房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn).doc

1、精品文檔房 地 產(chǎn) 銷 售 人 員 培 訓(xùn)（做一個優(yōu)秀的銷售人員）如何才能成為一個優(yōu)秀的銷售人員呢？其實房地產(chǎn)的銷售和一般商品的銷售在本質(zhì)上并無明顯區(qū)別， 一個是對所銷售商品知識的掌握和應(yīng)用，一個在于銷售藝術(shù)方面。也就是說，一個是基本面的要求，一個是技巧面的要求，二者相輔相成，成功的曙光才會為期不遠，也才能成為一個合格的銷售人員。一、銷售工作概述和售樓員職責(zé)分析1 、在業(yè)內(nèi)一個普遍認可的說法是，一個項目或一個樓盤要成功，50 在于地塊選擇，30 在于規(guī)劃設(shè)計，20 最終歸功于銷售執(zhí)行，但很顯然的是，前面80 的工作都是價值形成的過程，最后這20 才是價值實現(xiàn)。2 、售樓員的職責(zé)和作用：干什么？

2、怎么干？怎么干的更好？房地產(chǎn)銷售人員的作用是獨特的， 是廣告等其他促銷手段所不能代替的。客戶在購買房地產(chǎn)這一大宗商品時，是不可能只通過廣告的勸導(dǎo)就能下決心的。售樓處是商品房成交的主要場所，絕大多數(shù)的交易行為都是在售樓處完成的， 當(dāng)然我們也可以看到一些在房地產(chǎn)交易會上成交的例子，但這些客戶同樣也是在多家比較后才作出決定的，甚至這些個案是在開發(fā)商的授意下為了烘托交易會的氣氛才在交易會上辦理購房手續(xù)的，現(xiàn)場看盤和了解幾乎是所有買房行為必經(jīng)的階段。眼見為實， 尤其房地產(chǎn)又是這樣一個價值巨大的商品。房地產(chǎn)銷售人員最直接地代表著房地產(chǎn)項目和開發(fā)商的形象， 體現(xiàn)著開發(fā)商的實力狀況和管理水平。銷售人員的基本工

3、作：客戶接待、帶領(lǐng)看房、 解答疑問、 購買洽談、 填寫客戶資料、 客戶追蹤、 成交收定、 簽訂合約等等，做好本職工作并積極配合公司其他部門的工作。多數(shù)情況下， 顧客到售樓處看房是公司投入廣告吸引來的， 可以說都是有一定的宣傳成本的，對客戶的隨意在某種程度上就是對公司廣告投入的浪費和對其他同事工作的否定。3 、售樓人員有很好的工作前景！銷售人員素質(zhì)高低和水平現(xiàn)在已經(jīng)房地產(chǎn)競爭中正成為一個重要的因素。而銷售對人的鍛煉是全面的，從專業(yè)素質(zhì)到對市場的把握和人際交往，房地產(chǎn)銷售人員就更是如此， 有了這些基本的素質(zhì)， 對今后的工作是一個很堅實的基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)（一）優(yōu)良的服務(wù)素質(zhì)1 、以誠

4、為本房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入買方市場階段，市場上各種檔次的商品房種類繁多，并且經(jīng)過多年的宣傳和教育， 消費者正走向?qū)I(yè)和成熟， 有些人甚至提出了專家型消費者的概念。一個購房者，尤其是普通購房者在購買之前幾乎走遍所有適合項目的情況并不罕見。銷售人員依靠誤導(dǎo)、 欺騙和胡亂許諾來誘使客戶簽約的時代已經(jīng)過去。 銷售人員真誠的面對客戶是必備的一個素質(zhì)。.精品文檔2 、善待客戶 百問不煩、百陪不厭買房對很多人來說，是一生中最大的一次購買，共同使用者多，要求復(fù)雜，這就決定了房地產(chǎn)銷售接待中客戶的問題總是繁多，疑問不斷，回答需耐心細致。3 、高度的挫折忍耐力一般而言，接待100 個電話能吸引10 30 個現(xiàn)場看房者

5、，現(xiàn)場接待 100名看房者只有5 20 名購房者。綜合看來，失敗率、被拒絕率在90 左右，日復(fù)一日生活在這種被拒絕的氣氛中，不能堅持最初對工作的激情和對客戶的耐心，是不能在這個行業(yè)中生存和成長的。所以，有人說，銷售人員應(yīng)該是用特殊材料制造的人，也就是說，他們具備百折不撓的意志和不可動搖的工作熱情。（二）強烈的成交欲望 迫切希望做成買賣的個人需求1 、建立職業(yè)榮譽感我們的工作是為了幫助人們改進居住質(zhì)量，我們應(yīng)把自己當(dāng)作一個富于經(jīng)驗和同情心的擇業(yè)顧問。2 、對工作充滿激情只有銷售才給了銷售人員充分展示自己口才、說服能力及與人溝通能力的舞臺。另一方面，銷售成功的獎勵也是相當(dāng)大的。3 、團隊合作精神銷

