會計學(xué)-濱江房地產(chǎn)公司降低成本的途徑論文

1、本科論文摘 要隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對住房的需求也不斷提高，越來越多的人看中房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，紛紛涌入這個行業(yè)，使其迅速發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益壯大，逐漸出現(xiàn)了炒房行為，破壞了房地產(chǎn)市場的秩序。為了使房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌，國家實施了宏觀調(diào)控政策，在政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭異常激烈。濱江房地產(chǎn)公司要想提高在房地產(chǎn)市場的競爭力，就要從房地產(chǎn)項目的立項階段、設(shè)計階段、施工階段來降低成本。本文介紹了研究背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀；闡述了房地產(chǎn)成本和成本控制的相關(guān)理論；從立項階段、設(shè)計階段、施工階段分析了濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在的問題，闡述了濱江房地產(chǎn)公司降低

2、成本中存在問題的原因，指出在降低成本意識、房地產(chǎn)開發(fā)流程、制度等方面存在的缺陷；針對濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在的問題及原因，提出加強全體員工降低成本的意識，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)流程，完善制度的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本降低；公司競爭力AbstractWith the continuous development of the economy, peoples demand for housing is also increasing. More and more people are looking at the high profits of the real estate industry,

3、 which has poured in, causing the rapid development of the real estate industry and gradually becoming the pillar industry of Chinas national economy. However, as the real estate industry has grown stronger, real estate speculation has gradually emerged, disrupting the order of the real estate marke

4、t. In order to get the real estate industry back on track, the state has implemented macro-control policies. Under the influence of the policy, the competition in the real estate industry is extremely fierce. If BinJiang Real Estate Company wants to improve its competitiveness in the real estate mar

5、ket, it is necessary to reduce costs from the establishment stage, design stage and construction stage of real estate projects.This article introduces the research background and the current research situation at home and abroad; expounds the relevant theories of real estate cost and cost control; a

6、nalyzes the problems in the cost reduction of the Binjiang Real Estate Company from the project establishment stage, design stage, and construction stage, and explains the reduction of the Binjiang Real Estate Company The reasons for the problems in cost, pointing out the defects in cost reduction a

7、wareness, real estate development process, system, etc .; for the problems and reasons for the cost reduction of Binjiang Real Estate Company, it is proposed to strengthen the awareness of all employees to reduce costs and standardize real estate development Process, the method of perfecting the sys

8、tem.Keywords: real estate; cost reduction; company competitiveness本科論文目 錄第1章 緒論31.1研究背景31.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀31.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 31.2.2國外研究現(xiàn)狀41.3研究意義41.4研究內(nèi)容和研究方法51.4.1研究內(nèi)容51.4.2研究方法5第2章 房地產(chǎn)成本控制的相關(guān)理論62.1房地產(chǎn)成本的定義及構(gòu)成62.1.1房地產(chǎn)成本的定義62.1.2房地產(chǎn)成本的構(gòu)成62.2成本控制的定義和意義72.2.1成本控制的定義72.2.2成本控制的意義7第3章 濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在的問題83.1立項階段存在的問題

9、83.1.1領(lǐng)導(dǎo)層主觀決策83.1.2對成本預(yù)算的估計不夠準確83.2設(shè)計階段存在的問題83.2.1設(shè)計費用高83.2.2設(shè)計方案質(zhì)量不高83.2.3設(shè)計人員素質(zhì)不高93.3施工階段存在的問題93.3.1未監(jiān)督施工進度及施工質(zhì)量93.3.2施工過程中發(fā)生不符合合同規(guī)定的變更9第4章 濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在問題的原因104.1全體員工降低成本意識薄弱104.2房地產(chǎn)開發(fā)流程不規(guī)范104.2.1立項階段存在問題的原因104.2.2設(shè)計階段存在問題的原因104.2.3施工階段存忽視工程的質(zhì)量監(jiān)督114.3合同管理不到位114.4沒有責(zé)權(quán)利考核制度11第5章 濱江房地產(chǎn)公司降低成本的途徑125

10、.1加強全體員工降低成本的意識125.2規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)流程125.2.1立項階段降低成本的途徑125.2.2設(shè)計階段降低成本的途徑135.2.3施工階段對施工過程實施質(zhì)量監(jiān)督145.3完善合同管理體系155.4建立責(zé)任體系155.5建立激勵體系15第6章 結(jié)論17致謝18第1章 緒論1.1研究背景經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使人們對物質(zhì)和文化的要求不斷提高，對住房的需求不再是簡單的居住，而是更多的關(guān)注舒適度以及地理位置。住房需求的增加使房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，也促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，使越來越多的公司關(guān)注并投身于這個行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)不良勢頭。與此同時，投資性需求的日益增多，使得房地

