襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)可研報(bào)告

1、個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考1 / 31襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)可行性研究報(bào)告?zhèn)€人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考2 / 31O一三年四月個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考3 / 31第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)第二節(jié)相應(yīng)對策第三章項(xiàng)目開發(fā)條件與建設(shè)方案 16文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚。第一節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀概況 .16文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 鵝婭盡損鶴慘歷蘢鴛賴。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件 .16文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 籟叢媽羥為贍債蟶練淨(jìng)。第四章投資估算與資金籌措19文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴。第一節(jié)項(xiàng)目總投資估算 .19文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦。

2、第二節(jié)銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測23文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)鐃誅臥瀉第五章財(cái)務(wù)評價(jià).25文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)擁締鳳襪備訊顎輪爛薔。第一節(jié)評價(jià)方法地選擇及依據(jù) .25文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷。.25文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)壇搏鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚。第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對策.29文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅。第一節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) .29文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄。.30文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴。31文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦第一章總 論第一節(jié)項(xiàng)目背

3、景一、項(xiàng)目簡介1 項(xiàng)目名稱：888888地產(chǎn)2、 開發(fā)商：666公司666集團(tuán)股份有限公司是經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，由8888公司出資，于 88888日設(shè)立.經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，于*日，666集團(tuán)（6* ）A股在上海證券交易所掛牌上市*文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人第一章3文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴。項(xiàng)目背景3文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈。第二節(jié)項(xiàng)目概況4文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究7文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐。襄陽市投資環(huán)境分析7文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)

4、人學(xué)習(xí)彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。第二節(jié)襄陽市房地產(chǎn)市場分析.8文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。第三節(jié)目標(biāo)市場及銷售預(yù)測12文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷。個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考4 / 31學(xué)習(xí)貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡。3、 工程地點(diǎn)：襄陽市 *區(qū)*路4、項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目占地面積427.16畝，規(guī)劃建筑容積率 2.76，綠化率40%，總建筑面積778914 平方米（不含地下部分），其中，商用房面積 224197平方米（含物業(yè)及會(huì)所2000平方米），住宅面積554717平方米，另外地下建筑 60000平方米.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè) 人學(xué)習(xí)鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔。項(xiàng)目

5、建設(shè)周期及總投資估算.初步估計(jì)本項(xiàng)目建設(shè)投資總額為306593萬元，預(yù)計(jì)建設(shè)周期約為6年.二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國家計(jì)委計(jì)辦投資200215號審定地投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）;2、國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)地建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) （第三版）；3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例；4、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法三、項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目所在地襄陽市地處湖北省西北部，居漢水中游，轄南漳、谷城、?？?三縣，棗陽、宜城、老河口三個(gè)縣級市，襄城、樊城、襄陽三個(gè)城區(qū)和國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū) .襄陽市城區(qū)面積 3563平方公里，人口 218.6萬,其 中建成區(qū)面積 100平方公

6、里，人口 120萬.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦 話騖。2、 襄陽有著2800年悠久地歷史，不僅是 中國歷史文化名城”，而且是 中國 優(yōu)秀旅游城市”、國家園林城市”和中國魅力城市”襄陽是重要地鐵路交通樞紐， 有 一條漢江、兩座機(jī)場、三條鐵路和四通八達(dá)地公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽交匯，基本可與相距1000公里左右地大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至，交通條件便利襄陽作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)地物流中心，人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完 善，其綜合實(shí)力和發(fā)展水平居湖北省前列近年來，襄陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，目前已形成以

7、汽車、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)為核心地格局，襄陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理，已步入良性發(fā) 展地軌道，逐步成為產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實(shí)力雄厚、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 地城市文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩。3、經(jīng)濟(jì)地強(qiáng)勁發(fā)展帶動(dòng)了襄陽市房地產(chǎn)業(yè)地迅猛發(fā)展，市民消費(fèi)觀念不斷更新，購房能力不斷提高正是在這種環(huán)境下，666集團(tuán)擬開發(fā)此地塊 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅。第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：計(jì)劃建設(shè)商品住宅樓40棟，總建筑面積 778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積 224197平方米（含物業(yè)及會(huì)所 2000平方米），住宅面積 554717平方米，

8、另外地下建筑 個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考5 / 3160000平方米文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 識(shí)饒鎂錕縊灩筧 嚌儼淒。二、主要建設(shè)條件（一）、地址狀況地面狀況：該項(xiàng)目地段位于123路和33路之間，配套設(shè)施齊全（二）、氣候條件年平均氣溫16.1 16.9 C；極端最高溫度42 C；極端最低溫度-12C；年日照時(shí)間2050 2200小時(shí)；年降雨量9001107毫米；年無霜期250266天；年平均風(fēng)速3-4米/秒；年最大風(fēng)速19-22米/秒.（三）、地震幅度襄陽市地震設(shè)防幅度為 6度（四）、原材料供應(yīng)情況水泥：為本市采供砂石料：為本市采供鋼材：武鋼產(chǎn)品石灰：襄陽產(chǎn)品（五）、交通狀況項(xiàng)目位于123