6、售時，銷售人員相互合作，實現(xiàn)團對協(xié)作，往往有事半功倍的效果。通過集體合作的力量，來克服個人工作的低谷，彌補個人能力上的缺陷，并激發(fā)個人對集體的忠誠和工作熱情。（三）通曉專業(yè)知識1 、建筑知識、結(jié)構(gòu)、設(shè)計風(fēng)格、朝向優(yōu)劣2 、法律、稅收、藍印戶口3 、抵押貸款4 、物業(yè)管理5 、房屋使用功能、各樓層、朝向的優(yōu)缺點（四）豐富閱歷有利溝通具有豐富閱歷的人， 能迅速找到與客戶溝通的共同點， 從而打破相互戒備，建立信任，為下一步的介紹、溝通打下基礎(chǔ)。1 、各購房客戶群的生活特點、職業(yè)特點、愛好、收入、購房偏好。2 、各地區(qū)概況。3 、各地方言。學(xué)會幾種方言有助溝通。（五）訓(xùn)練的手段1 、將自己與客戶的交談

7、錄音，分析自己是否有不熱情、不耐煩等問題。2 、與同事相互學(xué)習(xí)、交流經(jīng)驗。3 、每天堅持寫銷售日記，總結(jié)經(jīng)驗、不斷提高。4 、在情緒低落、心中不快時，反復(fù)告誡自己“不要發(fā)火 ”。5 、研究客戶的居住需求、經(jīng)濟條件，設(shè)身處地的為客戶著想。.精品文檔6 、對鏡練習(xí)。對著鏡子觀摩你在和客戶溝通時的表情和動作，既避免態(tài)度冷漠，又防止過分熱情過度，嚇跑客戶。第二部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)大致有四個階段：第一階段， 投資機會選擇與決策分析，這其中主要包括投資機會的尋找，投資機會的篩選，項目的可行性研究等工作。（尋找適合開發(fā)的土地，根據(jù)土地的情況作初步的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。）第二階段，前期工

8、程，主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計方案報批，簽署有關(guān)工作協(xié)議。第三階段，建設(shè)階段，主要包括圖紙委托設(shè)計，工程招投標(biāo)，項目施工管理，軍工驗收等。第四階段，出售、租賃與售后服務(wù)，物業(yè)管理。二、房地產(chǎn)價值構(gòu)成（一）土地開發(fā)費1 、征地補償費。2 、拆遷安置費。3 、三通一平費。4 、勘察設(shè)計費。5 、拆遷征地管理費。6 、土地出讓金。（二）房屋開發(fā)費1 、房屋建安工程費。2 、附屬工程：煤氣調(diào)壓站、變電站等。3 、室外工程：小區(qū)紅線內(nèi)的上水、雨污水、電力、電信、煤氣、天然氣等工程。（三）各種配套及稅費 1 、公共建筑配套工程、小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。 2 、環(huán)衛(wèi)綠化工程。 3 、四源費。

9、 4 、大市政費。 5 、營業(yè)稅和城市建設(shè)維護稅及教育費附加。 6 、限制粘土磚使用保證金。7 、管理費。（四）利潤三、幾個重要的概念（一）地塊的性質(zhì)我國是實行土地社會主義公有制的國家，即全民所有制（國有）土地和勞動群眾集體所有制（集體）土地，一般個人和團體是沒有土地所有權(quán)的。樓盤建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。1 、出讓。出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓成為土地的一級市場，它所出讓的土地最高使用年限，除居住用地為70 年外，其余的均為

10、50 年。按土地面積計算地價，依土地的生熟程度不同分為生地價（未開發(fā)的農(nóng)地、荒地的價格）、毛地價（指城市中需拆遷而未拆遷的土地價格）和熟地價（經(jīng)過開發(fā)或拆遷后可供直接建設(shè)的土地的價格）。按建設(shè)面積計算的簡稱樓面價，樓面價土地總價總建筑面積，樓面價土地單價容積率。.精品文檔2 、劃撥。劃撥即縣級以上人們政府依法批準(zhǔn)，在用地者補交補償、安置等費用后將該土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為。劃撥是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，正逐步被出讓或轉(zhuǎn)讓代替。3 、轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓即房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。出讓或劃撥的土地均可轉(zhuǎn)讓，但其涉及到的費用和程序有所不同。習(xí)

