mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)

1、-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)mallmall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)(2008-5-7(2008-5-7 19:21:57)19:21:57)分類：商鋪經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛 樂等經(jīng)營活動(dòng)的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未 進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)，它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零 租賃相結(jié)合三種方式。零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪” 其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金

2、，通過長達(dá)10-10-2020年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取 回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營， 獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè)公司代為管理，投資者 獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪”，其運(yùn)作方 式往往概括為“售后返租”。一、案例情況-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)A A項(xiàng)目，位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場(chǎng)旁邊，于19971997年底破土動(dòng)工，20012001年6 6月竣工完成。該大樓占地面 積71727172平方米，總建筑面積近 1111萬平方米，共3434層。其 中地下3 3層、4 4層為車庫，可泊車 400400余輛

3、；地下2 2層至地 上1111層均為營業(yè)用房，單層面積約 50005000平方米。1212層至3 3 0 0層為寫字樓，單層面積約15001500平方米。裙樓設(shè)扶梯4040部， 兩部觀光電梯，貨梯 1 1臺(tái)，消防梯1 1臺(tái)，客用電梯2 2臺(tái)。 該項(xiàng)目地處絕佳位置，具有無法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)地位。其地下室 與規(guī)劃地鐵中心站直接相通，成為未來的地鐵上蓋物業(yè)，將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前 1212層至3030 層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公，業(yè)主為某保險(xiǎn)公 司。地下2 2層至地上5 5層為某國內(nèi)著名 百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng) 營管理。項(xiàng)目在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模

4、式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為1010100100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資 金。 然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面 -WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)的經(jīng)營權(quán)，其年回報(bào)利率定在7%7%左右（高于銀行貸款利率 才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè) 管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三 權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整 體經(jīng)營價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長空 間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金

5、，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊 張問題。經(jīng)營商進(jìn)場(chǎng)以后經(jīng)營狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng) 了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。在成都還有一個(gè)正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目，其租金回報(bào)率為每年7.5%7.5%，每三年遞增0.5%0.5%，租賃回報(bào)期長達(dá)2020年 二、三方利弊分析（一）開發(fā)商對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)，短期-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)一 這或許是不得已而為之的解決之道。封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過將 經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)

6、的形式 從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交 給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易 吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升 值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司， 而商業(yè)管理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營 管理及其資質(zhì)、理念 將對(duì)商鋪價(jià)值、長遠(yuǎn) 的租金回報(bào)起到 重要的作用。在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散 銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對(duì)深刻的 矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對(duì)

7、開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中 心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已 賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌 形象大打折扣。（二）投資者近年來，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投 資便無疑成為投資者關(guān)注的 焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、 商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛 紛涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮?！肮?理型商鋪”的出現(xiàn)，對(duì)

8、廣大的購房投資者有以下的利和弊：1.1. 省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對(duì)于投資 者來說，可得到極大的便利。2.2. 免去了商鋪出租期間對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。3.3. 確保了市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪” -WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)委托經(jīng)營合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即 在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固 定 利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避 了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。4.4.統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對(duì)經(jīng)營業(yè)

9、態(tài)、整體形象、商家組合 的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：1.1. 大型封閉式商場(chǎng)與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)1010 2020年運(yùn)營期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營失 敗，商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。2.2. 在委托經(jīng)營期滿后，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果：或許部分投資者不再滿足于商業(yè)-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營，這是合 理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)

10、營規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露（三）經(jīng)營者商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對(duì)矛盾體 -開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營商希望只租不售 保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理；經(jīng)營商希望有更多的面 積 營造休閑的商業(yè)氛圍，開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。 從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場(chǎng) 和專業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭(zhēng)：1.1. 在整體經(jīng)營上，管理型商鋪一般對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正 確

11、的決策。2.2. 商鋪的租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過多-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要的影響。3.3. 商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理，對(duì)于租金的確定，經(jīng)營商會(huì)有穩(wěn)定的 策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃 與預(yù)測(cè)。4.4. 由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將 明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。三、SWOSWO分析（一）優(yōu)勢(shì)1.1. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMASHOPPINGMA之間的過渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn) 和大型購物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)

