房地產(chǎn)估價習(xí)題及復(fù)習(xí)資料

1、第一章一、單選1、有關(guān)專業(yè)估價，下列說法正確的是( ABC )。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力 D、不用承擔(dān)法律責(zé)任 2、有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是( B )。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成 B、任何人都可以做出C、具有社會公信力 D、是一種專業(yè)意見 3、房地產(chǎn)估價專指( A )。A、對房地產(chǎn)價值進行評估 B、對房屋工程質(zhì)量進行評估C、對房屋使用功能進行評估 D、房屋完損等級進行評估 4、某宗房地產(chǎn)初次抵押評估價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為( D )萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。A、100 B、80 C、30 D、20 二、多項

2、選擇題1、專業(yè)估價的特點為( ABCE )。 A、由專業(yè)人員完成 B、是一種專業(yè)意見 C、具有社會公信力 D、不具有社會公信力 E、承擔(dān)法律責(zé)任 2、房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對( ABCD )的分析。 A、估價對象本身 B、人口、制度政策 C、經(jīng)濟、社會 D、國際因素E、僅僅對估價對象本身3、下列“完全市場”必須同時具備的條件正確的是( ACD )。 A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買B、買者和賣者的人有限 C、買者和賣者都有進出市場的自由 D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格 E、銷售者要求總效用最大化，消費者要求總利潤最大化4、委托人的義務(wù)包括( ABCDE )

3、。 A、向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)C、協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料D、協(xié)助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作E、不得干預(yù)估價人員和估價機構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果 5、估價報告使用者可能是( ABCDE )。 A、估價對象權(quán)利人 B、債權(quán)人 C、投資者 D、受讓人 E、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等 6、下列可以作為估價對象有( ABCDE )。 A、在建房地產(chǎn)B、正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn) C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)7

4、、不同的估價目的將影響估價結(jié)果是因為( CDE )。 A、估價對象的范圍可能不同 B、估價時點可能不同C、評估的價值類型可能不同 D、估價依據(jù)可能不同 E、估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同三、判斷題1、非專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價不必須承擔(dān)法律責(zé)任。（）2、專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員完成的。（）3、專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（）5、委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。（）6、企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等不能作為估價對象。（）7、同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值。（）四、簡答1、簡述房地產(chǎn)估價的一般

5、程序第二章 房地產(chǎn)一、 單選1、關(guān)于房地產(chǎn)的壽命長久特性，下列說法正確的是( B )。 A. 土地的生產(chǎn)力或利用價值有可能喪失B. 土地作為空間是永存的C. 土地上的建筑物會毀滅D. 土地上的建筑物永存的2、某出讓的居住用地使用了30年后，決定轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，則該土地受讓人的使用期限不得超過( C )年。 A. 70 B. 30 C. 40 D. 503、根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期的是( D )用地。 A. 工業(yè)用地 B. 教育、科技、文化 C. 衛(wèi)生、體育用地 D. 居住用地4、政府對房地產(chǎn)的限制中，下列屬于管制權(quán)的是( A )。 A. 限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或

6、商業(yè)設(shè)施B. 因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)C. 對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收D. 在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn) 二、多選1、房地產(chǎn)流動性差與房地產(chǎn)的( ABCD )特性有關(guān)。A、價值量大 B、獨一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復(fù)雜 E、交易稅費較多2、影響房地產(chǎn)流動性的因素有(ABCDE)。A、房地產(chǎn)的通用性B、房地產(chǎn)的獨立使用性 C、房地產(chǎn)的價值大小 D、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性 E、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況3、政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過( ABCD )的權(quán)力來實現(xiàn)。 A、管制權(quán)B、征收權(quán)C、征稅權(quán) D、充公權(quán)E、行政事業(yè)收費權(quán)4、引起房地產(chǎn)

7、價格上升的原因主要有(ACDE)。 A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良B、外部不經(jīng)濟 C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D、通貨膨脹 E、房地產(chǎn)使用管制放松5、下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是( CDE )。 A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升 B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟引起的房地產(chǎn)價格上升D、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升 D、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格上升第三章 房地產(chǎn)的價格與價值一、單選1、某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的樓面地價為（ D ）。A. 2000 B. 100

8、0 C. 750 D. 5002、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140m2，套內(nèi)使用面積為128m2，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為20m2，按套內(nèi)使用面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（C）A. 3500 B. 3200 C. 2800 D. 25003、某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價值為400萬元，容積率為2，建筑物價值為800萬元，則該房地產(chǎn)的房地單價為（ C ）。A. 6000 B. 4000 C. 3000 D. 2000二、多選1、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是( BCD ) A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的

9、價格圍繞其價值上下波動 D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況 E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定 三、計算思考：期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險。所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償例1、某期房尚有3年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2時，出租的年末凈收益為330元/m2

