法律專家解答有關(guān)小區(qū)停車位歸屬權(quán)的問題.doc

1、法律專家解答有關(guān)小區(qū)停車位歸屬權(quán)的問題來源：中國消費者報責(zé)任編輯：遲煥霞近年來，因停車位問題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的情況越來越多。在物權(quán)法及新修訂的物業(yè)管理條例10月 1 日實施后，不少人對于小區(qū)停車位的相關(guān)問題仍舊認識模糊，各地出現(xiàn)了不少與此相關(guān)的司法訴訟。 物權(quán)法是如何界定小區(qū)停車位權(quán)屬的，實際生活中如何適用相關(guān)條款； 物權(quán)法對地面停車位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車收益的歸屬；在小區(qū)停車出現(xiàn)糾紛，業(yè)主能否要求賠償，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂停車合同過程中要注意哪些方面問題 結(jié)合以上問題，本報組織了這組報道，請有關(guān)專家對小區(qū)停車位的相關(guān)問題做一次梳理，以使消費者在維權(quán)時更加心中

2、有數(shù)。因停車位問題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時有發(fā)生，物權(quán)法和新修訂的物業(yè)管理條例實施后，大多業(yè)主都對此寄予希望?，F(xiàn)實生活中，不少人依然對小區(qū)停車位的相關(guān)法律問題弄不明白，為了使消費者在維權(quán)時心中有數(shù)，記者采訪了北京市天元律師事務(wù)所專職律師朱曉東和對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕，請他們就小區(qū)停車位的一些問題進行解答。小區(qū)停車位該歸誰提示：要識別小區(qū)內(nèi)停車位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點設(shè)置了停車位，然后看購房合同或停車位租售合同來確定歸屬朱曉東認為，物權(quán)法規(guī)定了兩種確定停車位權(quán)屬的方式，即：根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。根據(jù)約定確定， 物權(quán)法第 74 條規(guī)定，

3、 “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 ”。根據(jù)法律確定，物權(quán)法第 74 條規(guī)定， “占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 ”。因此，業(yè)主要識別小區(qū)內(nèi)停車位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)該了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點設(shè)置了停車位，然后針對這些停車位，看自己與開發(fā)商之間的售房合同或者關(guān)于車位租售合同來確定其歸屬。如果小區(qū)規(guī)劃中沒有設(shè)置停車位，后來設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這些停車位進行租售或贈予，也是違法和無效的。徐海燕認為，根據(jù)物權(quán)法 ，在建筑

4、區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應(yīng)該有優(yōu)先購買權(quán)，一是業(yè)主的優(yōu)先購買，二是其價格不能超出普通消費者的正常需求和承受能力。而在共有場所上，沒有業(yè)主大會的授權(quán)不能劃停車位，即使劃了，停車位也是歸業(yè)主共有的，不能隨便租售。小區(qū)地面停車收益歸誰提示：使用公共場所獲得的收益應(yīng)當歸業(yè)主所有，業(yè)主主張地面停車收益有 3 個前提條件朱曉東告訴記者，新修訂的物業(yè)管理條例第 55 條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。徐海燕認為，物權(quán)法的實施有利于明確地面停車收益的歸屬。物權(quán)法規(guī)定得

5、很清楚，道路、綠地和其他公共場所歸全體業(yè)主共有，因此，使用公共場所獲得的收益也應(yīng)當歸廣大業(yè)主所有。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因為車輛占用小區(qū)共有場所向業(yè)主收費的現(xiàn)象大量存在，而停車收益卻被其據(jù)為己有。專家指出，綜合物權(quán)法第 74 條和物業(yè)管理條例第 55 條的規(guī)定，業(yè)主主張地面停車收益有 3 個前提條件，一是今年 10 月 1 日以后，二是地面停車位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營者收取的停車費在扣除經(jīng)營成本、酬金和稅金之后尚有盈余。業(yè)主如何取得地面停車收益提示：業(yè)主取得這一收益方法有多種，業(yè)主對收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)朱曉東認為，小區(qū)公共部分上的停車位收益歸業(yè)主共有，業(yè)主取得這一收益方法有多種，其中一種方

6、法是在業(yè)主大會的合法授權(quán)下，業(yè)主委員會可以下設(shè)小區(qū)共有部分收益管理委員會，組織有相關(guān)商業(yè)經(jīng)驗的業(yè)主參加，專門負責(zé)聯(lián)絡(luò)和處理小區(qū)共有部分的對外出租、經(jīng)營和收益事務(wù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。所得收益直接進入小區(qū)業(yè)主委員會代管的銀行賬戶，其支配和使用應(yīng)該由業(yè)主大會或者委托業(yè)主委員會處理，業(yè)主對上述收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)。小區(qū)內(nèi)停車車輛受損能否索賠提示：業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車合同，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)朱曉東認為，根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定。一般來說，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理的責(zé)任，維護物業(yè)

