資產(chǎn)評(píng)估試卷講解學(xué)習(xí).doc

1、學(xué)習(xí) - 好資料資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷A考試形式：開卷考試時(shí)間： 120 分鐘一、問答題（共 50 分）1 試分析資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法、成本法、收益法的理論依據(jù)、評(píng)估思路與適用前提。（20 分）答：市場(chǎng)法： 1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)； 2、 公開市場(chǎng)上存在在功能、 面臨的市場(chǎng)條件上與被評(píng)估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng) （參 照物），且參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不長。參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。3、參照物的基本數(shù)量至少為 3，參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)，參照物成交價(jià)應(yīng)是正 常交易的結(jié)果，參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代 成本法： 1、 被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、

2、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性； 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成 本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原 重置成本的計(jì)算、成新率的計(jì)算等，要求這些歷史資料可以收集； 3、形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的； 4、被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在 持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益。 收益法： 1、被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營收 益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。 2、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。 3、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。2 試 解 釋

3、 收 益 法 中 pA （ 即 評(píng) 估 值 = 年 收 益 額 / 本 金 化 率 ） 這 一 公 式 的 由 來 。（ 10 分 ）r答：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無限。3現(xiàn)有一高校辦公樓,已使用五年,現(xiàn)欲評(píng)估其價(jià)格。試設(shè)計(jì)該物業(yè)評(píng)估思路，并闡明需確定哪些具體重要指標(biāo)。（20 分）答：首先分析評(píng)估目的、可選用哪些方法進(jìn)行評(píng)估。高校辦公樓一般自用，或部分出租，這里就 要分析各種方法的適用性： 1、如果不存在活躍的租賃市場(chǎng)或不可能出租，那么收益法就不適用了；如果存在活躍租賃 市場(chǎng)，可以考慮采用收益法，這里就需要確定租賃價(jià)格、空置率、管理費(fèi)用、需要繳納的稅 金

4、、折現(xiàn)率等。 2、作為高校的辦公樓，出售是否可行（這與評(píng)估目的相關(guān)，是轉(zhuǎn)讓還是抵押等），如果不 可能出售，那么用市場(chǎng)法也不合適，如果可以出售，就需要調(diào)查周邊類似辦公物業(yè)的市場(chǎng)售 價(jià)，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，需要調(diào)查的指標(biāo)包括建成年代、裝修、物業(yè)管理等等，同時(shí)，也 需要考慮模擬辦公樓整體轉(zhuǎn)讓與選擇案例個(gè)體轉(zhuǎn)讓存在的交易難度修正等。 3、如果既不存在活躍的租賃市場(chǎng)，也不存在市場(chǎng)交易市場(chǎng)，那么唯一可能的方法就是成本 法。成本法一般可以采用預(yù)決算調(diào)整、類比修正等方法，前者需要收集原房產(chǎn)建造時(shí)的預(yù)決 算資料，后者需要調(diào)查一些與被評(píng)估房產(chǎn)在結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等方面存在可比性的房產(chǎn)，然 后進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。二、評(píng)估

5、實(shí)務(wù)題（50 分）請(qǐng)學(xué)員自行完成！請(qǐng)學(xué)員根據(jù)實(shí)際情況,自行確定被評(píng)估對(duì)象(可以是本科程中所涉及的各類資產(chǎn)中任意一種), 然后運(yùn)用所學(xué)理論與方法對(duì)該被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估(評(píng)估目的與評(píng)估基準(zhǔn)日自行確定)，最后寫出一份評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告中必須寫明評(píng)估對(duì)象（包括對(duì)被評(píng)估對(duì)象情況介紹），評(píng)估人員，評(píng)估目的，評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估依據(jù)，所收集的資料，評(píng)估方法，評(píng)估計(jì)算過程以及評(píng)估結(jié)果 。友情提示：第二部分是在課下進(jìn)行，請(qǐng)同學(xué)們?cè)谡n堂考試結(jié)束后，把評(píng)估報(bào)告與該試題及答題紙一并上交監(jiān)考老師。資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷B更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料考試形式：開卷考試時(shí)間： 120 分鐘一、問答題（共 50 分）1運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)

6、估地產(chǎn)，其市場(chǎng)參照物的選取應(yīng)符合哪些要求？（20 分）答：同一供求圈、同一區(qū)域、交易方式一致、規(guī)模在 0.5-2之間、建筑結(jié)構(gòu)相同、用途相同、交易時(shí)間相差不超過 2年。2 成本法中成新率的確定為什么不能直接按照折舊年限計(jì)算？（10 分）答：1，折舊是由損耗決定的，但折舊并不是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。2、通過折舊年限確定。資產(chǎn)的維修是以為了保證資產(chǎn)政策運(yùn)轉(zhuǎn)為前提。修理作為追加勞動(dòng)之處，不增加資產(chǎn)小勇和價(jià)值3. 折舊年限的確定基礎(chǔ)與評(píng)估中成新率的確定基礎(chǔ)- 損益本身，具有差異性4. 資產(chǎn)評(píng)估過程中，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時(shí)當(dāng)然可以