11、產(chǎn)行業(yè)變得異常火爆，房價也逐步攀升，給真正需要買房的人帶來了巨大的資金壓力。為了使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了限購政策、稅收政策等措施來抑制房價的過快增長，淘汰了一些市場競爭力弱、存在管理漏洞的中小型房地產(chǎn)公司。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的干涉使得房地產(chǎn)市場價格不斷波動，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力。一些房地產(chǎn)公司只關(guān)注施工階段降低成本的狀況，而忽視了其他階段的成本支出情況，再加上材料和人工費用的上漲，房地產(chǎn)成本越來越高，獲得的利潤大幅度降低。如何在競爭如此激烈的經(jīng)濟環(huán)境下提高公司的競爭能力成為房地產(chǎn)公司考要慮的最重要的問題。房地產(chǎn)公司想要獲得更多的利潤，節(jié)約公司資金，達到可持續(xù)的發(fā)展，就需要從自身出發(fā)

12、，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段有效地降低成本，否則就會在與其他房地產(chǎn)公司的競爭中被淘汰。濱江房地產(chǎn)公司成立于1996年，現(xiàn)有注冊資本壹億元人民幣，具有建設(shè)部一級開發(fā)資格，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。濱江房地產(chǎn)公司將滿足客戶需求，注重工程質(zhì)量放在第一位，贏得了社會公眾的一致好評，公司領(lǐng)導(dǎo)具有開拓精神，能緊跟時代的步伐并及時調(diào)整前進的方向，公司以提高資金利用率和社會效益為目標，努力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營，提高住房質(zhì)量。在工程質(zhì)量得到保證、工程成本得到控制的基礎(chǔ)上去創(chuàng)新，以不斷進取的精神取得更大的成功。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 在國內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)降低成本的途徑，分別從理論基礎(chǔ)、案例分析、具體對

13、策等角度來闡述。姜寶珍(2015)提出有效降低房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵在于做好項目的可行性分析，通過制定整體項目計劃，合理安排施工順序，減少成本支出；通過招標、協(xié)調(diào)部門職能、聘請審價機構(gòu)控制工程造價；多了解市場信息，控制材料設(shè)備價格；施工單位在合適時機開具發(fā)票可以利用稅收優(yōu)惠政策降低成本；加強監(jiān)督與反饋，完善項目開發(fā)體系。張方圓(2016)立足于我國當前房地產(chǎn)公司降低成本的實際情況，提出房地產(chǎn)降低成本的關(guān)鍵是將成本控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從資金成本、工程成本方面考慮降低成本的措施，還要注意銷售推廣費的合理使用，稅收成本可以通過籌劃來降低李佩師(2016)認為房地產(chǎn)降低成本的關(guān)鍵與重點是設(shè)計階段，

14、預(yù)算要科學(xué)合理。陳琨(2016)認為有效地降低房地產(chǎn)成本需要建立完善的成本控制體系，在各階段中，設(shè)計和施工階段尤為關(guān)鍵。馬亞麗（2018）認為應(yīng)通過提高公司的財務(wù)管理水平解決房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度大、風(fēng)險高等問題。1.2.2國外研究現(xiàn)狀在國外，成本控制的發(fā)展階段大致可以分為雛形階段、發(fā)展階段、創(chuàng)新階段三個階段。盧卡帕喬利（1494）在數(shù)學(xué)大全中對復(fù)式簿記進行了詳細的表述，標志著成本控制理論雛形的出現(xiàn)。美國著名管理學(xué)家泰羅（1911）提出了科學(xué)管理理論。Yin Guo Li(2010)提出在施工階段，應(yīng)注重成本控制William lanen（2015）提出應(yīng)通過成本信息降低成本，成本信息的真實性

15、和有效性可以使公司管理人員科學(xué)的決策。1.3研究意義房地產(chǎn)行業(yè)有序健康的發(fā)展，不僅可以使這個行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，對于我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展也有不可忽視的影響。隨著越來越多的人投身房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤也不容樂觀，物價的上漲也使許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司想要花費更少的資金，獲得更大的利潤，提高資金利用率，在眾多的房地產(chǎn)公司中脫穎而出，只有科學(xué)的降低成本。本文通過對濱江房地產(chǎn)公司降低成本問題的研究，剖析房地產(chǎn)公司的運作過程，發(fā)現(xiàn)不合理之處并找到解決途徑，使公司獲得長足的發(fā)展。1.4研究內(nèi)容和研究方法1.4.1研究內(nèi)容第1章，緒論，簡單介紹了濱江房地產(chǎn)公司降低成本的途徑的研究背景、國內(nèi)外