7、管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。因此，在關(guān)于停車損失的責(zé)任賠償問題上，無論是否簽訂停車合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔相應(yīng)的管理責(zé)任。但在沒有簽訂停車合同的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不針對特定車輛承擔照管義務(wù)，只要其盡到物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，即使發(fā)生車輛盜搶或損毀事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不承擔賠償責(zé)任。如果業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有停車合同，要根據(jù)合同內(nèi)容確定，如果合同條款中僅規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)出租車位場地，沒有保管義務(wù)的約定，那么該停車合同僅為租賃合同；如果合同中有關(guān)于保管的約定，那么為保管合同。業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車合同要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)和承擔賠償責(zé)任。簽訂停車合同須

8、注意什么提示：應(yīng)當注意 3 個方面的問題，業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任朱曉東認為，無論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車合同時，都應(yīng)當注意 3 個方面的問題。首先，應(yīng)當根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定明確停車位的歸屬，如果停車位屬小區(qū)公共部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除非獲得業(yè)主大會或業(yè)主委員會的許可，否則無權(quán)收取場地的停車費。其次，要看停車合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)條款中是否有其承擔保管義務(wù)的內(nèi)容，如果沒有，則表示物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔保管義務(wù)。業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。再次，對收費價格，業(yè)主應(yīng)該咨詢當?shù)胤康禺a(chǎn)主管行政部門和物價部門，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的物業(yè)服務(wù)費是否超越了當?shù)匚飪r管理

9、部門規(guī)定的價格水平，對于超出部分業(yè)主應(yīng)該提出拒絕繳納。 物權(quán)法實施已有一段時間，個別地方出現(xiàn)了業(yè)主拒絕繳納地面停車費的情況，有的業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還以前的地面停車收益。對此，專家認為，對物權(quán)法實施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益，采取追討舊賬的方式是不妥當?shù)?，因為法律不能溯及既往。此外，物?quán)法做出的是框架性的規(guī)定，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷深入發(fā)展，車位糾紛的焦點問題需要有關(guān)部門盡快制定物權(quán)法的實施細則加以規(guī)范。相關(guān)判例設(shè)在共有部分的停車位不得出售上海市一法院一審判令開發(fā)商退還業(yè)主車位費在小區(qū)業(yè)主共有部分設(shè)置的停車位不得出售，近日，上海市南匯區(qū)人民法院就一起糾紛做出判決，一

10、審判令開發(fā)商退還業(yè)主車位費。2005 年 2 月，上海市市民龔先生與上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱興吉公司）簽訂商品房預(yù)售合同，購買位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路某小區(qū)的房屋一套，房屋總價款50 萬余元。2006年 2 月，龔先生又向興吉公司購買了小區(qū)地面20 號汽車停車位，價款 1 萬元。同年 5 月 19 日，龔先生與興吉公司正式簽訂房屋交接書，辦理了房屋交接手續(xù)，并取得了小區(qū)地面停車位一個。2007年 9 月，龔先生以地面停車位屬業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)銷售地面停車位使用權(quán)為由，向上海市南匯區(qū)人民法院提起訴訟，要求興吉公司返還支付的購買停車位款1 萬元，并賠償相應(yīng)利息損失。庭審中，龔先

11、生認為，自己向興吉公司購買了地面停車位的部位是小區(qū)公共配套設(shè)施，按照有關(guān)法規(guī)，這部位屬全體業(yè)主共有，興吉公司無權(quán)銷售地面停車位使用權(quán)，其所取得的款項屬于不當?shù)美?，?yīng)當予以返還。興吉公司稱，小區(qū)業(yè)主和該公司之間沒有簽訂合同來約定小區(qū)地面停車位歸業(yè)主所有。因此公司有權(quán)銷售小區(qū)內(nèi)地面停車位的使用權(quán)，不存在不當?shù)美f，故不同意返還。南匯區(qū)人民法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)物權(quán)法第 74 條第 3 款之規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?，F(xiàn)興吉公司將小區(qū)地面停車位出售給龔先生，與法有悖。據(jù)此， 11 月 30 日，法院一審判令興吉公司返還龔先生車位費 1 萬元，并賠償相應(yīng)利息