9、路、33路和*路三條主干道交匯處，標(biāo)準(zhǔn)路面，寬闊、暢通（六）、能源供應(yīng)1、供水：襄陽市n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷.2、供電：現(xiàn)有原兩家企業(yè)地專用工業(yè)供電線路三條，足夠使用三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、根據(jù)規(guī)劃，“ 88888地產(chǎn)”小區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)如下：表1 :主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)用地面積m2282586.1建筑密度%22.08綠化率%40容積率2.76總建筑面積m778914.7建筑占地面積m62400.07住宅m554717.5住宅m26160.09商業(yè)m169781商業(yè)m33347.98其中酒店m52416其中酒店:m2892個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考6 / 312、戶型配比情況表

10、2戶型配比表戶型套數(shù)建筑面積比例兩房339530553855.08%三房175521062637.97%四房241385526.95%合計(jì)5391554717100%3、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表3主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)總投資（萬兀）306593其中：土地費(fèi)用（萬兀）128148項(xiàng)目收入（萬元）384324.11住宅售價(jià)（元/m）5300商業(yè)售價(jià)均價(jià)（元/m）9000個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考7 / 31利潤（萬元）（所得稅前）47945總投資利潤率15.63財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10.38%凈現(xiàn)值（萬兀）1106投資回收期4.94 年項(xiàng)目建設(shè)期6年四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1、工作進(jìn)度安排第一年，繳納土地出讓金首款

11、 .第二年，商業(yè)、住宅一期工程開工 第三年，商業(yè)、住宅一期工程竣工；商業(yè)、住宅二期工程開工第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工 第五年，商業(yè)、住宅三期工程竣工；商業(yè)、住宅四期工程開工 第六年，項(xiàng)目竣工2、銷售進(jìn)度計(jì)劃具體銷售進(jìn)度如下表：表4銷售進(jìn)度安排表銷售周期商業(yè)部分銷售進(jìn)度住宅部分銷售進(jìn)度第二年3.3%第三年15.9%33%第四年15.9%33%第五年15.9%33%第六年15.9%29%個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考8 / 31.襄陽還是正在興起地火電基地，其.紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 碩癘鄴頏謅第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究第一節(jié)襄陽市投

12、資環(huán)境分析（一）襄陽市基本情況襄陽市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈，轄南漳、谷城、保康三縣，棗陽、宜城、老河口三個(gè)縣級市，襄城、樊城、襄陽三個(gè)城區(qū)和國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 凍鈹鋨勞臘錯(cuò)癇婦脛糴。襄陽市是湖北省域副中心城市，版土面積1.97萬平方公里，人口 578.8萬襄陽市城區(qū)面積3563平方公里，人口 218.6萬；其中建成區(qū)面積 100平方公里，人口120萬.2012年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2501億萬，固定資產(chǎn)投資1538.23億元，全地域財(cái) 政收入251.03億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在85

13、45元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達(dá)到13%以上.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦。有著2800年悠久歷史地襄陽，不僅是 中國歷史文化名城”，而且是 中國優(yōu) 秀旅游城市”、國家園林城市”和中國魅力城市”、全國科技進(jìn)步先進(jìn)市”、全國綠 化模范城市” .2005年襄陽被福布斯評為中國20座最適合開設(shè)工廠地城市”之一. 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫。經(jīng)過建國以來特別是改革開放以來地發(fā)展，襄陽發(fā)生了巨大地變化，逐步成為產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實(shí)力雄厚、發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁”地城市.襄陽市是 東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車地重要基地，其中發(fā)動(dòng)機(jī)、中重型

14、車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)地60%以上，天籟”轎車年產(chǎn)量已突破6萬輛，成為市場青睞地車型之一遠(yuǎn)期工程可形成與三峽配套地火力調(diào)峰發(fā)電基地 建材、高新技術(shù)、新材料等也是襄陽地支柱產(chǎn)業(yè) 攆檸攜驤蘞。襄陽交通優(yōu)勢突出， 有一條漢江、兩座機(jī)場、三條鐵路和四通八達(dá)地公路網(wǎng),尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽市交匯，基本可與相距1000公里左右地大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至.作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)地物流中心，襄陽地人力資源豐富，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī) 療單位等較為完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 閿擻輳嬪諫遷

15、擇植秘騖。（二）襄陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在8545元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達(dá)到13%以上，增長速度超過預(yù)計(jì)地地區(qū)生產(chǎn)總值12.5%左右.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)氬嚕躑竄貿(mào)懇彈濾頷澩。個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考9 / 312012年襄陽糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)九連增”總產(chǎn)達(dá)到100.28億斤，成為湖北首個(gè)、中國第22個(gè)百億斤糧食大市.1至11月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1001.1億元，同比增長16.7%.第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)全年增加值達(dá)725億元，增長10%左右固定投資、簽約項(xiàng)目、社會(huì)消費(fèi)及出庫貿(mào)易上也成績斐然文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)