16、關(guān)于降低成本的途徑方面的理論成果，并闡述本文的研究內(nèi)容和采用的研究方法。第2章，闡述房地產(chǎn)成本和成本控制的相關(guān)理論和概念。第3章，從立項階段、設(shè)計階段、施工階段詳述濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中遇到的問題。第4章，對濱江房地產(chǎn)公司降低成本存在的問題進行原因分析，指出在降低成本意識、房地產(chǎn)開發(fā)流程、制度等方面存在的缺陷。第5章，提出濱江房地產(chǎn)公司降低成本的途徑，通過加強全體員工降低成本的意識，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)流程，完善制度來解決問題。第6章，對本文的研究工作進行總結(jié)。1.4.2研究方法（1）文獻調(diào)查法利用中國知網(wǎng)、證監(jiān)會官網(wǎng)、企業(yè)官網(wǎng)、圖書館資料以及自購的書籍等渠道，查閱國內(nèi)外房地產(chǎn)公司成本控制的有關(guān)

17、文獻，搜集與本文相關(guān)的資料，了解濱江房地產(chǎn)公司在降低成本過程中存在的財務(wù)問題及具體原因，最終進行整理與歸納。（2）案例分析法通過對濱江房地產(chǎn)公司降低成本現(xiàn)狀的描述，分析公司在降低成本的意識、房地產(chǎn)開發(fā)流程、制度方面存在的不足。根據(jù)會計學(xué)相關(guān)理念，借鑒相關(guān)文獻綜述，尋找濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在的問題并提出相應(yīng)的措施。第2章 房地產(chǎn)成本控制的相關(guān)理論2.1房地產(chǎn)成本的定義及構(gòu)成2.1.1房地產(chǎn)成本的定義房地產(chǎn)成本是指房地產(chǎn)公司在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的過程中所發(fā)生的全部費用支出。包括：土地費用、前期費用、建筑工程安裝費用、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費和其他費用等。2.1.2房地產(chǎn)成

18、本的構(gòu)成（1） 土地費用是指為取得土地使用權(quán)產(chǎn)生的費用。包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。（2）前期費用主要為前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費等土地開發(fā)費用。（3）建筑安裝工程費是指在在建筑房屋時發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等。（4）市政公共設(shè)施是由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套建設(shè)費構(gòu)成。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指城市中所不能缺少的設(shè)施，如供水、供氣、供電設(shè)施等。公共配套建設(shè)費包括醫(yī)療、教育、商業(yè)設(shè)施等。（5）管理費用是指管理人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中發(fā)生的一系列費用。包括管理人員工資、差旅費、辦公費等。（6）貸款利息是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中向經(jīng)融機構(gòu)借款而支付的利息。（

19、7）稅費包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的稅費以及開發(fā)企業(yè)需要支付的行政性費用。（8）其他費用是指不能列入以上幾項的費用。房地產(chǎn)成本的各個部分在總成本中所占的比例如下圖：圖2-1 房地產(chǎn)成本餅形圖從圖中可以看出，建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費、稅費、土地費用在總成本中的比重較大。前期工程費、管理費用、其他費用在總成本中的比重較小。由于貸款利息在成本中的比例不穩(wěn)定，故不在上圖中列出。2.2成本控制的定義和意義 2.2.1成本控制的定義成本控制，是指房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)時將成本限制在事先設(shè)立的目標之內(nèi)，充分考慮影響成本的各個要素以及成本開發(fā)的各個階段，找到項目建設(shè)過程中存在的不合理之處，分析造成這些現(xiàn)象的原因，

20、進而找到規(guī)范項目建設(shè)的途徑，通過規(guī)范化的經(jīng)濟、技術(shù)、組織手段降低成本。成本控制包括事前、事中、事后控制三個部分。2.2.2成本控制的意義成本控制可以提高房地產(chǎn)公司的競爭力。隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善與日漸規(guī)范，房地產(chǎn)公司正在承受著巨大的壓力，面臨著更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)公司想要在競爭激烈的市場中脫穎而出，就要減少不必要的開支，使成本低于全行業(yè)的平均水平。只有這樣，房地產(chǎn)公司才能在市場中更加健康的發(fā)展，擁有更強的競爭力。第3章 濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在的問題3.1立項階段存在的問題3.1.1領(lǐng)導(dǎo)層主觀決策 房地產(chǎn)開發(fā)項目最關(guān)鍵的階段是立項階段，房地產(chǎn)開發(fā)商在分析研究可行性報告、投資估算方案后判斷

