上海富紳商業(yè)中心項目可行性研究報告

1、zrt審Ul Prudence誠愜 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Innovation上海富紳商業(yè)中心項目可行性研究報告目錄第一章 總論錯誤！未定義書簽1.1項目概要錯誤！未定義書簽1.2可行性研究報告編制依據(jù)錯誤！未定義書簽1.3項目區(qū)簡介及建設(shè)單位概況 錯誤！未定義書簽1.4可研報告研究內(nèi)容 錯誤！未定義書簽1.5可研報告研究結(jié)論、問題及建議 錯誤！未定義書簽第二章 項目背景及建設(shè)的必要性和可行性 錯誤！未定義書簽2.1建設(shè)背景 錯誤！未定義書簽2.2項目建設(shè)的必要性 錯誤！未定義書簽2.3項目建設(shè)的可行性 錯誤！未定義書簽第三章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模錯誤！未定義書簽

2、3.1項目建設(shè)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽3.2建設(shè)規(guī)模 錯誤！未定義書簽第四章 場址選擇及建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽4.1 場址現(xiàn)狀 錯誤！未定義書簽4.2 建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽第五章 工程方案錯誤！未定義書簽5.1方案設(shè)計指導(dǎo)思想及原則錯誤！未定義書簽5.2建筑設(shè)計 錯誤！未定義書簽5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 錯誤！未定義書簽5.4給排水設(shè)計 錯誤！未定義書簽5.5暖通設(shè)計 錯誤！未定義書簽5.6電氣及弱電設(shè)計 錯誤！未定義書簽5.7消防設(shè)計 錯誤！未定義書簽第六章 能源和資源節(jié)約措施錯誤！未定義書簽6.1能源節(jié)約措施 錯誤！未定義書簽6.2建筑節(jié)能具體措施 錯誤！未定義書簽6.3給排水資源節(jié)約措施錯

3、誤！未定義書簽6.4電氣節(jié)能具體措施錯誤！未定義書簽錯誤！未定義書簽6.5供熱系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽第七章 環(huán)境影響評價錯誤！未定義書簽。7.1環(huán)境影響7.2保護措施7.3安全保護措施7.4環(huán)境影響評價結(jié)論 第八章 組織機構(gòu)錯誤！未定義書簽8.1管理機構(gòu) 錯誤！未定義書簽8.2項目組織管理 錯誤！未定義書簽第九章 工程管理及實施計劃錯誤！未定義書簽9.1項目建設(shè)管理原則 錯誤！未定義書簽9.2工程管理錯誤！未定義書簽9.3 項目實施步驟 錯誤！未定義書簽9.4 項目實施進度計劃 錯誤！未定義書簽第十章 勞動安全、衛(wèi)生與消防錯誤！未

4、定義書簽10.1 勞動安全與衛(wèi)生 錯誤！未定義書簽10.2消防安全 錯誤！未定義書簽第十一章 投資估算及資金籌措錯誤！未定義書簽11.1估算依據(jù)及內(nèi)容 錯誤！未定義書簽11.2 投資估算 錯誤！未定義書簽11.3 資金籌措 錯誤！未定義書簽第十二章 項目招投標管理 錯誤！未定義書簽12.1 招標依據(jù) 錯誤！未定義書簽12.2 工程招標 錯誤！未定義書簽第十三章 社會影響分析及評價錯誤！未定義書簽13.1項目社會評價的依據(jù) 錯誤！未定義書簽13.2建設(shè)地區(qū)基本的社會環(huán)境情況 錯誤！未定義書簽13.3 社會影響分析 錯誤！未定義書簽13.4項目在建設(shè)、運營中的社會風(fēng)險分析 錯誤！未定義書簽13.5

5、社會評價結(jié)論 錯誤！未定義書簽第十四章 結(jié)論及建議 錯誤！未定義書簽14.1研究結(jié)論14.2項目建議錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽第十五章 附表、附圖、附件錯誤！未定義書簽。15.1附表 錯誤！未定義書簽。15.2附圖 錯誤！未定義書簽。15.3 附件 錯誤！未定義書簽。標的項目（一）項目基本情況1、項目現(xiàn)狀富紳商業(yè)中心（青浦新城六號地塊）目前已經(jīng)竣工并辦理好了大產(chǎn)證 （滬房 地青子（2014）第003634號），產(chǎn)權(quán)面積118409.19平方米，為現(xiàn)房項目，是 青浦新城內(nèi)集商業(yè)、辦公為一體的綜合性、國際性的新城地標建筑群，整體設(shè)計 優(yōu)質(zhì)，全玻幕墻，包括了地下大型超市（家樂福已經(jīng)開業(yè)），地

