綜合體四種模式案例

1、本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是 香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交 匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香 港的重要地點，例如香港公園、香 港政府辦公大樓、高等法院、英國 領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會等都近在咫 尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景， 而向南則面對占地十公頃香港公園 寧靜的環(huán)境。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面， 包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五

2、星級酒店、購物商 場和會議中心等。 太古廣場一座太古廣場二座太古廣場三座 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè)香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓甲級寫字樓+頂級購物中心頂級購物中心+五星級酒店五星級酒店+頂級公寓頂級公寓 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積860,000平方呎、樓高36層的甲級 商廈，每層面積由20,000平方呎至22,000平 方呎，首層為會議中心設(shè)施。 太古廣場二座： 建筑面積700,000平方呎、樓高27層的甲級 商廈

3、，每層面積由21,000平方呎至22,000 平方呎。 太古廣場三座： 建筑面積644,000平方呎、樓高34層的甲級 商廈，每層面積約20,000平方呎。 一座 二座 三座 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提 供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆， 并提供多個展覽場地 。 主要租客： 百貨公司 女士時裝/男士時裝 童裝/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 運動用品 護(hù)理/美容 珠寶/鐘表/飾物 書籍/音樂/電子用品 藝術(shù)品/家居布置/禮品 電影院 食

4、肆 銀行/服務(wù) 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 a/t、versace、d & g、herms、gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 ua金鐘電影院 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 頂級購物中心部分 國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； 優(yōu)越的共享空間。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 負(fù)一層 n與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上1層。 n負(fù)一層主要為停車場，臨街

5、部分為餐飲， 臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。 n一至三層： n商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 n高檔商業(yè)，以精品店為主。 n樓層越高，鋪面劃分越小。 n四層 n為塔樓的中庭和平臺 n設(shè)的士站、停車場地等 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 五星級酒店部分五星級酒店部分 港麗酒店港麗酒店 513間客房的五星級酒店間客房的五星級酒店 港島香格里拉酒店港島香格里拉酒店565間客房的五星級酒店間客房的五星級酒店 萬豪酒店萬豪酒店 602間客房的五星級酒店間客房的五星級酒店 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 頂級公寓部分 柏舍 共24

6、3個單位 套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港麗酒店的11樓至37樓 由港麗酒店提供24小時房間餐飲服務(wù)、洗衣服務(wù) 及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 共136個單位 房間及套房面積由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷氣調(diào)節(jié)，以及由萬豪酒店提供的24 小時房間餐飲服務(wù) 可使用萬豪酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心 備有自助洗衣服務(wù) 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 各功能規(guī)模構(gòu)成 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 項目特色項目特色 一、綜合體價值的利用一、綜合體價值

7、的利用 1、太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心：、太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心： 太古購物廣場匯集國際名流； 會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發(fā)布場； 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級商務(wù)酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 2、通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿：、通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值， 即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 3、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相

8、互服務(wù)達(dá)成了最、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資大化的資 源共享。源共享。 二、海景價值的利用二、海景價值的利用 1、設(shè)計上考慮盡可能多面海景的辦公樓、設(shè)計上考慮盡可能多面海景的辦公樓 2、高層單位面海景的酒店式公寓、高層單位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧、酒店中通透且直面海景的咖啡吧 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（1/3） 香港太古廣場 經(jīng)營方式 q 各酒店均采用持有20%的權(quán)益的方式； q 酒店式公寓部分全部銷售； q 寫字樓和購物中心采用出租經(jīng)營的方式。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。

9、 案例（1/3） 香港太古廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： 優(yōu)越的地理位置，依托于港島cbd，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； 良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 內(nèi)因： 各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； 各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓 帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； 統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； 各功能配合形成使用的全時段，保持24小時都為活力中心； 開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業(yè)的形象與檔次； 設(shè)計良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（2/

10、2） 日本福岡博多運河城 建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū) 的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘 占地面積：3.44萬 建筑面積:222,960 設(shè)計：the jerde partner ship； 竣工時間：1996年 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（2/2） 日本福岡博多運河城 運河城市中心包括2個飯店、1個大型購物娛樂場所和1棟辦公樓。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜 間彩燈而得名。 功能配比： 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)

11、房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（2/2） 日本福岡博多運河城 項目立意項目立意 化都市為劇場化都市為劇場 猶如都市中的一個多元化未來都市。 包羅萬象，其樂無窮。 是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及 社區(qū)公益表演的最佳場所。 項目的吸引力來自： 有名的福岡凱悅大飯店； 四季劇團(tuán)的第一個專用劇場“福岡城市劇場”； 匯集13個電影院的 “amc運河城13”； 高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（2/2） 日本福岡博多運河城 設(shè)計思路 觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位,其次才是商業(yè) 1）將三

12、個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體 中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個節(jié)點-一太陽廣場、星星庭院和 海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大 主題區(qū)域； 豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié) 日氣氛的地方。 3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。 4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強觀光 性。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（2/2） 日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調(diào)購物廊 傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn) 場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（2/2） 日本福岡博多運河城 經(jīng)營管理專業(yè)團(tuán)隊和完善計劃 專業(yè)團(tuán)隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組,包括景園、環(huán)境、水體、 燈光設(shè)計部門。 經(jīng)營計劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經(jīng)營、規(guī)劃、運作和出租的計劃。 項目運營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。 本報告