16、習(xí) 釷鵒資贏車贖孫滅獅贅。2012年，全市地方財(cái)政、地方公共財(cái)政、城鄉(xiāng)居民收入同步增長，全市完成地方財(cái)政總收入 251億元，同比增長32.5%.全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成 139.82 億元，同比增長 43.5%，增幅居全省市州第一位 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 慫闡譜鯪逕 導(dǎo)嘯畫長涼。襄陽市 十二五”規(guī)劃預(yù)測，到 2015年，全市生產(chǎn)總值年均增長 14%，達(dá)到 3500億元；地方一般預(yù)算收入年均增長 21%，達(dá)到132億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到 58 萬元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 2550億元，年均增長25% , 5年累計(jì)達(dá)到8500 億元以上；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)

17、到24130元和11620元.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類。襄陽市十五屆人大四次會(huì)議審議地襄陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五 年規(guī)劃綱要（草案）提出：未來 5年，要努力建成全國重要地汽車及零部件生產(chǎn)基 地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、航空航天產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、 區(qū)域性綜合交通樞紐和物流基地、區(qū)域性旅游目地地和鄂西生態(tài)文化旅游圈核心基 地，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集聚力、科技創(chuàng)新力、環(huán)境承載力、文化軟實(shí)力，把襄陽建設(shè) 成為綜合實(shí)力強(qiáng)、輻射帶動(dòng)力大地省域副中心城市，全省重要地核心增長極，鄂豫 陜渝毗鄰地區(qū)地中心城市.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈。

18、第二節(jié)襄陽市房地產(chǎn)市場分析一、襄陽市2012年1-8月襄陽市區(qū)樓市數(shù)據(jù)1、商品房預(yù)售面積和套數(shù)2012年1-8月市區(qū)新增預(yù)售面積1992238平方（其中住宅134.80平方），同比增長71.69%，新增預(yù)售商品房套數(shù)15884套（其中住宅12485套），同比83.84%.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫 商品住宅新增預(yù)售按套型面積分解表5:住宅面積 （平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計(jì)預(yù)售面積 （萬方）1.149.2215.5122.3618.9558.737.451.44134.80預(yù)售套數(shù)（套）3271

19、32318082367172944124576512485可以看出，80-144平方地套型占絕對主力，占新增預(yù)售面積地 85.71,占新增預(yù)售套數(shù)地82.62%.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞。2、商品房成交套數(shù)情況2012年1-8月市區(qū)共成交商品房 8454套，較2011年同期同比增長6.4%，其中 住宅成交 7513套，同比增加 個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考10 / 312.12%.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖。表6:住宅面積 （平方）60 以 下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以 上合計(jì)預(yù)售套數(shù) （套

20、）1943311304161411102430488427513去化率59%25%72%68%64%55%107%65%60%從消化速度上看，80-90平米地戶型在市場上銷售率較高，達(dá)到72%，市場最受歡迎.90-177平米地戶型消化率在 55-68%，消化了一半左右.60-80平米去化速度最 慢.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)穎芻莖峽餑億頓裊賠瀧。3、商品房成交面積情況2012年1-8月市區(qū)商品房共成交面積 99.04萬方其中住宅成交82.84平米，同 比有1%跌幅.表7:住宅面 積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計(jì)預(yù)售面

21、 積（萬 方）0.822.4111.4115.1512.2732.097.710.9682.83去化率72%26%74%68%65%55%103%67%61%4、商品房成交金額2012年1-8月市區(qū)商品房共成交金額 50.55億元.其中住宅成交45.95億元，同 比增加26.21%.住宅商品房成交均價(jià)為 5380.48元/怦.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 濫 驂膽閉驟羥闈詔寢賻。5、商品住宅購買對象分析2012年1-8月商品住宅銷售面積 82.84萬方.其中本市銷售78.36萬方，包含城 區(qū)72.99萬方，其他5.37萬方；外地銷售 4.47萬方，包含本省 3.05萬方，外省地 1.4萬方，

22、境夕卜0.01萬方.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼。2012年1-8月商品住宅銷售 75123套.其中本市銷售7074套，包含城區(qū)6542 套, 其他532套；外地銷售439套，包含本省311套，外省地127套，境外1套.文檔收集 自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類。以上數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前襄陽房地產(chǎn)市場地銷售主力仍然在市區(qū)，銷售面積占到整體份額地 88.1%，銷售套數(shù)比例也占到87.1%.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈。I二、預(yù)測情況表8十二五”襄陽市區(qū)住宅建設(shè)情況預(yù)計(jì)市區(qū)房屋總其中：住年均新增市區(qū)人口市區(qū)戶數(shù)人均住宅年份建筑面積宅總建筑住宅建筑

23、（萬人）（萬戶）建筑面積個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考11 / 31（萬m1 2）面積（萬m2）面積（萬m2）（萬m2）20105605.783643.76218.67126.1344.1728.8820115941.863862.21218.6713.545.21P 29.520126277.944080.66218.67134.8846.2430.1320136614.86 4299.66218.67139.2547.2830.7520146950.094517.56218.67143.6348.3431.3820157286.154736.23218.6714849.3632表9十二五”襄陽市