6、上1-3以商鋪為 主的休閑商業(yè)，以及兩幢23層LOFT高層酒店式辦公樓，LOFT平均戶型面積在 50-60平米之間，LOFT4.5米挑高并做復(fù)式精裝修，統(tǒng)一物業(yè)管理。本項目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城騰飛的心臟與建設(shè)的先導(dǎo)與 展示窗口。周邊分布150萬平方米十多個住宅小區(qū)，醫(yī)療、學(xué)校、齊全，交通方 便且快捷，完全適合建設(shè)一個商業(yè)中心。從項目產(chǎn)品定位來看，本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心，根據(jù)青浦新城整體規(guī) 劃發(fā)展前景，本方案設(shè)計極力使商業(yè)、休閑空間尺度和辦公建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)， 與都市城市建筑、人文相融合。建筑體型設(shè)計、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、景觀設(shè)計和空間 氛圍勾勒出一幅美好畫面：購物空間有開有合，

7、休閑空間生態(tài)宜人，在三維空間 中解構(gòu)商業(yè)與辦公并存的綜合地產(chǎn)，尺規(guī)圖距的店鋪排布錯落有致，人流物流動 態(tài)延伸。作為新建區(qū)域的商業(yè)中心集聚人氣、匯聚組織人流形成濃厚商業(yè)氛圍是 定位的首要，故本項目擬采用大業(yè)態(tài)，匯聚人氣，形成活力，培育市場。并綜合5 / 34zrt審Ul Prudence誠愜 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Innovation周邊夏陽湖、博物館、菘澤廣場等因素，建設(shè)一個現(xiàn)代建筑形態(tài)的集休閑、辦公、文化、娛樂、購物為一體的商業(yè)休閑綜合體。1）項目地理位置上海富紳中心商業(yè)中心（青浦新城6號地塊）項目位于青浦區(qū)新城區(qū)青舟路 以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以

8、西。是位于青浦CBD商務(wù)核心區(qū)，周邊有崧澤廣場，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面 為富紳國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局, 青浦高級中學(xué)，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺, 湘浦海鮮大酒樓。北面是吉富紳花園，2手房均價在2萬。項目往上海市主干道滬青平、A9 A30到市區(qū)各處非常方便，距離青浦區(qū)政 府不到1千米，離虹橋機場和高鐵站10分鐘車程，在建上海軌交17號線從項目 北面穿過，區(qū)位圖如下：41jF嗣IX*# I-審聘皿-Oa|_ - T新湖毎尊s:akWTrssw.藝港車is華種祈解珂橋CL !F. = EZI?

9、1|HJS區(qū)那牙込帕IS戦香苑；3L9DLM：A-亠運南胴滬靑甲蠱館71 =W 4 7*lt ( |長事宅更亙衣UED中M.psm 金洗宮遼成4所處區(qū)域?qū)儆谂涮自O(shè)施和住宅及人口較集中區(qū)， 匯集了佳樂苑、公園大觀吉 富紳花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤（見下圖） ，人口 集聚對商業(yè)的支持強；項目邊上有博物館以及醫(yī)院、體育場、行政中心等。蠱醞苑；3瀆亦L 一就鉗二*寸丑土- _Q 靑浦新肯浦佳園L.-*-*1 1甌講橋,1青n貉槽k？宵浦區(qū)帽育燼.,*國區(qū)奪讀-.*f r酒區(qū)政寤里浜沖用東三區(qū)三號門外青松公緡帕堤歐普苑驢癱南普園滬看平處跨蜃港桁宵樂底墻四電mBai2) 土地取得方

10、式2006年，云屹茂置業(yè)通過和政府的招商合作合法獲得青浦新城6號地塊,土地費用共計23418772元。土地出讓金契稅拆遷安置補償費用等已全部繳清。單位：萬元已繳金額未繳金額合計1. 土地成本6156152.滯納金3.綠化補償25.525.54.契稅等稅金61.561.55.拆遷補償143514356、房地產(chǎn)權(quán)屬204.8052204.80523）政府批復(fù)文件如下：項目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地青子（2014）第003634號）。政府批復(fù)文件齊全。取得用地規(guī)劃許可證以及工程規(guī)劃許可證（滬青建（2010） FA31011820102021以及變更1-9），其中地上計容建筑總面積為 5

11、8957.02 平米，不計容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠化率20% 也取得商品房銷售備案證明（青浦房管（2014）第20140066、97、55號）。4）證照取得情況截止本盡調(diào)報告出具之日，項目已取得五證，具體情況如下:證照名稱證照號取得時間建設(shè)用地規(guī)劃許可證滬青地(2007) 18070730E009612007.7.25建筑工程規(guī)劃許可證滬青建(2010) FA31011820102021 以及變更 1-9-2013.10.30建筑工程施工許可證0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地產(chǎn)權(quán)證滬房地青子（2014）第