7、采用折舊年限。但這僅僅是偶然性的結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘察確定，而不是將折舊年限拿來就用。3現(xiàn)有一高層綜合性大廈,內(nèi)有商場(chǎng)(一至四層裙房)、酒店(五至九層)、寫字樓(十至十七層),已使用五年,現(xiàn)欲整體出售,需評(píng)估其價(jià)格。試 設(shè)計(jì)該物業(yè)評(píng)估思路，并闡明需確定哪些具體重要指 標(biāo) 。（20 分）答：1、分別對(duì)周邊商業(yè)、酒店、寫字樓出租的情況進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，得出這三種用途房地產(chǎn)的出租單價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)2、根據(jù)其出租率確定每年的總收益3、計(jì)算大廈重置價(jià)格4、計(jì)算維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)- 這兩項(xiàng)費(fèi)用是根據(jù)重置價(jià)格按照一定的比例計(jì)算，這個(gè)應(yīng)該有行業(yè)經(jīng)

8、驗(yàn)數(shù)據(jù)和地方的參考值5、計(jì)算管理費(fèi)和稅金-這兩項(xiàng)是根據(jù)年總收益取一定比例進(jìn)行計(jì)算，其中稅金是營業(yè)稅還有城建稅、教育費(fèi)附加等等6、計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)，這個(gè)的計(jì)算按照當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)來7、（4+5+6 ）就是年總費(fèi)用8、用年總收益-年總費(fèi)用就是年純收益這是純收益的計(jì)算，然后需要考慮的就是折現(xiàn)的問題1、確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 3 年期國債，折現(xiàn)率一般在 6%-8%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以適當(dāng)選取2、確定每年租金遞增情況，一般來講，商業(yè)用的房地產(chǎn)，遞增在 2%-4%應(yīng)該都是合理的最后是使用年限的問題，采用孰短原則，也就是土地和房屋建筑物哪個(gè)年限短就取哪個(gè)商業(yè)用房地產(chǎn)，土地出讓年

9、限為 40 年，像這樣的大廈一般是鋼混框剪結(jié)構(gòu)，60 年的使用年限所以，該房地產(chǎn)的尚可使用年限應(yīng)該按照土地的計(jì)算，看房產(chǎn)證上土地什么時(shí)候到期，從基準(zhǔn)日到土地到期日就是尚可使用年限二、評(píng)估實(shí)務(wù)題（50 分）請(qǐng)學(xué)員自行完成！請(qǐng)學(xué)員根據(jù)實(shí)際情況,自行確定被評(píng)估對(duì)象(可以是本科程中所涉及的各類資產(chǎn)中任意一種), 然后運(yùn)用所學(xué)理論與方法對(duì)該被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估(評(píng)估目的與評(píng)估基準(zhǔn)日自行確定)，最后寫出一份評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告中必須寫明評(píng)估對(duì)象（包括對(duì)被評(píng)估對(duì)象情況介紹），評(píng)估人員，評(píng)估目的，評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估依據(jù)，所收集的資料，評(píng)估方法，評(píng)估計(jì)算過程以及評(píng)估結(jié)果 。友情提示：第二部分是在課下進(jìn)行，請(qǐng)同學(xué)們?cè)谡n

10、堂考試結(jié)束后，把評(píng)估報(bào)告與該試題及答更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料題紙一并上交監(jiān)考老師。資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷C考試形式：開卷考試時(shí)間：120 分鐘站點(diǎn)：_姓名：_學(xué)號(hào)：_成績：_1 試分析資產(chǎn)評(píng)估過程中市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別。答：1. 確定價(jià)值的角度不同：成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度，即市場(chǎng)上銷售價(jià)格來確定。2. 評(píng)估價(jià)值構(gòu)成可能不完全一樣：市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格（購建價(jià)格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的

11、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。3. 與原始成本資料的關(guān)系不同：市場(chǎng)法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要利用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。4. 兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路：成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評(píng)估值。2 什么是經(jīng)濟(jì)性貶值？采用成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)是否都必須計(jì)算其經(jīng)濟(jì)性貶值。為什么？答：所謂經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失 。采用成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備：從資產(chǎn)評(píng)估的理論上來

12、講，采用成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備都應(yīng)考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素。但 是從具體的評(píng)估實(shí)踐來看，采用成本法評(píng)估機(jī)器是否一定要考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素，則要視具體的評(píng)估對(duì)象的情況來定。如果評(píng)估對(duì)象是單臺(tái)（件）通用設(shè)備，因無法單獨(dú)計(jì)算其獲利能力或利用率，因而并不一定要考慮單臺(tái)（件）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值因素。相反，如果評(píng)估對(duì)象是一條生產(chǎn)線，并可以單獨(dú)計(jì)算其生產(chǎn)能力和獲利能力，則應(yīng)該考慮其經(jīng)濟(jì)性貶值因素。資產(chǎn)評(píng)估模擬試卷D考試形式：開卷考試時(shí)間：120 分鐘站點(diǎn)：_姓名：_學(xué)號(hào)：_成績：_1試分析資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別。更多精品文檔學(xué)習(xí) - 好資料答：（一）發(fā)生的前提條件不同會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而 資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。（二）目的不同會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量。資 產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)益。（三）執(zhí)行操作者不同：資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來完成的。資