21、是否投資該房地產(chǎn)開發(fā)項目。濱江房地產(chǎn)公司在立項階段僅僅依靠領(lǐng)導(dǎo)層的主觀判斷作出決策，大多數(shù)員工置身事外，導(dǎo)致決策受到過多主觀因素的影響，使決策缺少專業(yè)人員的判斷和科學(xué)理論依據(jù)的指導(dǎo)，不具有科學(xué)性。領(lǐng)導(dǎo)者沒有全面分析市場形勢，沒有考慮項目周期的因素，對自身的判斷不夠準確并且對公司業(yè)務(wù)能力的評價過于樂觀，導(dǎo)致項目在實施過程中沒有有效地降低成本。3.1.2對成本預(yù)算的估計不夠準確由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要花費大量的資金，所以立項階段能否做好成本估算對房地產(chǎn)公司降低成本非常重要。在成本估算時對市場以及現(xiàn)場的調(diào)查不夠仔細，使濱江房地產(chǎn)公司基礎(chǔ)資料的收集工作效果較差，可行性研究較粗略，也使成本預(yù)算精準度較低

22、，在投資估算遇到突發(fā)情況時沒有可以參照的備選方案。這些因素使得濱江房地產(chǎn)公司不能較好的節(jié)約成本，加大了降低成本的難度，獲得的利潤變低，給施工階段降低成本也增添了難度。3.2設(shè)計階段存在的問題3.2.1設(shè)計費用高濱江房地產(chǎn)公司和設(shè)計單位有不同的觀點和不同的目標。設(shè)計單位通常更加關(guān)心建筑的功能，對于建筑的設(shè)計思想比較守舊。他們不敢把新穎的技術(shù)和最新的材料加入到設(shè)計圖紙中，只考慮怎樣讓使建筑的設(shè)計更加美觀，而不考慮成本會因此提高。對于濱江房地產(chǎn)公司提出的問題，設(shè)計單位把設(shè)計規(guī)范當做借口，利用濱江房地產(chǎn)公司對專業(yè)的掌握程度較低的弱點，不同意更改建筑的用料及結(jié)構(gòu)，這使得濱江房地產(chǎn)公司的成本降低難度加大。

23、3.2.2設(shè)計方案質(zhì)量不高設(shè)計圖紙可以很好的展示出設(shè)計成果，但設(shè)計圖紙不可避免的會存在著設(shè)計錯誤的問題。由于濱江房地產(chǎn)公司給設(shè)計單位的設(shè)計時間較短，設(shè)計工作量大，在確認技術(shù)問題無誤后剩余的時間較少，幾乎沒有時間去考慮經(jīng)濟問題，這就造成了設(shè)計方案達不到經(jīng)濟的要求，施工圖也比較粗糙，而設(shè)計單位和設(shè)計人員不愿再修改圖紙。設(shè)計單位沒有認真審核圖紙，導(dǎo)致圖紙中互相矛盾和錯誤的地方較多，設(shè)計方案的質(zhì)量不高。在施工階段，設(shè)計粗糙的施工圖會導(dǎo)致返工和圖紙變更，使項目最終的價款比合同中的價款高出很多，降低成本的問題始終得不到解決。上述的現(xiàn)象不只存在于濱江房地產(chǎn)公司的少數(shù)項目中，而是大多數(shù)的項目都存在著這樣的問題

24、。3.2.3設(shè)計人員素質(zhì)不高設(shè)計人員通常注重技術(shù)，而不太注重經(jīng)濟。設(shè)計人員為了滿足濱江房地產(chǎn)公司所提的要求而提高施工標準，在設(shè)計時更多的追求外觀，而忽視了成本的降低。設(shè)計人員成本的專業(yè)知識欠缺，不懂得對建筑工程中造價高的部分進行設(shè)計優(yōu)化更加容易取得較好的效果；而對于那些本身造價低的部分，就算耗費大量的時間精力去修改，效果也不太明顯。由于大多數(shù)設(shè)計師都不了解成本相關(guān)的專業(yè)知識，所以在優(yōu)化成本時經(jīng)常找不到關(guān)鍵問題，時間精力耗費了很多，但沒有達到成本優(yōu)化的目的。3.3施工階段存在的問題3.3.1未監(jiān)督施工進度及施工質(zhì)量施工階段是工程質(zhì)量實現(xiàn)的重要階段。在施工階段在追求工期的情況下，造成施工質(zhì)量下降，