12、003634號2014.3.245）目前項目進度情況項目已經(jīng)竣工結(jié)頂并取得房地產(chǎn)權(quán)證。6）項目現(xiàn)場及周邊圖9 / 34zrt審Ul Prudence誠愜 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Innovation2、控規(guī)指標土地面積22693平米（大產(chǎn)證上數(shù)據(jù)），容積率w 2.6，規(guī)劃總建筑面積 119988.19平米（數(shù)據(jù)來自最終建設(shè)規(guī)劃許可證之滬青建（2010） FA31011820102021變更8為準，下同），其中地上計容建筑總面積為 58957.02 平米，不計容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠化率20% 項目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得商品房大產(chǎn)

13、證，大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第003634號）上載明建筑面積為118409.19平米。其中產(chǎn)證附記：1-2號、3-19 號、21-25 號、28-303 號、車庫地下 2 層車位 595、596、581、583、585、596、 587、589、車庫地下 3 層車位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、 1113作為公司自有保留，不對外銷售。則可售面積為42662.43平米的LOFT和797個車位，自持部分可權(quán)益轉(zhuǎn)讓出售。3、開發(fā)計劃現(xiàn)房，開發(fā)完畢，進入現(xiàn)房銷售和商業(yè)自持招商引資工作（二）項目市場情況1、宏觀經(jīng)濟概況青浦地處江、浙、滬二省一市的交界處，位

14、于中國長江三角洲經(jīng)濟圈的中心 地帶，具有承東啟西、東聯(lián)西進的樞紐作用和對華東地區(qū)的輻射作用，區(qū)內(nèi)有縱 橫交錯、道路密集的陸路交通體系，同時，青浦區(qū)的水運優(yōu)勢也十分明顯。全區(qū)經(jīng)濟保持平穩(wěn)健康發(fā)展，2013年實現(xiàn)生產(chǎn)總值771.9億元，比上年增 長7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 9.5億元，下降4.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值428.5 億元，增長3.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 333.9億元，增長13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比1.3 : 55.5 : 43.2，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.1個百分點，第二產(chǎn)業(yè)下降2個百分 點，第三產(chǎn)業(yè)上升2.1個百分點。青浦區(qū)財政收入穩(wěn)步增長，全區(qū)完成全口徑財政收入 272億元，比上

15、年增長 12%其中，區(qū)級財政收入88.7億元，增長18%增幅位居全市第二，總量排名 上升1位。全區(qū)可安排使用收入137億元，增長15.4%。全年財政支出137.9億 元，比上年增長17.1%。其中，教育支出21.1億元，增長3.9%;社會保障和就 業(yè)支出11.9億元，增長32.7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 26.4億元，增長31.8%。全 年稅收收入259.3億元，比上年增長11.9%。2、當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場2013年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向未變，投機投資性需求得到有效遏制， 市場交易延續(xù)此前的回暖趨勢，加上“新國五條”的出臺，刺激了剛需和改善性 住房需求加快入市，商品房銷售市場活躍。在此背景下青浦

16、區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)， 開發(fā)投資增長、建設(shè)規(guī)模擴張、銷售市場活躍、保障性住房穩(wěn)步推進的局面。一、房地產(chǎn)投資情況2013年青浦區(qū)房地產(chǎn)投資完成223.1億元，比上年增長15.4%,占全社會固 定資產(chǎn)比重為62.1%,比上年提高6.4個百分點，為四大投資領(lǐng)域中唯一增長的 領(lǐng)域。1、土地購置費增逾六成。按投資構(gòu)成來分，其中土地購置費 48.1億元, 比上年增長63.4%,拉動房地產(chǎn)投資增長9.7個百分點，凈增18.7億元；建設(shè) 投資175億元，比上年增長5.8%。從全年投資走勢來看，前6月跌宕起伏，7 月起止跌回升并以增長15.4%收尾。（見下圖）。2013年青浦投資走勢圖11 / 34J審慷 Prud

17、ente誠值 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Inncw日tion2、青東地區(qū)投資活躍。按地區(qū)來看，以趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)為代表的 青東地區(qū)投資力度較大，共完成投資額 145億元、占65%而以朱家角鎮(zhèn)、練塘 鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)為代表的青西地區(qū)的投資總量相對較小，僅完成投資19.3億元、占8.6%;以夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道為代表的中心城區(qū)共完成投資48.3億元、占21.6%;以白鶴鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)為代表的北片地區(qū)投資力度較為薄弱，完成 投資10.5億元、占4.8%。趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以 58.6億元、57.7億 元和28.7億元名列前三（見下表）。2013年分地區(qū)房地產(chǎn)