11、慣上，我們把土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓稱之為土地的二、三級市場。了解土地的獲得方式一方面可以幫助我們明確樓盤的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，理順投資方的合作關(guān)系，避免未來可能發(fā)生的商業(yè)合作中的不不要麻煩，另一方面，通過對土地價格的掌握，也可估算它大致成本和利潤空間，以制定相應(yīng)的策略。隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，土地的獲得和儲備正成為開發(fā)商競爭中的重要一環(huán)，土地出讓公開招標(biāo)的推行將這種競爭公開化了。（二） 事關(guān)房產(chǎn)合法性的 “五證二書 ” “五證 ”是指國有土地使用證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售（預(yù)售）證?！皟蓵?”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。1 、國有土地使用證國有土地使

12、用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。2 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證 ”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。3 、建設(shè)工程開工證建設(shè)工程開工證是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。4 、商品房銷售（預(yù)售）證商品房銷售（預(yù)售）證的主管機關(guān)是各地房地產(chǎn)管理部門，由這些管理部門統(tǒng)一印制、 辦理登記審批和核發(fā)證書。 “五證 ”中最重要的是土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表

13、明所購房屋屬合法交易范疇。5 、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書這兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任的法律文件。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（ 1 ）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；（ 2 ）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；（3 ）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3 年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、

14、管道滲漏1 年；地面空鼓開裂、大面積起沙1 年；門窗.精品文檔翹裂、五金件損壞1 年；管道堵塞2 個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1 個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1 年；燈具、電器開關(guān)6 個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1 ）開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2 ）結(jié)構(gòu)類型；（ 3 ）裝修、裝飾注意事項；（4 ）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；（5 ）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；

15、（ 6 ）門、窗類型，使用注意事項；（7 ）配電負荷；（8 ）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9 ）其他需要說明的問題。四、房地產(chǎn)基本參數(shù)1 、基地面積基地面積是城市規(guī)劃管理部門正式劃定的項目用地范圍面積。2 、總建面積指由城市規(guī)劃管理部門正式確定的、按建筑面積計算規(guī)則計算的、項目建設(shè)的總的建筑面積。這是確定樓盤規(guī)模的基本指標(biāo)，從中也可以大致估測項目的建設(shè)周期。3 、容積率又稱建筑面積密度，是建筑的各層建筑面積總和和建筑基地面積的比值。多層的容積率大致為3 ，高層的容積率一般為4 5 ，超高層的容積率為7 以上， 對別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率為0.45 ，綠化好、獨立別墅多的社

16、區(qū)，容積率為0.3 左右。容積率是當(dāng)前購房者相當(dāng)關(guān)注的一個指標(biāo)，是開發(fā)商利益和小區(qū)環(huán)境矛盾的焦點之一。4 、覆蓋率又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆蓋率越小，建筑的占地面積就越小，從而社區(qū)活動面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣。覆蓋率高，公共活動面積所剩無幾，綠化也被道路擠占。5 、建筑類別所以的樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓、純辦公樓、商場、綜合樓和別墅等。外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)其余案子政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅

17、、商業(yè)用房及其他建筑物。內(nèi)銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 兩者的主要區(qū)別在于它們的土地成本不一樣， 賣售對象不一樣，其他的區(qū)別都是這兩者的延伸。6 、面積房型面積與房型是決定住宅質(zhì)量的重要因素，也是購房者所關(guān)心的關(guān)鍵問題，銷售人員應(yīng)當(dāng)建立清楚的基本概念，對項目的情況作出清晰解釋。（ 1 ）居住面積指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。.精品文檔（ 2 ）使用面積指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居客廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)

18、走道、室內(nèi)樓梯等。（ 3 ）建筑面積對一棟樓來講，建筑面積是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分攤的公共建筑面積之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分，分攤的公用建筑面積包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間，等等。值得注意的是它僅局限于本棟樓內(nèi)的建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分攤到本棟房屋內(nèi)。（4 ）得房率指套 （單元） 內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。多層住宅一般為85 ，高層為 72 ，辦公樓為 55 。（ 5 ）開間和進深開間是指一套

19、住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，進深則是樓山墻盡短邊方向的長度。（舊式住宅中沿用下來的說法）開間越大，進深越小，層高越高的房型越好，因為大開間能夠獲得較大的采光窗，有更好的通風(fēng)效果，小進深使窗地比 （窗面積與居室面積的比值） 更為合理，避免黑房間的出現(xiàn)，居住更為舒適。五、房地產(chǎn)銷售過程與相關(guān)手續(xù)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)為標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)；從國有土地所有權(quán)分離出來的土地使用權(quán)；以產(chǎn)權(quán)為擔(dān)保并和債券并存的房地產(chǎn)抵押權(quán)等。在我們國家頒布的法律、法規(guī)中，常常講房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，這一概念與房地產(chǎn)所有權(quán)這一概念通用。房地產(chǎn)產(chǎn)籍就是記載房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種簿冊資料。房地