10、。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格為多少？例2、某套房屋合同總價為80萬元，在實際交易中合同約定的付款方式可能有下列幾種情況：1. 成交日期一次性付清；2. 先支付5%的保證金，一年后一次性付清房價款；3. 分期付款，其中成交日首付40萬元，一年后支付24萬元，兩年后再付20萬元；4. 成交日期首付24萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還6500元；5. 約定部分分期付款，部分以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付15萬元，一年后支付10萬元，余款在20年內(nèi)以抵押貸款方式支付，每月償還4250元。假設(shè)年利率為6，那么對于買方來說，上述各種情況下

11、的實際成本分別為多少？解：（1）p1=80萬元（2）p2=805%+80(1+6%)=79.47萬元（3）p3=40+24(1+6%)+20(1+6%)2=80.44萬元（4）p4=24+6500(P/A,0.5%,120)=82.55萬元（5）p5=15+10(1+6%)+4250(P/A,0.5%,240)=83.75萬元第四章 房地產(chǎn)價格影響因素一、判斷題1、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響也可能是不同的。（）2、當(dāng)房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。（）3、一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地

12、，單位價格較低。（）4、一般來說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。（）二、選擇題第五章 市場比較法1、比較法的理論依據(jù)是（B）。A預(yù)期原理 B替代原理C生產(chǎn)費用價值論 D最高最佳使用原則2、市場比較法中的交易情況修正是對( D )價格本身是否正常的修正。A. 交易實例 B. 估價對象 C. 標(biāo)準(zhǔn)化實例 D. 可比實例3、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%，若買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ C ）元/m2。A. 2650 B. 2500 C. 2427 D. 23504、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中

13、賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的6.5和4.5。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方5000元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( A )元/m2。A. 5325 B. 5225 C. 4775 D. 46755、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（ A ）。A、乙土地上的建筑物的價值低于拆遷費用B、該估價結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價值高于乙土地的價值 D、不可能出現(xiàn)這種情況 6、某估價事務(wù)所在2008年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于200

14、8年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為（ A ）。A、2008年6月30日 B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期 D、要求重新估價的委托方指定的日期7、為評估某宗房地產(chǎn)2012年10月13日的價格，選取了可比實例A，其成交價格為8000元/m2，成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知2011年7月至2012年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例A進行交易日期修正后的價格為（ B ）元/m2。A. 9280 B. 8925 C. 8880 D. 80008、比較法適用的條件，是在同一供求范

15、圍內(nèi)存在著較多的（ A ）。A、類似房地產(chǎn)的交易 C、相關(guān)房地產(chǎn)的交易B、相同房地產(chǎn)的交易 D、房地產(chǎn)的市場交易9、如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用（ C ）的市場匯價進行換算。A、估價作業(yè)日期 C、估價時點B、成交日期 D、交易日期修正后10、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（ B ）。A、固定價格指數(shù) C、長期價格指數(shù)B、定基價格指數(shù) D、環(huán)比價格指數(shù)11、在比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于（ D ）修正。A、交易情況 C、區(qū)域因素B、交易日期 D、個別因素12、在用比較法評估某宗房地產(chǎn)的價值時，選擇了五個可比案例，經(jīng)過修正得到的五

16、個比準(zhǔn)價格之間存在較大的差異，最終估價結(jié)果應(yīng)（ D ）。A、取五個比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值 C、任選其中之一B、取五個比準(zhǔn)價格的中位數(shù) D、綜合分析后決定13、某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價的結(jié)果有較大的差異，其最終估價結(jié)果應(yīng)（ D ）。A、取三者的平均值 C、任選其中之一B、取三者的中間值 D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定14、比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（ D ）。A、1.05 B、1.02 C、0.97 D、0.9515、某可比實例價格為2000

17、元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應(yīng)為（ C ）元/平方米。區(qū)域因素1區(qū)域因素2區(qū)域因素3估價對象100100100可比案例90100125權(quán)重0.50.30.2A、2500 B、2222 C、2031 D、200016、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為（ C ）時點的狀態(tài)。A、現(xiàn)在 B、過去 C、未來 D、B和C17、有A、B、C三個影響房地產(chǎn)價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2 、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為（ B ）。A、f1f2 f2 f3 D、不確定18、

18、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2009年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2009年10月1日的價格為（ A ）元/平方米。A、2263 B、1962 C、1768 D、173419、市場法評估房地產(chǎn)價格的主要難點是（ A ）。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產(chǎn)價格的因素極其復(fù)雜且難以把握D、影響房地產(chǎn)價格的因素影響程度不同20、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（ D ）這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需

19、與價格 C、供給與價格B、需求與價格 D、供給與需求21、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( D )。 A. 可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2B. 可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2C. 可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04D. 可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.0422、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，則其依據(jù)為( A )。 A. 估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5B. 估價對象的區(qū)域

20、因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5C. 估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為4.76D. 估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為4.76第六章 收益法一、單選1、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（ A ）A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減2、某宗房地產(chǎn)的凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價值最接近（ B ）。A、500萬元 B、