18、投資完成情況亠地區(qū)Q投遙鍛 （f乙元）心同比増長（士訃占全罄投蚩比重（%）心全區(qū)合卄223.115,4夏陽街道門15*205.26.0%盈浦街道19.-10.38.9香花橋街道P1346.05S. Sp2S, 3V57. 7p71.9P25.9?k28.和7f12.91P重周鎖山6,-24.22.894.2-17.5*51”昭17.4-3. 37.3%*1.8-9?. 4*=鉗郵IW-99. 7aw3、各用途房屋投資全面增長。按房屋用途來分，住宅完成投資167億元，比上年增長6.2%，占比74.8%,其中多高層完成投資132.1億元，增長11.74%, 別墅和聯(lián)排完成投資34.9億元，增長30

19、.4%;辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用 房分別完成投資7.3億元、25億元和23.8億元，分別比上年增長1.94倍、73.5% 和 24.6%。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模2013年末全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)117家，開發(fā)項目151個，全區(qū)房屋施工面 積首次突破千萬平方米大關(guān)，達到1000.5萬平方米，比上年增長11.9%,其中新開工面積209.8萬平方米，比上年下降22.4%，占施工面積的21%房屋竣工 面積92.6萬平方米，比上年下降49%1、三地區(qū)占施工面積超六成。按地區(qū)施工面積來看，趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以249.3萬平方米、219.8萬平方米、157.3萬平方米名列前三，三地 區(qū)合計施工面積626

20、.5萬平方米（見下圖），占全區(qū)施工面積62.3%。其中新開 工面積合計122.4萬平方米，占全區(qū)新開工面積的58.4%。其中施工面積超過30 萬平方米的樓盤共有4個分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（33.9萬平方米）、白鶴 鎮(zhèn)的綠地緹香公館（43.1萬平方米）、趙巷鎮(zhèn)的崧澤花園（64.8萬平方米）和新 城一站動遷安置房A區(qū)（33.0萬平方米）。# / 34zrt審慎 Prudence誠愜 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Jnnovatlion2013年分地區(qū)房屋施工情況*單位；萬平方米3002、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途來分，住宅竣工面積82.9萬平方米，比上年下降

21、45%凈減68萬平方米；辦公樓無竣工面積，比上年凈減 0.2萬平方米、其他用房竣工3.9萬平方米，比上年下降79.6%、商業(yè)營業(yè)用房 竣工5.8萬平方米，比上年增長41.2%。按樓盤來看，2013年青浦區(qū)共有14個樓盤相繼竣工，其中竣工面積超過7萬平方米的共有5個，分別為重固鎮(zhèn)的重 固萬科項目、華新鎮(zhèn)的星尚灣名邸和華新5號地塊、趙巷鎮(zhèn)的青池流水云墅，上述5個項目共完成竣工面積58.3萬平方米，占全區(qū)竣工面積的 63%三、房地產(chǎn)銷售情況2013年青浦區(qū)房屋銷售198.8萬平方米，比上年增長1.1倍。現(xiàn)房銷售面 積51.7萬平方米，比上年增長62%占房屋銷售面積的26%期房銷售面積147.1 萬平

22、方米，是上年的2.3倍，占房屋銷售面積的74%1、住宅銷售大幅上升。2013年全區(qū)住宅銷售187萬平方米，比上年增長1.1 倍。其中多高層銷售163.3萬平方米，增長1.2倍，占比87.3%，比去年提高4 個百分點；別墅銷售7.6萬平方米，增長9.5%。多高層銷售的占比上升表明了 青浦區(qū)房屋銷售更加趨于合理化。2、各用途房屋均價均有所提高。從房屋用途來看，青浦區(qū)普通商品房（不 包括保障性住房）中住宅均價18603元/平方米、比上年提高1883元，增長11.4%; 辦公樓均價17955元/平方米，比上年提高2620元，增長17.1%;商業(yè)營業(yè)用房 均價25477元/平方米，比上年提高12819元

23、，增長1倍；其他用房均價2037 年，比上年提高301元，增長21.5%3銷售區(qū)域較為集中。從地區(qū)來看，房屋 銷售主要集中在青東地區(qū)的趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)和華新鎮(zhèn)，上述三地區(qū)共完成銷售面 積130.6萬平方米，占全區(qū)銷售面積的65.7%。青東三地區(qū)中銷售超過10萬平 方米的樓盤共有4個，分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（12萬平方米）、華新基地 5號地塊（14.7萬平方米）和趙巷鎮(zhèn)的新城一站動遷安置房 A區(qū)（22.4萬平方 米）和動遷安置房B區(qū)（23.1萬平方米）。全區(qū)公寓（指普通高層、多層）均價 18102元/平方米，增長17.2%；花園 （指別墅、雙拼別墅）均價32554元/平方米，增長14.6%；聯(lián)