12、損失。據(jù)悉，興吉公司對此判決不服已提起上訴。相關(guān)呼吁盡快制定細則完善立法上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告訴記者，在小區(qū)車位車庫到底應(yīng)該歸誰這個問題上，目前物權(quán)法第 74 條只是給出了一個原則性的規(guī)定，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 3 方只有在地位平等的情況下才可能約定。在現(xiàn)實中，一方面是開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的強勢地位，另一方面是業(yè)主存在著嚴重的信息不對等的情況，這使得物權(quán)法確定的規(guī)則難以操作。 物權(quán)法第 74 條第 1 款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”。王展認為，此規(guī)定缺乏可操作性， “如何做到首先滿足業(yè)主的需要？怎樣才算滿足業(yè)主的需要？如果開發(fā)商將其價格定

13、得過高，業(yè)主買不起，這算不算滿足業(yè)主的需要？ ”物權(quán)法第 74 條第 2 款的規(guī)定， “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 ”王展說，在現(xiàn)實中，很少有開發(fā)商就此與業(yè)主進行約定。開發(fā)商往往利用其對地下停車位的所有權(quán)，直接將原先地下車位 “可租可售 ”變?yōu)?“只售不租 ”，不給業(yè)主留余地，更談不上約定。王展表示，無論是地面車位還是地下車庫，小區(qū)車位糾紛的焦點問題依然需要有關(guān)部門盡快制定物權(quán)法的實施細則加以規(guī)范。此外，對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的公共場所可不可以停車、停車該不該收費、收益的歸屬等問題應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來討論決定，并通過制定管理公

14、約的形式規(guī)范管理，否則業(yè)主的權(quán)益會遭受很大的侵害。由小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬引發(fā)的思考1. 引 言住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改進提供立法參考。2. 小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀二十一世紀的今天，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴重損壞了當事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場

15、的正常發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個難題，從而使得 “和諧 ”落到實處。值得可喜的是，在今年的兩會上，物權(quán)法終于被通過。并將于 2007 年 10 月 1 日起施行。這部法律的出臺，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。物權(quán)法第六章第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題

16、。所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。3. 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度3.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度為物權(quán)中的一種，并對物權(quán)進行概述要研究這個問題，我們就應(yīng)先從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度談起。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物權(quán)法中的一種。物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等其他財產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)。物權(quán)

17、一詞最早起源于羅馬法，但其直到 1900 年，才由德國民法典第一次在法律上予以正式確認。此后，許多國家的民法典都規(guī)定了物權(quán)制度。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：民法，中國人民大學(xué)出版社 2000 年 6 月第 1 版，第 142 頁)3.2 具體概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類型，但并非新生的物權(quán)概念，遠在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國家和地區(qū)，如法國、德國、日本、瑞士、美國、我國臺灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律 (陳華彬：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)2005 年 10 月 22日 新華網(wǎng) )。

18、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在德國法上稱為“住宅所有權(quán) ”，法國法中稱為 “住宅分層所有權(quán) ”，瑞士法上稱為 “樓層所有權(quán) ”，英美法中稱為 “公寓所有權(quán) ”，日本和我國臺灣稱為 “區(qū)分所有權(quán) ”，我國大陸學(xué)者一般采用了 “建筑物區(qū)分所有 ”概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是區(qū)分所有權(quán)的標的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主

19、要指通過一定方式而對建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。 (王利明著：民法，中國人民大學(xué)出版社 2000 年 6 月第 1 版，第 195 頁)那么，小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢 ?由于我國法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對該問題也無明確的答案。4. 小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的具體分析4.1 各國立法例中的規(guī)定從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會主要矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場法律案，把停車位

20、分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴重。而日本學(xué)術(shù)界認為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當通過共用部分的專有使用權(quán)來進行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于 1973 年修訂住宅所有權(quán)法時得到了明確，即該法的第三條第二項 “以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間 ” 。亦即地上、地下之停車場皆可設(shè) “專有所有權(quán) ”，并能夠獨自讓與、

21、設(shè)定負擔。 (參見陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究 ，法律出版社 1995 年版，第 169 頁。 )同樣，在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其 1950 年的都市計劃法當中也規(guī)定了 “居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動產(chǎn) ”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當中的專有部分。與上述幾個國家之規(guī)定不同的是我國的臺灣地區(qū)，1991 年 4 月臺灣 內(nèi)政部 營建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為 公共設(shè)施 ，不準登記為個人私有，也不準分割零售 ”。(林永訂：論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)，載軍法?？?5 期。 )該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對此，臺灣

