳費用的去向。該公司如果沒有實行財務(wù)公開制度，定期公布財務(wù)報表，則應(yīng)盡快實行。如果已有財務(wù)公開制度，則可以向勞醫(yī)生說明財務(wù)報表將于何時公布，請勞醫(yī)生留意。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財務(wù)人員可請勞醫(yī)生要求

45、業(yè)主委員會委托專業(yè)審計事務(wù)所審查。解決方法政府主管部門、業(yè)主委員會在接到投訴后，先后對物業(yè)管理公司進行審查。經(jīng)核實該物業(yè)管理公司并未亂收費，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。物業(yè)管理公司重新修訂了財務(wù)公開制度，每季度一次，向全體業(yè)主公布費用開支情況。同時，物業(yè)管理公司還對處理此事的財務(wù)人員進行教育，要求其耐心對待業(yè)主詢問。管理公司主管還登門向勞醫(yī)生道歉，說明公司的財務(wù)制度，并提醒勞醫(yī)生注意每次的財務(wù)公告。相關(guān)法規(guī)制度1物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理辦法。2依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理。3依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取

46、管理費。4有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。5有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。6有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。 7可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。2接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督。3重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)。4接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。 5至少每6個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費用收支帳目。 6提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 7發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。 8物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員

47、會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進行審計。2物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度。第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用

48、人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。第四條 代管基金作為企業(yè)長期負債管理。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查

49、與監(jiān)督。代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費用（如租賃費、承包費等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。 第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的

50、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費，經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第三章 成本和費用 第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。 第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易

51、耗品、包裝物等。間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。第九條 企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。第十一條 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用。第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.30.5計提壞帳準(zhǔn)備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳

52、準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。 不計提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。第四章 營業(yè)收入及利潤 第十三條 營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第十四條 主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得

53、的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。 物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。第十六條 企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。第十七條 補貼收入是指國家撥給企業(yè)

54、的政策性虧損補貼和其他補貼。第十八條 營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額。營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。第十九條 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳

55、、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。第二十條 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。 企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。第二十二條 本規(guī)定由財政部負責(zé)解釋和修訂。案例六收維修基金并非亂收費某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國家建設(shè)部、財政部的住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引

56、起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認為維修費應(yīng)從管理費中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應(yīng)由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負擔(dān)?；谑站S修基金在業(yè)主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。案例分析案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現(xiàn)在很多早期入住的業(yè)主不肯補交這筆費用；而新建物業(yè)的開發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業(yè)管理費，維修費自然應(yīng)從物業(yè)管理費中出，為什么還要另外收費。其實，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費支出只包括簡單維修的小修項