20、產(chǎn)產(chǎn)籍登記過程中獲得的各種圖、檔、卡、冊、表及相關(guān)證件。這些檔案資料反映了房屋的權(quán)屬、坐落、位置、用地面積、房地權(quán)界、房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑時間、權(quán)源、用途，有無設(shè)定他項權(quán)利等基本情況。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)行政管理的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指各級人民政府房地產(chǎn)管理機關(guān)依據(jù)憲法、房地產(chǎn)管理法、土地管理法等法律及有關(guān)的政策、法規(guī)，對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行指導(dǎo)、監(jiān)督、服務(wù)等一系列行政性的組織活動。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的原則：（ 1 ）房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實行權(quán)利主體一致的原則。（ 2 ）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的屬地管理原則。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型體系：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型是指按房地產(chǎn)

21、權(quán)屬的一定屬性劃分的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別。劃分房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類別是理順房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有利房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和促進房地產(chǎn)使用制度改革的基礎(chǔ)工作和前提條件， 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型主要有： 所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利等三大類型。（ 1 ）所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)土地所有權(quán)是指國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。集體所有的土地包括農(nóng)民集體所有土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地、村.精品文檔內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有土地。房屋所有權(quán)有三種類型：國家所有、集體所有、個人所有。個人所有又包括獨有和共有。（ 2 ）使用權(quán)又分為國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)國有土地使用權(quán)包括城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、農(nóng)村國有土地使用權(quán)。集體

22、土地使用權(quán)包括農(nóng)用土地使用權(quán)、農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。房屋使用權(quán)是指自用土地他項權(quán)利和房屋他項權(quán)利。（ 3 ）他項權(quán)利包括土地他項權(quán)利和房屋他項權(quán)利土地他項權(quán)利包括抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)。房屋他項權(quán)利包括抵押權(quán)、租賃權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、安全權(quán)。（二）房地產(chǎn)銷售過程1 、簽訂認購書商品房銷售工作開始后，經(jīng)過宣傳廣告，購房人在得到信息后，會到售樓處簽訂認購書，并交納定金，銷售方將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購房人，并向購房人介紹項目的進展情況。簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方所簽訂認購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1 賣方，即發(fā)展商

23、名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話。認購方名稱姓名、地址、電話、身份證件種類，指定律師所名稱、地址、電話。2 認購物業(yè)。3 房價（戶型、面積、單位價格、總價）。4 付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。5 認購條件：簽訂認購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地址、帳戶、簽約地點等。當(dāng)購房人在售樓處簽訂完認購書后，銷售方發(fā)放簽約須知，以使其清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知的主要內(nèi)容包括：1 簽約地點。2 購房者（個人、公司）應(yīng)帶有關(guān)身份證件、公司文件前去簽約。3 購房者若委托他人簽約，有關(guān)委托書的說明。4 有關(guān)付款憑證的說明。5 繳納有關(guān)的稅費說明：印花稅（房價萬分之五

24、）、契稅（房價3 6 ）、手續(xù)費 1 、房產(chǎn)權(quán)屬登記費0 3 元平方米、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅和有關(guān)公證公證費等。2 、簽訂買賣契約購房人在售樓處簽過認購書后，在規(guī)定的時間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣合同。律師負責(zé)簽約事宜、起草補充協(xié)議、 審核契約須知、 制定稅費明細表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件。簽訂買賣契約是銷售過程.精品文檔中最重要的一個環(huán)節(jié)，契約也是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。預(yù)售契約的主要條款包括：1 土地使用權(quán)及房產(chǎn)名稱。2 購房人購買房產(chǎn)及交付定金。3 購房人購買房產(chǎn)的面積及土地使用權(quán)面積和年限。4 房價（單位面積、總價）。5 付款方式。6

25、 賣方違約條款（未按期交房）。7 賣方質(zhì)量違約條款。8 賣方保修條款。9 買方接受物業(yè)管理公司管理條款。10 預(yù)售登記條款。11 轉(zhuǎn)讓條款。12 過戶條款。13 解決糾紛條款。另外，預(yù)售契約和買賣契約內(nèi)容較簡單，發(fā)展商可以增加補充協(xié)議。補充協(xié)議主要內(nèi)容有 ：1 限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款。2 賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款（包括供氣、供暖等）。3 房屋實際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款。4 不可抗力對房屋造成損害，賣方免責(zé)條款。5 具體轉(zhuǎn)讓條款。 預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓簽訂契約 30 日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到市房屋土地管理局市場處辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓：買方如轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房，買方與轉(zhuǎn)受讓人應(yīng)在預(yù)售契