22、學(xué)者也有不同看法，認為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨登記，也可作為共有部分進行專有使用。這是主要大陸法國家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。4.2 對我國住宅小區(qū)四種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的討論目前我國商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位 ;第二種是住宅小區(qū)地下停車位;第三種是樓房首層架空停車位 ;第四種是樓房屋頂平臺停車位。對于這四種停車位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：一、住宅小區(qū)地面停車位：所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標明的停車設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準同意的。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單

23、元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人 (即建筑物區(qū)分所有人 )便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨立性標準。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。(陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究 ，法律出版社1995 年版，第 104 頁。)因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者

24、認為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國實際，應(yīng)當由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會 (即全體區(qū)分所有人的代表機構(gòu))交納使用費或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定 (比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支 )后，才能設(shè)立和運營這種地面停車位。 (楊明：小區(qū)停車位究竟屬于準，載搜弧焦點房地產(chǎn)網(wǎng)。 )否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。二、住宅小區(qū)地下停車位：所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在

25、如今的社會，市場經(jīng)濟的競爭下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的 (所謂“容積率 ”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。 )，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。也就是說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物 (即房屋單元 )分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權(quán)面積的部分。依據(jù) “物權(quán)法 ” 理論，計算建筑物容積率的建筑物是主物，不計算建筑物容積率的

26、建筑物是從物。此時的 地下停車場 便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物 (地上建筑物 )的所有人即全體業(yè)主。所以，住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時，停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費用。然而，從全國范

27、圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費或車輛看管費。三、樓房首層架空停車位：所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計算建

28、筑容積率的，也不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形如出一轍，樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。四、樓房屋頂平臺停車位：所謂樓房屋頂平臺停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。對于樓房屋頂平臺停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬頗有爭議，有學(xué)者認為其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，也有學(xué)者認為應(yīng)當歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有。而依我的看法，我認為應(yīng)屬于由最高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍。因為當業(yè)主購買了此房屋時，他也同時擁有了此房屋的所有權(quán)，頂樓部分相當于房屋的附屬部分，也由最高一層的區(qū)分所有人所有了。同理，開發(fā)商和物業(yè)公司都無權(quán)擅

29、自在屋頂平臺設(shè)置停車位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進行協(xié)商并征得同意之后才可。當然，如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費用。4.3 當今社會中，小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)的問題上述論述只是對小區(qū)停車位的各種不同形式的產(chǎn)權(quán)作出了不同的分析，但在實際生活中，作為消費者的人們卻常常會碰到不同的情況：在物權(quán)法沒有正式出臺前，消費者在購置商品房時，經(jīng)常會遇見商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物面積時，開發(fā)商在買賣合同中約定 “停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商 ”這樣類似的條款。當消費者作為買賣合同中的弱勢群體時，很多人并不知道這類條款是無效的。其實這類條款是違反了法律的強制性規(guī)定的。在當前的房地產(chǎn)法

30、律制度之下，這樣的停車位是不能依法取得預(yù)售許可證或者是房地產(chǎn)證的。在實際買賣中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在合同中約定，不計算建筑容積率的停車位產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，然后再出售其車位，或以出租為名，背地里行使買賣之實。這樣的情況，在全國各地都大大的存在。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第一款第四項和第六十七條、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十三條第四項和第三十九條、商品房銷售管理辦法第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證后，才能進行房屋買賣活動。對于這樣的停車位是不能取得預(yù)售許可證或者是房地產(chǎn)證的，所以理當不能買

31、賣。雖法律是這樣規(guī)定的，但在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商出售房屋時，卻使用了格式化的合同，使得消費者不能根本的行使自己的權(quán)利。在重慶市的一個樓盤里，就發(fā)生了這樣類似的事件：在業(yè)主們買房時，開發(fā)商承諾車庫永遠只租不買,拒絕業(yè)主購車位的要求 .可在業(yè)主進住后的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租,一個車位 13 萬,每月買后還要交管理費70 元!賣的還只是 40 年的使用權(quán) ,還要求業(yè)主必須于某日前交一萬元的定金,否則將有車無處停 !本來一個小區(qū)一千多戶,只有兩百個車位就是設(shè)計失敗,現(xiàn)在又把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。業(yè)主們紛紛討論，買房時，開發(fā)商打出的“善待你一生 ”，是多少業(yè)主心中的神話，如今卻被打破