24、列均價23233元/ 平方米，增長10.9%。青浦新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊和朱家角板塊房地產(chǎn) 均價見下表：全區(qū)青浦新城板塊徐涇板塊趙巷板塊朱家角板塊均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅%公寓1810217.21964236.424520-10.42403710.71239917.6花園3255414.619102-1.34227828.13510914.2287739.5聯(lián)列2323310.92026516.6288550.722512-3.3172803.0青浦各板塊房地產(chǎn)均價情況表單位：元/平方米四、保障性住房建設(shè)情況1、保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進。2013年青浦區(qū)保障性住房建設(shè)步伐受

25、上年高基數(shù)的影響下，有所減緩。保障性住房完成投資74.6億元，比上年微跌0.3%，投資減少0.2億元。保障性住房施工面積397萬平方米，比上年增長3.7%，其 中新開工面積43.1萬平方米，比上年下降69.7%，銳減99.4萬平方米。2、 保障性住房銷售快速增長。2013年青浦區(qū)保障性住房銷售85.1萬平方 米，是上年同期的3.6倍，占房屋銷售的45.5%,提高20.3個百分點。保障性 住房共銷售12328套，占全部房屋銷售套數(shù)的57.9%,其中動遷安置房10763和 經(jīng)濟適用房1565套。3、項目市場情況上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過九十年代以來的十幾年的高速發(fā)展，在上海經(jīng)濟發(fā)展中已取得了舉足輕重的地位

26、，并成為地方國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，到目前為止， 在滬各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有三千多家，年開發(fā)商品住宅面積上千萬平方米。但相 對于上海市未來2000萬常住人口的龐大市場，相對于上海市要求人均居住面積 達25平方米的目標而言，還是遠遠不夠的，所以房地產(chǎn)業(yè)在上海仍然是一個大 有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。青浦新城的規(guī)劃目標是：到2020年全面建成與上海國際大都市相適應(yīng)的郊 區(qū)新城；形成與中等規(guī)模城市相適應(yīng)的經(jīng)濟規(guī)模和綜合實力；形成經(jīng)濟、社會、 生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展框架。此次規(guī)劃范圍共約40.27平方公里，規(guī)劃期限近期 為2010年，遠期2020年。到時青浦將確立兩個區(qū)級中心： 一是富有濃郁人情味 的城市生活氛圍的

27、老城中心；一是具有現(xiàn)代城市氣息的新城中心。青浦縣改區(qū)后區(qū)域經(jīng)濟呈高位快速增長態(tài)勢，朱家角古鎮(zhèn)重點開發(fā)建設(shè)步伐 的加快，“東方綠州”的建成開放，使青浦區(qū)域旅游經(jīng)濟不斷升溫，同時推動了 商貿(mào)業(yè)的興旺活躍。滬青平高速公路，全線合龍通車。滬青平高速公路在青浦區(qū) 境內(nèi)長達23.85公里，公路建成后，將與已投入使用的同三國道上海段，形成貫通青浦區(qū)南北和東西向的兩條高速交通主干道，對青浦今后的發(fā)展將起到十分重 要的作用。在新一輪的發(fā)展規(guī)劃中青浦的功能定位為旅游、物流中心，并隨著軌道交通的建成，作為連接江淅二省上海西部出口的青浦將處于更重要地位。青浦新城區(qū)歷經(jīng)多年的建設(shè)，已初步形成了以夏陽湖、淞澤廣場為中心的

28、規(guī) 模城區(qū)，已經(jīng)建成新青浦佳園、吉富紳花園、運杰城市花園、夏陽湖國際花園、佳樂苑、順馳藍灣錦都、新城逸境園等住宅小區(qū)達十多個， 加上同三國道東的宜 達新居面積達到150萬平方米以上。由于新建城區(qū)沒有成規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施， 而六號地塊位居新城區(qū)的中心，是建設(shè)該區(qū)域商業(yè)項目的得天獨厚地段。（1）項目區(qū)域交通情況上海富紳中心商業(yè)中心（青浦新城6號地塊）項目位于青浦區(qū)新城區(qū)青舟路 以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。項目往上海市主干道滬青平、A9 A30到市區(qū)各處非常方便，距離青浦區(qū)政府不到1千米，離虹橋機場和高鐵站10 分鐘車程，在建上海軌交17號線從項目北面穿過，區(qū)位圖如下：19 / 34溝