21、460萬元 C、417萬元 D、250萬元3、某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為(B)。A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6%4、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租（第一年的收益暫且不計），按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的20%。假設(shè)報酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時的總價值為(D)萬元。A、

22、1607萬元 B、1486萬元 C、473萬元 D、438萬元二、計算1、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得土地使用權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500 m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，預(yù)計該項目建成并正式投入使用還需2年。已知市場上同類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該項目續(xù)建完成時的總價值為多少萬元？ 解：V=350(P/A,8%,46)=4248萬元2、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/ m2；如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m2？解：（1）年純收益A=4000(P/A,8%,

23、50)=326.97元（2）評估價格=326.97(P/A,6%,40)=4920元/m23、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？ 解：P=216(P/A,8%,2)+5616(1+8%)2=385+4815=5200萬元4、某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預(yù)計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報

24、酬率為9。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。解：P=94(1+9%)+95(1+9%)2+96(1+9%)3+95(P/A,9%,44) (P/F,9%,3)=86.24+79.96+74.13+796.70=1037萬元4、某宗房地產(chǎn)是于4年前以競拍方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。經(jīng)過分析其實際收益比較接近市場平均水平，而且已知其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元。預(yù)計其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定，報酬率為8%。計算該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的收益價格為多少萬元？解：（1）年純收益A=（31+29+30.5+29.5）4=30

25、萬元（2）評估價格=30(P/A,8%,36)=351.5萬元5、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？解：P=6(F/P,2%,7) (P/A,7%,32)=87萬元第七章 成本法一、單選1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( C)。 A. 銷售狀況價值論 B. 市場供求價值論 C. 生產(chǎn)費用價值論 D. 經(jīng)濟花費價值論2、在成本法中，估價應(yīng)采用( A)。 A. 客觀成本 B. 實際成本 C

26、. 個別成本 D. A或B 3、成本法中的利潤是( A)。 A. 正常條件下的平均利潤 B. 個別開發(fā)商的利潤 C. 開發(fā)商的平均實際利潤 D. 開發(fā)商預(yù)期的平均利潤4、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為（ C ）。A. 55年 B. 50年 C. 48年 D. 45年5、某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年（自補辦土地出讓手續(xù)之日算起），建筑物的設(shè)計經(jīng)濟壽命為

27、50年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟年限為（ C ）。A. 50年 B. 40年 C. 32年 D. 30年6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ C ）。A.物質(zhì)折舊 B.功能折舊 C.經(jīng)濟折舊 D. 會計折舊7、在成本法求取折舊中，采用（ A ）更符合實際情況A.有效經(jīng)過年數(shù) B.實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù) D.自然經(jīng)過年數(shù)8、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用( B )為好。A. 更新重置成本 B. 復(fù)原重置成本 C. 完全成本 D. 重新購建價格9、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為( D ).A. 有效經(jīng)過年數(shù)等于實

28、際經(jīng)過年數(shù) B. 有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C. 有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù) D. 有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)10、某建筑物經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限為50年，則該建筑物的成新率為（ C ）。A40% B. 50% C. 60% D. 67%11、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是( B )。A. 交通擁擠 B. 建筑技術(shù)進步 C. 城市規(guī)劃改變 D. 自然環(huán)境惡化12、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（ C ）元/

29、m2。A350 B. 300 C. 250 D. 5013、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于2001年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為（ C ）。A. 5000萬元 B. 4500萬元 C. 4455萬元 D. 4400萬元14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價格為800元/，建筑物殘值

30、率為6%，年折舊率2.2%，則該建筑物的現(xiàn)值為( B )元。A.76880 B.79104 C.77952 D.8156215、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( C )。A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70%16、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為( B )年。A. 40 B. 43 C. 47

31、 D. 5017、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為( C )年。A.45 B.50 C.52 D.5518、李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（B ）。A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊19、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權(quán)核查，

32、該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2，用直線法計算該建筑物的年折舊率為（ B ）。A2 B 1.98 C 2.5 D 2.4520、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（ B ）。A35年 B45年 C48年 D50年21、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)建造成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（ B ）。A10.0 B11.l C11.9 D12.522、某建筑物的建筑面積為2

33、00 m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ）。A 10.2萬元 B 11.0萬元 C 11.3萬元 D 11.5萬元 23、某房地產(chǎn)的土地面積為500 m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低( )元/m2。A、200 B、300 C、700 D、100024、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2

34、，管理費用為前兩項的5，投資利息占直接成本的5，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。A、1840 B、2840 C、2966 D、3000二、多選1、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（ CD ）。A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損2、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（ ABCDE）。A. 重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B. 重新購建價格是在估價時點的價格C. 重新購建價格是客觀的價格D. 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E.

35、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格3、在運用成本法時最主要的有（ BE）。A. 區(qū)分計劃成本和實際成本 B. 區(qū)分實際成本和客觀成本C. 結(jié)合實際成本來確定評估價值 D. 結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值E. 結(jié)合市場供求分析來確定評估價值三、判斷1、重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。（）2、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。（）3、應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。（）4、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實