24、區(qū)住宅房價(jià)情況預(yù)計(jì)預(yù)測方法2011 年2012 年2013 年2014 年2015 年備注按十一五”時(shí)期房 價(jià)平均增長速度23.37%5378.936635.998186.8210100.0712460.462010年末為4360 元/m2房價(jià)收入比為6倍，增長速率為4.2%4535.124725.604924.075130.885346.38房價(jià)收入比為9倍，增長速率為13%4926.805567.286291.037108.868033.02與城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度（10.07%）同比例增長4799.055282.315814.246399.747044.192010年我市城鎮(zhèn)可支配收入為

25、14756元/ 人襄陽市地實(shí)際房價(jià)情況，更接近上表按照13%地預(yù)測結(jié)果.襄陽市委市政府提出地，到2015年末市區(qū)人口達(dá)到 200萬目標(biāo)，需要大量地商品房供應(yīng)，按每年新增15萬人計(jì)，每年需新增商品住房面積 400萬方，現(xiàn)有數(shù)據(jù)表 明，現(xiàn)階段地商品房銷售城區(qū)還占著88.1%地絕對數(shù)，隨著外來人口地增加，目前每年商品房竣工只有 200萬方，跟日益加快地城市化進(jìn)程還有一些差距文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫。三、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹1功能定位：區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級公共服務(wù)主體功能區(qū)，以都市文化為特色，集休閑、居 住、旅游為一體地高品質(zhì)地綜合社區(qū)2土地使用規(guī)劃圖個(gè)人收集整理僅做學(xué)

26、習(xí)參考12 / 313、樊城區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃實(shí)施后形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界 面延伸帶組成三足鼎立地樊城區(qū)市級綜合服務(wù)組群 .文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)裊樣祕 廬廂顫諺鍘羋藺。STS I時(shí)代場 4 斗 ft4、道路交通規(guī)劃個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考13 / 31第三節(jié) 目標(biāo)市場及銷售預(yù)測一、項(xiàng)目情況“ 88888地產(chǎn)”項(xiàng)目占地面積427.16畝，規(guī)劃建筑容積率 2.76,綠化率40%，總 建筑面積778914平方米.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 倉嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驚。二、市場定位（一）宏

27、觀環(huán)境分析1、 襄陽作為湖北省副中心城市， 隨著城市經(jīng)濟(jì)地發(fā)展和城市規(guī)模地?cái)U(kuò)張， 房地 產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配， 有著較大地發(fā)展?jié)摿?文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè) 人學(xué)習(xí)綻萬璉轆娛閬蟶鬮綰瀧。2、 襄陽作為中部交通要道，南船北馬，物流中轉(zhuǎn)中心，交通優(yōu)勢明顯，對周邊縣市輻射能力較強(qiáng)，有利于周邊地區(qū)地人口向其聚集文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻。3、 龐大地人口基數(shù)，成為為購房置業(yè)主要群體.隨著 省域副中心城市”戰(zhàn)略實(shí)施 地發(fā)展，以及襄陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份地流動(dòng)人口將是襄陽市外來人口地主力軍.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 瑣釙濺曖惲錕

28、縞馭篩涼。4、 襄陽市GDP增長較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定快速上揚(yáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ).5、 第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，共同支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展地局面.6、襄陽城鄉(xiāng)居民收入均有較快地增長，居民消費(fèi)購買能力逐步提升個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考14 / 317、 隨著可支配收入水平整體提高及受消費(fèi)觀念地影響，襄陽市總體消費(fèi)能力逐 年提升8金融業(yè)在發(fā)展中已具備相當(dāng)?shù)匾?guī)模和基礎(chǔ)，對襄陽市全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展支持力愈來愈強(qiáng)9、襄陽市居民家庭存款余額逐漸遞增，襄陽市居民消費(fèi)潛力不斷增強(qiáng)襄陽作為湖北省地副中心城市 ，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利,是以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱地 工業(yè)性城市，也是中西部地區(qū)地物流中轉(zhuǎn)中心，工商業(yè)

29、發(fā)展基礎(chǔ)良好，發(fā)展后勁較強(qiáng)文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 鎦詩涇艷損樓紲鯗餳類。襄陽近年來國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ，居民收入水平地持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲(chǔ)蓄存款余額逐年增長，顯示出后期強(qiáng)勁地消費(fèi)潛力 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟。襄陽近年來房價(jià)增長速度快于收入地增長，理論上可能會(huì)影響市民地購買能力從而抑制市民地購買需求但是同時(shí)存在另一現(xiàn)象，襄陽家庭內(nèi)人口規(guī)模趨于下降，家庭個(gè)數(shù)逐漸增加，催生了部分剛性地住房需求 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)轡燁棟剛殮攬 瑤麗鬮應(yīng)。（二）市場定位項(xiàng)目整體市場定位為：集會(huì)所、商業(yè)、休閑、教育于一體地襄陽市復(fù)合型高 尚住宅區(qū)根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境

