國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問題調(diào)研綜述

1、20152016學(xué)年第二學(xué)期南昌航空大學(xué)科技學(xué)院毛澤東思想和中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系概論實(shí)踐教學(xué)作業(yè)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問題調(diào)研姓名： 孫耀（148402232）班級(jí)： 1483032指導(dǎo)教師：王錦明調(diào)研時(shí)間： 2016年7月調(diào)研地點(diǎn)：上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在的問題調(diào)研此次調(diào)查由我在2016年7月份在上海市浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)通過網(wǎng)上上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局以及周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目披露的相關(guān)資料進(jìn)行查閱分析，為了解我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果及存在問題，現(xiàn)將此次實(shí)踐活動(dòng)的有關(guān)情況報(bào)告如下?；厩闆r我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚,從1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改

2、革,加快住房建設(shè)的通知起,才真正進(jìn)入了房地產(chǎn)商品化時(shí)代。從1998年到現(xiàn)在僅有11年時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育很不成熟。我國(guó)正處于城市化、工業(yè)化高速發(fā)展的時(shí)期,城市化、工業(yè)化必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、不成熟,因而出現(xiàn)了大量問題,引發(fā)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。政策回顧我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的重要宏觀調(diào)控分別發(fā)生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性調(diào)控政策包括國(guó)十六條、國(guó)八條、國(guó)六條、(新)國(guó)十條、23號(hào)文件、18號(hào)文件等。1993-1996年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控現(xiàn)狀：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)

3、熱房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。對(duì)策：1993年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國(guó)16條”)；1994年系列出臺(tái)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定、城市房地產(chǎn)管理法和住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法頒布。效果：隨著各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國(guó)經(jīng)

4、濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。問題：此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?guó)16條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國(guó)的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改現(xiàn)狀：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。對(duì)策：為刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需

5、，1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。效果：隨著各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。問題：這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”

6、在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問題埋下了隱患。2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：從2003年開始，我國(guó)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱跡象。由于2003年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，導(dǎo)致土地價(jià)格和房?jī)r(jià)大幅上漲。而從98年開始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的中國(guó)銀行(2.83,0.00,0.00%)金融體系帶來了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：2003年6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(簡(jiǎn)稱121號(hào)文件)，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房

7、、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。8月出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知(簡(jiǎn)稱18號(hào)文件)，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。效果：18號(hào)文件確立的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”是對(duì)1998年23號(hào)文件所確立的“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的升級(jí)，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開始。2005-200

8、7年：調(diào)控以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要訴求現(xiàn)狀：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)策：為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府打出調(diào)控“組合拳”2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。效果：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象

9、。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。問題：自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)現(xiàn)狀： 2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。 對(duì)策： 2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)

10、于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。效果：由于各級(jí)部門的落實(shí)問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜實(shí)況，國(guó)十條的威力未能完全釋放。問題：雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說“房?jī)r(jià)第四季度會(huì)下降”，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，購(gòu)房者對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足，以至于在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過4個(gè)多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)迷局仍在變化之中。1上海宅地拍出88億總價(jià)地王2016年7月27日上午，浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊被公開拍賣。此地塊面積為140252.5平方米，起拍樓板價(jià)約8560元/平方米，起始總價(jià)22.8億。該地塊以88億元的最終成交價(jià)格被金地

11、集團(tuán)購(gòu)入，成為目前為止上海土拍的總價(jià)地王。樓板價(jià)33023元/平方米，溢價(jià)率286%。經(jīng)計(jì)算，剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)41572元/平方米。若從地價(jià)水平來看，祝橋未來房?jī)r(jià)將攀升至6萬元/平方米水平。值得注意的是，覬覦這塊“肥肉”的房企逾34家，現(xiàn)場(chǎng)參與舉牌報(bào)價(jià)的開發(fā)商達(dá)23家，包括萬科、保利、融創(chuàng)、金地 、仁恒、建發(fā)、葛洲壩、大名城、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴 、平安、新城 、卓越 、綠都、融信、合景泰富、正榮、中駿、旭輝、保集+弘久集團(tuán)。從參戰(zhàn)的規(guī)模和陣容來看，祝橋宅地的高溢價(jià)成交，也在意料之中。祝橋板塊新建商品住宅相對(duì)偏少，鏈家研究院上海監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：2016