29、獅6匸金也HQ區(qū) It那區(qū)期i睥樂三區(qū)三號門滬宙甲處皤ftW/l 7*K (-14 ffi華樂網(wǎng)斤理搟-O-W311丄EJr公交線路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11號線以及青黃專線、朱徐線等， newmap =1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#（2）項目配套設(shè)施情況周邊配套：區(qū)域內(nèi)屬青浦新城核心成熟區(qū)域， 項目周邊匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤，人口集聚zrt審 1鼻 Prudence誠信 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Innov

30、ation對商業(yè)的支持強；周邊有崧澤廣場，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏 陽湖、中山院、西面為富紳國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店（皇冠大 酒店），青浦教育局，青浦高級中學(xué)，上海工商信息學(xué)校，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心， 一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺，湘浦海鮮大酒樓。邊上有博物館以 及醫(yī)院、體育場、行政中心等。教育、體育、醫(yī)療、文化設(shè)施等配套齊全。具體 見連接： newmap=1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%B B%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#（3）周邊主要土地成交情況時間地塊名稱出讓面積用地性質(zhì)容積率地上可建面積成交價/萬樓

31、面價/元m2競得單位圖中 標識2014.02.26青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)（03A-02、03A-03、03B-01、03C-01）地塊49706.7商住2.299195.857,5605,803上海吉富紳置業(yè)集團有限公司A2014.02.12青浦區(qū)香花橋街道E-04-06、E-04-23 地塊115759.4商住1.5173639.1210,00012,094中國葛洲壩集團 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司B2014.01.29青浦區(qū)新城一站大型社區(qū)44A-06A、45A-09A 地塊28600.1商住2.262920.2291,40014,526重慶隆鑫地產(chǎn)集團有限公司C2014.01.29青浦區(qū)趙巷

32、鎮(zhèn)30A-05A地塊12911.2商住2.53227820,6006,382龍湖D2014.01.23青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧泉路以西29A-06A 地塊21343.3商住2.553358.2551,4009,633上海運杰置業(yè)有限公司E2013.08.07青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21A-02A、22A-04A、25A-04A、26A-02A地塊63550商業(yè)3.824149080,3683,328寶龍F2013.06.19青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)28-04地塊10790.3商業(yè)221580.65,2302,423青島偉業(yè)房地產(chǎn)集團有限公司G下圖紅色字母部分為青浦區(qū)最近出讓土地位置示意圖，五星處為抵押地塊所在地

33、，比例尺為1： 1公里:仃/ 34Sr玄審宅;E霑遷由上圖可以看出，純商業(yè)項目區(qū)域內(nèi)出讓的標的較少，主要以商住項目為主, 與上面土地比較，本項目的土地價格優(yōu)勢明顯。（4）周邊競爭項目分析本項目為商業(yè)項目，商業(yè)部分自持，主要為酒店式公寓，在青浦較為稀缺, 周邊競爭項目分析如下：項目開發(fā)商業(yè)態(tài)簡介與本案比較港隆休閑廣場上海鳳翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合體位于青浦盈港路453號，1-3層商業(yè)、會所與辦公， 底層商業(yè)街緊鄰休閑廣場，同時開設(shè)銀行、餐飲、咖 啡廳、景觀餐廳、旅行社等商務(wù)配套商業(yè)；4-7層為 酒店式商務(wù)空間（精裝修），小面積的soho 經(jīng)典風(fēng)交通強開發(fā)商弱人口弱zrt審慎 Prudence誠信

34、 Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Innovation佃/ 34格戶型；8-18層彈性商務(wù)空間（標準裝修），純商務(wù) 的辦公空間，可自由分割。公開資料均價25000元/ 平米。環(huán)境弱金都公寓式酒店上海越盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓祥騰新上海中冶祥酒店式領(lǐng)寓麒投資有限公寓、商公司鋪青浦卓越世紀上海鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司標準寫字樓、LOFT珠江國際中心上海珠江創(chuàng)展投資有限公司酒店式公寓、住宅臨近奧特萊斯品牌直銷廣場，南面有連接上海市區(qū)的 北青公路、規(guī)劃輕軌線站點、A9高速和滬青平公路； 東、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金 都公寓式酒店西北面步行6分鐘可達生活設(shè)施齊全