26、約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。6 、辦理入住在購房人入住前，發(fā)展商要統(tǒng)一審查其付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商律師樓立檔保存。在最后入住時供審核。7 、安排簽訂管理公約預(yù)售契約或買賣契約有接受管理公司的管理條款，所以入住前，必須安排買方與管理公司簽訂管理公約，交納維修基金及各種費用。8 、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證發(fā)展商最后要為購房人（此時也可稱為業(yè)主）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理產(chǎn)權(quán)證。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的條件和程序申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時具備以下4 項條件：(1) 申請人或

27、代理人具有申請資格。權(quán)利人為法人、 法人團體的， 應(yīng)使用法定名稱，.精品文檔同其法定代表人申請；權(quán)利人為自然人，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請。設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請。(2) 有明確具體的申請請求。(3) 申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，來源清楚、合法、證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或依法查封以及違章建筑的房屋。(4) 屬受理登記的登記機關(guān)管轄。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（1 ）程序。 a. 申請：向發(fā)證部門提出領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬的申請；b. 交納有關(guān)文件并填寫相應(yīng)表格；c. 配合發(fā)證工作人員現(xiàn)場查房屋狀況；d. 領(lǐng)證交費：經(jīng)發(fā)證部門審批合格后，發(fā)證部門交

28、納發(fā)證費用，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。（ 2 ）申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)提交下列有關(guān)證件：（根據(jù)各地的規(guī)定）（四）房地產(chǎn)買賣合同 1 、商品房買賣合同成立的條件 在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應(yīng)該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權(quán)利義務(wù)起到監(jiān)督、保護的作用。條件一：出賣方必須具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。條件二：買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進行。單位買房者

29、如需購買私房的須得到有關(guān)機關(guān)的批準(zhǔn)。條件三：房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實可信。這是指房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。條件四：房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。 如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按

30、規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。條件五： 房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。2 、房屋買賣合同的主要內(nèi)容（.精品文檔1 ）標(biāo)的（ 2 ）數(shù)量（ 3 ）價金（ 4 ）期限（ 5 ）交付方法（ 6 ）違約責(zé)任（ 7 ）糾紛的處理（ 8 ）房屋宅基地的使用面積和使用年限（9 ）其它內(nèi)容（ 10 ）公證和鑒證3 、房地產(chǎn)買賣合同文本格式（標(biāo)準(zhǔn)合同文本）五、房地產(chǎn)稅費（一）土地使用稅（ 1 ）征收對象和范圍（ 2 ）稅率（ 3 ）減免（二）耕地占用稅（ 1 ）征收對象和范圍（ 2 ）稅率（ 3 ）減

31、免（三）土地增值稅（ 1 ）征收對象和范圍（ 2 ）稅率（ 3 ）減免（四）與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的稅費1 、房地產(chǎn)買賣稅費在商品房銷售過程中，大致涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、手續(xù)費、印花稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、中介服務(wù)費、房屋所有權(quán)登記費、房產(chǎn)稅等。（1 ）契稅根據(jù)國家契稅條例的規(guī)定，房屋買賣要向國家交納契稅，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按房屋買賣成交價的 3 -5 收取，全部由買方負擔(dān)。（2 ）印花稅對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的 0.3 交納。（3 ）營業(yè)稅在中華人民共和國境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的

32、納稅義務(wù)人，應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額的 5 。（4 ）城市維護建設(shè)稅繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。 它以納稅人實際繳納的增值稅、 營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)， 分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7 ；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5 ；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1 。（ 5 ）教育費附加這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，依營業(yè)稅額為計費依據(jù)，稅率為3 。（ 6 ）土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅

33、實行四級超額累進稅率。應(yīng)納稅額= 增值額 適用稅率增值額= 轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入?？鄢椖堪ǎ喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關(guān)稅費。.精品文檔房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，其中銷售費用、管理費用按（ 1 ）（ 2 ）項金額之和的5 以內(nèi)計算扣除，財務(wù)費用按(1)(2)項金額之和的 10 以內(nèi)計算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、教育費附加。按 (1)(2) 項金額之和加計 20 扣

34、除。應(yīng)納稅額的計算，采用四級超額累進稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：增值額未超過扣除項目金額50 土地增值稅稅額 = 增值額 30 增值額超過扣除項目金額50 ，未超過100 的土地增值稅稅額= 增值額 40 扣除項目金額5 增值額超過扣除項目金額100 ，未超過200 土地增值稅稅額= 增值額 50 扣除項目金額15 增值額超過扣除項目金額 200 土地增值稅稅額 = 增值額 60 扣除項目金額35 公式中的 5 、 15 、 35 為速算扣除系數(shù)。（ 7 ）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)征收的一種稅收