30、及物業(yè)市場地調(diào)查分析，將項(xiàng)目住宅定位為中高檔次，項(xiàng)目地塊沿*路、*路、*路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué) 習(xí)峴揚(yáng)爛滾澗輻灄興渙藺。定位依據(jù)：第一，住宅定位為中高檔本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越便利地交通，可以免除交通堵塞地?zé)?，為城市有車一?提供了絕好地居住地由于面積較大（400余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美， 滿足成功人士地需求 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)詩叁撻訥燼憂毀厲鋨驁。第二，商業(yè)定位為大型購物地產(chǎn)、專業(yè)市場、和集合娛樂、餐飲地復(fù)合型美食街三、市場定價(jià)1、項(xiàng)目周邊開發(fā)或在建樓盤情況金環(huán)御江苑樓盤為 580

31、0元/m2，個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考15 / 31茨口地止：人民酉銘開卻荀：岡進(jìn)樂主地產(chǎn)開去茍弦司 頂目塵型：SJSlte當(dāng)世熱最：UT 10-359799芒11面釈；2330.連規(guī)面?。簂UlUm：呼tt率：那莪昔代理機(jī)越:?FXER3i+fiiJ ： 231 i-n-9HM（計(jì)畑）:! MH3-1O-392、根據(jù)低開高走及周邊樓盤售價(jià)對比地定價(jià)原則，對于“ 88888地產(chǎn)”項(xiàng)目銷售定價(jià)如下：住宅第一階段銷售期銷售起價(jià)為5300元/平方米，隨著樓盤主體建筑工程地完工，市場對前期推出地樓盤經(jīng)過一段時(shí)間認(rèn)可和消化后，第二階段地銷售隨即開始，第二階段銷售起價(jià)擬定為 5500元/平方米（注：本文測算

32、時(shí)全部按5500計(jì)算）.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧。周邊商業(yè)底層在10000元左右，長虹路繁華地段一般在 4萬元以上考慮到本 案商業(yè)地地段情況，一層按 10000元估算文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)脹鏝彈奧秘孫戶孿 釔賻。四、銷售銷售對象產(chǎn)品主要針對對于居住環(huán)境有一定要求客群根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減。（1）高端客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：私企、外企、個(gè)體等管理經(jīng)營人士、其他高 收入人群及投資客戶；高端客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：35 50歲高端客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)有所成就，年收入

33、一般在10萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己地房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相 匹配地居所或者為孩子準(zhǔn)備和投資文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)稟虛嬪賑維嚌妝擴(kuò)踴糶。（2 ）大眾客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為：市區(qū)居民、企事業(yè)人員、機(jī)關(guān)單位人員、自 由、個(gè)體職業(yè)者等；大眾客群年齡結(jié)構(gòu)主要為：22 30歲、45歲以上隕目客稱：藝茹規(guī)天卞或目地址：捷垢區(qū)丸民酋睹頂目托垸砸式：新建并世南：湖北藝苑屈地產(chǎn)開找祈艮公司項(xiàng)目黃型：罟通1E宅諂售代理拭構(gòu)：售樓熱踐：3597333、389目333開工日期（計(jì)劃：SOM-11-30占地面積：S12D.訶按工日期（E+劃：2DJ2-OS-01逹規(guī)面積：1TST

34、2. 09:容積車:3綠此車:30K疙護(hù)豐:B 5藝苑觀天下樓盤為 5400元加個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考16 / 31大眾客群購房特點(diǎn)主要為：事業(yè)地起步階段，年收入一般在28萬元；他們大部份已經(jīng)或準(zhǔn)備結(jié)婚，也許已經(jīng)有了孩子，第一次置業(yè)自住為主；或者襄陽老市民 二次換房需要，舒適性追求 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟。五、銷售策略：總體原則：（1）因項(xiàng)目為襄陽市一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、適當(dāng)價(jià)位產(chǎn)品搶占高端市場所造成地市場影響力，樹立樓盤形象，成為市場地引領(lǐng)者地位置；文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應(yīng)。（2）服務(wù)大眾消費(fèi)客群，以較合適地價(jià)格策略主力

35、銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項(xiàng)目市場定位，以景觀和物管及配套地差異化優(yōu)勢占據(jù)市場主導(dǎo)力量，營造高檔型 樓盤地社會(huì)正面影響力；文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團(tuán)藺。（3）因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時(shí)間要參照各種產(chǎn)品地競爭力 和進(jìn)入市場地具體時(shí)間進(jìn)行錯(cuò)位銷售，拉開與其他樓盤地差距，按工程進(jìn)度分批推 出；文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮。（4）分批次以穩(wěn)定地價(jià)格推盤，采用多批次、小批量地推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面?zhèn)€人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考第三章項(xiàng)目開發(fā)條件與建設(shè)方案第一節(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀概況、地理位置項(xiàng)目位于樊城區(qū)*路與*路之間，為臨近市中心繁華地段， 項(xiàng)目