25、成本增加。由于房地產(chǎn)項目施工階段存在施工周期長、施工工作強度大的特點，濱江房地產(chǎn)公司沒有做到對施工進度和施工質(zhì)量動態(tài)跟進。導(dǎo)致出現(xiàn)工程返工，最有利于施工的季節(jié)也因施工工期的延長而錯過，使項目周期超出預(yù)期，資金流轉(zhuǎn)速度變慢，增加了投入的成本。3.3.2施工過程中發(fā)生不符合合同規(guī)定的變更濱江房地產(chǎn)公司由于施工前未認真審查，未發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題和及時變更，造成工程停工、返工、延期，增加了損失和現(xiàn)場簽證費用；設(shè)備材料采購只注重節(jié)約，而忽視其安裝使用方便，造成人工成本大幅增加；同時，由于上述原因?qū)е略O(shè)計變更和現(xiàn)場簽證增加得不到有效的控制，不僅工期延長，也增加了成本。第4章 濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在問題的

26、原因4.1全體員工降低成本意識薄弱公司的全體員工是降低成本的主體，但濱江房地產(chǎn)公司的員工缺乏降低成本應(yīng)具備的意識，也缺乏科學(xué)合理的方法。公司沒有組織員工參加成本意識的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工降低成本的意識，所以全體員工認為降低成本是管理層的事情，與自己無關(guān)。濱江房地產(chǎn)公司對降低成本意識的重視也有待加強，立項階段決策不當、預(yù)算不準；設(shè)計階段設(shè)計費用高、方案質(zhì)量差；施工階段監(jiān)管不利造成了大量的成本浪費。4.2房地產(chǎn)開發(fā)流程不規(guī)范4.2.1立項階段存在問題的原因（1）市場調(diào)查不充分一個項目能否給公司帶來利潤，就要看是否有科學(xué)的規(guī)劃，所以規(guī)劃工作是非常重要的。濱江房地產(chǎn)公司在項目規(guī)劃設(shè)計前是通過公司以前的客戶和

27、公司員工的朋友和家人做的市場調(diào)研，由于調(diào)研的范圍不大，樣本不多，所以調(diào)研的結(jié)果不夠準確，也使得對成本預(yù)算的估計偏差較大。市場調(diào)研沒有做到真正了解市場環(huán)境，掌握現(xiàn)在市場的行情和以后有可能發(fā)生的變化，不能準確地了解客戶的需求。市場調(diào)研只有擴大調(diào)研的范圍及增加樣本的數(shù)量，才能更多的了解到公司現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境的現(xiàn)狀。（2）沒有專業(yè)的組織機構(gòu)立項需要專業(yè)機構(gòu)及時了解當前的市場需求，選擇合適的項目進行立項。濱江房地產(chǎn)公司在立項階段僅僅依靠領(lǐng)導(dǎo)層主觀決策，深入分析濱江房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)過程之后，發(fā)現(xiàn)公司存在缺乏專業(yè)的組織機構(gòu)的問題。4.2.2設(shè)計階段存在問題的原因（1）設(shè)計人員缺乏降低成本的意識設(shè)計階

28、段是房地產(chǎn)項目中降低成本的重中之重。設(shè)計人員在設(shè)計時只注重設(shè)計效果和美觀程度，而不考慮經(jīng)濟的合理性。隨意調(diào)高設(shè)計標準，從根本上影響了濱江房地產(chǎn)公司降低成本的效果。（2）招標不規(guī)范濱江房地產(chǎn)公司在實際招標時，受到人情和關(guān)系的嚴重干擾，未做到真正的公平招標。行政力量變強會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利的影響，很多工程招標從表面上看起來沒有違反國家的相關(guān)政策，好像是在公平交易的基礎(chǔ)上完成的。實際上交易完成后，也不能開展。4.2.3施工階段存忽視工程的質(zhì)量監(jiān)督房地產(chǎn)項目的施工階段不僅要考慮經(jīng)濟因素，還要考慮施工質(zhì)量和施工進度。濱江房地產(chǎn)公司未采取措施監(jiān)督施工質(zhì)量也未制定規(guī)范的流程監(jiān)督施工進度，導(dǎo)致施工階段出現(xiàn)質(zhì)