35、。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房產(chǎn)余值和租金收入兩種：企、事業(yè)單位的房產(chǎn)不論自用還是出租均以房產(chǎn)評估值（沒有房產(chǎn)評估值的按房產(chǎn)原值）一次扣除30 后的余值計算繳納房產(chǎn)稅。其他單位（免稅單位或房產(chǎn)管理部門）和個人出租的房產(chǎn)以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅實行的是比例稅率：以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的，稅率為1.2 。 以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為 12 。計算公式：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)評估值 70 1.2 或：房產(chǎn)原值70 1.2 房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額= 租金收入 12 （8 ）手續(xù)費辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1 ，由買賣

36、雙方各繳納一半。（9 ）房屋產(chǎn)權(quán)登記費辦理房屋所有權(quán)登記時，應(yīng)交納登記費、權(quán)證工本費、印花稅。登記費的收費標(biāo)準(zhǔn)是每建筑平方米3 角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收 8 分，由登記人交納。不按規(guī)定期限申請登記，又未獲準(zhǔn)緩期登記的，每逾期 1 個月，每建筑平方米加征罰金1 角；已申請登記，但未按期辦理手續(xù)的，亦按上述標(biāo)準(zhǔn)加征罰金。權(quán)證工本費，每件收費4 元；共有權(quán)執(zhí)照及他項權(quán)利執(zhí)照，每件收費2 元。印花稅，每件5 元。.精品文檔（ 10 ）中介服務(wù)費中介服務(wù)費是依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機構(gòu)， 為企事業(yè)單位、 社會團體和其他社會組織、 公

37、民及外國當(dāng)事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、經(jīng)營管理、 消費等方面的中介服務(wù)，向委托單位收取合理的費用。評估收費。房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進制。土地宗地價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)價格評估收費標(biāo)準(zhǔn)相同?；鶞?zhǔn)地價評估收費另立標(biāo)準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)請參見“房地產(chǎn)中介制度 ”一章。此外，每宗房地產(chǎn)價格評估收費不足300元的，按300 元收取。為土地使用權(quán)抵押而進行的土地價格評估，評估機構(gòu)按一般宗地評估費標(biāo)準(zhǔn)的 50 計算評估費。企業(yè)轉(zhuǎn)制、資產(chǎn)重組過程中，涉及房地產(chǎn)評估的，按房地產(chǎn)價格評估標(biāo)準(zhǔn)的 50 計收評估費。代理收費。 房屋租賃代理費， 無

38、論成交的租賃期限長短， 均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)， 由雙方協(xié)商議定一次性計收。 房屋買賣代理收費， 按成交價格總額分檔累進計收： 500 萬元以下 2.5 501 2000 萬元 2 2001 5000 萬元 1.5 5001 100000萬元 1 1001萬元以上0.5 實行獨家代理最高收費標(biāo)準(zhǔn)不得超過成交價格總額的2.8 。咨詢費書面咨詢費普通咨詢報告，每份收費300 1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)最高不超過咨詢標(biāo)的額的0.5 ?？陬^咨詢費房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對委托人的口頭咨詢， 按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙

39、方協(xié)商議定收費標(biāo)準(zhǔn)。第三部分建筑工程相關(guān)基本知識一、低層住宅設(shè)計（一）低層住宅的特點低層住宅是住宅設(shè)計的基本組合形式之一，多為1、2 層。其主要特點是：（ 1 ）能適應(yīng)面積較大、標(biāo)準(zhǔn)較高的住宅，也能適應(yīng)面積較小、標(biāo)準(zhǔn)較低的住宅。由于層數(shù)低， 有獨用院子， 從而擴大了生活空間， 與其它類型住宅相比能創(chuàng)造更良好的居住生活環(huán)境。（ 2 ）建筑標(biāo)準(zhǔn)較低的住宅中，可采用戶外廁所、浴室。在乎房住宅中還可減少走廊和樓梯面積。（ 3 ）建筑物自重輕，對建筑地基要求不高。建筑結(jié)構(gòu)簡單，可因地制宜，就地取材，住戶可以自己動手建造。低層住宅存在的問題是：占地面積大，道路管網(wǎng)以及其它市政設(shè)施投資較多。 因此， 在大城