36、所在地商業(yè)林立， 交通 便利，市政配套齊全，有著較好地自然環(huán)境和交通條件文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 謾飽兗爭詣繚鮐癩別濾。二、土地權(quán)屬類別及占地面積“ 88888地產(chǎn)”項(xiàng)目總占地面積 284488平方米總建筑面積778914平方米項(xiàng)目用地以出 讓方式取得土地使用權(quán) 文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件一、經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件隨著襄陽市經(jīng)濟(jì)地蓬勃發(fā)展，城區(qū)建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)地大力推進(jìn)，給襄陽市房地產(chǎn)業(yè)注 入了強(qiáng)大地活力，房地產(chǎn)業(yè)由慢?！弊?yōu)?快馬”成為推動(dòng)投資地著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需地新亮點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)地新增長點(diǎn)在這種情況下，在襄陽市投資建設(shè)“ 888888地產(chǎn)”住宅小區(qū)項(xiàng)目

37、，以規(guī)模地開發(fā)、引進(jìn)成熟地設(shè)計(jì)及營銷方式來提升襄陽市房地產(chǎn)市場地發(fā)展水平文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)瑩諧齷蘄賞組靄縐嚴(yán)減。二、地質(zhì)地貌條件根據(jù)周邊建筑現(xiàn)狀分析，本地塊適合開發(fā)房地產(chǎn)三、環(huán)境條件本項(xiàng)目位于襄陽市樊城區(qū)，商業(yè)繁華，市政配套齊全四、交通狀況本項(xiàng)目交通便捷，區(qū)位交通優(yōu)越，交通方便個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考18 / 31第三節(jié)建設(shè)方案一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量襄陽當(dāng)?shù)鼐用竦厣盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟 合理布局，充分保持景觀地均好性、通風(fēng)及采光地自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距， 使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦地自然美景.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于

38、個(gè)人學(xué)習(xí)麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本， 融合東方居住理念， 傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量地居住氛圍.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生地 江岸生活.在住宅地設(shè)計(jì)理念上， 項(xiàng)目引入了 新都市主義”、街區(qū)型規(guī)劃”、仿生規(guī)劃”等先 進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)地大氣、尊貴與東方文化地天人合一 ”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍地營造融入社區(qū)文化建設(shè)地精神層面.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟。小區(qū)綠化率達(dá)40%，按照綠化品種分區(qū).碧波綠荷

39、，鳥語花香，古樹蔥郁，綠草茵茵， 呼吸著撲面而來帶著森林氣息地清新空氣，沿著曲折蜿蜒地小路”小區(qū)周邊樓群環(huán)繞，與城市道路自然隔離， 融都市地繁華熱鬧和自然地寧靜幽雅于一體.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)滅曖駭諗鋅獵輛覯餿藹。二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營地商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導(dǎo)地分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變地環(huán)境空間；人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)地穿越破壞2、 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖北和襄陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開666集團(tuán)發(fā)展視野地前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)地可持

40、續(xù)性，總占地284488平方米，總建筑面積778914平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人地交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式地多元化，生活形態(tài)地多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng) 目能夠站在襄陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所地審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極地影響，在規(guī)劃上采取低密度、 高綠化率地控制指標(biāo)， 重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境地塑造和人文環(huán)境地培養(yǎng)，力個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考19 / 31.通過別具特色爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流地、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征地示范性住宅小區(qū) 地物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋 新居住文化”地陽光理念文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 鐒鸝

41、餉飾鐔閌貲諢 癱騮。 獨(dú)具特色地水系布局以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色地中心水景、組團(tuán)水 景、水岸島居，強(qiáng)化了 水景”住宅概念居住模式從有限地室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀地均好性.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘。 更多地地產(chǎn)和綠化開放地空間 小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫地園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色地下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺。 充分考慮襄陽地氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通 采用最經(jīng)濟(jì)地核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減

42、少公攤面積 采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)， 做到低能耗冬暖夏涼， 戶戶通熱水，住戶省去了購買安裝空調(diào)、熱水器地費(fèi)用，真切地享受到科技進(jìn)步地成果，品味人生文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)夾覡閭輇駁檔驀遷錟減。3、商業(yè)布局本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間地*路，結(jié)合小區(qū)主入口地設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚地商業(yè)街，沿小區(qū)外 123路、*路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍地商業(yè)氛圍文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖栃。個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考第四章投資估算與資金籌措第一節(jié)項(xiàng)目總投資估算一、投資估算依據(jù)1、 國家、建設(shè)部頒布地相關(guān)法規(guī)與

43、政策，襄陽市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營地相關(guān)規(guī)定與稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、 “ 88888地產(chǎn)”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案3、 本案競爭對手地基本情況二、建設(shè)投資預(yù)測說明本項(xiàng)目開發(fā)成本主要由土地、前期支出、主體工程、管理四大分類費(fèi)用構(gòu)成土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；前期支出分類包括市政設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、用地紅線測量費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建筑噪音防治費(fèi)、建筑工程防雷審查費(fèi)、消防建審費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)、 圖紙審查費(fèi)、結(jié)算審計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全生產(chǎn)監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用組成文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠。主體工程分類主要為主體建安工程費(fèi)用；管理分類是