32、了，他們對于巴掌大的地方,竟然也要十來萬元錢很是不滿 !他們希望能通過法律的途徑來尋求幫助。對于小區(qū)停車位的問題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自使用地下停車庫來修建房屋從而出租，業(yè)主們對此反對卻無濟于事。又如物管漫天要價的出租車位，使得許多業(yè)主不敢把車?；丶?，他們聲稱有車比沒車難。面對停車位的這一問題，叫難的不止是業(yè)主，對于房地產(chǎn)開發(fā)商，他們認為自己也有難處，車庫開發(fā)成本太高使得開發(fā)商喜售不喜租。就目前房地產(chǎn)市場主要的兩種車位而言：一是按規(guī)劃規(guī)定修建一定比例的地面停車場，對于這種地面停車場，開發(fā)商不能銷售只有經(jīng)營權(quán)，為了協(xié)調(diào)小區(qū)容積率、綠化率，不得不犧牲一定的土地面積，或在園林綠化上下工

33、夫，核算下來成本不低;另一種是地下停車庫，為使空間更大，必須增大柱間距，因此柱和梁隨之增大，鋼筋、水泥用量增多、規(guī)格提高，上下層要做防水層，消防、通風(fēng)的要求也更高，因此建停車場成本高。通常一個地下車位20-30 平方米/個，市場售價在 10-15 萬元之間。如果將這些車位進行出租，假設(shè)政府定價的為 250 元/月/個車位 (室內(nèi) )出租， 10 年才回收 3 萬元，也就是說假如車位出租，發(fā)展商最快也要 30 多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開發(fā)商們自然不愿意出租車位。這樣的事例在全國各地到處可見，由于我國的物權(quán)法剛剛出臺，在以往的日子里，這樣的問題是非常突出的。據(jù)新浪房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)

34、查，人們對物權(quán)法的出臺，有 51.73% 的人最關(guān)注的就是社區(qū)綠地、車位、道路所有權(quán)歸屬，他們對物權(quán)法的期待就是明確社區(qū)各種產(chǎn)權(quán)歸屬。從這項調(diào)查中，我們不難看出，作為生在市場經(jīng)濟中的人們，對于社區(qū)綠地、車位、道路所有權(quán)歸屬問題是多么的期望有個明確答復(fù)。他們深知只有法律才能保護他們的權(quán)利。5. 對物權(quán)法中的小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討5.1 提出曾經(jīng)的草案，并對此分析不足在曾經(jīng)的物權(quán)法草案中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定的或者約定不明確的。除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。建筑規(guī)劃、

35、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)，對建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理。”但依本人之見，這樣并不是很妥當。物權(quán)法草案的規(guī)定，相當于學(xué)者們的“合同確定說 ”：住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)商與買房置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，消費者始終處于弱勢，就像上述我們談到的重慶的這一樓盤。消費者在買房時，房地產(chǎn)開發(fā)商始終用到的是格式合同，消費者在簽訂合同之時，并不能表達自己的意愿，體現(xiàn)自己的權(quán)利，維護自己的權(quán)益。這樣的約定并不能給消費者帶來根本的利益，也讓消費者得不到權(quán)益的保障。房地產(chǎn)開發(fā)商完全有可能在合同中約定強制賣車位，高價賣車位

36、，處于弱勢的消費者只能聽之任之。這樣的約定也和上述我們談到的四種停車位的歸屬是大相徑庭的，我們談到的四種停車位都是屬于全體業(yè)主所有，但草案規(guī)定中的約定，不得不讓人懷疑停車位又歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有了。既然是屬于全體業(yè)主的停車位，那么還需要約定嗎 ?同樣也有學(xué)者舒可心 (著名業(yè)主維權(quán)專家、中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項目研究員。 )認為“約定說 ”是給開發(fā)商留下了一個有利的 “后門 ”開發(fā)商因此可能隨便拿一份合同到房屋管理處說“合同上約定好了 ”。即便他們不這么做，該條文也給業(yè)主們從開發(fā)商手中收回車位的產(chǎn)權(quán)制造了很大的障礙。因為一個約定的雙方應(yīng)該是被約定實物有平等處分權(quán)利的主體。而在當今的房地產(chǎn)市場，這個約定的兩方顯然是不平等的。如果開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)初期便依法獲得車位的所有權(quán)并合法取得所有權(quán)權(quán)證 (房產(chǎn)證 )，不管其是否和別人有約定，其所有權(quán)都應(yīng)該是被保護的。在開發(fā)商依法獲得車位的所有權(quán)的情況下， “沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”本身也是對開發(fā)商所有權(quán)的侵犯和不公平。而如果開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)的初始便不享有對車位的合法所有權(quán)，