29、量問題，使施工成本增加。4.3合同管理不到位簽訂規(guī)范的合同可以減少責(zé)任糾紛的發(fā)生，也是降低成本的重要途徑。濱江房地產(chǎn)公司在合同管理上存在很大的漏洞。在簽訂合同后，沒有專業(yè)的管理團隊監(jiān)督執(zhí)行情況，而是直接把合同鎖進文件柜，合同的簽訂和合同的執(zhí)行是分開的。此外，濱江房地產(chǎn)公司的管理機構(gòu)缺乏法律意識，沒有合同管理的經(jīng)驗，導(dǎo)致合同在職責(zé)權(quán)限方面的內(nèi)容不夠嚴謹，一些合同的條款不夠清晰。濱江房地產(chǎn)公司合同管理不到位，使項目在施工階段出現(xiàn)了較多的合同糾紛，給公司帶來較大的經(jīng)濟損失。4.4沒有責(zé)權(quán)利考核制度濱江房地產(chǎn)公司沒有對于公司中存在成本耗費嚴重的部門和人員，沒有處罰的標準，未能實現(xiàn)權(quán)利和責(zé)任相結(jié)合，導(dǎo)致

30、公司中成本浪費的現(xiàn)象沒有被及時發(fā)現(xiàn)，阻礙了濱江房地產(chǎn)公司降低成本的工作。第5章 濱江房地產(chǎn)公司降低成本的途徑5.1加強全體員工降低成本的意識房地產(chǎn)公司想要有效降低成本，就要考慮怎樣加強員工降低成本的意識，使全體員工自覺加入降低成本的活動中。濱江房地產(chǎn)公司要發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)層的帶頭作用，組織領(lǐng)導(dǎo)層參加降低成本的培訓(xùn)，改變對降低成本不正確的理解。向全體員工宣傳降低成本的觀念，加強員工降低成本的意識。樹立全局觀，使全體員工認識到各個部門與項目的各個階段是相互協(xié)調(diào)、密不可分的關(guān)系。讓全體員工在項目的立項、設(shè)計、施工階段都可以自發(fā)的思考如何降低成本，形成全體人員自上而下降低成本的良好氛圍，有利于降低成本取得較好

31、的效果。5.2規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)流程5.2.1立項階段降低成本的途徑（1）可行性研究房地產(chǎn)公司想要在開發(fā)項目時減少投資消耗，得到更多的收益，就要在立項階段進行可行性研究。在現(xiàn)階段，準備工作非常重要。濱江房地產(chǎn)公司的決策者要做的第一件事就是市場調(diào)研，把握市場需求，探究公司在降低成本方面的實際情況，要了解清楚項目所在地的城市規(guī)劃，考慮能否承受房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模，對于項目的地址、現(xiàn)有的建設(shè)條件以及對于收入的預(yù)估和獲得的利潤都要慎重思考，還需要多角度分析評價給社會、經(jīng)濟、環(huán)境帶來的影響，從長期發(fā)展的角度考慮公司未來的發(fā)展。濱江房地產(chǎn)公司只有足夠了解自身的情況，清楚自身的優(yōu)勢和劣勢，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，避

32、開弱點，才能使公司面臨的風(fēng)險盡可能的降低，這有利于維護公司現(xiàn)在的地位。為了避免出現(xiàn)和競爭力大的公司激烈競爭的情況，應(yīng)多關(guān)注同類產(chǎn)品和公司的定位情況。項目的環(huán)境、特色是吸引消費者的關(guān)鍵，所以在立項階段要對項目合理定位。在設(shè)計階段考慮便利性與層次性，達到協(xié)調(diào)和多樣化的目標。在決策時還要關(guān)注財務(wù)評價，根據(jù)我國的稅收準則和會計制度以及標準價格，對財務(wù)費用和預(yù)計的收入做出準確的預(yù)測。編制財務(wù)報表可以為決策活動提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持，可行性研究要充分利用數(shù)據(jù)的參考價值，在產(chǎn)品和工程方案確定上也要參考財務(wù)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)項目開發(fā)有巨大影響的因素都需要認真研究，才能精準的預(yù)測房地產(chǎn)項目，這極大的推動了科學(xué)決策，有利