40、市和中、小城市的中心地區(qū)，除少數(shù)標(biāo)準(zhǔn)較高的低層住宅經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)可予以興建外，一般較少建造。（二）低層住宅戶內(nèi)設(shè)計低層住宅戶內(nèi)設(shè)計， 除第一節(jié)所闡明的基本原則外， 尚有下列幾點需加考慮：.精品文檔（ 1 ）房間組合低層住宅的戶內(nèi)房間組合與院子處理關(guān)系密切。院子按使用要求，可分為生活院子與家務(wù)院子。 一般多將起居室成主要居室與生活院子結(jié)合一起，選擇朝向好且安靜的地段。 而將廚房與其他輔助房間與家務(wù)院子一起考慮， 可選擇在朝向較差也較隱蔽的位置。 低層住宅的戶內(nèi)房間組合與層數(shù)有關(guān)。 當(dāng)為平房時多將居室和廚房前后組合。 這樣能加大進深節(jié)約用地和造價。 但個別房間通風(fēng)采光稍差。居室廚房并列組合， 房間

41、通風(fēng)好，但占地較多。當(dāng)為樓房時， 通常將起居室與廚房布置在底層，將主臥室和衛(wèi)生間放在 2 3 層。在標(biāo)準(zhǔn)較高、面積較大的住宅中，一般根據(jù)使用要求， 將起居室、 餐室、廚房、貯臧室以及個別臥室與衛(wèi)生間布置在底層，將主、次臥室、衛(wèi)生間放在2 3 層，戶內(nèi)房間功能劃分明確，聯(lián)系方便，互不干擾，并能與院子緊密結(jié)合。一般2 3 層住宅的用地較一層經(jīng)濟，但結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓梯和設(shè)備費用較一層多。（ 2 ）樓梯處理低層住宅樓梯服務(wù)層數(shù)少，多采用一梯一戶或一梯二戶。樓梯形式有：單跑、雙跑、曲尺形、三跑、弧形等。以單跑樓梯使用方便，結(jié)構(gòu)簡單而較為常用。雙跑、三跑樓梯為節(jié)約面積， 常將樓梯轉(zhuǎn)彎處做成扇形踏步。由于樓梯多

42、為獨戶使用，服務(wù)層數(shù)少，因此，樓寬較窄、坡度也稍陡。（三）低層住宅平面組合形式 a 、獨院式（或稱獨立式）不與其它建筑相連，有獨立的院子，稱為獨院式住宅。其特點是：建筑四面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好； 環(huán)境安靜， 干擾少； 院子組織方便， 使用便利。 缺點是： 占地面積大，建筑墻體多，市政設(shè)施投資較高。多層住宅一般指3 6 層住宅，偶爾也有層數(shù)多一些的。 多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價比高層經(jīng)濟，適合于目前一般的生活水平，國外大量建造的均屬此類住宅。多層住宅不及低層住宅與室外聯(lián)系方便，雖不需電梯設(shè)備，但上面幾層垂直交通較為不便。1 、單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡化

43、和加快設(shè)計工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工， 常將一棟住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段， 一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長短不一、體形多樣的組合體。 單元劃分可大可小， 多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯間來劃分單元，這樣能保證各戶有較好的使用條件。 有時也可以按戶或相鄰的幾個開間來劃分單元，再配以樓梯間。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。咬接單元也可以樓梯間為界來劃分。為調(diào)整組合長度或調(diào)整戶而設(shè)一個開間的插入單元。將若干單元組合拼接起來形成單元組合體 一棟住宅，單元組合體應(yīng)做到：滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。（層數(shù)、高度、體形、總建筑面積和戶型等方面的要求）適應(yīng)基地特點。組合體應(yīng)與基地

44、的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。單元組合方式常見的有：a、平直組合體形簡潔、施工方便，但不宜.精品文檔過長。b 、錯位組合適應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長及用地的經(jīng)濟性。c、轉(zhuǎn)角組合可用平直單元拼接，或用轉(zhuǎn)角單元。d 、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。應(yīng)注意符合規(guī)劃要求，并注意朝向及用地的經(jīng)濟性，2 、多層住宅的設(shè)計要求戶型恰當(dāng)設(shè)計應(yīng)具有組成不同戶型比的靈活性，滿足居住者的實際需要。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。使用方便平面功能合理，并能滿足各戶的日照、朝向、采光。通風(fēng)。隔音、隔熱、防寒等要求。 每戶中至少有