35、的 重固鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)、以及重固鎮(zhèn)最具有特色的“福泉 山古文化遺址”旅游景點。金都商業(yè)中的MOTOR168 各類商場，以及周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、銀行、 集市等構(gòu)成了一個完整的悠閑生活圈。公開資料售價 18000元/平米總建筑面積為4.8萬平米，位處青浦城區(qū)北部，由ABC 三大商業(yè)地塊，集獨立平層商鋪、復(fù)式商鋪、獨立商 業(yè)別墅組合而成。項目引入國際全新商業(yè)模式LSP， 集合特色餐飲、休閑娛樂、品牌購物、人氣超市、生 活配套5大核心商業(yè)功能，實現(xiàn)多功能、一站式、品 牌商業(yè)服務(wù)。戶型整體向上挑高5.5米，呈現(xiàn)50年產(chǎn) 權(quán)小面積復(fù)式空間。周圍規(guī)劃有600米沿街商鋪、濱 河生態(tài)廣場。多部景觀電梯、戶外

36、電動扶梯、步行樓 梯結(jié)合一至二層風(fēng)雨連廊，匹配BLOCK街區(qū)，開放式 的商業(yè)人流動線。酒店式公寓去年就已售完。項目位于青浦新城的沁園湖板塊，處于青浦新城的核 心區(qū)域，且本項目位于竹盈路和勝利路的交叉口處， 臨近漕盈路和盈港路，毗鄰青浦工業(yè)園；30萬平米 的大型城市綜合體，青浦首個引進國際性五星級商業(yè) 酒店鉑爾曼酒店。主要由甲級寫字樓、五星級酒店、 LOFT、企業(yè)公館和酒店式公寓、步行街、 shoppingmall 等組成，集商務(wù)、休閑、生活于一體。 周邊交通便利：臨近青浦客運總站、公交直達2號線 徐涇東；以及臨近規(guī)劃中的輕軌站。公開資料銷售均 價20000元/平米。位于大虹橋板塊趙巷超級商務(wù)區(qū)

37、，為大型的城市綜合 體項目。項目總建筑面積62萬平方米，西區(qū)購物中 心米格天地現(xiàn)已開張營業(yè)，配套有國際一二線品牌折 扣店、各類餐飲、巨幕影院。中區(qū)凱悅酒店和東區(qū)商 貿(mào)中心在建。交通便利，軌交17號線近在咫尺，且 一河之隔就是G50滬渝高速，縮短了城市間的距離； 生活配套齊全，購物、餐飲、娛樂、教育應(yīng)有盡有， 升值潛力巨大。16500元/平米交通弱 開發(fā)商弱 人口弱 環(huán)境弱交通弱 開發(fā)商弱 人口弱 環(huán)境平交通平 開發(fā)商強 人口弱 環(huán)境弱交通強 開發(fā)商弱 人口弱 環(huán)境弱zrt審慎 Prudence誠IS Integrity 高效 Efficiency 創(chuàng)新 Innovationhttp:/ga n

38、glon gxiuxia ngua ngcha ng.soufu n. com/http:/j in dugo ngyushijiudia n. souf un. com/http:/xi nli ngyuxt.soufu http:/shijizho ngxin qpzy.souf un. com/http:/guojizho ngxiny ueg on ggua nzj.souf un. com/本項目地處青浦新城核心區(qū)域，周邊有學(xué)校、公園、醫(yī)院等，距離青浦區(qū)政 府約1公里左右，與其他競爭項目相比具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。此外，本項目地下1層和地上部分，已引進家樂福超市和品牌商業(yè)，有序合理系

39、統(tǒng)的商業(yè)布局 將提升整個項目的價值，給本項目銷售帶來極大利好。且本案在青浦人居環(huán)境上靠近青浦夏陽湖， 周邊的人口基數(shù)以及3公里步行 半徑上幾乎無大型商業(yè)供給等優(yōu)勢。（三）項目分析1總投資因為項目為現(xiàn)房項目，已經(jīng)竣工且有大產(chǎn)證，項目的總投資以核實的賬面成本（根據(jù)2013年12月底的開發(fā)成本和費用臺賬整理）為基礎(chǔ)。富紳中心地下開 挖至3層，且地下2、3層為車庫，地下一層為商業(yè)，需要裝修，地上 LOFT精裝 修，且整體大樓裝玻璃幕墻，建筑成本這塊較大，增加了總投成本。項目預(yù)計的總投資額合計為105505萬元，具體如下：實際支付且收到發(fā)票金額應(yīng)付合同金額（已付未開發(fā)票），預(yù)付款入賬一開發(fā)成本395,8

40、52,751.20632,318,239.32、土地費用21,388,220.00-101土地出讓金（轉(zhuǎn)讓）費2 m6,150,000.00-102拆遷安置補償費2m14,350,000.00-103土地契稅m615,000.00-104房地產(chǎn)權(quán)屬登記費2m17,500.00-105綠化補償2m255,000.00-106其他土地費用2m720.00-、前期工程費2m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2m-202市場調(diào)研費2m-203營銷推廣費m567,987.50414,987.50204三通一平費2m954,322.3111,272,246.0820401