33、于實現(xiàn)降低成本的目標。（2）設(shè)立專業(yè)的組織機構(gòu) 組織機構(gòu)必須在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的立項階段之前組建完畢。當前濱江房地產(chǎn)公司在降低成本中存在的問題與沒有建立專業(yè)的組織機構(gòu)有很大的關(guān)系。所以，濱江房地產(chǎn)公司要在在項目開發(fā)之前完善組織機構(gòu)，建立項目組。項目組應(yīng)該包括工程師、經(jīng)理、造價師、管理人員、建筑師和技術(shù)人員。項目組要做好項目投資決策的準備工作，熟悉整個項目的流程，參與對市場的調(diào)查、項目策劃、構(gòu)想和風(fēng)險評估、成本預(yù)估的工作。項目組的數(shù)據(jù)對項目后期的降低成本工作有很大的參考價值，也有利于科學(xué)決策和合理決策。5.2.2設(shè)計階段降低成本的途徑（1）通過招標選擇最優(yōu)設(shè)計方案 有效實施設(shè)計招標，應(yīng)綜合考慮房地

34、產(chǎn)建設(shè)單位市場信譽如何，是否具備相應(yīng)的實力、資金、技術(shù)等。濱江房地產(chǎn)公司在確定方案時，應(yīng)結(jié)合目前和未來的情況進行分析，比較各種方案，選擇總價較低，性價比最高的方案，產(chǎn)品應(yīng)該實用、實惠，外型也很有特色。采取多家投標可以選擇最佳的設(shè)計方案，達到降低成本的目的。一個好的設(shè)計方案必須兼顧藝術(shù)性和經(jīng)濟性使用性，設(shè)計方案需要滿足外形美觀而且戶型實用，造價合理的要求，從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟利益。設(shè)計招標制度，對提高設(shè)計水平，促進良性競爭起到了很大的作用。實行工程造價與設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方式，既能促使設(shè)計單位和設(shè)計人員在建筑造型和使用功能上動腦筋，又能在如何降低工程造價上下功夫。在項目開發(fā)過程中，要加強

35、溝通，維護和建立一個能積極設(shè)想、有責(zé)任心、誠實、易與與開發(fā)人員合作的設(shè)計單位。（2）限額設(shè)計限額設(shè)計是指通過投資估算的結(jié)果對設(shè)計方案花費的金額指定一個范圍。對于濱江房地產(chǎn)公司降低成本，是一種較為恰當、有效的方式。設(shè)計方案也都在經(jīng)濟可承受的范圍內(nèi)。限額設(shè)計要保證在不會超過總金額的前提下，盡量減少設(shè)計變更，同時要精準控制設(shè)計方案的金額，在計算出總金額后構(gòu)思設(shè)計方案。限額設(shè)計可以充分調(diào)動設(shè)計人員的積極性，在設(shè)計時牢牢把握住限額設(shè)計，有利于濱江房地產(chǎn)公司有效實現(xiàn)降低成本的目標。（3）加強對圖紙的審查濱江房地產(chǎn)公司審查設(shè)計階段的圖紙，對真正實現(xiàn)降低成本的目標和后續(xù)階段降低成本具有重要的影響。圖紙可以向施

36、工者準確地表達出設(shè)計人員的設(shè)計要求，可以很好地反映出項目的精髓，可以使項目的各個內(nèi)容都展現(xiàn)出來，這是一張好的設(shè)計圖紙應(yīng)該擁有的特征。在實施前沒有對圖紙進行仔細的審核，在實施時就有可能會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。這不僅會增加很多不必要的花費，而且也對人力物力時間造成了一定的浪費。所以濱江房地產(chǎn)公司要投入更多的人力物力和時間去審核圖紙，讓專業(yè)的設(shè)計人員對設(shè)計圖紙的合理性、協(xié)調(diào)性、銜接性提出意見和建議，并把修改意見反映給設(shè)計單位，互相交換意見，把合理可行的建議保留下來，并加以完善，排除掉那些不合理的建議，最終在圖紙的修改意見上形成一致的觀點。在設(shè)計圖紙出現(xiàn)問題時及時更改掉圖紙中的錯誤可以盡可能的降低施工

37、過程中出現(xiàn)返工的情況，避免設(shè)計圖紙的誤差帶來不必要的損失。（4）嚴格審核設(shè)計變更濱江房地產(chǎn)公司項目在由設(shè)計階段轉(zhuǎn)變?yōu)槭┕るA段時由于急于開工，沒有明確自身的定位，對設(shè)計方案提出的要求不夠細致，再加上設(shè)計單位的經(jīng)驗不足，設(shè)計方案中的錯誤和遺漏較多，導(dǎo)致在施工時無法按照圖紙進行施工，出現(xiàn)大量圖紙變更，使施工成本加大。如果在出現(xiàn)變更后未及時結(jié)算，隨著時間的推移，相關(guān)資料丟失，雙方對于變更細節(jié)的記憶日益模糊，會對最終的結(jié)算造成不可估量的影響，所以濱江房地產(chǎn)公司想要從根本上降低出現(xiàn)設(shè)計變更的情況，就要對施工中可能發(fā)生的變更進行合理的推測，并嚴格審核設(shè)計圖紙。對于不可避免的設(shè)計變更，要派現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理工