45、一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比較高的地區(qū)應(yīng)爭取每戶能有兩個朝向。交通便捷避免公共交通對戶的干擾。進戶門的位置便于組織戶內(nèi)平面。經(jīng)濟合理提高面積的使用率，充分利用空間。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。管線布置盡量集中。造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。3 、多層住宅的交通組織多層住宅以垂直交通的樓梯間為樞紐，必要時以水平的公共走廊來組織各戶。 由于樓梯和走廊組織交通以及進入各戶方式的不同， 可以形成各種平面類型的住宅。主要有梯間式、短外廊，長外廊、短內(nèi)廊、長內(nèi)廊和躍廊式。躍廊式為隔層設(shè)長廊， 進戶再由小樓梯至另一層。住宅中公共交通面積主要是起交通聯(lián)系的作用，因而應(yīng)盡量壓縮戶外公

46、共交通面積，以增加戶內(nèi)的有效使用面積。4 、朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的基本要求。 一般說來，一戶能有相對或相鄰的兩個朝向時有利于爭取日照和組織通風(fēng)，如一戶只有一個朝向， 則通風(fēng)較難組織。 利用平面形狀的變化或設(shè)天井時， 可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光。5 、輔助設(shè)施的設(shè)計輔助設(shè)施設(shè)計必須注意以下問題：設(shè)計的位置要恰當(dāng)為方便使用，廚廁最好能直接采光、通風(fēng)?？蓪N廁布置在朝向和采光較差的部位。面積要緊湊平面布置應(yīng)盡量把面積用于居室，不要因輔助設(shè)施而花費過多的面積。設(shè)備管線要集中戶與戶之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣

47、道等也可共用，經(jīng)濟效果較為顯著。（四）常見的平面類型及特點多層住宅的平面類型較多，歸納起來有以下幾種基本類型：1 、基本平面類型梯間式樓梯平臺直接進分戶門，一般每梯可安排二四戶。a 、每戶有兩個朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。b 、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。.精品文檔這種形式在北方目前還較多使用。C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個單朝向的兩室或兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。廊式 a 、長外廊便于各戶并列

48、組合，一梯可服務(wù)多戶， 每戶有良好的朝向、 采光和通風(fēng)。但戶內(nèi)交通穿套較多。 公共外廊對戶內(nèi)有視線及音響干擾。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對大面積戶型不合適。b 、短外廊為避免外廊的干擾，可將拼聯(lián)的戶數(shù)減少，縮短外廊，形成短外廊式， 一般一梯每層服務(wù)三至五戶，以四戶居多。 它具有長外廊的某些優(yōu)點而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性， 目前采用較多。 北方并不太適用。 c、長內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯服務(wù)戶數(shù)增多，使用率大大提高。但各尸均為單朝向戶，特別有近一半戶無好朝向，戶間干擾也大，通風(fēng)也不好組織，所以，除個別小面積戶型使用外，很少使用這種類型。d 、短內(nèi)廊為克服

49、長內(nèi)廊的缺點，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式， 也稱內(nèi)廊單元式。它保留了長內(nèi)廊的一些優(yōu)點，且居住安靜，在我國北方地區(qū)應(yīng)用較廣。一梯可服務(wù)三至四戶。躍廊式。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務(wù)戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭取兩個朝向。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。一般在每戶面積大，居室多時較適宜。點式。其特點是數(shù)戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活每戶有可能獲得兩個朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外形處理也較為自由， 可豐富建筑群的藝術(shù)處理。 建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多， 經(jīng)濟性稍差。 采暖地區(qū)能耗大些。2 、平面布局的變化多層住宅常用的樓梯形勢是

50、雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。梯段凈寬度一般不應(yīng)小于 1.1m ，樓梯平臺寬度不應(yīng)小于梯段凈寬，并不得小于1.1m ，平臺寬度不應(yīng)小于梯段寬度， 有分戶門時應(yīng)適當(dāng)加寬。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。 a、外突樓梯 b 、內(nèi)樓梯c、單跑橫向樓梯d 、直跑樓梯平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風(fēng)和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。a 、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風(fēng)散熱。并可使原來只能布置的少居室增加數(shù)量。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元劃分的

51、咬接，可取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的。b 、增設(shè)天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風(fēng)。可以加大房屋進深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無井內(nèi)音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當(dāng)，底層采光很差。c、平面體形的變化工點式住宅的體形變化，由于點式住宅四面；隔空，因而體形變化比較自由，常見的平面形狀有方形，了形、風(fēng)車形和Y 形平面。 11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。.精品文檔輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1 至 2 層設(shè)有公共走廊， 由于電梯可隔l 或 2 層?？浚瑥亩蟠筇岣吡穗娞堇寐?，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。廚廁輔助設(shè)施的布局常見方式有：a 、拼聯(lián)于樓梯間對面一般用于南方的一梯二戶住宅。 b 、凸出單元布置可加大進深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對居室的影響。c、靠單元端墻便于集中管道。d 、圍繞天井布置可加大房屋進深。e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。二、高層住宅設(shè)計目前，我國一般把1