41、臨時施工道路費2m212,088.904,836,400.0820402臨時施工用水接入費2m96,842.41-20403臨時施工污水管接入費2m-20404臨時施工用電接入費2m360,391.0012,000.0020405臨時施工用氣接入費m-20406臨時施工辦公電話網(wǎng)絡(luò)接入費2m-20407場地平整2m-20408臨時設(shè)施費2m-6,423,846.0020409綠化移植費2m285,000.00-205規(guī)劃設(shè)計費2m19,740,830.908,477,636.1020501規(guī)劃設(shè)計費2m4,125,000.001,800,000.0020502施工圖設(shè)計費m4,702,526.

42、30303,135.7020503裝飾專項設(shè)計費2m4,388,470.003,402,330.002050301室內(nèi)裝飾設(shè)計費m4,388,470.003,402,330.002050302室外裝飾設(shè)計費2m-20504智能化專項設(shè)計費2m76,500.0013,500.0020505景觀專項設(shè)計費2m1,904,106.002,489,649.0020506其他專項設(shè)計費2m252,308.0050,000.0020507規(guī)劃設(shè)計模型制作費2m-20508制圖、曬圖費m2,560.00-20509方案設(shè)計、評審費2m1,929,438.60127,021.40205010基坑圍護設(shè)計費2m

43、1,000,472.00-205011設(shè)計審圖費2m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墻設(shè)計費等2m598,000.00202,000.00206行政規(guī)費及規(guī)劃報建2m2,380,969.002,822,200.0020601項目報建費2m-20602施工許可證費2m-20603規(guī)劃管理費2m-20604人防建設(shè)費2m25,809.00-20605防雷檢測費（雷擊風(fēng)險評估）2m156,860.00-20606消防審查費2m-20607白蟻預(yù)防費m-20608施工噪音管理費2m-20609散裝水泥費2m-20610工程質(zhì)量監(jiān)督費2m-20611工程造價管理費2m-20612

44、安全監(jiān)督費2m-20613勞動定額測定費2m-20614招投標管理費m362,000.00200,000.0020615房屋所有權(quán)登記費2m-20616綜合開發(fā)管理費2m-20617房屋所有權(quán)登記工本費2m-20618咨詢顧問費2m1,736,300.002,622,200.0020619工程評估費2m100,000.00-207勘測丈量費m680,377.3443,900.0020701地質(zhì)勘察費2m191,400.0039,600.0020702環(huán)境評測費2m87,500.002,500.0020703水準測量工程測量2m21,867.00-20704日照分析合同2m-20705交通分析（

45、交評）費2m90,000.00-20706面積測繪2m251,213.341,800.0020707地形地貌測繪m820.00-20708測繪費2m37,327.00-20709其他2m250.00-二.、基礎(chǔ)設(shè)施費2m33,554,803.742,225,682.64301供電工程費2m29,988,332.001,848,469.24302供水工程費2m2,446,834.7420,853.40303排水工程費2m89,500.00-304電視工程費m-356,360.00305通訊工程費2m-306小區(qū)道路工程費2m82,171.00-307環(huán)衛(wèi)工程費2m-308綠化工程費2m-309燃

46、氣工程費947,966.00-四、建安工程費用m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程2m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2m43,544,000.00-40102地基加固處理費2m20,000,000.00-40103樁基工程2m80,445,600.001,867,000.0040104圍護及支撐費2m-40105地下工程2m52,130,000.00-40106地面工程m-29 / 34zrt審慎 Prudence誠IS Integrity 高故 Efficiency 創(chuàng)新 innovation40107外墻工程2

47、m-40108總體工程m-40109精裝修工程2m-40110土建（結(jié)構(gòu)）工程2m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2m20,000,000.00-402安裝工程費2m15,269,533.002,551,132.0040201照明電氣（強電）工程2m206,517.00-40202弱電智能化工程2m8,400.00-40203給排水工程m-40204消防安裝工程2m1,067,738.00562,262.0040205火災(zāi)報警工程2m-40206綜合布線系統(tǒng)2m-40207避雷接地工程2m-40208空調(diào)及通風(fēng)工程2m490,274.00-40209電梯及自動扶梯m6,813,550.001,531,420.0040210園林（景觀）環(huán)境工程費2m-40211停車設(shè)備2m-40212室內(nèi)停車交通設(shè)施2m-40213其他安裝工程費2m6,683,054.00457,450.00403裝修工程費2m226,479.00588,