44、指項(xiàng)目運(yùn)作地工程開發(fā)管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、營銷費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考21 / 31三、投資預(yù)測1、土地費(fèi)用預(yù)測本項(xiàng)目土地取得成本為128148萬元，按照每畝 300萬元估算.參考價(jià)格：幸福里”樓盤：每畝210萬元，出讓時(shí)間2011年12月.審攤時(shí)間用權(quán)癸讓單位原土地悽用者出讓舍同誓號3011 12 2襄陽海容投資實(shí)業(yè)有限公司市土地睛備供應(yīng)中右岀讓方式承辦單住土地用逢土地而和U2）樊極賈洼層委會(huì)商住23659 8土地使用年限單位地價(jià)阮幣耳出讓價(jià)款萬元）謹(jǐn)琉面積6240/7031S0御江苑”樓盤：每畝300萬元，出讓時(shí)間2010年3月.市fti時(shí)阿土覽使用祝壹讓單隹原土 J*樓用

45、者岀讓合同冀號2010-3-4湖北金環(huán)房tt產(chǎn)有眼公司楮備土地出讓方式承菲單隹土堆用途土甫而積U2）樊城人民西齬商壓23247 3土地梗用年限單位地悅尿出讓價(jià)就厲元）容積率逢靦面積亦2）40/704500由于土地出讓金數(shù)額巨大，建議和地方政府談判，按下表方式繳納土地出讓金表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬 元）38444224262242622426224262、前期費(fèi)用預(yù)測本項(xiàng)目各項(xiàng)前期費(fèi)用11672萬元，具體明細(xì)如下:表11 ：項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)（元）總價(jià)（萬兀）設(shè)計(jì)、審查費(fèi)平方米778914191480監(jiān)理費(fèi)平方米77891410779勘查費(fèi)平方米2844880

46、.514個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考22 / 31評估費(fèi)平方米7789140.539七通一平平方米284488128規(guī)劃咨詢費(fèi)平方米7789144312規(guī)劃工程配套費(fèi)平方米778914806231垃圾處置費(fèi)平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標(biāo)費(fèi)用平方米7789144312安全保險(xiǎn)費(fèi)平方米7789141.5117合同履行擔(dān)保平方米778914178氣象費(fèi)平方米7789142156規(guī)劃立項(xiàng)平方米778914178檔案服務(wù)費(fèi)平方米7789144312房管局費(fèi)用（住宅）平方米5547173166房管局費(fèi)用（商

47、業(yè)）平方米22419711247合計(jì)116723、主體工程費(fèi)用預(yù)測本項(xiàng)目住宅建安工程費(fèi)用為76994萬元，建筑面積554717平方米，單方造價(jià)為 1388元.本項(xiàng)目商業(yè)建安工程費(fèi)用為35781萬元，建筑面積224197平方米，單方造價(jià)為 1596元.考慮到商業(yè)建筑地層高、外裝修等因素，單價(jià)提高15%確定價(jià)格.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟。主體工程費(fèi)用合計(jì) 112775萬元.定價(jià)參考文件：湖北省2012年第四季度城市住宅建筑工程造價(jià)指數(shù)說明：1、根據(jù)各地上報(bào)地已完工程住宅造價(jià)資料測算并進(jìn)行編制.2、本期以2009年下半年各地市城市住宅平方米造價(jià)作為基期價(jià)格.3、本住宅指數(shù)中

48、地造價(jià)指標(biāo)僅為建安成本.4、本住宅指數(shù)中地造價(jià)指標(biāo)僅供參考.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹。表12：城市住宅建筑工程造價(jià)指標(biāo)建筑類型建筑類型建筑類型序號所屬地、市綜合多層（6層以下）:小高層（7-12層）高層（12層以上）:個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考23 / 31本期本期本期本期個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考表 14-124 / 31湖北省1223939123914001武漢1240954126314122黃石1215922123113953黃岡1212924122413934宜昌1213925121813995孝感1212928122013956襄陽12019201202138

49、87十堰1215929122313988鄂州1192907118813824、公共配套設(shè)施費(fèi)預(yù)設(shè)：27261萬元，包括地基處理（100元加）、安防消防（50元/m2）、道路綠化（100元加）、中央空調(diào)（100元加）等配套工程.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮。總面積778914平凡米*350元/ m2 =27261萬元.5、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用表13:項(xiàng)目名稱單位總價(jià)（萬元）說明管理費(fèi)用萬兀7000銷售額地2%不可預(yù)見費(fèi)萬兀1330建筑成本地1%銷售費(fèi)用萬兀1750銷售額地0.5%資金成本萬兀11532土地款地1年利息（9%）土地契稅萬兀5125土地價(jià)地4%合計(jì)26737不可

50、預(yù)見費(fèi)按照主體工程及配套設(shè)施投資計(jì)算 銷售費(fèi)用包括策劃費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)7、項(xiàng)目總投資預(yù)測表14:序號項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬兀）-一-土地費(fèi)用128148_二前期費(fèi)用11672-二主體費(fèi)用112775_三配套費(fèi)用27261四管理財(cái)務(wù)費(fèi)用26737五合計(jì)306593&銷售價(jià)格確定單價(jià)計(jì)算表單位：元/平方米個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考25 / 31項(xiàng)目面積（平方米）土建價(jià)格其他費(fèi)用單價(jià)確定單價(jià)住宅55471713888432231商業(yè)22419715968432439合計(jì)778914四、資金籌措計(jì)劃經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 306593萬元，具體資金來源為：項(xiàng)目自籌資金 183955萬 元，占總投資地 6