12、管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局 面。2.2. 對(duì)購房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)3.3. 從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測(cè)，做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。（二）劣勢(shì)1.1. 投資回報(bào)合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)：

13、在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營， 一般合同期長達(dá)1010年-15-15年。在此期 間，因經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的 固定回報(bào)，甚至商場(chǎng)整體倒閉的可能性是完全存在的。大型 封閉式商場(chǎng)基本無臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系 不大，主要依 賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營失 敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。2.2. 投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測(cè)：1010年-15-15年的合同期滿后，購房者重新獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時(shí)-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)商場(chǎng)整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10%10%的投資回報(bào) 率

14、，要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營或自行出租；如果此時(shí)商場(chǎng)已是 慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對(duì)商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營或自行出 租，這將會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測(cè)的 嚴(yán)重后果。3.3.二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉 式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠 一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。（三）機(jī)會(huì)除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入 WTCWTC帶來的機(jī)遇外，整體租賃零 售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有以下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：1.1. 因?yàn)樽C券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房

15、產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀 行貸款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6 68 8年，此后年出租收益率為16%16%左右。而管理型商鋪更是省去了投資 者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn) 定，并很好地 迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。2.2. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMASHOPPINGMA之間的過渡產(chǎn)品，但并不是 SHOPPINGSHOPPING MALMAL能夠完全替代它。 很多面積在2 2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位

16、于城市 黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗?既避免了臨街式獨(dú)立商鋪的無序經(jīng)營，又回避了 SHOPPINGSHOPPINGMALLMALL對(duì)面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)?；瘒?yán)格要求。未來幾年是各個(gè)城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的 市中心土地，為管理型商鋪的持續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們 急于找到新的經(jīng)營場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。 （四）挑戰(zhàn)-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè) 零售業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力

17、。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來 源于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢(shì)：合同期內(nèi)能否 得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后商場(chǎng)經(jīng)營問題等。四、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場(chǎng)信息不對(duì)稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢(shì)。在小業(yè)主投資買房時(shí)，開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè) 定好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署 委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開發(fā)商，通常是一個(gè)與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一 旦經(jīng)營不善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返 租，如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高達(dá)總銷售額7%7%的巨額返租（這種可能性極大）

18、，小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了， 這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá) 1515年-20-20年，開發(fā)商是 否存在難以預(yù)測(cè)。對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng) 該明白如果經(jīng)營管理不成 功，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開發(fā)商 的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。 如何減少整個(gè)模式的風(fēng)險(xiǎn)， 保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手：1 1、開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場(chǎng)“臉面”受制于人。2 2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌經(jīng)營

19、商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河 城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng)經(jīng)營的成功。3 3、在可能的前提下，開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)購物中心的整體控制力度，有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng) -WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)營，又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。4 4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。5 5、商場(chǎng)經(jīng)營一般有 3-53-5年的培養(yǎng)期，基

20、本無盈利。而且由 于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型百貨零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù) 中華全國商業(yè)信息中心對(duì)全國重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有 限公司和百貨單體店的統(tǒng)計(jì)，20022002年商品銷售利潤率分別為 0.97%0.97%（ 20012001 年為 1.34%1.34% ）、1.02%1.02%（ 20012001 年為 1.2%1.2%）、2.4%2.4% （20012001年為2.8%2.8%），因此商業(yè)租金收益極可能不足以 沖抵返租收益。具備社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入 新項(xiàng)目，形成整個(gè)企業(yè)資金的良性循環(huán)。6 6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆罚试S開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起 物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。-WOR酩式-范文范例-指導(dǎo)案例-專業(yè)資料學(xué)習(xí)指導(dǎo)7 7、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時(shí) 炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問 題，有待于商鋪業(yè)主委員會(huì)（或商鋪投資基金）以及