38、程師核實簽證資料是否真實，派簽證小組判斷簽證的真?zhèn)闻c虛實，詳細分析工程量的變化，在熟悉合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上根據(jù)合同的內(nèi)容去判斷是否允許調(diào)整簽證內(nèi)容，編制設(shè)計變更的通告書，設(shè)計變更需要現(xiàn)場管理人員或監(jiān)理工程師簽字同意，嚴格審核簽證中不合理的地方，對于不符合有關(guān)部門的指標的設(shè)計變更，需要由原審批單位重新審核，還要派專員監(jiān)督設(shè)計變更的執(zhí)行情況，保證施工的質(zhì)量。5.2.3施工階段對施工過程實施質(zhì)量監(jiān)督 在房地產(chǎn)項目的施工階段，降低成本顯得尤為重要。濱江房地產(chǎn)公司要嚴格監(jiān)督施工質(zhì)量，加強質(zhì)檢人員對施工質(zhì)量的自檢和管理，也可以采取社會監(jiān)督、質(zhì)量互檢等手段對工程質(zhì)量實施社會監(jiān)督，減少由于工程質(zhì)量問題造成的返工，

39、避免不必要的浪費。工程部門應(yīng)該合理規(guī)劃工程的流程和安排各階段的工程進度，計劃每個階段該做什么，把施工的先后順序排列出來，制定出合理的進度計劃來確保工程可以提前完工。在工程的施工過程中嚴格監(jiān)督并及時反饋施工進度，保證每個階段的質(zhì)量都過關(guān)。財務(wù)部門還應(yīng)對施工的總體情況進行分析并上報給管理層，讓管理層可以及時掌握工程的進度。5.3完善合同管理體系濱江房地產(chǎn)公司的合同內(nèi)容要完整并符合國家制定的準則，內(nèi)容和范圍要明確，相關(guān)資料齊全、文字表述無漏洞，避免條款出現(xiàn)前后矛盾的現(xiàn)象。只有這樣合同才能順利進行，才能減少因合同糾紛導(dǎo)致的工程費用增加。在簽訂完施工合同后，要讓建設(shè)機構(gòu)的各個部門的管理者深入了解合同內(nèi)容

40、，只有充分了解合同內(nèi)容，才能明確自身的職責(zé)。在執(zhí)行合同時要嚴格遵守國家的相關(guān)政策，因項目變更產(chǎn)生的費用也要依據(jù)合同來執(zhí)行。由于受到不確定因素的影響，施工現(xiàn)場往往會與合同中規(guī)定的內(nèi)容不同，所以需要定期匯報對合同的執(zhí)行情況。通過對合同執(zhí)行情況的匯報，濱江房地產(chǎn)公司能及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并尋找適當?shù)慕鉀Q措施。合同中規(guī)定的內(nèi)容是項目在開發(fā)建設(shè)中解決矛盾糾紛的依據(jù)，所以要保存好相關(guān)憑證及信息，在出現(xiàn)糾紛時最大程度的降低損失。5.4建立責(zé)任體系為了更好的把降低成本落到實處，濱江房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立規(guī)范、合理的責(zé)任體系，并且要制定落實責(zé)任體系的措施，還要采取責(zé)權(quán)利相結(jié)合的獎罰措施來減少員工存在形式主義和逃避責(zé)任的現(xiàn)象，依法追究違背職業(yè)道德的責(zé)任人的法律責(zé)任。責(zé)任體系可以明確每個人的職責(zé)，把責(zé)任落實到每個人，清晰合理的安排好每個人的工作，讓每個人的工作都變得有意義，使個人利益與降低成本相聯(lián)系，讓設(shè)計人員積極的面對工作，加大對這項工作的重視程度，這有利于計劃的順利實施。責(zé)任體系可以貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，對公司員工全方位的管理，通過技術(shù)反饋的信息，判斷員工是否履行義務(wù)，將經(jīng)濟和技術(shù)相結(jié)合，有利于濱江房地產(chǎn)公司有效地降低成本。5.5建立激勵體系激勵體系是指在安全并且可靠的前提下對濱江房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)提出可以降低成本的合理化建議，并對提出建議的人員給予獎勵，這可以激發(fā)更多的人提出有利于降