51、0%，申請銀行項(xiàng)目貸款 122637萬元，占總投資地 30%.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用 于個(gè)人學(xué)習(xí)鏃鋝過潤啟婭澗駱讕濾。第二節(jié)銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測一、基本數(shù)據(jù)1、 本項(xiàng)目可銷售面積具體為：住宅554717平方米；商業(yè) 222197平方米，其中95078平方米銷售，其他自主經(jīng)營，不銷售文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽。2、 所得稅:應(yīng)納所得稅額按項(xiàng)目銷售收入減去總投資及銷售稅費(fèi)、營業(yè)成本，稅率為25%.3、 營業(yè)稅稅率為5.25%.4、 土地增值稅稅率為 2%.5、 銷售提成：銷售額0.5%.二、銷售收入預(yù)測根據(jù)前文介紹，本項(xiàng)目銷售價(jià)格為：住宅均價(jià)5300元

52、/平方米，商業(yè)用房均價(jià) 9000元/平方米.具體銷售收入預(yù)測情況如下：文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊。表15：銷售收入預(yù)測情況表分項(xiàng)名稱數(shù)量（平方米）價(jià)格（元/平方米）項(xiàng)目收入（力兀）說明住宅營銷收入5547175300294000.01個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考26 / 31商業(yè)22419790324.1其中一樓商業(yè)475391000047539二樓商業(yè)47539900042785.1三樓商業(yè)47539持有，自主經(jīng)營四樓商業(yè)13582持有，自主經(jīng)營五樓商業(yè)13582持有，自主經(jīng)營酒店、寫字樓52416持有，自主經(jīng)營物業(yè)用房2000持有，不銷售項(xiàng)目營銷收入合計(jì)384324.

53、11共有129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟(jì)收入.文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲。二、利潤預(yù)測根據(jù)項(xiàng)目銷售收入和建設(shè)期、銷售期各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目利潤預(yù)測如下:表16 :利潤計(jì)算表序號分項(xiàng)名稱金額（萬兀）1項(xiàng)目營銷收入合計(jì)3843242建設(shè)成本合計(jì)3065933營業(yè)稅金及附加（5.25%）201774銷售提成（0.5%）19225土地增值稅（2%）76866利潤479467所得稅（25%）119868凈利潤35959個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考27 / 31第五章財(cái)務(wù)評價(jià)第一節(jié)評價(jià)

54、方法地選擇及依據(jù)一、評價(jià)方法地選擇根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)方法與參數(shù)（第二版）中規(guī)定地方法計(jì)算效益與費(fèi)用，從而進(jìn)行評價(jià)分析，估算項(xiàng)目地財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí) 該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)商襄陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地經(jīng)營策略，本項(xiàng)目計(jì)劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式 作為房地產(chǎn)企業(yè)地房地產(chǎn)開發(fā)來說，與一般普通地企業(yè)相比較，存在著跨年度投入和收益地問題，且一旦全面實(shí)現(xiàn)銷售， 不存在永續(xù)地持續(xù)經(jīng)營和收益地問題也就是說，我們可以將其看成一個(gè)大地產(chǎn)品地生產(chǎn)和銷售實(shí)現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分 析值和投資開發(fā)收益凈值進(jìn)行財(cái)務(wù)分析評價(jià)文檔收集自網(wǎng)絡(luò)，僅用于個(gè)人學(xué)習(xí)劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟

55、。二、評價(jià)依據(jù)1、國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布地建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)2、國家現(xiàn)行地財(cái)務(wù)、稅收文件3、建設(shè)單位提供地有關(guān)資料三、主要參數(shù)設(shè)定第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況計(jì)算如下：經(jīng)測算本項(xiàng)目稅前地財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=1106萬元0,因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從財(cái)務(wù)上看是貼現(xiàn)率（財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率）ic取值為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)地平均利潤率10% 個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考28 / 31可行地請看表17:年度資金流量表個(gè)人收集整理僅做學(xué)習(xí)參考表17年度資金流量表年限項(xiàng)目面積單位項(xiàng)目123456合計(jì)說明土地427.16畝土地出讓金38444224262242622

56、42622426128148土地按每畝300萬兀計(jì)算554717平方米建設(shè)面積9152818305718305797075554717流出20421408424084221658123763住宅成本單價(jià)2231.096927住宅流入485153361970209246346305294000住宅銷售單價(jià)5300224197平方米建設(shè)面積4483944839448394483944839224197流出109371093710937109371093754684商業(yè)單價(jià)2439.096927銷售面積2377023770237702377095078商業(yè)95078平方米流入225812258122581225819032427164平方米商業(yè)和 2000物業(yè)用房不銷售流出合計(jì)384446980274204742045502133363306595流入合計(jì)048517594211960111504468886384324凈現(xiàn)金流量-38444-