12、年，板塊內(nèi)僅有2個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，為東方鴻璟園和朗詩(shī)綠色公寓，成交價(jià)均分別為25655元/平方米和15519元/平方米。而區(qū)域內(nèi)的動(dòng)遷項(xiàng)目非常多，有祝康苑、祝安苑、祝和苑和千匯苑等等。今年區(qū)域內(nèi)的二手房就出現(xiàn)了大幅度漲價(jià)的情況，如原來千匯苑一套53平方米的二手房源，年初總價(jià)僅82萬-90萬元，現(xiàn)在已經(jīng)上漲到160萬元左右，翻了一番。主要體會(huì)這段時(shí)間在研究房地產(chǎn)政策調(diào)控問題的過程中，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀有了更深入的了解，也弄明白了各個(gè)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的不同影響，因?yàn)檫@次上海拍出的地王正好在我住的附近所以通過此次研究我更加清楚為何會(huì)出現(xiàn)這種高價(jià)的樓盤。祝橋這塊地為何拍出這個(gè)價(jià)？今年年初

13、，浦東提出未來的祝橋?qū)⒈唤ㄔO(shè)為航空城，除了依托大飛機(jī)項(xiàng)目、浦東機(jī)場(chǎng)外，還依托滬通鐵路的發(fā)展，在浦東規(guī)劃建設(shè)上海鐵路東站。預(yù)計(jì)未來的10到15年內(nèi)，祝橋有望形成產(chǎn)值1000億元人民幣以上的民用航空產(chǎn)業(yè)集群，屆時(shí)成為亞洲最大的都市型航空城。首先，祝橋宅地項(xiàng)目體量大，未來將給房企提供充足的“彈藥”。G-10地塊出讓面積140252.50平方米（約210畝），建筑面積近22.65萬平方米。據(jù)悉，這是上海近三年以來推出的罕見大宗宅地。實(shí)際上，申城自2014年以來出讓的地塊中，僅有4宗地塊面積超過200畝。首先，祝橋宅地項(xiàng)目體量大，未來將給房企提供充足的“彈藥”。G-10地塊出讓面積140252.50平方

14、米（約210畝），建筑面積近22.65萬平方米。據(jù)悉，這是上海近三年以來推出的罕見大宗宅地。實(shí)際上，申城自2014年以來出讓的地塊中，僅有4宗地塊面積超過200畝。而從地塊本身來講，處于祝橋鎮(zhèn)核心位置。周邊有多個(gè)住宅小區(qū)，學(xué)校等教育設(shè)施較為齊全。距離地塊南側(cè)約500米有祝橋的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目“新世界歡樂城”，目前已在招商中。地塊西側(cè)也規(guī)劃有大型商業(yè)綜合體。今后商業(yè)配套將更加完善，因此整體生活氛圍有望進(jìn)一步提升。并且這幅土地出讓面積超過14萬平方米，對(duì)房企來講是很好的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也可以有很好的施展空間。不過這幅地塊限制性條件也多，比如近期土地出讓上的“標(biāo)配”，5%保障房、15%住宅的自持用于出

15、租的面積、60%的中小套型配比。此外還要求保障房也實(shí)現(xiàn)100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實(shí)現(xiàn)裝修的要求。而開工和竣工時(shí)間都有明確規(guī)定，壓縮“曬地”的可能性。這些限制性條件都加大了開發(fā)成本和開發(fā)難度。而從區(qū)域位置上來說，祝橋沒有軌道交通支持。從全局來看，目前一線城市土地資源日益緊張，而開發(fā)商則處于資金相對(duì)寬裕的歷史時(shí)期，上海的房?jī)r(jià)還沒有真正進(jìn)入過下降期，因此房企總體的拿地態(tài)度是積極的。但是，這并不意味著若干年后郊區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)“一飛沖天”，還是要從屆時(shí)的實(shí)際出發(fā)。雖然區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)“高大上”，但粘性略顯不足，對(duì)人口的吸引力可能還不如低端加工業(yè)那么有效和直接，所以需求還需要時(shí)間培養(yǎng)。而軌道交通的匱乏也很難從外部導(dǎo)入人口。因此從這個(gè)價(jià)格來看，房企獲利空間被大幅壓縮。金地這幾年擴(kuò)張速度偏慢，拿地節(jié)奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。在其他房企快速發(fā)展同時(shí)，自己有被擠出優(yōu)秀梯隊(duì)的危險(xiǎn)。所以這次拿地上勢(shì)在必得的氣勢(shì)，這個(gè)價(jià)格略顯激進(jìn)，將對(duì)今后的產(chǎn)品打造上是相當(dāng)大的考驗(yàn)。