上海老洋房買賣政策調(diào)研

1、上海老洋房市場價值與買賣政策調(diào)研 一、老洋房市場價值 老洋房主要指上海建造于1840年到1949年間的獨幢別墅，建筑風(fēng)格各異。通常老洋房 面積在250平方米到450平方米之間，花園面積在100平方米到400平方米之間。汾陽路、太 原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是上海老洋房最 集中的區(qū)域。 根據(jù)第一太平戴維斯2010年下半年發(fā)布的上海老洋房和里弄房發(fā)展趨勢報告稱，上 ?，F(xiàn)存老洋房總建筑面積不大于 170萬平方米，約4000到5000幢老洋房，其中95%勺房源仍 歸國家所有，只有約200到250幢為私有產(chǎn)權(quán)。在上海市中心產(chǎn)權(quán)清晰（單一產(chǎn)權(quán)）的老洋房最 多不超過

2、100幢，“一幢老洋房里居住4到5戶人家的情況并不少見”，修繕完好的老洋房數(shù) 量僅有50幢。 老洋房 4000-5000 私有產(chǎn)權(quán)老洋房 200-250 X單一所有權(quán)老洋房 I100 端老洋房 Jit 50 東方早跟 二、關(guān)于老洋房可否買賣交易的政策調(diào)研 2.1 、關(guān)于花園洋房產(chǎn)權(quán)房（黃證）可否轉(zhuǎn)讓 經(jīng)向交易中心和規(guī)土局征詢，XXX公司的產(chǎn)權(quán)房（黃證）可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓辦法：申 請將黃證通過補繳土地使用權(quán)出讓金（補地價）后轉(zhuǎn)為綠色產(chǎn)權(quán)證再轉(zhuǎn)讓；直接轉(zhuǎn)讓， 由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金后取得綠證。 辦理依據(jù)為關(guān)于轉(zhuǎn)讓花園住宅和非居住用房補交土地使用權(quán)出讓金有關(guān)問題的通知 （滬規(guī)土資法 2010309

3、 號） 黃證轉(zhuǎn)為綠證的程序是，由產(chǎn)權(quán)人向區(qū)規(guī)土局提出申請，由規(guī)土局出資請評估公司對 老洋房評估，按評估結(jié)果補繳土地出讓金，由交易中心出具綠色產(chǎn)權(quán)證。若評估后因金額 高昂而放棄轉(zhuǎn)綠證的，評估費用由申請人支付。 2.2 、關(guān)于土地出讓金的評估標(biāo)準(zhǔn) 評估的標(biāo)準(zhǔn)，按協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，采取 “雙評估”的方 法（應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額二擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格一擬出讓時的劃 拔土地使用權(quán)權(quán)益價格） ，對交易時點的土地用途地價進行評估，確定應(yīng)繳納的土地使用 權(quán)出讓金額。實操中，按照土地使用權(quán)評估價格的 30%確定補繳的出讓金。 2.3 、關(guān)于花園洋房的公有住房承租權(quán)可否通過買

4、賣轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán) 2004年 9月 27日，上海市發(fā)布了關(guān)于加強優(yōu)秀歷史建筑和授權(quán)經(jīng)營房產(chǎn)保護管理 的通知滬房地資公 200417 號，明確規(guī)定“各區(qū)房地集團授權(quán)經(jīng)營管理的花園住宅、 老公寓、老辦公樓及新里等房屋，一般不得進行產(chǎn)權(quán)處分，確有特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的， 必須報經(jīng)上海市房屋土地資源管理局核準(zhǔn)。未經(jīng)核準(zhǔn)，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門不得辦理抵 押、轉(zhuǎn)移、變更登記。上述范圍房屋使用人欲轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，應(yīng)由各區(qū)房地集團在同 等價格的前提下予以受讓?！?也就是說， 上海國有的花園住宅自 2004年9月 27日起只租不售， 這一政策至今未變。 2.4 、 關(guān)于非成套花園洋房（公有住房）承租權(quán)可否轉(zhuǎn)讓 經(jīng)向

5、房地產(chǎn)交易中心及房地集團征詢，花園住宅的公有住房承租權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，辦理依 據(jù)為上海市政府 1999年 3月1日頒布的上海市公有住房差價交換試行辦法。原則上， 該辦法只適用于居民承租的公有住房， 但交易中心表示只要授權(quán)管理的物業(yè)公司及其上級 主管單位同意，企業(yè)承租的辦公用途花園洋房也可參照該辦法辦理。物業(yè)還表示，承租權(quán) 轉(zhuǎn)讓僅為承租人變更， 其產(chǎn)權(quán)仍歸國有， 已有的包括今后可能出臺的有關(guān)公有住房承租權(quán) 的政策仍將適用于新的承租人， 并不會額外顧及新承租人為獲取公有住房承租權(quán)而付出的 經(jīng)濟代價。 。2 二、老洋房情況匯總表 情況 :匯總表 興國路XXX號老洋房 XXX公司產(chǎn)權(quán)房 XX公司租賃房 居民

6、1租賃房 居民2租賃房 房屋權(quán)屬 產(chǎn)權(quán)房（黃證） 公有住房承租權(quán) 公有住房承租權(quán) 公有住房承租權(quán) 房屋用途 辦公 辦公 居住 居住 建筑面積（m） XXX （產(chǎn)證） XX （租賃合同） XX （折合） XX （折合） 房產(chǎn)證土地用途 本市辦公用地 房產(chǎn)證用地性質(zhì) 劃撥用地 公有住房授權(quán) 經(jīng)營管理單位 上海新長寧（集團）有限公司 產(chǎn)權(quán)可否轉(zhuǎn)讓 （黃證） 可轉(zhuǎn)讓 （受讓方補地價； 或黃證轉(zhuǎn)綠證后再 轉(zhuǎn)讓） 自2004年9月28日起，各區(qū)房地集團授權(quán)經(jīng)營管理的花園住 宅、老公寓、老辦公樓及新里等房屋，一般不得進行產(chǎn)權(quán)處分 （已獲得產(chǎn)權(quán)者不在此列）。 補地價的評估費用 由區(qū)規(guī)土局岀資評 估。 補地價款 須評估 公有住房承租權(quán) 可否轉(zhuǎn)為產(chǎn)證 自2004年9月28日起，花園洋房的公有住房承租權(quán)不可通過 房改政策轉(zhuǎn)為產(chǎn)證，即國有花園洋房只租不售。 公有住房承租權(quán) 可否轉(zhuǎn)讓 可轉(zhuǎn)讓，但授權(quán)經(jīng)營管理的房地集團有優(yōu)先受讓權(quán)。 居民搬遷 置換條件 略 略 公有住房承租權(quán) 轉(zhuǎn)讓的額外費用 略 土地增值稅 權(quán)利人名稱改變 的，收取差額的30% 至60%勺土地增值 稅